پنجشنبه 4 فروردین 1390  03:20 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 03:45 ب.ظ

انا لله و انا الیه راجعون
با خبر شدیم ابوی گرامی همکار و استاد عزیزمان جناب آقای علیرضا طباطبائی بافقی سردفتر محترم 3 یزد و مدیر سخت کوش وبلاگ سردفتری سرابی فریبنده دار فانی را وداع گفته و آن بزرگوار در سوگ پدر نشسته اند اگر امکان حضور در رکابشان را از دست دادیم حداقل می توانیم از طریق این فضای مجازی در کنارشان باشیم و در غم و اندوهشان شریک شویم برای ایشان و خانواده ی بزرگ طباطبائی این مصیبت را تسلیت عرض می کنیم و از خداوند متعال برای آن ها صبر جمیل و برای آن مرحوم رحمت واسعه حواستاریم . 

   


نظرات()   
سه شنبه 11 آبان 1389  07:16 ب.ظ    ویرایش: سه شنبه 11 آبان 1389 07:49 ب.ظ

دیروز گذری داشتم از وبلاگ همکار دانشمند و فعال و دلسوز و صدیق جناب آقای طباطبائی بافقی سردفتر محترم دفتراسناد رسمی یزد که کارهای سترگی را ایشان و همکاران بزرگوارشان در جامعه سردفتران یزد در حوزه سردفتری تاکنون به نام خود ثبت کرده اند هر معضلی ، مشکلی در این حوزه رخ داده آن ها ساکت ننشسته اند و لااقل با قلم شان به مصاف آمده اند . دیدم زبان به شکوه از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران و با کمال تعجب با همان عنوان لیکن با پسوند بازنشسته گشوده اند یاد روزی افتادم که  سالها پیش ضرورت تاسیس یک تشکل صنفی برای سردفتران و دفتریاران در کنار کانون سردفتران و نه در عرض آن با یکی از دوستان دست اندرکار و نزدیک به کانون سردفتران مطرح کردم و نوشته ای هم با عنوان ضرورت ایجاد تشکل صنفی سردفتران و دفتریاران نوشتم . نه نوشته ی مزبور در مجله کانون درج شد و نه پاسخی شفاهی از آن دوست شنیدم که قرار بود به گونه ای ولو غیرمستقیم در کانون مطرح شود تا نظر اعضاء هیئت مدیره در این باره آشکار شود . آن دوست نگفت که موضوع را مطرح کرده یا نه و اگر مطرح کرده  عکس العمل دوستان در هیئت مدیره کانون چه بوده است همین که نوشته در مجله درج نشد و پاسخی دریافت نکردم از ناگفته ها پاسخ خویش گرفتم و از آن روز تاکنون دیگر این پیشتهاد را مطرح نساختم تا اینگ در وبلاگ همکار و دوست و استاد عزیزم از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران مطلع گشتم که می خواهد از امکانات کانونی استفاده کنند که در نتیجه ی بیگاری های سردفتران تحصیل گردیده است . با وجود مطلبی که استاد طباطبائی در وبلاگ خویش در این باره گذاشته اند دیگر روا نیست این شاگرد بیش از این در این باره قلم بدواند و حرف های آن بزرگوار به عنوان حرف دل من نیز عینا با کسب رخصت از حضرتشان در معرض دید همکاران گذاشته می شود :

ید کانون نسبت به سرمایه ما ید امانی است مواظب باشید

اطلاعات رسیده حکایت از آن دارد که اخیر تعدادی بازنشستگان حوزه سردفتری با تشکیل کانونی بنام کانون سردفتران بازنشسته و ثبت آن از ریاست سازمان درخواست ساختمان جهت استقرار نموده اند و کانون سردفتران هم بنا به دستور ویا تحت فشار و اکراه و یا بهر نحو دیگر با اینکار موافقت و شنیده ها حاکی است توافق نامه یا صورتجلسه تحویل و تحول هم آماده امضا گردیده است که جای تاسف و تاثر دارد و باید به سردفتران شاغل بخصوص آنا نکه به دنبال یک بیمه ناقابل سرگردانند تسلیت گفت ..

صرفنظر از اینکه اساسا"ایا ثبت یک موسسه تحت عنوان "کانون سردفتران بازنشسته" با توجه به وجود کانون سردفتران و ایجاد توهم در اذهان صحیح بوده یا خیر؟ و اینکه متصدیان ثبت شرکتها و موسسات که برای تعیین نام تا این حد وسواس بخرج میدهند و در موقع ثبت جوامع سردفتری با ایرادهای مختلف روبرو بوده ایمو هزاران اما و اگرها ....

اولا" کانون سردفتران بموجب قانون و برای اداره امر سردفتران اعم از شاغل و بازنشسته بوجود آمده و وظایف وی اعم تر از اداره امور بازنشستگان است و اهداف کلی کانون برای امور کلان جامعه سردفتری بخصوص سران دفاتر و دفتریاران شاغل که به انجام وظایف حاکمیتی مشغول و نیازهای آنان در اولویت قرار دارند و ارتقا سطح علمی و عملی و رص کردن مقررات و قوانین در حال تصویب و پیگیری امور نزدیک به هشت هزار دفتر فعال و دفاع از حقوق آنان به مراتب از اهمیت بیشتری برخوردارند و منبع درآمد کانون از همین دفاتر شاغل است نه از ناحیه بازنشستگان...بدیهی است همه ما روزی بازنشسته خواهیم شد و مطالبات بازنشستگان از کانون بعد از سی سال خدمت قابل درک است و احترام به پیشکسوتان و ادای حقوق آنان از وظایف کانون و حتی ما شاغلین یا مشرفین به بازنشستگی است اما هرچیز بجای خود و بدعت گذاری در این امر به صلاح هیچیک از سران دفاتر اعم از شاغل و بازنشسته نخواهد بود

ثانیا"امروز که با رکود بازار و گسترش بی رویه دفاتر در سطح کشور و کاهش شدید کار و نبود هیچگونه کمک مالی دولتی و سازمانی شاهد کسر بودجه و درآمد کانون و افت شدید آن هستیم و از طرفی هنوز سردفتران ما از بیمه مطلوب استفاده نمیکنند و درماندگان این شغل و بدهکاریهای روبه افزایش و عدم امکان استفاده مناسب از صندوق تعاون و وام میسر نیست و هرآن ممکن است کانون سردفتران مجبور به فروش بعضی از ساختمانهای خود نماید چگونه میتوان در مقابل اینگونه درخواستها و یا اقدامات سکوت کرد؟ آنچه در مقابل بدعتها و حق کشیها و نبود امکانات فراخور حال سردفتران (آنهم با آن پرداختهائی که در هیچ قشری از اقشار جامعه اعم از دولتی و غیردولتی دیده نمیشود) سکوت کردیم کافی است > دیگر زمان آنکه هرگونه انتقاد و یا اعتراض ممکن است به دامن قبای فردی از افراد یا مسئول و دولتمداری بربخورد گذشته است باید در مقابل اینگونه بدعت ها و اقداماتی که فردا شاید نتوان جلوی آن را گرفت .. ایستاد و حقایق را بیان کرد...

ثالثا"اگر بدین منوان بگذرد چه معلوم فردا همه گیر نشود؟  فردا انجمن سردفتران جوان پس فردا کانون سردفتران مشرف به بازنشستگیو پسین فردا کانون سردفتران میانسال تاسیس و هریک ادعای ساختمانی و سرمایه ای  از کانون خواهند نمود

بنظر ما سرمایه ما در دستان باکفایت کانون ید امانی است و هیئت مدیره ویا مسئولین سازمان نمیتوانند آنان را با سلایق و نظرات شخصی خود و بدون نظر صاحبان آن مورد استفاده قرار دهند ......

 

بعد نوشت : 1- در همین زمینه مطلبی در وبلاگ جامعه سردفتران استان یزد منتشر شده که توصیه میشود ملاحظه فرمائید


   


نظرات()   
یکشنبه 7 شهریور 1389  01:39 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 7 شهریور 1389 03:00 ق.ظ

فراموش کرده بودم وبلاگ حقوق امروز را پارسال در روز تولد دخترم زهرا یعنی همان روزی که این پاره ی تنم شمع فروزان  نه سالگی را فوت کرد تا به ده سالگی قدم نهد تاسیس کردم . امسال هم که شمع ده او را روشن کردیم تا نسیم حیات یازده سالگی اش آن را خاموش سازد؛ ناخواسته یاد تولد نوزادی یکساله در یکسال پیش در همین روز افتادم . افسوس خوردم که در جشن تولدی بی هیچ گونه تشریفات ( به سبب برخورد با ماه مبارک رمضان و حلول لیالی قدر) که برای  دخترم زهرا تدارک دیده ایم باید شمع نخستین سال وبلاگ حقوق امروز را نیز بر روی کیک تولد دخترم می افروختیم تا وقتی طوفان حیات از لبان لوله گشته او به سوی شمع دهش هجوم می نمود شمع یک حقوق امروز را نیز خاموش می کرد تا قدم به دومین سال حضورش در میان وبلاگ های حقوقی بگذارد. درست در شش شهریور 1388 بود که وبلاگ حقوق امروز را با مطلبی تحت عنوان نقدی بر بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی تاسیس نمودم . ابراز لطف همکاران از گوشه و کنار و نزدیک و دور مرا در ادامه راهم مصمم نمود. لیکن با این که در ابتدای کار قصد داشتم پس از مدتی ( حداکثر تا یکسال) وبلاگ را به سایت تبدیل کنم خیلی زود دریافتم که اداره ی یک وبلاگ اگر چنین وقت گیر است ؛ برای روی پا نگه داشتن سایت باید اوقاتی چندین برابر اختصاص داد که چنین وقتی را هنوز دارا نیستم ؛ بنا براین ناچار به همین شیوه راه را طی خواهم کرد تا توان وفرصت و توفیق این کار وقت گیر و پرمسئولیت راپیدا کنم . در این مدت یک سال از ابراز نظرات دوستان و همکاران بی نصیب نبودم . همگان تمجید نمودند و تعریف . نظراتی که در برگیرنده ی نقد باشد و بیانگر ایراد به تعداد انگشتان دست هم نمی رسید . انتقاد نابجائی هم داشتم که بی هیچ دخل و تصرفی به نمایش گذاشتم و با این که پاسخ شدیدی را می توانست داشته باشد ؛ پاسخ را نگاشتم ولکن در وبلاگ نگذاشتم تا خود را تمرین دهم که قرار نیست همگان آنچه خوشایند توست بیان کنند و ممکن است کس یا کسانی عقایدی در باره ی تو و قلمت  داشته باشند که ناخوشایند تو باشد و این گاهی ممکن است غیرمنصفانه هم باشد و تو ناگریز و ناگزیر باید سکوت اختیار کنی و این سکوت ممکن است از صدها پاسخ کارگرتر و اثربخش تر باشد . در این روز که برایم خیلی عزیز است لازم می دانم توصیه ای به دختر یازده ساله ام داشته باشم و آن این که هیچ وقت به این فکر نباشد که حقوق بخواند و اگر بر خلاف توصیه ام حقوق خواند حداقل سردفتر نشود که هر چند آن که راه پدر می رود می گویند خلف صالح ولی من خود می گویم پا جای پای من نگذارد و در آینده هر شغلی را که خود خواست برگزیند ولی سردفتری واگذارد چرا؟ پاسخ این چرا را در لابلای نوشته های پدر خواهد یافت . و نیز فرض است بر من در کمال  تواضع و فروتنی بوسه بر دستان همکاران و دوستان عزیزی زنم که در این مدت یک سال درفضای مجازی در کنارم بودند و این صاحب قلم قاصر و ناقص را متحمل بودند که اگر تحمل ا« ها نبود وبلاگ حقوق امروز یکساله نمی شد . و در انتها از همه همکاران ،قضات شریف ، وکلای گرانقدر ، سایر تحصیل کردگان و دانشجویان حقوق تقاضا دارم ضمن این که نظرات خود را در باره ی روش یکساله ی وبلاگ  بیان می کنند ارشادات و راهنمائی های خود را در جهت هرچه پربارشدن وبلاگ در سال آتی نیز ابراز دارند قطعا آن گونه گام خواهیم برداشت که خواسته ی شماست .        

