تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - مطالب حقوق بانکی
جمعه 7 شهریور 1393  01:51 ب.ظ    ویرایش: جمعه 7 شهریور 1393 08:43 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،حقوق بانکی ،

 لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی  

      

     ششدانگ یکباب آپارتمان مسکونی در قبال تسهیلات دریافتی مالک در رهن بانک ملت قرار گرفت . پس ازچندی بانک موافقت کرد مالک آپارتمان را به نحو صلح محاباتی خیاری و با حفظ حقوق بانک منتقل کند. سند صلح نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شد البته مصالح برای خود به مدت ده سال شرط خیار کرد . تسهیلات پرداخت نشد و به تقاضای بانک اجراییه صادر شد و آخر الامر آپارتمان قصه ی ما به موجب سند انتقال اجرایی به تملک بانک در آمد .   مالک دست به کار شد تا تدبیر واقعه کند و رقبه از کف بانک برون سازد . به نظرش رسید چه تدبیری به از این که فسخ صلح کند تا بلکه این فسخ به انتقال اجرایی هم سرایت کند و آپارتمان از کف رفته دگرباره به کف آید . آیا با فسخ صلح مقدم ، انتقال اجرایی موخر منفسخ تلقی میشود ؟

     درست است که طبق ماده 460 قانون مدنی من علیه الخیار نمی تواند در مورد معامله تصرفاتی منافی با خیار کند لکن در مانحن فیه بانک پیش از آن که صلح خیاری منعقد شود نسبت به آپارتمان مورد اشاره حق وثیقه پیدا کرده است . وثیقه برای آن است که گر راهن ادای دین نکند مرتهن تواند به کمک مراجع قانونی وبا رعایت مقررات قانونی رهینه را بفروشد و طلب خویش از آن محل تحصیل کند . پس صلح مورد رهن خللی به حق وثیقه ای که قبلا برای بانک ایجاد شده است وارد نمی کند بخصوص که بانک با حفظ حقوق خود اذن مصالحه داده است .

      اگر صلح مقید به رعایت حق بانک است ، شرط خیار اندراجی نیز با این قید همراه است . وقتی بانک به مالک اذن تملیک مورد رهن به دیگری با درج خیار شرط به قید حفظ حقوق خویش می دهد این بدان معنی است که بانک خواسته است خیار در رابطه بین طرفین مصالحه اثربخش باشد نه این که خیار به بی اثر شدن رهن بطور غیر مستقیم انجامد . که اگر چنین قصدی بود این قید که صلح خیاری باحفظ حقوق بانک بلامانع است بیهوده خواهد نمود. تمام حقوق وتعهدات ناشی از صلح آپارتمان مقید است به حفظ حقوق بانک . یعنی هم مصالح ملتزم به رعایت حق وثیقه بانک است و هم متصالح . اعمال حقوقی طرفین تا زمان انتقال اجرایی هیچ تاثیری در حق وثیقه ای که برای بانک قبلا ایجاد شده است نخواهد داشت. توجه به ماده ی 455 قانون مدنی جای تردیدی در این باره نمی گذارد : « اگر پس از عقد بیع ، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد ، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد» بخصوص که در این مسئله توافق طرفین مصالحه مقید به رعایت حقوقی است که قبلا به موجب قرارداد رهنی برای بانک ایجاد شده است .

      بنابراین یا باید قائل بود: 1- براین که مصالح حق فسخ تا جایی دارد که اعمال حق مزبور منافاتی با حق وثیقه ی بانک نداشته باشد .در نتیجه او وقتی می تواند عقد صلح را فسخ کند که مطالبات بانک پرداخت شده باشد . یا 2- در صورت منتهی شدن رهن به انتقال اجرایی و فسخ صلح ازسوی مصالح ، مورد صلح را باید حکما تلف شده دانست و متصالح را ملزم به پرداخت قیمت آپارتمان به مصالح کرد و این با اصل عدم لغو نیز انطباق دارد که اصل عدم لغو خیارشرط اندراجی است . با این کار جمع بین دو حق ایجاد شده هم می شود:  هم حق وثیقه بانک و هم حق خیار مصالح .