   


نظرات()   
پنجشنبه 17 تیر 1389  10:52 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:28 ق.ظ


            

              اصرار دارد به استناد وکالت نامه ای که برای انتقال سهم الشرکه شریک شرکت با مسئولیت محدود دارد سه دانگ از ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به شرکت را به خود منتقل کند . اصرار او سردفتر را به تردید می اندازد و یا این که می خواهد به کمک من از دست این مراجع سمج که ادای حقوق دانان را در می آورد خلاص کند. گاهی هر یک از ما هم با چونان کسانی مواجه می شویم که از باجه ی علم حقوق نظری به دنیای سترگ این علم انداخته و خود را حقوقدان پنداشته اند جهل آنان از نوع جهل مرکب است . چون فکر می کنند که می دانند حال آن که نمی دانند که نمی دانند .آن کس که نداند و نداند که نداند / در جهل مرکب ابدالدهر بماند (1) اقناع اینان سخت سخت است و به راحتی تسلیم نمی شوند کفر آدم در می آید تا این قبیل افراد دست از سر کچلت بردارند و راه خویش گرفته و بروند . گفتنی است که سهم الشرکه مال است و یک قطعه زمین نیز مال ،  لیکن مالک این دو مال مختلف است اولی را شریک مالک است دومی را شرکت . اولی داخل در ظرف دارائی شریک است و آن دیگری وارد در ظرف دارائی شرکت . « حق شریک را نمی توان از حقوق عینی تلقی کرد ؛ چه با آوردن حصه در شرکت ، مال آورده شده ، به شرکت منتقل می شود و شریک مالک آورده باقی نمی ماند تا به همراه شرکای دیگر ، مالک جزئی از دارائی جمعی حاصل از آورده ها باشد......... . در واقع شرکت ، شخص ثالثی است که مدیون شریک است و دین شرکت ، حقی است که شریک به دلیل آوردن مالی ، در مقابل شرکت پیدا کرده است . » (2) با این حال نمی توان دین شرکت به شریک یا به بیان دیگر طلب شریک را از شرکت یک طلب معمولی دانست بلکه شرکا به موجب آن  حقوق دیگری از قبیل اداره ی شرکت و بهره مندی از سود و زیان  و ..... به دست می آورند(3) و زمانی می توانند از اموال شرکت نیز برخوردار شوند که شرکت منحل شود و اموالی برای آن باقی بماند .وکیل باید سهم الشرکه را به استناد وکالت نامه با عقد صلح به خود انتقال دهد و به شریکی موکل پایان بخشد و با شریک یا  شرکاء دیگر مدیر یا مدیران جدید را برگزینند ؛ آن گاه مطابق شرکت نامه و قانون سه دانگ از ششدانگ قطعه زمین مورد اشاره را از شرکت با امضاء دارندگان حق امضاء به وکیل انتقال دهند تا قال قضیه کنده شود یا پس از انتقال سهم الشرکه توانند با توافق شرکا  شرکت را منحل کنند و با انتخاب مدیر تصفیه کارهای جاری را خاتمه دهند و تعهدات آن را اجرا و مطالبات شرکت را وصول کنند تا امکان تقسیم دارائی شرکت بین شرکاء شرکت فراهم گردد .   

 

   پانوشت ها:

 1- دهخدا

2- دکتر ربیعا اسکینی  حقوق تجارت، شرکت های تجاری ج اول ، چاپ یازدهم ،انتشارات سمت 1386 ، ص 125

3- دکتر کاتوزیان به نقل از محمد دمرچیلی و غیره  قانون تجارت در نظم حقوقی کنونی ، چاپ اول ، انتشارات خلیج فارس ، 1380 ، ص 85

   


نظرات()   
دوشنبه 3 خرداد 1389  09:44 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:39 ب.ظ

ر

با بانک رفاه کارگران قرارداد مشارکت مدنی منعقد کرد . سهم الشرکه ها در حساب مشترک مشارکت واریز شد و در دفعات متعدد بر حسب پیشرفت کار در اختیار شریک قرار گرفت تا احداث ساختمان مسکونی کند. ساختمان ساخته شد اما نه در زمینی که قرار بود طرح  بر روی آن انجام شود  و مورد رهن سند مشارکت هم بود.   پروانه ی ساختمان و سند مالکیت هیچ ایرادی نداشت شریک اشتباها زمین همجوار را ساخت . هنوز نمی دانست چه کرده است در حالی که خوشحال بود و خندان و سر از پا نمی شناخت که بالاخره به هر جان کندنی بود صاحب خانه شده است وارد ساختمان  شهرداری شد تا  گواهی پایان کار ساختمان را بگیرد و از بانک تبدیل قرارداد مشارکت مدنی را  به قرارداد فروش اقساطی بخواهد . مامور شهرداری بر بالین زمین حاضر شد تا ببیند احداث موافق پروانه است یا خیر و در کمال تعجب پاره آجری نیز بر روی آن نیافت . در آغاز تصور نمود که او را سر کار گذاشته اند ولی چون ساختمان نوساز را در زمین مجاور دید که قامت بر افراشته است یقین کرد که متقاضی پایان کار مرتکب اشتباه شده است و اعلام کرد پایان کار نتوان صادر کرد چون زمین بیاض است و احداثی در کار نیست . تازه فهمید که زمین برادر آباد کرده است و خود را خانه خراب و در یک سال گذشته آب در هاون می کوبیده است . به اداره ی ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد  تا تقاضا کند تبدیل وضعیت ملک  از عرصه به اعیان در قسمت توضیحات سند مالکیت درج گردد تا بلکه ملتفت نشوند این کار بکنند و قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد و بعد مشکل خویش با برادر فیصله دهد . کارشناس ثبت هم متوجه اشتباه او  شد  و دست رد بر سینه اش زد  . نومیدانه به بانک مراجعه کرد  و در کمال ناباوری دید  بانک حاضر است علیرغم اشتباه حادث سهم الشرکه ی خویش به او انتقال دهد تا قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی تبدیل شود . ولی کدام سهم الشرکه ؛ سهم الشرکه از ساختمانی که در زمین غیر ساخته شده است؟ زمین موضوع سند مالکیت خالی است و ساختمانی وجود ندارد تا بانک سهم الشرکه خود را از آن به شریک انتقال دهد . چون کار بانک دادن وام است و گرفتن  سود و قانون عملیات بانکی بدون ربا راهی برای خلاص شدن از شائبه ی ربا بودن سود؛ بانکها ماهیت های حقوقی پیش بینی شده در قانون  مزبور را فقط نقابی می دانند که در پشت این نقاب چهره ی واقعی وام دادن و سود گرفتن  مستور است . از نظر آن ها کار  این نقاب مشروع ساختن سود ماخوذه است و بس. هنوز هم بانک ها با این ذهنیت به قالب های پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا می نگرند . غافل از آن که قرارداد فروش اقساطی همان عقد بیع است و فرقش با عقد بیعی که ثمن در آن حال است این است که در فروش اقساطی ثمن به اقساط پرداخت می شود و بنا براین مبیع باید شرایط مقرر در قانون را بطور تمام و کمال دارا باشد تا قرارداد صحیح انگاشته شود و الا قرارداد فروش اقساطی تنظیمی باطل خواهد بود و می توان از مرجع قضائی حکم  بی اعتباری آن را گرفت  و  توقیف عملیات اجرائی را در صورت صدور اجرائیه از مرجع مزبور خواستار شد . چاره ی کار این است که برادر ملک خویش به شریک انتقال دهد و با متممی ضمن اصلاح محل اجرای طرح ؛ تعویض وثیقه نیز انجام شود و سپس قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد .       