     بدیهی است اگر مصالح قبل از انتقال اجرایی در هر مرحله ای فسخ صلح کند صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی باید به طرفیت او هم باشد چرا که او با فسخ مالک آپارتمان مورد وثیقه میشود . برای این که باب هرگونه اختلاف بسته شود و بهانه ای برای شانه خالی کردن از تعهدات برای طرفین باقی نماند بهتر آن است که در صلح نامه تصریح شود که فسخ عقد صلح تاثیری در رهن و حتی انتقال اجرایی نخواهد داشت و در صورتی که بعد از انتقال اجرایی مصالح به مقام فسخ بر آید او مستحق قیمت روز آپارتمان خواهد بود . از سردفتر به عنوان متخصص سند هم انتظار این است که صلح نامه را چنان تحریر کند که جایی برای گفتگوهای طرفین نباشد و قضات  نیز نتوانند تعبیر و تفسیرهای متفاوت از الفاظ و عبارات به کار رفته در آن کنند .

   


نظرات()   
یکشنبه 7 فروردین 1390  03:28 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 10 فروردین 1390 12:34 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق بانکی ،

         طرفین قرارداد مدعی هستند که آنچه  مورد توافق آن ها بوده فروش اقساطی است و مشارکت مدنی تنظیم یافته ناشی از اشتباه متصدی بانک است که به جای نمونه قرارداد فروش اقساطی ، نمونه ی قرارداد مشارکت مدنی را به دفتر اسناد رسمی ارسال کرده و در نتیجه سند اشتباه تنطیم و امضاء شده است . بنابر این سند تنطیمی صورتی است که معنای آن با مقصود طرفین تطبیق ندارد. از مصادیق ماقصد، لم یقع نیست بل ما ثبت لم یقصد و لم یقع . ثبوتا فروش اقساطی است و اثباتا مشارکت مدنی . اگر اثبات شود که چنین گشته است البته این سند اعتباری نخواهد داشت و به درد هیچ یک از طرفین نخواهد خورد. توافق آن ها باید به درستی و به گونه ای که بوده است  ثبت و مسجل شود تا بتواند به کار آید. دو راه بیش وجود ندارد یا باید سندی نو ساخت یا به مقام اصلاح بر امد . تکلیف شیوه ی نخست معین است و بحثی در آن نتواند بود. سند مشارکت کنار نهاده می شود و این کار می تواند با اقاله انجام شود چرا که فعلا دلیلی بر بی اعتباری سند مزبور نیست و اظهار طرفین ادعائی بیش نیست اگرچه در آن قسمت که به ضرر آنهاست اقرار تلقی و می تواند مورد استناد قرار گیرد . با پرداخت حق الثبت و حق التحریر سند فروش اقساطی تنطیم و به امضاء متعاملین می رسد . در پی راه و روش دگر دویدن یک انگیزه بیش نمی تواند داشته باشد : فرار از حق الثبت و حق التحریر سند دوم . آیا با اقرارنامه اصلاحی می توان تمام مواد مشارکت مدنی را زباله ساخت و تمامی مواد قرارداد فروش اقساطی را به جای آن نهاد؟ این کار اصلاح نیست اصلاح سند، رفع ایراد یا ایرادات آن است به گونه ای که چارچوب آن حفظ شود و اصلاح به استخوان بندی آن خللی وارد نسازد. قبل و بعد از اصلاح بتواند آنچه قصد شده و در عالم اعتبار حقوق واقع گردیده است را بنمایاند . وقتی سندی تمام محتویاتش کنار گذاشته می شود و الفاظ و عبارات جدیدی جای ان را می گیرد هیچ عقل سلیمی این عمل را اصلاح نخواهد دانست . معنی این کار دگرگون ساختن است نه اصلاح . این کار هیچ تفاوتی با شیوه ی نخست ندارد جز آن که نام اقرارنامه اصلاحی را با خود به یدک می کشد ؟ چرا ؟ برای این که حق الثبت و حق التحریر قرارداد فروش اقساطی را نداشته باشد.این را هم باید افزود که اگرچه هر عقدی دو طرف دارد و هست ونیست عقد بر اساس اصل حاکمیت اراده در ید مقتدر آنهاست لیکن چون ماهیت های حقوقی در قالب سند عرضه شدند دو شخص دیگر را  هم باید بر طرفین افزود که یکی سند را می سازد و آن دیگری تکیه گاه آن است که اعتبار و عزتش را مدیون این تکیه گاه است . سردفتر حق التحریر می گیرد که سند را بسازد و دولت که حق الثبت به خزانه اش سرازیر می شود تا همیشه یار و یاور سند رسمی باشد؛ اعتبارش را تضمین کند و التزامش را لازم سازد و نسبت به انکار و تردید در آن نیز بی اعتنا باشد . با امضاء سند استحقاق دولت بر حق الثبت مسجل است و با ورود سند در دفتر ، سردفتر کار خویش انجام داده است و عمل شخص محترم است و پس باید اجرت او را داد و اجرت او حق التحریر است . هیچ دلیلی بر اعاده و استرداد یا انجام عملی دیگر به جای حق الثبت و حق التحریر ماخوده نیست . اشتباه متصدی بانک به عنوان یکی از طرفین عقد نمی تواند طرفین را از هزینه ی سند فروش اقساطی برهاند چنانکه اگر این اشتباه از ناحیه ی سردفتر هم بود باید به خرج خویش موجبات تنطیم سند فروش اقساطی را فراهم می کرد . هر کس اشتباه کرد او باید هزینه ی تنطیم سند را بپردازد.ممکن است گفته شود دولت باید از حق الثبت سندی بهره مند شود که امکان اجرا ندارد . باید گفت که شرط استحقاق دولت امضاء سند است و چون حقی ایجاد شد سقوط آن حق دلیل می خواهد و هیج دلیلی بر سقوط حق دولت در دست نیست همانطور که اگر معامله ی موضوع سندی بلافاصله بعد از ثبت فسخ یا اقاله شود و یا به حکم مرجع قضائی بی اعتبار اعلام شود حکمی بر استرداد حق الثبت نمی توان یافت . بدیهی است اگر طرفین اقرار قابل استنادی بر بی اعتباری معامله ی موضوع سند داشته باشند طبق ماده ی 1275 قانون مدنی ملزم به اقرار خود خواهند بود و بر اساس ماده ی 1278 قانون مدنی این اقرار فقط نسبت به خود آن ها یا قائم مقام آنها نافذ خواهد بود و در حق دیگری نافذ نمی تواند باشد و دولت و سردفتر خارج از دایره ی نفوذ اقرار قرار دارد. بنابر این اگر نماینده ی قانونی بانک اقرار قابل استنادی بر وقوع اشتباه داشته باشد نمی تواند به استناد قرارداد مشارکت مدنی ثبت شده درخواست صدور اجرائیه کند یا شریک از بانک بخواهد سهم الشرکه را برای انجام امر موردمشارکت در اختیار او بگذارد.    