   


نظرات()   
سه شنبه 25 اسفند 1388  09:36 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:40 ب.ظ


 

سازمان مسکن و شهرسازی 25 سال پیش قطعه زمینی را به آقای الف واگذار کرده و قرارداد واگذاری به وی تسلیم کرده است . در سال 1376 الف قطعه زمین مزبور را به آقای ب فروخته و چون احداث ساختمان بر روی آن نگشته ناچار شده اند به وکالت متوسل شوند و الف برای اخذ پروانه ی ساختمان و پایان کار و خریداری قطعی آن قطعه و گرفتن سند مالکیت و سپس فروش و انتقال قطعی زمین با اعیانی احداثی در آن و امتیازات منصوبه به آقای ب در دفترخانه ی تحت تصدی راقم وکالت داده است . اینک ساختمان احداث شده و سازمان مسکن و شهرسازی جهت تنظیم سند انتقال موکل را معرفی کرده است و در بررسی نامه و وکالت نامه می بینم قطعه 366 مکرر برای انتقال قطعی معرفی شده و حال آن که وکالت برای قطعه 366 است. پس از پرس و جو از اداره ی ثبت و اخذ پاسخ استعلام و مشاهده ی متن صورتمجلس سابق و صورتمجلس اصلاحی معلوم می گردد که بعدا تغییراتی در شماره ی قطعات حاصل گشته است . ظاهرا قطعاتی در بین قطعات از قلم افتاده بوده است و اداره ی ثبت بنابه درخواست سازمان مسکن و شهرسازی در تخصیص شماره ها برای قطعات ، تجدید نظر کرده و اینک همان قطعه ی واگذاری به الف شماره اش از 366 به 366 مکرر تغییر یافته است و 366 هم به قطعه ی همجوار قبل از آن .  به آقای ب می گویم با وکالت نامه ی حاضر نتوان سند انتقال تنظیم کرد و باید به دنبال موکل رود و او را در دفترخانه حاضر کند تا وکالتی دیگر دهد و یا اصالتا سند انتقال را امضا کند . مثل این که توهینی به او شده باشد کم مانده چشمانش از حدقه در آید و در حالی که لرزش صدایش از روی عصبانیت ملموس است می گوید مگر این وکالت نامه را خود ننوشته ای ؟ به نوشته ی خودت هم ارزش قائل نیستی ؟ این چه مملکتی است که هرکس هر بدی از دستش برمی آید به دیگری روا می دارد ؟ کار مثبت از دست تان بر نمی آید ؟ چرا اذیت می کنید ؟ توصیه می نماید که همیشه سعی کنم به دیگران خوبی کنم ؟ و این که خوبی هاست که فراموش نمی شود . در جهت حل مشکل خویش معلم اخلاق هم شده است . وقتی با مشکلی مواجه می شویم چنین خدا و مذهب و اخلاق را به استمداد می طلبیم و از نام شان استفاده ی ابزاری می کنیم تا مشکل خویش مرتفع سازیم . می خواهد قانون خرد و خمیر شود ، سردفتر مرتکب جعل شود ، لازم شود حاضر است از کنار خدا و دین و مذهب بگذرد و ایمان خود و دیگران را لگد مال سازد تا این مشکل حل گردد؟ ساعت ها و روزها و سال ها عمر خویش را به بطالت می گذرانیم و ککمان نمی گزد ولی چون به کاری همت می گماریم باید همان روز به انجام برسانیم ؛ مخصوصا در این خراب شده دفترخانه که الحمدالله دارد به ویرانه تبدیل می شود . وقتی با توضیحات ما قانع می شود که امکان تنظیم سند به استناد وکالت نامه موجود در یدش نیست به لطایف الحیل متوسل می شود. می گوید آسمان که به زمین نیامده است ؛  فقط یک لفظ است یک لفظ ( مکرر) . در سند بنویس و من را و خود را خلاص کن . می خواهد لفظ مکرر را بدون حضور موکل در سند الحاق کنم و مرتکب جعل شوم . وقتی می گویم اگر دو برابر قیمت ملک هم داده شود این کار شدنی نیست ؛ توقف روا نمی داند و دفترخانه را ترک می کند تا موکل خویش بیابد و در دفترخانه حاضر کند . رفتارش در دفترخانه نشان می داد که او از عهده ی این کار بر نخواهد آمد. موکل از آشنایان است اگر پیغام کوچولوئی بفرستم  سر از پا نشناخته در دفتر حضور خواهد یافت و اگر سرش بخواهم مضایقه نخواهد کرد . ولی فعلا در این باره چیزی به او نمی گویم تا توان خویش بیازماید . دست از پا درازتر برمی گردد و می گوید نیامد . در حضورش تلفن می کنم پس از احوالپرسی و شوخی هائی چند درخواست خویش بیان می کنم و او قول می دهد سند تنظیم شود و با تک زنگی در دفترخانه حضور یابد . می گفت قهرمان قصه ی ما به او گفته کلاهبرداری کرده ای و به جای قطعه 366 مکرر برای قطعه 366 وکالت داده ای و اگر هرچه زودتر نیایی  تا وکالتی دیگر دهی  با مامور به سراغت خواهم آمد . از او پوزش می طلبم و اضافه می کنم  از هرکس متناسب با وزن و عقل و درک او باید انتظار داشت و نه بیش . بگذریم از آنچه اتفاق افتاد و بپردازیم به نکته ی اصلی که آیا می شود به جای تنظیم دوباره ی وکالت ؛ شماره ی قطعه را  با اقرارنامه ی اصلاحی اصلاح کرد به گونه ای که موکل مقر آن باشد ؟ اگر موکل  برای رفع مشکل حاضر نشود آیا می توان موضوع را در هیات نظارت طرح کرد ؟ و گرنه راه حل قانونی چیست ؟ اگر زمین واگذاری تعویض نشده باشد و فقط شماره ی آن تغییر یافته باشد تغییر شماره خللی به قصد موکل وارد نمی کند آنچه موقع اعطاء نیابت شده است از قطعه 366 قصد شده است همان زمینی است که اینک با نام قطعه 366 مکرر شناخته می شود پس می توان شماره ی قطعه را با تنظیم اقرارنامه اصلاحی از 366 به 366 مکرر اصلاح کرد . لیکن به نظر می رسد هیات نظارت برای تصمیم گیری در باره ی تجویز اصلاح آن صلاحیت نداشته باشد چون وکالت نامه به درستی تنظیم شده است و در زمان تنظیم آن اشتباهی در بین نبوده است . تغییر بعدی  شماره ی قطعات انجام تغییر در وکالت نامه را سبب شده است . طبق بند 7 ماده ی 25 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 18/10/1351 « هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن ها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود .» مشکل مزبور مربوط به تنظیم سند نیست تا قابل طرح در هیات نظارت باشد . اشکال ناشی از حدوث یک امر خارجی ( تغییر شماره ی قطعات ) است که قهرا به وکالت نیز سرایت کرده و سند وکالت را نیز مبتلا نموده است . پس سه راه بیش در پیش پای وکیل نیست :

1-      تنظیم اقرارنامه اصلاحی

2-      تنظیم وکالت نامه ی جدید

3-      تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت سازمان مسکن و شهرسازی و موکل در مرجع قضائی به استناد قرارداد واگذاری سازمان مرقوم و قولنامه ی فی مابین موکل و وکیل .            

4-      به نظر می رسد بتوان دادخواست صدور حکم بر تصحیح سند وکالت نیز تقدیم مرجع قضائی کرد چون مرجع عام رسیدگی به اختلافات مراجع قضائی و اگر رسیدگی به یک موضوع در صلاحیت مراجع اختصاصی نباشد داخل در صلاحیت مرجع عام خواهد بود.

   


نظرات()   
چهارشنبه 5 اسفند 1388  08:46 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:20 ق.ظ


 

زن قصد دارد برای زیارت به عتبات عالیات در عراق مشرف شود . شوهر محجور است . در پی یک تصادف عقل از کف داده است . قیم او پسر اوست . مادر با فرزند خویش که قیم پدر است در دفترخانه ای حاضر شده و درخواست دارد که پسر قیمومتا از سوی پدر به مادر رضایت دهد تا گذرنامه اخذ نماید و راه کربلا پیش گیرد. سردفتر نمی داند چه باید کرد درخواست مادر بپذیردیا نه . اگر نپذیرد باید راهی در پیش پای این مادر پیر عاشق حسین بگذارد تا بتواند به آرزوی دیرینه اش برسد . آرزوئی که  عمری اشگ از دیده ها جاری کرده و از خدا نیل به آن را خواسته وحال که به هر جان کندنی خرج راه فراهم کرده و خود را نزدیک به نیل به آمالش می بیند برایش قابل تحمل نخواهد بود که سردفتر درخواست او رد کند و راهنمای این مادر پیر و سالخورده نباشد. گفتنی است صلاحیت ها و و وظیفه های قیم در قانون مدنی و قانون امورحسبی تعیین شده است . قانون مدنی یک صلاحیت عام در ماده 1235 برای او شناخته است : « مواظبت شخص مولی علیه و نمایندگی قانونی او در کلیه ی امور مربوط به اموال و حقوق مالی او با قیم است ». ماده 313 و 326 قانون امور حسبی نیز مواردی را بیان کرده است که آن ها نیز به صلاحیت عام قیم برمی گردد . پس قیم وظیفه ی مواظبت از مولی علیه را دارد و اختیار اداره ی امور مالی او را که اعلام رضایت به خروج همسر وی از کشور داخل در هیچ یک از موارد یاد شده نمی تواند باشد . در زمینه ی نکاح و طلاق محجور نیز قانون گذار اختیارات محدودی از سر ناچاری به قیم داده است . ازدواج و طلاق وابسته به شخصیت انسان است و اصولا هر کس باید خود تصمیم بگیرد با چه کسی ازدواج کند و یا شریک زندگی خود را طلاق دهد . از این رو دخالت قیم در آنچه که مربوط به نکاح است و طلاق محتاج تصریح قانون گذار است و اگر نص قانونی نباشد قیم حق دخالت نخواهد داشت برخلاف مواظبت و انجام امور مالی که حق دارد هر عملی را انجام دهد مگر آنچه قانون گذار منع نموده باشد . اعلام رضایت به همسر محجور برای خروج از کشور از جمله اختیارات خاص هم نیست که قانون گذار تصریحا به قیم محول نموده باشد . پس باید از مقررات پیش بینی شده در قانون مدنی و قانون امورحسبی سبقت گرفت و در دریای مواج و بی کرانه ی قوانین شناور شد و  مقرره ای قانونی یافت و راه رسیدن به آرزو را به آن مادر پیر نشان داد . پس باید به سراغ قانون گذرنامه رفت همان قانونی که محدودیت خروج از کشور را برای زوجه به ارمغان آورده است . ماده 18 قانون گذرنامه مصوب 10/12/1351 مقرر کرده است : « برای اشخاص زیر با رعایت شرایط مندرج در این ماده گذرنامه صادر می شود: 1- اشخاصی که کمتر از 18 سال تمام دارند و کسانی که تحت ولایت و یا قیمومت می باشند با اجازه ی ولی یا قیم آن . 2- مشمولین وظیفه ی عمومی با اجازه ی کتبی اداره وظیفه ی عمومی 3- زنان شوهردار ولو کمتر از 18 سال تمام با موافقت کتبی شوهر و در مواردی اضطراری اجازه دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه  که مکلف است نظر خود را اعم از قبول درخواست یا رد آن حداکثرظزف سه روز اعلام دارد کافی است . زنانی که با شوهر خود مقیم خارج هستند و زنانی که شوهر خارجی اختیار کرده و به تابعیت ایرانی باقی مانده اند از شرط این بند مستثنی می باشند .»  بند 3 این ماده پس از این که اخذ موافقت کتبی شوهررا برای زنان شوهردار به منظور صدور گذرنامه و مالا خروج از کشور واجب شمرده است ؛ تکلیف موارد اظطراری را نیز معین کرده است . محجوریت شوهر را می توان یکی از موارد اضطراری تلقی کرد. چرا که اضطرار به معنای ناچاری و ناگزیری است و چون راهی در پیش پای کسی نباشد و راه گریز برایش باقی نمانده باشد مضطر نامیده می شود. چون شوهر محجور شود او توان اذن دادن ندارد و قیم نیز اختیاردار اعلام موافقت نیست و زن راهی برای خروج از این وضعیت ندارد . اضطرار همین بی چاره گی است و در نتیجه او ناگزیر است درخواست خویش به دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه تقدیم کند تا حداکثر ظرف سه روز نظر خود را در باره ی  رد یا قبول درخواست زن اعلام کند . اگر دادستان صدور گذرنامه را تجویز نماید اداره ی گذرنامه مبادرت به صدور آن خواهد کرد و نیازی به تکمیل رضایت نامه ی ذیل فرم های گذرنامه نخواهد بود.      

   


نظرات()   
جمعه 16 بهمن 1388  07:57 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:32 ق.ظ


 

شرکت تعاونی ....... قطعاتی زمین مسکونی به اعضاء خود واگذار کرده است . مدت شرکت منقضی شده و سه نفر از اعضاء هنوز زمین های خود را با سند رسمی انتقال نگرفته اند . شرکت ، نامه ای به دفتر اسناد رسمی نوشته تا سند قطعات مزبور به نام آن سه نفر تنظیم شود . سردفتر وضعیت شرکت را استعلام کرده و دایره ی ثبت شرکت ها اعلام نموده است که مدت ماموریت مدیران از یک سو و مدت شرکت از سوی دیگر منقضی شده است . در مقام کسب تکلیف و ارشاد و راهنمائی دوباره به اداره ثبت مربوط نامه می نویسد و اداره به استناد ماده ی 136 لایحه ی اصلاح قسمتی از قانون تجارت دایر بر تداوم مسئولیت و مدیریت مدیران در صورت انقضاء مدیریت آن ها تا زمان انتخاب مدیران جدید تنظیم سند را بلامانع اعلام می کند . سردفتر تلفنی اعلام می کند که موضوع فقط انقضاء مدت مدیریت نیست بلکه انقضاء  مدت شرکت هم مطرح است . شفاهی اعلام می کنند که مطابق مقررات عمل کند . همکار محترم با راقم تماس می گیرد می گویم با انقضاء مدت ، شرکت ، خود به خود منحل است و باید مدیر تصفیه انتخاب شود و بعد مدیر تصفیه از سوی شرکت تعاونی در حال تصفیه قطعات را منتقل کند . چند شوخی بین من و رد و بدل می شود و قدری می خندیم . می گوید آن همکار ( منظور نسیم صبح ) راست می گوید که شما کارها را سخت می کنید . اگر به روش شما عمل شود آن سه تن روی سند را نخواهند دید . می گویم حالا که رکود بر بازار کار سردفتری حاکم است به نظر می رسد حکما می خواهی این سه سند گرانمایه را از دست ندهی ؟ هر دو می خندیم و در عین حال از درون می سوزیم و خنده هایمان به تلخی می گراید . می گویم اجازه بده بازنگرشی در قوانین و مقررات داشته باشم و به اطلاعات قبلی اکتفاء ننمایم و اعلام نتیجه را به فردا موکول می کنم . در ماده 120 قانون شرکت های تعاونی مصوب 1350 خبری از مورد انقضا مدت به عنوان یکی از اسباب انحلال شرکت های تعاونی نیست . این بدان معنی است شرکت های تعاونی در زمان حاکمیت آن قانون بدون مدت تشکیل می شده اند و بند 3 ماده 54 قانون بخش تعاونی ..... نیز همین نکته را آشکار می سازد.  با تصویب قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در سال 1370 قانون شرکت های تعاونی تا جائی که مغایر با قانون بخش تعاونی .... باشد ملغی گردید . بند 3 ماده 54 قانون بخش تعاونی اقتصاد ج . ا. ا. انقضای مدت تعیین شده در اساسنامه شرکت را موجب انحلال شرکت می داند در صورتی که مجمع عمومی مدت را قبل از انقضاء مدت تمدید نکرده باشد . و تبصره یک ماده ی مرقوم تصفیه شرکت را مطابق مقررات قانون تجارت تجویز کرده است . منظور از قانون تجارت نیز قانون 1311  است . ماده 202 قانون تجارت مقرر می دارد : « تصفیه امور شرکت ها پس از انحلال موافق مواد ذیل خواهدبود مگر در مورد ورشکستگی که تابع مقررات مربوط به ورشکستگی است ». ماده 213 نیز مشعر است بر این که در شرکت های تعاونی امر تصفیه به عهده ی مدیران شرکت است مگر آن که اساسنامه یا اکثریت مجمع عمومی شرکت ترتیب دیگری مقرر داشته باشد. بنابراین در انتخاب مدیر یا مدیران تصفیه ، اولویت با آخرین مدیران شرکت است . ماده 214 آن قانون وظایف و اختیارات متصدیان تصفیه را همان موارد مقرر در ماده 207 دانسته است با این تفاوت که حق اصلاح و تعیین حکم برای متصدیان تصفیه این شرکت ( به استثنای مورد حکمیت اجباری ) فقط وقتی خواهد بود که اساسنامه یا مجمع عمومی این حق را به آن ها داده باشد . مطابق ماده 207 وظیفه ی متصدیان تصفیه خاتمه دادن به کارهای جاری و وصول مطالبات و اجرای تعهدات و تقسیم دارائی شرکت است و چنانچه برای اجرای تعهدات شرکت معاملات جدیدی لازم شود آن ها انجام خواهند داد(ماده208 قانون تجارت ) با انحلال شرکت ، شخصیت حقوقی آن با نام شرکت در حال تصفیه همچنان باقی خواهد بود تا متصدیان تصفیه وظایف خویش را عملی کنند و با تقسیم دارائی شرکت ، شخصیت حقوقی آن ازبین می رود . در موضوع مطرح شده برای همکار گرامی باید با دعوت از مجمع عمومی مدیران تصفیه انتخاب و از طریق اداره ی تعاون  به اداره ی ثبت مربوط اعلام شود . تنظیم سند انتقال با امضاء مدیران تصفیه انتخاب و به نمایندگی از سوی شرکت تعاونی در حال تصفیه عملی خواهد بود . نکته ای که اشاره به آن ضروری است تمهیدات پیش بینی شده در ماده 18 آئین نامه قانون بخش تعاونی اقتصاد ج . ا. ا  است که علیرغم بند 3 ماده 54 قانون و اصول حقوقی امکان تمدید مدت را حتی بعد از انقضاء مدت شرکت و نه قبل از آن  از طریق مجمع عمومی فوق العاده پیش بینی کرده است : « در صورتی که مدت شرکت یا اتحادیه تعاونی بر اساس اساس نامه آن محدود بوده ، علیرغم سه بار ابلاغ اخطار کتبی توسط وزارت ، حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ پایان مدت آن ، با تصویب مجمع عمومی فوق العاده مدت فعالیت تعاونی تمدید نشود ، وزارت دستور انحلال شرکت یا اتحادیه را صادر و این تصمیم را به اداره ثبت شرکت ها اعلام می نماید .» که آئین نامه گذار ظاهرا اعتقادی به انحلال خودکار شرکت تعاونی با انقضاء مدت ندارد و آن را موکول به صدور دستور انحلال از سوی وزارت تعاون نموده است . از ظاهر ماده مرقوم باید دست شست چرا که نمی توان با انقضاء مهلت تعیین شده در ماده ی 18 و عدم صدور دستور انحلال از سوی وزارت تعاون حکم بر تداوم شخصیت حقوقی کامل شرکت  داد. ضمن این که ماده 18 آئین نامه بر خلاف قانون بخش تعاونی اقتصاد..... و مقررات پیش بینی شده در قانون تجارت و لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت  است و تاب معارضه با آن ها را ندارد . 

   


نظرات()   
سه شنبه 13 بهمن 1388  11:27 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:36 ق.ظ


 