 

   


نظرات()   
پنجشنبه 31 تیر 1389  06:10 ب.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق بانکی ،

 

           بانک با آقای الف برای احداث یک باب ساختمان ویلائی مشارکت نموده و قرارداد مشارکت مدنی منعقد شده است . شریک ساختمان را احداث کرده است لیکن بر خلاف پروانه ی  ساختمان . به شهرداری جهت اخذ گواهی پایان ساختمان مراجعه می کند جواب می شنود که تخلف کرده ای و باید در کمیسیون ماده ی 100قانون شهرداری به تخلف رسیدگی شود  تا چنانچه از نظر کمیسیون مانعی نباشد گواهی عدم خلاف ساختمانی صادر گردد . دوران مشارکت منقضی شده است و  انتظار رای کمیسیون مساوی است با تحمل سود و خسارت دیرکرد کمرشکن دوران مشارکت . باید چاره ای اندیشید پس به بانک مراجعه می کند تا بلکه آن ها راهی برای خروج نشان دهند . بانک می پذیرد فعلا سهم الشرکه ی خود را به موجب قرارداد داخلی به نحو اقساط به او بفروشد . از قرارداد مشارکت مدنی تنظیمی در دفترخانه فک رهن نشود تا پس از اخذ گواهی عدم خلاف ، قرارداد فروش اقساطی در دفتر مزبور تنظیم گردد و موردرهن مشارکت مدنی آزاد گردد . بانک ها حتی در مواردی که قراردادهای خود را بطور رسمی در دفتر اسناد رسمی منعقد می کنند باز قرارداد داخلی هم تنظیم می نمایند . پس اگر در این باره نیز چنین کنند ایرادی نیست و بر صحت معامله خرده نتوان گرفت . بانک هر زمانی خواست می تواند قرارداد عادی تنظیمی را در دفتر اسناد رسمی تسجیل کند و وسیله ی اثبات را مستحکم تر سازد (تبدیل قرارداد داخلی به قرارداد رسمی ) . با این حال رهن عقدی است که نمی توان آن را خارج از دفترخانه منعقد کرد و باید حتما رسمی باشد . برای همین قرارداد داخلی فقط متضمن فروش اقساطی خواهد بود و مرهونه ای نخواهد داشت . ایراد کار در این جاست ؛ بانک با این کار خطری را پذیرا می شود که جاهل به آن است . بانک به اعتبار رهینه ی مشارکت مدنی ، با خیال راحت اقدام به فروش اقساطی سهم الشرکه ی خویش بطور عادی و با قرارداد داخلی می نماید که این قرارداد یک سند ذمه ای بیش نیست . با تنظیم قرارداد فروش اقساطی داخلی دیگر مشارکتی در کار نیست که مرهون داشته باشد . شریک قرارداد مشارکت مدنی و خریدار قرارداد فروش اقساطی داخلی می تواند به محض  تنظیم قرارداد فروش اقساطی داخلی با مراجعه به مرجع قضائی موجبات فک رهن رهینه ی قرارداد مشارکت مدنی را فراهم نماید بدین استدلال که بانک سهم الشرکه ی خود را به او فروخته است و در این میان بانک دستش به هیچ جا بند نیست و حتی اگر خریدار اقساط را نپردازد و بانک به موجب قرارداد فروش اقساطی داخلی درخواست صدور اجرائیه کند یقینا نخواهد توانست بازداشت ساختمان احداثی را خواستار شود چرا که مسکن متناسب از مستثنیات دین است و توقیف آن طبق ماده ی 61  آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 روا نبود. اگر خریدار چنین نکند و پای بند قول و قرار خویش باشد هر وقت گواهی عدم خلاف اخذ کرد می تواند با بانک قرارداد فروش اقساطی مشتمل بر رهن منعقد کند لیکن باید تعداد اقساطی را که قبلا خریدار پرداخته در سند قید کرد تا وی اقساط باقیمانده را بپردازد طبق قراری که بانک با او می گذارد .       