آقای الف ششدانگ یکبابخانه را به سه نفر می فروشد قولنامه تنظیم می شود ولی رسما در دفتر اسناد رسمی تسجیل نمی شود . آن سه نفر نیز آن ملک را با قولنامه به  شخص ب می فروشند . به رسم معهود دنیای فانی برای الف بی وفائی می کند و جناب عزرائیل  روح از بدنش خارج می سازد. ب تازه از خواب غفلت بیدار می شود ای داد بی داد الف را وارثی نیست و چگونه خواهد توانست برای ملک خریداری سند اخذ کند . پس از مشاوره با افراد آشنا به مسائل حقوقی دادستان شهر و آن سه نفر را خوانده قرار داده و ملزم به تنظیم سند رسمی می کند و قاضی شورای حل اختلاف حکم به نفع او صادر می کند و اجرائیه صادر می شود . این که آن سه نفر هم طرف دعوی واقع شده اند تردیدی نیست به منظور اتصال ید به مالک ثبتی است و الا سه نفر مزبور نقشی در امضاء سند انتقال ملک مزبور نمی توانند داشته باشند . چون دولت طبق ماده 22 قانون ثبت الف را مالک می شناخت و او هم مرده است و وارثی هم از طبقات سه گانه ندارد که قهرا مالک شناخته شود . رئیس دادگستری مراتب را جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی اعلام کرده است و همکار عزیز تردید می کند که آیا دادستان حق امضاء چنین سندی را می تواند داشته باشد ؟  با راقم تماس می گیرد تا مشورتی داشته باشد . قدری سرم شلوغ است و دستگاه دورنویس هم ادا در می آورد قرار می شود روز بعد حکم شورای حل اختلاف را به طریق دورنویس ارسال کند بعد در باره ی موضوع تبادل افکار نمائیم . دو ماده  راجع به ترکه ی متوفی بلاوارث در قانون مدنی می توان سراغ گرفت . ماده 866 که می گوید : « در صورت نبودن وارث امر ترکه متوفی راجع به حاکم است » و ماده 949 که در صورت انحصار وارث به زوجه مقدار زائد بر نصیب زوجه را در حکم مال اشخاص بلاوارث دانسته و تابع ماده 866 شناخته است . برای نیل به پاسخ قانع کننده فقط یک راه وجود دارد و آن  این که قبل از هر چیز باید دید منظور قانون گذار از لفظ حاکم چیست ؟ حکم چه کسی است ؟ ولی فقیه ، دولت ، دادستان رئیس دادگستری و یا دادرس دادگاه ؟ ماده ی 335 قانون امور حسبی تکلیف ترکه را در صورتی که وارثی نباشد معین کرده است و آن این که ترکه باید به خزانه ی دولت تسلیم شود . صد البته چون ماترک به خزانه راه یابد مال عمومی محسوب شده و مطابق مقررات اموال عمومی مصرف می شود . در این میان به ماده ی دیگری نیز بایدتوجه کرد که بیان کننده ی آخرین اراده ی قانون گذار است . ماده 3 قانون تاسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی مصوب 24/10/1370  بیان می کند : « اموال مجهول المالک ، بلاصاحب ( به استثناء اموال قاچاق بلاصاحب و صاحب متواری ) ارث بلاوارث و اموالی که از باب تخمیس ، خروج از ذمه و اجرای اص چهل و چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و دیگر قوانین در اختیار ولی فقیه ( حاکم ) است با اذن کلی ایشان در اختیار سازمان قرار می گیرد تا به طور جداگانه حسب دستور معظم له در جهت نگهداری ، اداره و فروش آن ها اقدام نماید . پرداخت هر نوع وجهی از محل عواید حاصل از فروش و نیز هرگونه تصرف در این اموال موکول به اذن ولی فقیه یا نماینده خاص ایشان در تصرف این اموال خواهد بود.» این ماده ی قانونی هرگونه شک و تردید را مرتفع می سازد که محل قرار گرفتن ترکه بلاوارث خزانه ی دولت نیست و بلکه ماترک مزبور در اختیار ولی فقیه است و با اذن کلی او سازمان آن را نگهداری ، اداره و حتی می فروشد به مصرفی می رساند که ولی فقیه یا نماینده ی خاص  او معین می کند و باز تردیدی نیست که نماینده ی خاص با حکم خاص معین می شود . گفتنی است که ماده335 قانون امور حسبی و ماده 3 مرقوم تکلیف ماترک متوفی بلاوارث را بعد از گذشت مرور زمان 10 ساله معین کرده است . اگر متوفی وارث داشت وراث او مالکیت مستقری تا قبل از اداء حقوق و دیون متعلقه به ترکه نداشتند به طریق اولی تا قبل از اداء حقوق و دیون و بیشتر از آن تا قبل از ده سال برای این که معلوم شود متوفی وارثی دارد یا ندارد ماترک در اختیار ولی فقیه نخواهد بود ؛ بلکه مطابق مقررات قانون امور حسبی تکلیف حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می گیرد باید مشخص شود . ماده ی 327 قانون امور حسبی تصریح کرده است : « در صورتی که وارث متوفی معلوم نباشد به درخواست دادستان یا اشخاص ذی نفع برای اداره ی ترکه مدیر معین می شود . » و ماده 328 آن قانون اضافه می نماید:« در مورد ماده ی قبل دادستان مکلف است مراقبت نماید اقداماتی که برای حفظ ترکه لازم است به عمل آید و از دادگاه تعیین مدیر ترکه را بخواهد .» و ماده 329 دادگاه را مکلف می کند ظرف یک هفته مدیر ترکه رامعین کند . کار مدیر ترکه طبق ماده 334 آن قانون تحریر ترکه ، اداء دیون و واجبات مالی او و خارج نمودن موصی به از ماترک و تسلیم باقیمانده ی ترکه به دادستان است و اگر تاقبل از تسلیم ادعاء حقی بر متوفی شود و حق نامبرده به موجب سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه ثابت شده باشد مدیر باید حق مزبور را ادا کند و چنانچه ادعاء به ترتیب مذکور ثابت و محرز نشود مدعی می تواند به طرفیت مدیر ترکه اقامه ی دعوی کند (336 قانون امور حسبی ) و تازمانی که مدیر ترکه وظایف خویش را انجام نداده و باقیمانده ی اموال را تسلیم دادستان نکرده است کار دادستان شروع نشده است ؛ جز این که اگر حقی به موجب نوشتجات یا دفاتر متوفی محرز شود مدیر ترکه بدون نیاز به حکم دادگاه می تواند با موافقت دادستان آن را بپردازد . به تصریح ماده 336 اگر ترکه به دادستان داده شده باشد او خواهد پرداخت و دعاوی نیز به طرفیت او اقامه خواهد شد . تعیین مدیر ترکه زمانی که متوفا بلاوارث است امری الزامی است و پس از این که او به وظایفش عمل کرد ترکه در اختیار دادستان قرار می گیرد تا مطابق مقررات تا ده سال آن را اداره کند و با انقضاء ده سال ماترک را در اختیار سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی قرار دهد اگر ماترکی باقی مانده باشد . حال   در آن جه که مطرح شد به نظر می رسد درست آن بود که آقای ب  درخواست تعیین مدیر برای ماترک الف می کرد و به طرفیت او طرح دعوی می کرد و در آن صورت این مدیر ترکه بود که به حکم شورای حل اختلاف سند انتقال را امضاء می کرد . گفتنی است که ماده ی 336 قانون امور حسبی امکان اثبات هرگونه حق بطور مطلق را به طرفیت مدیر ترکه و یا دادستان پیش بینی کرده است . ماهیت حقوقی موضوع قولنامه ها بنا به دو نظر مختلف یا تعهد به انتقال است یا بیع است و قولنامه سند آن . که در صورت نخست حقی است که به نفع متعهدله بر عین یکبابخانه تعلق گرفته است و در صورت دوم ثبوتا خانه ی مرقوم از مالکیت متوفی خارج شده است و تعهد به تسجیل و انتقال رسمی آن باقی است که در هر صورت باز حقی است غیر مستقیم در عین آن . حال که شورای حل اختلاف حکم را به طرفیت دادستان صادر کرده است سردفتر الزام یا  اختیاری  به بررسی این که قبلا مدیر ترکه انتخاب شده است یا نه و این که او به وظایف خویش عمل کرده یا نکرده و نهایت این که ماترک چگونه به دادستان تسلیم شده است ندارد و بنا براین می تواند سند انتقال را بنویسد تا دادستان آن را امضاء کند . با قید این توضیح در سند که چون الف فوت نموده است و بلاوارث می باشد طبق ماده 336 قانون امور حسبی و حکم شماره ......  قاضی شورای حل اختلاف ... و نامه شماره                اجرای احکام مدنی  آقای   ........ ثبت و سند را امضاء نمود.     

   


نظرات()   
شنبه 10 بهمن 1388  11:43 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:40 ب.ظ


 

صبح اول وقت اداری داشتم از پله ها بالا می رفتم که پیرزنی را ایستاده در منتهی الیه پله ها دیدم که چشم بر در دوخته است ، از طرز نگاهش فهمیدم که در انتظار من است . به نظر می آمد که او هم حدس زده است آن که او می جوید منم . پایم به پله آخرین نرسیده بود که پرسید : حاج آقا توئی ؟ به مزاح با تبسم گفتم : کدام حاج آقا ، در این دور و زمانه چیزی که زیاد پیدا می شود حاج آقاست . زمانه ای که حج نگزارده همه حاج اند باید اسمش را بگوئی آن وقت می شود پیدایش کرد . در ازمنه قدیم کسی جرأت نمی کرد عنوان حاج اختیار کند قبل از این که به طواف کعبه نائل شود سعی بین صفا و مروه کند عرفات رود در مشعر بیتوته کند آن گاه پیاده روانه ی منی شود رمی جمرات کند قربانی ذبح کند سرمبارک بتراشد تا حاج شود . ولی حالا همه از خانه خارج نشده حاجند . گویا شوخی من به مذاقش خوش نیامد . آن طرف راه رو چند پیرزن دیگر هم بودند که یکی از همه پیرتر بود . به فراست دریافتم که لشگرکشی در این وقت صبح یک دلیل می تواند داشته باشد و آن این که حتما سندی موجبات ناراحتی شان را فراهم کرده است . همه ی آن ها را به اطاقم دعوت کردم . فرمانده لشگر همان که از بالا صعود من از پله ها را رصد می کرد از داخل یک سبد پلاستیکی چند طغری سند بیرون کشید بیشتر آن ها مربوط به اراضی واگذاری در جریان اصلاحات ارضی بود و در آن میان وکالت نامه ی بلاعزل متضمن فروش اراضی مزروعی موضوع همان اسناد نیز به چشم می خورد که در دفتر تحت تصدی اینجانب در سال1376 تنظیم شده بود . زمانی که حق التحریر تمامی وکالت نامه ها ده هزار ریال بیش نبود. عیان گردید که آن که پیرتر است مادر اعضاء  لشگر است و اعضاء لشگر خواهران همند . گواهی حصر وراثت و برگ فوت که در ید فرمانده بود دلالت داشت براین که موکل وکالت نامه که پدر و مورث آن ها باشد فوت نموده است و وکلاء وکالت نامه شوهر خواهر آن خواهران و خواهر آن هاست که در حال حاضر غایب از جمع آن هاست و در منزل مشغول کار خویش است بدون این که آگاه باشد خواهران دارند مقدمات یک حمله را فراهم می سازند . مادر زبان به اعتراض می گشاید که شوهرم ( همان موکل که دستش از دنیا کوتاه شده است و حالا همسر مهربانش در غیابش به راحتی می تواند بلبل زبانی کند) عقل نداشت ، شعور نداشت ، دیوانه بود ، بدون عصا نمی توانست راه برود ، کر بود ، کور بود و ....... . مادر را با خود همراه آورده بودند که این حرف ها را بزند شهادت دهد تا کار این سند یکسره شود . گفتم: مادر ، چرا عقل نداشت؟ در بیمارستانی ، تیمارستانی بستری کرده بودید ؟ داروی اعصاب مصرف می کرد؟ گفت : نه پیر بود و فرتوت . گفتم مادر تو عاقل تر از همه مائی . همه ی این دخترانت و من که روبروی تونشستم . بادی به غبغب انداخت و گفت : چرا عاقل نباشم مگر مرا چه شده است که عقلم را از دست بدهم ؟ گفتم تو را هیچ چیز نشده است . جدا تو عاقل و بالغ و رشیدی . گفت: حالا منظور؟ گفتم مرحوم موکل 12 سال پیش شصت سالش بود و تو حالا هفتاد ساله ای ؟ خیلی زود فهمید من چه می گویم ؛ سکوت کرد . نوبت به فرمانده لشگر رسید . نعره ای کشید و فریاد زد باعث بدبختی ما توئی ، تو با این سندت مرا گرفتار کرده ای ، تو ما را از ارث محروم کرده ای .  مرحوم پدرشان حالا در زیر خروارها خاک راحت در خواب ابدی فرو رفته است و خبر ندارد که مرا گرفتار بچه های پیرش کرده است . آن روز که با کراهت سند را می نوشتم می گفت بچه هایم چه کاره اند اموال خودم است می خواهم آتش زنم . به او گفتم آن گاه که بچه هایت لشگرکشی کنند تو نیستی جلودارشان شوی . خدایش رحمت کند او راست می گفت مالک بود و مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد و این وراث است که زبان آدمی زاد سرش نمی شود چون پای پول در میان آید صم بکم عمی فهم لایبصرون می شوند. خواهر دیگر از در ملاطفت و مهربانی وارد می شود و می گوید : پسرم ما ندار و بی چیزیم نگذار خواهرمان یکه و تنها اموال پدر را تصاحب کند. بقیه اعضای لشگر فعلا خموش و ساکتند . عکس العمل من اجازه ی دخالت را به آنها نمی دهد . همه پیرند هم سن و سال مادرم و باید احترام شان را نگه دارم حتی با آن که تندی می کند پاسخ تندی اش را با خنده و تبسم می دهم می دانم که در پس این تندی و تیزی ، نرمی و نازکی پنهان است . . آنان که ظاهری نرم دارند به آب زیر کاه شهره گشته اند نه آنکه ظاهرش تند و تیز است . می گویم وکالت با فوت موکل یا وکیل منفسخ است و اگر پدرتان فقط وکالت به خواهر و شوهر خواهرتان برای فروش آن ملک داده باشد غم به دل راه ندهید که با مرگ او در عالم طبیعت وکالت نیز در عالم اعتبار حقوق نفسش قطع می شود و می میرد. ولی اگر قولنامه ای ، نوشته ای عادی از پدر در دست آن ها باشد یا قبل از فوت او عمل به وکالت کرده باشند دیگر کاری از دست تان بر نخواهد آمد . اصرار می کنند باید وکالت را باطل کنی . به نظرشان اگر من کاری در مورد آن سند بکنم فتح الفتوح بزرگی برایشان است . استقامت در مقابل ان ها نتیجه ای ندارد باید کاری کرد تا راضی شوند . ناچار می شوم در ستون ملاحظات ثبت دفترمراتب فوت پدر را درج نمایم : « به تاریخ روز/ ماه / سال خانم .........  احد از وراث مرحوم..........در دفترخانه حاضر و مراتب فوت نامبرده موکل این وکالت نامه را اعلام نمود .» و در ذیل آن  از او امضاء گرفتم و بعد از آن نیز خود امضاء کردم و مبلغ 40400 ریال هزینه صدور اخطاریه و بهای اوراق وصول شد و دو فقره اخطاریه صادر و جهت ابلاغ به وکیلان وکالت نامه ی مزبور به اداره ی ثبت  اسناد و املاک مربوط ارسال شد . هنوز وقت اداری تمام نشده بود خواهر غایب و شوهر خواهر از در وارد شدند در حالی که عصیی بودند . خانم گفت شما این برگ را برای ما فرستاده اید . گفتم ما فقط صادر کرده ایم ارسال آن از طریق اداره ثبت انجام می شود که یا مامور ابلاغ اداره امر ابلاغ را انجام می دهد یا از از ماموران خدمات انتظامی مدد می جویند.  قولنامه ای ارائه می دهند که دلالت بر فروش ملک موضوع وکالت از سوی پدر به هر دو آن ها دارد وملتفت هم هستند که با فوت هر یک از طرفین وکالت از بین می رود و اعتراضی به کار من ندارند ، لیکن از شیوه ی ابلاغ مامور شاکی و ناراحتند . متوجه نشدم که ابلاغ چگونه انجام شده بود که موجبات تکدر خاطر ان ها فراهم گشته بود . با خروج آنها از دفتر من هنوز به این نکته فکر می کردم که چرا هیچ گونه مقرراتی در باره ی مرجع ابلاغ و شیوه ابلاغ این قبیل اوراق در قوانین و مقررات نیامده است .        

   


نظرات()   
جمعه 9 بهمن 1388  12:31 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:53 ب.ظ


 

پسر 12 ساله ای است قرار است با باشگاهی  در مرکز استان قرارداد بازی  به منظور فوتبال بازی منعقد کند چون صغیر است باشگاه ورزشی رضایت نامه ی ولی او را مطالبه کرده است . متنی را ارائه کرده است که حاکی از رضایت ولی اوست مبنی بر این که او می تواند در اختیار باشگاه مزبور جهت انجام فعالیت های ورزشی باشد . پدرش غایب مفقود الاثر است و جد پدری ندارد . از قرائن معلوم است که قبلا به بعضی از دفاتر اسناد رسمی هم رجوع کرده است و برای این که از شرش راحت شوند به دادسرا هدایت کرده اند که از دادستان مجوز بگیرد تا باشگاه بدون رضایت ولی ، او را به عضویت بپذیرد .  با مادرش به دفترخانه ی تحت تصدی من مراجعه کرده است . راهنمائی می کنم که باید برای او امین موقت تعیین شود حکمی را نشان می دهند که دلالت بر تعیین یک نفر به عنوان امین موقت برای اداره اموال پدر او که غایب مفقود الاثر است دارد . می گویم امین مزبور اختیار اداره امور صغیر را ندارد . آن ها را هدایت می کنم تا به دادستان عمومی و انقلاب شهرستان مراجعه کنند تا از محکمه درخواست نصب امین موقت برای اداره ی امور صغیر را بکند . ساعتی بعد دادستان تماس می گیرد که قبلا برای غایب نصب امین شده است و منظور مرا جویا می شود . عرض می کنم امینی که بر اساس ماده 1012 قانون مدنی انتخاب می شود غیر از امینی است که برابر ماده ی 1187 قانون مدنی به پیشنهاد دادستان تعیین می شود . امین مورد نظر ماده ی 1012 صلاحیت اداره ی اموال غایب مفقود الاثر را دارد و امین موضوع ماده 1187 اختیار اداره ی امور صغار غایب را دارد . ماده ی 1012 مقرر می دارد : « اگر غایب مفقود الاثر برای اداره اموال خود تکلیفی معین نکرده باشد و کسی هم نباشد که قانونا حق تصدی امور او را داشته باشد  محکمه برای اداره  اموال او یک نفر امین معین می کند و تقاضای تعیین امین فقط از طرف مدعی العموم واشخاص ذینفع در این امر قبول می شود.»  از سوی دیگر ماده 1187 بیان می کند  «  هرگاه ولی قهری منحصر بواسطه غیبت یا حبس به هر علتی که نتواند به امور مولی علیه رسیدگی کند و کسی را هم از طرف خود معین نکرده باشد حاکم یک نفر امین به پیشنهاد مدعی العموم برای تصدی و اداره ی اموال مولی علیه و سایر امور راجعه به او موقتا معین خواهد کرد.»  هیچ ایرادی نخواهد داشت که دادگاه در حکم واحد شخص واحدی را به عنوان امین موقت برای تصدی امور هر دو ماده معین کند لیکن اگر دادگاه کسی را فقط برای اداره ی اموال غایب سمت امین داده باشد او صلاحیت اداره ی امور صغار غایب را نخواهد داشت . روز بعد پسر 12 ساله با مادرش در دفترخانه حضور داشت در حالی که مادر حکمی در دست داشت که نشان می داد او امین است برای اداره ی امور فرزند 12 ساله اش .  مادر به استناد حکم مزبور ذیل  رضایت نامه را امضاء کرد و امضاء وی تصدیق شد به این امید که روزی فرزند 12 ساله اش یکی از قهرمانان فوتبال کشور باشد .

   


نظرات()   
چهارشنبه 30 دی 1388  03:04 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:23 ب.ظ


 

            شخصی می خواهد ملکی را بلاعوض به یک صغیر9 ساله  تملیک کند . پدرش فوت کرده است . پدر بزرگ زنده است ولی به فکر خویش است و رغبتی در اداره ی امور نوه نشان نمی دهد . صغیر مدعی است که ممیز است و می تواند تملکات مجانی کند .سردفتر نامه ای به دایره ی سرپرستی محجورین دادسرای عمومی و انقلاب می نویسد تا بدین طریق  ادعای تمییز بچه را احراز کند و سند صلح بلاعوض تنظیم کند ؛ پاسخی دریافت نمی کند ولی شفاهی می شنود که می تواند سند را بنویسد و می گویند بچه ها ی 7 سال تا 15 سال ممیز تلقی می شوند . در قانون معیار سنی برای تشخیص وجود قوه تمیز در بچه ها تعیین نشده است در کتب فقهی به مواردی چند برخورد می شود . اگر می شد چشم بر پیشرفت های علم پزشکی قانونی بست شاید می شد به فقه به عنوان عرف مسلم در این زمینه رجوع کرد . مورد نادری است هیچ سردفتری وارد این قبیل مقولات نمی شود بیشتر قوانین ماهوی را ما در دفتر اسناد رسمی متروک و مطرود ساخته ایم . یک  همکار مراغه ای می خواهد پاسخ قانونی برای بچه ی مدعی بیابد و کار خویش را با استعلام از دادسرا شروع می کند و چون پاسخی دریافت نمی کند تصمیم می گیرد برای اقدام بعدی مشورتی با راقم نماید. معتقد است که به استناد ماده ی 1212 قانون مدنی او می تواند سند صلح بلاعوض ملک را بدون دخالت جد پدری تنظیم نماید . می گویم در این که صغیر ممیز می تواند تملکات بلاعوض کند شکی نیست ؛  مشکل شما در احراز قوه ی تمییز صغیر است . سردفتر صلاحیت احراز این امر را ندارد . دایره ی سرپرستی امور محجورین نیز صلاحیتی در این کار ندارد . اگر طبق منطوق ماده ی 1210 قانون مدنی  هیچ کس را نمی توان مجنون و سفیه شناخت مگر آن که جنون یا عدم رشد او ثابت شود؛ بر اساس مفهوم مخالف همان ماده اصل بر محجوریت صغیر است مگر این که دارا بودن قوه ی تمییز برای او اثبات شود . و اگر صدور حکم محجوریت در صلاحیت مرجع قضائی است ؛ صدور حکم در خصوص وجود قوه ی تمییز در صغیر نیز در صلاحیت آن مرجع خواهد بود .صد البته  صدور حکم دایر بر وجود قوه ی تمییز در صغیررا نباید با حکم رشد یا گواهی رشد مخلوط کرد چرا که وقتی گواهی رشد کسی صادر می شود او رشید به معنای عام کلمه محسوب می شود که تواند تمامی اعمال حقوقی را بدون دخالت ولی و وصی و قیم انجام دهد حال آن که در حکم یا گواهی ممیزی صغیر ، از معاملات فقط تملکات بلاعوض را خواهد توانست انجام داد . در تشکیلات قضائی کنونی مرجع صالح برای صدور حکم ممیزی صغیر مانند صدور حکم رشد، دادگاه عمومی محل اقامت صغیر  خواهدبود.  قرار شد همکار مراغه ای آن ها را به مرجع قضائی هدایت کند تا درخواست صدور حکم ممیزی صغیر دهند و راقم بر این باور است که دادگاه باید چنین درخواست یا دادخواستی را بپذیرد و با جلب نظر پزشکی قانونی نفیا یا اثباتا حکم مقتضی صادر کند . باید منتظر بود تا دید دادگاه در باره ی این مورد نادر که در قانون آمده است و لیکن سردفتری تاکنون جرات پرداخت به آن را به خود نداده است چه تصمیمی اتخاذ خواهد کرد    

 

 

   


نظرات()   
پنجشنبه 24 دی 1388  03:58 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:33 ب.ظ


 

همکار و دوست بسیار عزیزی است از یکی از شهر های آذزبایجان غربی  . هر از چند گاهی یادی از من مسکین می کند . چه عرض کنم من هم به او عادت کرده ام . چون دیر می کند من هم دلتنگ او می شوم . از قضا دیروز فیلم یاد شهر او کرده بود با خود گفتم فردا تلفنکی به او بزنم . مدت هاست که هیچ گونه تماسی نداشته است . می گویند زدل به دل راه هست . می خواستم دست به گوشی تلفن برم که زنگش به صدا در آمد خودش بود .گویا راضی نشده بود من زنگ بزنم و فهمیده بود که چشم براهش هستم . از آب و هوای برفی و بارانی شهرش گفت . از وضعیت نابسامان دفاتر اسناد رسمی و این که می گویند سردفتری از شهر……  به شهرش  می آید و در مسجد رحل اقامت می افکند.  البته نه برای اعتکاف برای کاتب بالعدلی می آید . دفتر ودستکش را نیز می آورد تا کتابت بالعدل کند و ثوابی ببرد .   