   


نظرات()   
سه شنبه 25 خرداد 1389  12:36 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:05 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق بانکی ،


        قرارداد رهنی در دفترخانه تحت تصدی راقم تنظیم و ثبت شده است . قرارداد مربوط به بانک ملت یکی از شهرهای همجوار است با یکی از کارکنان خود بانک برای اعطاء تسهیلات خرید مسکن. سند زمانی تنظیم شده که من سردفتر منحصر کل مغان بودم . اینک در شهر مزبور دفترخانه تاسیس شده است . دورنویسی از دفترخانه ی مزبور می رسد دایر بر اینکه مراتب صدور یا  عدم صدور اجرائیه نسبت به قرارداد رهنی مورد اشاره اعلام گردد. پاسخ به طریق مقتضی داده می شود . چندی بعد رونوشت  اطلاع نامه ی فکی وصول می شود که حکایت از آزادی رهینه قرارداد مورد بحث دارد تا مراتب فک در ستون ملاحظات دفتر قید شود. فک رهن در ملاحظات ثبت دفتر اخبار می شود. در اقرارنامه نماینده ی بانک اقرارنموده که تمامی مطالبات بانک وصول شده است .دیری نمی پاید که نامه ای جدید به دفترخانه تنظیم کننده ی اقرار از بانک  می رسد در حالی که متضمن معرفی ملک جدیدی است و خواستار تنظیم متمم تعویض وثیقه برای قرارداد رهنی است که من تنظیم کرده ام . بانک با  اقرار به وصول بدهی ، قرارداد رهنی را در تابوت نهاده و مورد رهن نیز به سبب وفای به عهد آزاد گشته است . بانک یا باید با متممی تعویض وثیقه می کرد یا اعراض از رهن می نمود و بعد  با  متممی الحاق وثیقه به سند ذمه ای.بانک  اقرار به وصول بدهی کرده است و با این اقرار تعهدات ناشی از قرارداد رهنی ساقط شده است .رهن هم یک عقد تبعی است دینی وجود ندارد تا بتوان با تعویض وثیقه یا الحاق وثیقه ملکی را رهین دین قرارداد . چه باید کرد ؟ مسلم است که اقرار مزبور مبنی بر اشتباه یا غلط بوده است  .همکار می خواهد با اقرارنامه ای دیگر جملات متضمن اقرار بر وصول مطالبات را زاید تلقی کند؛ لیکن این کار به گونه ای انکار بعد از اقرار است . چنین اقدامی  تعارض آشکار  با اصل اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی دارد. اگر مقر ( بانک) بخواهد از ایرادات مقرر در ماده ی 1277 قانون مدنی و   تبصره ماده ی 70 قانون ثبت (1)بهره مند شود ناچار به طرح دعوی در مرجع قضائی است .  شاید بتوان از مفاد ماده ی 1272 قانون مدنی استعانت طلبید . ماده ی مرقوم مشعر است براین که : « در صحت اقرار تصدیق مقرله شرط نیست لیکن اگر مفاد اقرار را تکذیب کند اقرار مزبور در حق او اثری نخواهد داشت ».  باید متوسل به خود مقرله شد بخصوص که کارمند بانک است و تجدید قرارداد مستلزم پرداخت حق الثبت و حق التحریراز سوی خود اوست . او باید تکذیب اقرار کند ؛ باید اقرارنامه ای دیگر تنظیم کرد که در آن مقرله مفاد اقرارنامه ی قبلی را تکذیب کند بدین قرار که اقرار نماینده ی بانک بر وصول مطالبات مبنی بر اشتباه است . ولی اگر اطلاعنامه به اداره ثبت مربوط و رونوشت آن به دفترخانه ی تنظیم کننده ی قرارداد رهنی رسیده باشد و متصدی دفتر املاک در دفتر املاک و ثبات در ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی درج مراتب فک رهن نموده باشند تکذیب مقرله نیز