اوایل دوران سردفتری ام گذرم به یکی از شهرهای اطراف افتاده بود . لازم شد دوستی راببینم گفتند در فلان بنگاه معاملاتی است رفتم به بنگاه . شخصی را دیدم که پشت میز بنگاهی نشسته بود و با قیافه ی حق به جانب داشت چیزهائی را وارد دفتر بزرگی می کرد درست هم اندازه ی دفتر ثبت ما . تا آن وقت  او را  ندیده بودم وقتی دوستم مرا معرفی کرد گو این که سربازی مافوقش سرزده سروقتش امده باشد با شتابی زایدالوصف به رسم احترام بپاخواست و تعظیم کرد. او مرا اسما می شناخته است و  من او را نمی شناختم . عیان شد کارمند یکی از دفاتر اسناد رسمی شهر مجاور است ، حالا ابلاغ سیار داشتند یا نه من دیگر پی گیر نشدم و نیازی هم نبود زمان قحطی دفتر بود . به قضیه مثبت نگریستم گفتم حالا به جای این که مردم راه بیفتند صد کیلومتر طی طریق کنند تا در شهر مجاور کار ثبتی شان را انجام دهند این ها خطرات کار را پذیرا شده اند و به خدمت مردم این شهر نائل شده اند .

            با ازدیاد تعداد سردفتران زمزمه هائی از این قبیل کارها از گوشه و کنار می رسد . صورت های جدیدی از سردفتری هم ظاهرا ایجاد شده است : سردفتر دفتر به دست ،سردفتر دفتر به دوش ، سردفتر بیکار،  سردفتر کم کار ، سردفتر تک کار  و برای همین بی هیچ تشریفاتی سردفتران روستانشین یا مقیم روستاهای تازه شهر مثل تازه کند خود ما (که تازه گی ها تازه شهر شده است و  از صدقه ی سر معمار ثبت نوین در همان ابتدای شهر شدنش صاحب دو دفتر ناز نازی شد تا 5 نفر در هر کدام مشغول شوند) به مرکز شهرستان کشیده می شوند . یکی از همکاران از سردفتری می گفت که دفتراسناد رسمی سیار ایجاد کرده بود تاکسی تلفنی داشتیم ولی دفترخانه ی تلفنی نه و این هم از آثار خدمت بزرگ همان معمار که نوینش ساخت ثبت را که از این نوین ساختنش فقط اخذ مدرک کاربری رایانه برای من ماند و دیگر چیزی ندیدم حداقل خداوند پدر و پدر بزرگش را بیامرزد که من را وادار کرد که مدرک ICDL بگیرم .

            دوست و همکار عزیز یک سوال داشت ، دردی را گفت و ما به بیراهه رفتیم . می گفت اداره کل …..  می خواهد قطعه زمینی را به دو نفر بالسویه منتقل کند . نماینده ی اداره می خواهد فقط از خریداران اسقاط کافه خیارات بعمل آید و چنین شرطی علیه فروشنده در سند قید نشود . البته انجام خواسته ی اداره ی مزبور منعی ندارد قرارنیست شرط به نفع یا علیه هر دو طرف باشد . ماده ی 448 قانون مدنی  امکان سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد تجویز کرده است . لیکن اسقاط نشدن خیارات فروشنده به معنی وجود خیار یا خیاراتی برای او نیست اگر یکی از جهات مصرح قانونی که علل فسخ می نامیم نبود فروشنده حق فسخ نخواهد داشت تنها موردی که فروشنده از شرط نکردن اسقاط کافه ی خیارات علیه او می تواند بهره ای برد آن است که در ضمن عقد خریداران ملتزم به افعال یا ترک افعال شده باشند و تخلف از شرط فعل کنند و برای فروشنده خیار تخلف از شرط فعل ایجاد شود . البته سایر خیارات هم اگر جهتش موجود باشد برای او حق فسخ ایجاد خواهد کرد لیکن بعید است که در معاملات دولتی چنین امری اتفاق افتد. گفتنی است که عالم اعتبار حقوق تا حد امکان از قواعد طبیعت تبعیت می کند و همانطور که چیزی اگر موجود نباشد سقوطش غیرممکن است اسقاط مالم یجب در عالم اعتبار حقوق نیز صحیح نیست ولی شارع و قانون گذار استثنائا در مواردی چند اسقاط مالم یجب را پذیرفته است و یکی از این موارد همین اسقاط کافه ی خیارات است که می توان آن را بصورت شرط  له یا علیه یکی از طرفین یا هر دو درضمن عقد گنجاند.

 

 

 

 

   


نظرات()   
جمعه 18 دی 1388  11:16 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:49 ب.ظ


            آقای الف فوت نموده است . وراث او سه پسر است و چهار دختر و یک همسر دائمی . وراث می خواهند دو دانگ ازشش دانگ یکبابخانه از ماترک در مالکیت همسر قرار گیرد و مابقی ( چهار دانگ توام با ثمنیه ) بطور ما فرض الله در مالکیت وراث دیگر باشد . به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده اند تا قصد خویش به گونه ای که سردفتر راهنمایی می کند عملی سازند . دفتریار دفترخانه که از جمله دانشجویان خوبم در دانشگاه آزاد اسلامی بیله سوار بود و اینک فارغ التحصیل شده است به قصد مشورت تماس گرفته است . به دنبال ساده ترین و کم خرج ترین قالب برای تسجیل قصد طرفین است . شیوه هائی نیز به نظر خویش رسیده است لیکن در کم و کیف و جزئیات آن ذهنش مغشوش است. همین که راه کار صحیح به ذهنش رسیده است انتظار را بر آورده می کند و این است نتیجه ی تلفیق دانش و تجربه . او که در کنار دفتریاری تحصیل در رشته ی حقوق را برگزیده بود آموخته هایش را یک به یک  در محک تجربه آزموده است و برای همین از همان آغاز فراغت از تحصیل و حتی قبل از آن نکته سنجی می کرد و تفاوتش از دانشجویان دیگر نیز ناشی از همین اشتغالش در شغل دفتریاری بود . ما دیر فهمیدیم  فلسفه ی توصیه های اساتید معظمی چون دکتر دادبان و دکتر آشوری در دانشکده ی حقوق  دانشگاه تهران را که تاکید می کردند از فرصت ها بهره جوئیم و آموخته هایمان را همزمان با تحصیل از راه کار آموزی در مراجع قضائی و دفاتر وکالت و دفاتر اسناد رسمی بیازماییم و ما نشنیده می گرفتیم . هرچند که توصیه های ما نیز اینک مورد بی مهری دانشجویانمان قرار می گیرد . قبل از این که نظر خویش بیان کنم از نظرات خود همکار دفتریارم نیز استفاده می کنم و شیوه های مختلفی را که می توان به کار برد تا نظر وراث مورد اشاره تامین شود یک به یک برمی رسیم تا خود بهترین و ساده ترین و کم هزینه ترین آن را برگزیند و به مراجعه کننده پیشنهاد کند . گفتنی است که قصد طرفین این است که سهم سه پسر و چهار دختر از دو دانگ به همسر متوفی منتقل شود و حق همسر نسبت به ثمنیه چهار دانگ به آنها انتقال گردد :

شیوه ی نخست - پرداخت قیمت ثمنیه به همسر متوفی مطابق تشریفات مقرر در تبصره 1 ماده 105 اصلاح موادی از آئین نامه قانون ثبت و سپس انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه ی موروثی به وی به عقد بیع با  اخذ بهاء معادل ثمنیه چهار دانگ از سوی وراث ( در واقع استرداد آن مبلغ )

شیوه ی دوم - اقرار همسر متوفی به وصول بهاء ثمنیه و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع با اخذ مبلغی معادل بهاء ثمنیه چهاردانگ : وصول ثمنیه عمل حقوقی نیست تا انجام ان به موجب یکی از اعمال حقوقی انجام گیرد ؛ حق همسر بر ثمنیه هر چند حقی است که ممکن است تبدیل به حقی بر عین ماترک شود و حق مالکیت گردد قبل از استنکاف وراث در واقع نوعی دین است که وراث برای این که مالکیت شان در مال موضوع حق ثمنیه مستقر شود ناچار به پرداخت آن هستند و نوعی وفای به عهد است که ممکن است از سایر اقلام ماترک پرداخت شود و یا از اموال شخصی وراث دیگرکه در هر صورت تفاوتی نخواهد داشت چرا که اینک آنها قهرا مالک اموال موروثی نیز هستند . و اگر اداء قیمت ننمودند بر اساس ماده 948 قانون مدنی زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند . منظور از استیفاء هم استقرار حق مالکیت او در عین است . پس پدر وهله ی نخست التزام وراث به اداء قیمت است که اگر آن ها ادا کردند همسر متوفی متعهد است آن را بگیرد . اداء قیمت و یا وصول آن عمل حقوقی نیست بلکه یک عمل قضائی است . بنا براین لازم نیست حتما در قالب یکی از اعمال حقوقی ( عقد یا ایقاع ) عملی شود ؛ می توان این عمل قضائی را به شکل اقرارنامه رسمی تسجیل کرد تا از انکار و تردید در امان باشد ؛ حتی بعد از صدور ورقه تصدیق حق نیز تنظیم اقرارنامه برای وصول بهاء ثمنیه ایرادی نخواهد داشت . ماده ی 123 آئین نامه ی قانون ثبت نیز موید این برداشت است : « در مورد ثمن اعیانی که ضمن درخواست ثبت ملک یا مستقیما به عنوان ثمن اعیانی درخواست و اگهی شده باشد سند مالکیت صادر می گردد ولی هرگاه در درخواست بهای ثمن اعیانی گواهی شده باشد فقط به صاحب آن گواهی نامه ی حق مزبور داده می شود» .

شیوه ی سوم – ابراء ذمه وراث از سوی همسر متوفی نسبت به بهاء ثمنیه  و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع محاباتی از سوی وراث : اگر التزام وراث به اداء بهاء ثمنیه است . همسر متوفی می تواند از این حق خود به موجب سند رسمی صرفنظر کند و بعد از اسقاط حق او وراث دیگر دو دانگ از ششدانگ خانه را به عقد بیع به او انتقال رسمی دهند.

شیوه ی چهارم – همسر متوفی حق خود بر بهاء ثمنیه چهاردانگ به عقد صلح به وراث دیگر منتقل کند و متقابلا وراث دو دانگ از ششدانگ را به  موجب عقد صلح یا عقد بیع به او منتقل کنند .

 

شیوه ی پنجم - معاوضه ی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه با حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ ( وراث دیگر معاوض و همسر متوفی متعاوض ) با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد

شیوه ی ششم - انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ . که وراث دیگر فروشنده و همسر متوفی خریدار خواهد بود با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد.

شیوه ی هفتم – صلح دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه که وراث دیگر مصالح و همسر متوفی متصالح و مورد صلح دو دانگ از ششدانگ و مال الصلح حق بر ثمنیه خواهد بود. . در سه صورت اخیر همسر متوفی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه را به موجب عقود ناقله ی اشاره شده مالک خواهد شد و نسبت به ثمنیه دو دانگ نیز قهرا مالک است مشروط بر این که در ضمن العقد اقرار  وراث به امتناع از پرداخت بهاء ثمنیه درج شود که نتیجه این اقرار تبدیل حق بر بهاء به حق مالکیت است و اداره ی ثبت می تواند سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ خانه ی مرقوم را به نام همسر متوفی صادر کند  هرچند که در صورت عدم درج چنین اقراری انجام معامله بصورت مرقوم ممکن است استنکاف ضمنی وراث دیگر از پرداخت بهاء ثمنیه  تلقی شود و لیکن احراز آن نیازمند رسیدگی قضائی  بوده و اداره ی ثبت نخواهد توانست سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ را صادر کرده و در اختیار همسر متوفی قرار دهد . در نتیجه اداره ی ثبت یک جلد  سند مالکیت برای دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه و یک ورقه ی تصدیق حق برای ثمنیه دو دانگ صادر کرده و تحویل همسر متوفی خواهد کرد که وراث دیگر می توانند با پرداخت بهآء  ثمنیه در یک هشتم دو دانگ مجددا شریک شوند . پس باید عباراتی در سند صلح به کار برد که صریحا دلالت بر تبدیل حق همسر متوفی بر بهاء ثمنیه دو دانگ به حق مالکیت بر ان طبق ماده 948 قانون مدنی داشته باشد .

این شیوه پسندیده تر و دلنشین تر است و همکار عزیز نیز آن را می پسندد و شاید شیوه ی جالب ترو ساده تری  هم باشد که به نظر راقم نرسیده است پس منتظر می مانیم تا ببینیم نظر همکاران و اساتید معظم در این باره چیست البته آن همکار شیوه ای را گزید که ما گزیدیم و حتما تاکنون سند را تنظیم و ثبت کرده و تسلیم ذینفع یا ذینفعان آن کرده است .  

    

 

               

   


نظرات()   
جمعه 11 دی 1388  11:39 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:39 ب.ظ

  

            آقای ........ از بانک ملی شعبه ...... تسهیلات دریافت نموده و ششدانگ یکیبابخانه ملکی خود را در رهن بانک قرار داده است . او دار فانی را وداع گفته و وراث قانونی وی سه پسر  و چهار دختر است . دو پسر چهار دهم تسهیلات را به بانک پرداخته اند و بانک به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند نوشته است چون آقایان .......... چهاردهم تسهیلات و متفرعات آن را پرداخته اند لذا چهاردهم ششدانگ موردوثیقه فک شود . سردفتر اعلامیه ی فک نسبت به مقدار مورد اشاره تنظیم و به اداره ی ثبت مربوطه ارسال کرده است . در کمال تعجب اعلامیه عینا به دفترخانه اعاده شده است بدین استدلال که فک رهن از جزء مشاع وثیقه ممکن نبود و کار اجرا را در صورت صدور اجرائیه با دشواره مواجه کند . همکار محترم در کار خود ایرادی قانونی نمی بیند در عین حال جهت اطمینان خاطر با راقم تماس گرفته است تا نظر من را جویا شود . هیچ ایراد قانونی بر کارش وارد نمی بینم . اگر می توان مال مشاع را در رهن قرار داد ، می توان جزء مشاعی از ان را نیز فک کرد و جزء مشاع دیگر را همچنان در رهن نگه داشت . جالب است بدانیم که رهن مشاع تشریفاتی سخت تر از فک جزء مشاعی از وثیقه دارد . چون عقد رهن یک عقد عینی است و علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند قبض مورد رهن از سوی مرتهن می باشد که اقباض آن باید با اذن مالکین مشاعی باشد حال آن که در فک رهن جزء مشاع با دشواره ای این چنینی مواجه نیستیم چون عقد رهن قبلا با ایجاب و قبول وقبض واقع  شده است و اینک قرار است جزء مشاعی از آن آزاد و جزء مشاعی دیگر همچنان در رهن باقی بماند . لیکن باید دانست که به مجرد واریز چهاردهم تسهیلات ، به همان میزان از مورد وثیقه بطور خودکار آزاد نمی شود . چون رهن تجزیه ناپذیر است و با پرداخت بخشی از دین بخشی از وثیقه آزاد نمی شود ؛ زیرا تمام مال در برابر هر جزئی از دین وثیقه است و تا آخرین دینار از تسهیلات پرداخت نشده است وثیقه باقی است و آزاد نتواند شد . آنچه بانک در جهت آزاد سازی چهار دهم ششدانگ مورد رهن انجام داده است اعراض از بخش مشاعی از وثیقه است که هرچند انجام عمل حقوقی اعراض از سوی بانک علتش پرداخت بخشی از دین بوده است یا عمل آن ها را می توان توافقی بر اساس ماده 10 قانون مدنی فی مابین دو پسر متوفی و بانک تلقی کرد که آن ها ملزم شده و بخشی از دین را پرداخته اند به شرط آن که سهم الارث آنها از وثیقه آزاد شود و در مقابل بانک از اصل تجزیه ناپذیری رهن عدول کرده و چهاردهم وثیقه را در مقابل سهم آن ها از بدهی شناخته و بدین سان با پرداخت مقدار مزبور ازدین ؛  همان میزان از وثیقه نیز بطور خودکار آزاد می شود . نهایتا قسمت مشاعی از وثیقه ( شش دهم ) همچنان در وثیقه ی بانک باقی خواهد ماند همانطور که از اول می توانست همین مقدار در رهن قرار گیرد . از جهت اجرا نیز با هیچ مشکلی مواجه نخواهیم بود . چون هدف نهائی از رهن مالی ، این است که اگر بدهکار دین خویش ادا نکند وثیقه مطابق مقررات فروخته شود و طلب بستانکار مستهلک شود و اگر خریداری نباشد به خود بستانکار منتقل شود . چون فروش مال مشاع جایز است پس اجرا در مزایده ی آن و یا انتقال اجرائی وثیقه به طلبکار با مشکلی روبرو نخواهد شد. نظر خود را بشرح فوق و البته بصورت خلاصه به همکار گرامی عرض کردم و پس از خداحافظی با شنیدن بوق ممتد گوشی تلفن ارتباط ما قطع شد تا این که چند روز بعد آن همکار محترم برای مورد دیگری زنگ زد نتیجه را جویا شدم و گفت اداره ی ثبت دو پاش را کرد در یک لنگه کفش که حکما باید یا تمام بدهی پرداخت شود و تمام وثیقه ازاد شود یا این که به همان صورت باقی بماند تا تکلیف بدهی معین گرددو پسران مرحوم به هر جان کندنی بود تمام بدهی را پرداختند و تمام وثیقه آزاد کردند . و من یاد سخن آن دوست افتادم  که چون در سال 1365 در رشته ی حقوق وارد دانشگاه تهران شدم آن گاه که به موطن خویش بر می گشتم با اشتیاق و غروری خاص از انچه که در درس حقوق اساسی خوانده بودم به این و ان می گفتم و ان ها هم مرا که  هنوز ترم دوم بودم قاضی خطاب می کردند گفت نری  این حرفارو نزد آن مامور ژاندارمری بگی می زند توگوشت و تو می مانی و سوزش محل تلاقی سیلی آن گروهبان بر روی صورتت و تازه می فهمی که از این خبرها نیست آنچه در روی کاغذ نقش بسته است در آینه ی اجتماع معکوس دیده خواهد شد . او که آن موقع بیش از بیست سال از من بزرگتر بود و بیست پیراهن بیشتر از من پاره کرده بود نگاهش با نگاه من خیلی فرق می کرد. من نوجوان یا جوانی بودم تازه به اجتماع رسیده و او از قبل اجتماع رو دیده  و خیلی زود بر حقانیت سخن او پی بردم . وقتی که ماموری در باره ی تصادف اتومبیل مینی بوس با تراکتور  تحقیق محلی می کرد تا مشخص شود راننده ی تراکتور که بوده است . یکی از منابع تحقیق از خویشان من بود و مامور پرسید راننده ی تراکتور که بود ؟ و او پاسخ گفت آقای الف و نه ب . گویا شهادت او به مذاق مامور خوش نیامد و گفت می توانی قسم بخوری و گفت برو قرآن بیاور و به قران قسم بخور و من اعتراض کردم در جلوی منزل و مراسم تحلیف ؟ و این که شما چه کاره ای که شاهد در حضور شما قسم بخورد و اظهارات خویش بیان دارد و  پاسخ شنیدم که گفت برو بابا من به اندازه ی آموخته های تو فراموش کرده ام . حالا تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل  

 

 

   


نظرات()   
  • کل صفحات:2  
  • 1
  • 2
  •   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور

ساخت وبلاگ در میهن بلاگ

شبکه اجتماعی فارسی کلوب | ساخت وبلاگ صوتی صدالاگ | سوال و جواب و پاسخ | رسانه فروردین، تبلیغات اینترنتی، رپرتاژ، بنر، سئو | Buy Website Traffic