فایده ای نخواهد داشت ؛ چون ماده 1272 تکذیب را در حق خود  مکذب موثر دانسته است و لا غیر. تکذیب مقرله تکلیفی برای اداره ی ثبت و دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرارداد اولیه نمی تواند ایجاد کند و مندرجات دفتر املاک و دفتر اسناد با حکم دادگاه قابل تغییر است . چنانچه  بر اساس ماده ی  1276 و 1277 قانون مدنی کذب اقرار یا فساد آن  نزد حاکم ثابت شود یا اثبات شود که اقرار مبنی بر اشتباه و غلط بوده است اقرار مزبور هیچ گونه اثری نخواهد داشت . با این حال به نظر راقم  صدور حکم  بر کذب اقرار مقرله یا  فساد آن از سوی دادگاه باز مجوزی برای اقدام اداره ی ثبت مربوطه و دفترخانه ی تنظیم کننده ی اولیه برای قید بی اعتباری مندرجات دفتر املاک یا ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی دابر بر فک رهن نمی تواند باشد؛ چون حکم دادگاه بشرح مارالبیان جنبه ی اعلامی داشته و قابلیت اجرا نمی تواند داشته باشد مگر این که در پی حکم مزبور و  به استناد آن حکم ، دادخواست صدور حکم بر بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی به طرفیت مقرله و  اداره ثبت و سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرار داد اولیه تقدیم دادگاه  شود و حکم دیگری در این باره صادر گردد یا مقرله می توانست همان ابتدای کار دادخواستی بدهد که متضمن  هر دو خواسته بطور یکجا باشد و حکم بطور توام بر کذب یا فساد یا اشتباه بودن اقرار از یکسو و بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی صادر می شد  .بی مناسبت نیست جهت مدلل ساختن ادعا به یک رای از شورایعالی ثبت اشاره شود که هر چند راجع به درج خلاف عزل وکیل در ستون ملاحظات دفتر است با این حال حکایت از این نکته دارد که مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی و به طریق اولی مندرجات دفتر املاک را فقط با حکم مرجع قضائی می توان باطل و بی اثر ساخت: شخصی به موجب سند رسمی بدون قید مدت ، وکالت بلاعزل داشت لکن موکل پس از دو سال از تاریخ دادن وکالت ، او را عزل کرد و عزل هم در ملاحظات ثبت وکالت نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شد. وکیل ثبت عزل را بی اثر می دانست و به بقاء وکالت خود عقیده داشت . شورایعالی ثبت  در این باره طی  شماره 524-12/9/1343  چنین رای داد : « برای ابطال ثبت عزل باید به دادگاه مراجعه شود ».(2)

 

 

پانوشت ها : 1-ماده 1277قانون مدنی : « انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده می شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد مثل این که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکوره مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست ».

تبصره ماده 70 قانون ثبت :« هر گاه کسی به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و ان تعهد انجام نشده و یا حواله و یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.»  

2- امیر هوشنگ ساسان نژاد ، گزیده ی قوانین و بخش نامه های ثبتی ، انتشارات فردوسی ، چاپ اول ، 1374 ص 601  

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور