تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - مطالب حقوق مدنی
یکشنبه 13 مهر 1393  08:26 ب.ظ    ویرایش: سه شنبه 22 مهر 1393 10:58 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

                                                                                                                                                  لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و

                                                                                                                                                  دانشجوی دکترای حقوق خصوصی و مدرس دانشگاه


موکل : آقای رحیم ....

وکیل: آقای کریم (صغیر غیر ممیز ) بولایت پدرش آقای جلیل

موردوکالت : فروش ششدانگ اتومبیل پژوپارس

شاید سردفتری نباشد که در طول دوران سردفتری اش با  وکالت هایی از این قبیل که در بالا  نمونه اش بیان شد روبرو نشده باشد . این بدان معنی است که سردفترانی هستند که چنان وکالت نامه هایی را به جهاتی چند  می نگارند . یکی ازاین جهات این است که آنان می خواهند اگر وکالت خودرو منجر به انتقال قطعی به خود صغیر شود او ازحق الثبت و مالیات معاف شود .   گاهی هم پدر ملکی را برای فرزندش می خرد و امکان تنظیم سند قطعی نیست و تصور می کنند که اگر وکالت فروش ملک بدین گونه نوشته شود ؛ گویای این قصد پدر خواهد بود که ملک را نه برای خود بل برای فرزند خریده است  .آیا چنان وکالت نامه هایی صحیحند؟ آیا صغیر سمت وکالت پیدا می کند ؟ آیا ولی می تواند از سوی مولی علیه اموری را که موکل به خود مولی علیه سپرده است انجام دهد ؟

آنان که وکالت نامه بیان شده را می نویسند وکالت را قیاس کرده اند با عقد بیع . گویند چرا ولی تواند عقد بیع را برای مولی علیه منعقد کند و نتواند او را طرف عقد وکالت سازد !!

وقتی ولی قبول ایجاب فروش اتومبیل یا ملکی را ازسوی فرزندش می کند از میان خارج می شود و اثر این قبول در ظرف دارایی صغیر ظاهر می شود . صغیر با قبول ولی مالک اتومبیل یا ملک می شود . برای همین اگر رشیدی خود قبول بیع کند عارض شدن سفه یا جنون بر او موجب برهم خوردن عقد بیع و خروج مبیع ازکیسه اش نمی شود.

و اما عقد وکالت :

اگر من صغیر غیر ممیزی را وکیل کنم و ولی اش از سوی او قبول وکالت کند ، آیا با قبول ولی ، صغیر کسوت وکالت می پوشد ؟ به عبارت روشن تر آیا سمت وکالت برای او ایجاد میشود لکن اجرای وکالت نمی تواند بکند ؟

از دو حالت خارج نیست : یا باید گفت با قبول ولی هم او نمی تواند عنوان وکیلی بیابد یا باید گفت که او می تواند وکیل شود ولی اجرای وکالت نمی تواند بکند .

پذیرفتن نظر نخست به معنی محروم ساختن اوست از اهلیت تمتع در وکیل شدن .و بنا بر این اعتقاد به بطلان وکالت .

اگر گوییم که صغیر توان وکیل شدن را دارد و لی توان اجرای وکالت را ندارد ؛ این ناتوانی اجرا هم با حرمان از اصل حق تفاوتی ندارد . چه فرقی هست بین آن که نمی تواند وکیل شود و آن که می تواند وکیل شود ولی توان اجرای آن را ندارد ؟ شاید گفته شود که اگر تواند وکیل شود ونتواند اجرای وکالت کند ؛ ولی او از سوی او امور وکالت را انجام می دهد . گوییم ولی صلاحیت اداره ی امور مولی علیه را دارد ( ماده ی 1183 قانون مدنی ) و  امور مندرج در وکالت نامه امور مولی علیه نیست تا ولی بتواند به جای او انجام دهد ؛ بلکه امور مربوط به موکل وکالت نامه هست  و قصد موکل وکیل نمودن خود ولی هم نیست تا او بتواند موردوکالت را انجام دهد .

اگر موکل در پی وکیل نمودن ولی بود واسط قراردادن صغیر بیهوده خواهد بود  و در این صورت حتی در موردی که ولی به استناد چنان وکالت نامه ای اتومبیل را به نام صغیر می کند نباید سند قطعی را معاف از حق الثبت و مالیات نقل و انتقال دانست د چرا که موکل خود ولی را وکیل قرارداده است نه صغیر را .

نویسنده ی این سطور را اعتقاد بر این است که سمت وکیلی برای صغیر با قبول ولی ایجاد نمی شود اولا به استناد ماده ی 662 قانون مدنی که تصریح می کند : » ...... وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد «  . به صراحت این ماده کسی که اهلیت انجام کاری را ندارد نمی تواند وکیل انجام آن باشد .

ثانیا اگر او بتواند عنوان وکیلی کسب کند و فقط توانایی اجرا ندارد نباید محجور شدن وکیل موجب بطلان وکالت شود .  ماده ی 682 قانون مدنی:« محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آن ها نمی باشد و همچنین است محجوریت وکیل مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد »

اگر سمت وکیلی بتواند برای محجورین با قبول ولی ایجاد شود عارض شدن سفه و جنون بر وکیل بعد از انعقاد آن ازسوی خودش نیز نباید موجب بطلان عقد وکالت انعقادی شود و باید فقط توان اجرای وکالت را از او بگیرد .حال آن که در هر دو ماده توان وکیل شدن منوط به توان انجام و توان اقدام شده است .

اگر علت حکم ماده ی1631 قانون مدنی در ممنوعیت انتخاب صغار و مجانین به عنوان قیم ، ناتوانی آنها در انجام امور مولی علیه باشد از ملاک این ماده  نیز باید بهره جست و بر آن بود که محجور توان وکیل شدن ندارد از آن رو  که توان اجرای وکالت ندارد .

بنابراین : در وکالت نامه هایی که صغیر  بولایت ولی وکیل شده است چون به استناد مواد 662 و 682 و 1631 قانون مدنی بنا به تحلیلی که شد صغیر توان وکیل شدن ندارد چنین وکالت نامه هایی باطل است و اگر هم صغیر بتواند وکیل شود چون توان اجرای وکالت ندارد ناتوانی در اجرا ، توان وکیل شدن را بیهوده می سازد چرا که ولی فقط قبول وکالت ازسوی او می کند وچون امر ( به مفهوم مقرر در ماده ی 656 قانون مدنی ) ،  امر موکل است نه امر مربوط به صغیر ولی  صلاحیت اجرای وکالت را ندارد. خود ولی هم وکیل نشده است تا بتواند مورد وکالت را انجام دهد چرا که موکل در افق نفس خویش وکیل شدن صغیر را اراده ی کرده است نه وکیل شدن ولی را . اگر کسی قائل باشد به این که موکل ولی را وکیل نموده است واسط قراردادن صغیر عبث و بیهوده خواهد نمود .


   


نظرات()   
جمعه 7 شهریور 1393  01:51 ب.ظ    ویرایش: جمعه 7 شهریور 1393 08:43 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،حقوق بانکی ،

 لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی  

      

     ششدانگ یکباب آپارتمان مسکونی در قبال تسهیلات دریافتی مالک در رهن بانک ملت قرار گرفت . پس ازچندی بانک موافقت کرد مالک آپارتمان را به نحو صلح محاباتی خیاری و با حفظ حقوق بانک منتقل کند. سند صلح نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شد البته مصالح برای خود به مدت ده سال شرط خیار کرد . تسهیلات پرداخت نشد و به تقاضای بانک اجراییه صادر شد و آخر الامر آپارتمان قصه ی ما به موجب سند انتقال اجرایی به تملک بانک در آمد .   مالک دست به کار شد تا تدبیر واقعه کند و رقبه از کف بانک برون سازد . به نظرش رسید چه تدبیری به از این که فسخ صلح کند تا بلکه این فسخ به انتقال اجرایی هم سرایت کند و آپارتمان از کف رفته دگرباره به کف آید . آیا با فسخ صلح مقدم ، انتقال اجرایی موخر منفسخ تلقی میشود ؟

     درست است که طبق ماده 460 قانون مدنی من علیه الخیار نمی تواند در مورد معامله تصرفاتی منافی با خیار کند لکن در مانحن فیه بانک پیش از آن که صلح خیاری منعقد شود نسبت به آپارتمان مورد اشاره حق وثیقه پیدا کرده است . وثیقه برای آن است که گر راهن ادای دین نکند مرتهن تواند به کمک مراجع قانونی وبا رعایت مقررات قانونی رهینه را بفروشد و طلب خویش از آن محل تحصیل کند . پس صلح مورد رهن خللی به حق وثیقه ای که قبلا برای بانک ایجاد شده است وارد نمی کند بخصوص که بانک با حفظ حقوق خود اذن مصالحه داده است .

      اگر صلح مقید به رعایت حق بانک است ، شرط خیار اندراجی نیز با این قید همراه است . وقتی بانک به مالک اذن تملیک مورد رهن به دیگری با درج خیار شرط به قید حفظ حقوق خویش می دهد این بدان معنی است که بانک خواسته است خیار در رابطه بین طرفین مصالحه اثربخش باشد نه این که خیار به بی اثر شدن رهن بطور غیر مستقیم انجامد . که اگر چنین قصدی بود این قید که صلح خیاری باحفظ حقوق بانک بلامانع است بیهوده خواهد نمود. تمام حقوق وتعهدات ناشی از صلح آپارتمان مقید است به حفظ حقوق بانک . یعنی هم مصالح ملتزم به رعایت حق وثیقه بانک است و هم متصالح . اعمال حقوقی طرفین تا زمان انتقال اجرایی هیچ تاثیری در حق وثیقه ای که برای بانک قبلا ایجاد شده است نخواهد داشت. توجه به ماده ی 455 قانون مدنی جای تردیدی در این باره نمی گذارد : « اگر پس از عقد بیع ، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد ، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد» بخصوص که در این مسئله توافق طرفین مصالحه مقید به رعایت حقوقی است که قبلا به موجب قرارداد رهنی برای بانک ایجاد شده است .

      بنابراین یا باید قائل بود: 1- براین که مصالح حق فسخ تا جایی دارد که اعمال حق مزبور منافاتی با حق وثیقه ی بانک نداشته باشد .در نتیجه او وقتی می تواند عقد صلح را فسخ کند که مطالبات بانک پرداخت شده باشد . یا 2- در صورت منتهی شدن رهن به انتقال اجرایی و فسخ صلح ازسوی مصالح ، مورد صلح را باید حکما تلف شده دانست و متصالح را ملزم به پرداخت قیمت آپارتمان به مصالح کرد و این با اصل عدم لغو نیز انطباق دارد که اصل عدم لغو خیارشرط اندراجی است . با این کار جمع بین دو حق ایجاد شده هم می شود:  هم حق وثیقه بانک و هم حق خیار مصالح .

     بدیهی است اگر مصالح قبل از انتقال اجرایی در هر مرحله ای فسخ صلح کند صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی باید به طرفیت او هم باشد چرا که او با فسخ مالک آپارتمان مورد وثیقه میشود . برای این که باب هرگونه اختلاف بسته شود و بهانه ای برای شانه خالی کردن از تعهدات برای طرفین باقی نماند بهتر آن است که در صلح نامه تصریح شود که فسخ عقد صلح تاثیری در رهن و حتی انتقال اجرایی نخواهد داشت و در صورتی که بعد از انتقال اجرایی مصالح به مقام فسخ بر آید او مستحق قیمت روز آپارتمان خواهد بود . از سردفتر به عنوان متخصص سند هم انتظار این است که صلح نامه را چنان تحریر کند که جایی برای گفتگوهای طرفین نباشد و قضات  نیز نتوانند تعبیر و تفسیرهای متفاوت از الفاظ و عبارات به کار رفته در آن کنند .

   


نظرات()   
چهارشنبه 18 تیر 1393  10:44 ق.ظ    ویرایش: چهارشنبه 18 تیر 1393 10:54 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

وکالت صغیر به اتفاق کبیر1

                                      لطیف عبادپور سردفتراسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی

آیا صغیر را می توان بانضمام كبیر وكیل قرار داد ؟ فرضا در وكالت نامه ای ، ششدانگ پلاك ثبتی ... را به دونفر بصورت بالمناصفه و بالسویه وكالت داد كه یكی از آنها صغیر باشد ؟

هیچ پرسشی بی جهت از ذهن نمی تراود . اگر از سائل پرسیده شود که آیا صغیر تواند به تنهایی وکیل شود ؟ قطعا با استناد به مواد  662 و 682  قانون مدنی 2پاسخ را منفی خواهد دانست که وکیل باید برای انجام مورد وکالت اهلیت داشته باشد تا وکالت امکان تحقق داشته باشد و چون حجر عارض بر وکیل شود وکالت حاصل باطل شود .

پس این سوال از کجا به ذهن سائل خطور کرده است  ؟ بی گمان ماده ی 856 قانون مدنی در این میان بی تقصی نبوده است : « صغیر را می توان به اتفاق یک نفر کبیر وصی قرارداد . در این صورت اجراء وصایا با کبیر خواهد بود تا موقع بلوغ و رشد صغیر » .

اما وکالت را قیاس با وصایت نتوان کرد که یکی عقد است و آن دگر ایقاع . امکان وصایت معلق به رفع حجر را از ماده ی 856 قانون مدنی و  واضح تر از آن از ماده ی 855 آن قانون 3( وصایت به نحو ترتیب ) می توان استنباط کرد .وصایت در زمره ی ایقاعات است و متکی به اراده ی موصی . اراده ی وصی را نقشی در ایجاد این سمت نیست . پس لازم نیست وصی پیش از مبادرت به اجرای وصایت اهلیت داشته باشد .  ( کاتوزیان ، حقوق مدنی ، ج 3 ، ص 454)

بنابر این اگر نتوانیم وکالت را با وصایت قیاس کنیم . فرقی بین آن که صغیر به تنهایی وکیل قرار گیرد با آن که به اتفاق کبیر وکیل شود نخواهد بود . فرق در آن خواهد بود که اگر چنین سندی در دفتر اسنادی تنظیم شده باشد و صغیری به اتفاق کبیر وکیل قرار گرفته باشد ؛ چنانچه وکالت بالانفراد باشد ؛ وکالت را باید دو وکالت مستقل دانست و یکی را صحیح شناخت و آن دیگری را باطل .  اگر وکالت تنظیمی وکالت بالاجتماع باشد چون وکالت نسبت به صغیر تحقق ناپذیر است نسبت به کبیر هم تحقق نخواهد یافت چون شرط اجتماع از ابتدا حاصل نیست و در نتیجه وکالتی بوجود نمی آید .

پی نوشت ها :

1-   مراد کبیر رشید است

2-   ماده ی 662 قانون مدنی : « وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آنرا بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد .»

ماده ی 682 قانون مدنی : « محجوریت موکل موجب بطلان وکالت می شود مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نمی باشد و همچنین است محجوریت وکیل مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد .»

3-   ماده ی 855 قانون مدنی : « موصی می تواند چند نفر را بنحو ترتیب وصی معین کند به این طریق که اگر اولی فوت کرد دومی وصی باشد و اگر دومی فوت کرد سومی باشد و هکذا .»

 

 

 

   


نظرات()   
چهارشنبه 20 بهمن 1389  08:39 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 20 بهمن 1389 09:46 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

            در وبلاگ همکاری سردفتر(1) دیدم که نوشته بود : سردفتری به استناد وکالت نامه ای که مدت اعتبار آن منقضی شده بوده است سند تفویض وکالتی نگاشته ، چون از او پرسیده اند که چرا چنین کرده استدلال نموده است که موارد انقضاء و ارتفاع وکالت در ماده ی 678 قانون مدنی مصرح است : عزل موکل است و استعفای وکیل و موت و جنون و گاهی سفه آنها (ماده 682قانون مدنی ) و آنچه که در ماده ی 683 قانون مدنی آمده است و چون گدشت مدت اعتبار وکالت از جمله ی مواردی نیست که در مواد مربوط به وکالت و یا سایر مقررات قانونی از طرق انحلال وکالت شناخته شده باشد ؛ پس قید مدت اعتبار برای وکالت اعتباری ندارد و بر کار او خرده نتوان گرفت و بل این  موکل است که آب در هاون کوبیده است . باورم نیست که او اعتقادی به گفته هایش داشته باشد . یقینا چنان سندی حاصل بی توجهی بوده است و چون بدان توجه شده سردفتر خواسته اقدام خویش توجیه کند بدون آن که خم به ابرو آورد . همانطور که ماهیت ها و موجودات حقوقی ( همانند موجودات طبیعی) به اسبابی متولد می شوند و می زیند به اسبابی هم می میرند و  دنیای اعتبار را وداع می کنند .موجبات مردن آن ها را اسباب  انحلال می نامیم . گاهی گره عقد با توافق و تراضی طرفین باز می شود که به این تراضی ؛ «اقاله یا تفاسخ » می گوئیم . زمانی نیز یک اراده می تواند این موجود را از عالم هستی حقوقی محو و نابود سازد . این طریق انحلال نیز « فسخ » است مثل این که موکل وکیل را عزل کند یا وکیل مستعفی شود . صورت سومی هم هست که نه دو اراده و نه یک اراده در وقوع انحلال دخالتی ندارد بلکه انحلال عقد قهری است چنان که موکل یا وکیل مجنون شوند یا بمیرند که انحلال این چنینی هم انفساخ نام دارد . البته قهری بودن انحلال در انفساخ به آن معنی نیست که اراده ی طرفین و تراضی آن ها هیچ نقشی در ایجاد سبب انفساخ ندارد. همانطور که در فسخ ؛ ممکن است حق فسخ به حکم قانونگذار ایجاد شود ( کلیه ی خیارات به جز خیار شرط) یا در نتیجه ی تراضی طرفین ( خیار شرط) ؛ انفساخ نیز ممکن است  ناشی از حکم قانون گذار باشد مثل انحلال کلیه ی عقود جائز به موت و جنون یکی از طرفین یا ناشی از اراده ی طرفین که در اصطلاح حفوق دانان «شرط فاسخ»  نامیده می شود .شرط فاسخ ، تراضی طرفین عقد است در باره ی انفساخ احتمالی عقد در آینده یا محدود ساختن آثار عقد به زمان معین یا واقع نشدن شرایط خاص است (2). بنابر این بر خلاف خیار شرط که  شرط ( سبب ایجاد حق فسخ ) در نتیجه ی توافق طرفین حاصل می شود و گره عقد با یک اراده باز می شود ؛ در انفساخ به استناد شرط فاسخ ، شرط با تراضی دو طرف بوجود می آید ولی با تحقق شرط فاسخ عقد بطور قهری و خود به خود منحل می شود و نیازی به دخالت اراده یا اراده های طرفین برای وقوع انحلال نیست . همکار محترم اگر بر صحت اقدام خویش در تفویض وکالت مدت اعتبار گذشته بدان توجیه ایمان داشته باشد باید گفت که او نتوانسته است ماهیت آنچه را که تحت عنوان مدت اعتبار وکالت در وکالت نامه ذکر شده است بدرستی شناسائی کند و در نتیجه کج راهی را برگزیده است . طرفین می توانند شرط کنند که قرارداد پس از مدتی پایان یابد یا در اثر رویداد خاص خود به خود منحل شود که این شرط ، «شرط انفساخ » هم نامیده می شود . پس اگر در وکالت نامه قید شده باشد : « اعتبار این وکالت نامه از تاریخ تحریر به مدت یک سال است » تردید نمی توان کرد که آن یک شرط فاسخ یا شرط انفساخ است که این شرط نه تابع احکام خیار شرط بل نهادی است جداگانه که در سایه ی ماده ی 10 قانون مدنی قابل تحلیل و بررسی است .(3) با انقضاء مدت وکالت خود به خود منحل و به اصطلاح منفسخ است و تفویض آن به دیگری صحیح نیست و تفویض مزبور کاغذ پاره ای بیش نیست و نه وکیل نخست و نه مفوض الیه هیچ کدام وکیل موکل نیستند.  

پی نوشت ها:

1-      وبلاگ دفتر اسناد رسمی 35 قم

2-      دکتر کاتوزیان ، ناصر ؛ حقوق مدنی ، قواعد عمومی قراردادها ، ج 5 ، تهران ،شرکت انتشار با همکاری شرکت بهمن برنا ، چاپ دوم ، ص 401

3-      همان ، صص161و160

   


نظرات()   
یکشنبه 19 دی 1389  12:12 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 19 دی 1389 12:08 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 

          اجاره تملیک منفعت است به عوض معلوم . طبق ماده ی 466 قانون مدنی « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود...»،اگر چه ماده ی مرقوم دلالتی بر معوض بودن عقد اجاره نمی کند لیکن به کمک مواد دیگر می توان معوض بودن این عقد را احراز کرد.چنانچه بند 3 ماده ی 490 قانون مدنی مستاجر را مکلف نموده مال الاجاره  را در مواعدی که بین طرفین مقرر بوده  است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد . پس در عقد اجاره منفعت در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد. علت انعقاد عقد اجاره برای موجر تملک مال الاجاره است و برای مستاجر مالک شدن منفعت . برای اینکه منفعت معین ومعلوم باشد ،مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی) و«مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است»گاهی برخی از مراجعین دفترخانه ها درخواست می کنند مدت اجاره در اجاره نامه ی رسمی از  تاریخی قبل از زمان انعقاد عقد اجاره قید شود . مثلا بستن عقد در تاریخ اول مهرماه 89 صورت می گیرد و متعاقدین خواستار آنند که شروع مدت اجاره از اول فروردین ماه  1389 باشد .منفعت شش ماه گذشته چه با استفاده یا بدون استیفا از بین رفته است و مالاجاره ای که برای منفعت آن مدت مقرر  شده  است بی عوض می ماند. همان چیزی که در COMMON LAW  گفته می شود: عوض نباید گذشته باشد .(1)حتی اگر منفعت شش ماه مزبور را مستاجر استفاده کرده باشد نمی تواند عوض مال الاجاره در عقد اجاره ای باشد که در تاریخ 1/7/89 منعقد  می شود و مستاجر اگر توافق قبلی با موجر درباره منفعت آن شش ماه نداشته باید اجرت المثل آن مدت را بپردازد . تلف عین مستاجره بالتبع تلف منفعت را به دنبال دارد و موجب انفساخ عقد اجاره است و چگونه منفعت تلف شده می تواند مورد و عوض در عقد اجاره قرار گیرد . به موجب ماده 483 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره عین مستاجره بواسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» انفساخ عقد اجاره در صورت تلف عین مستاجره از آنروست که وجود منفعت وابسته به عین است و عین نباشد منفعت هم نخواهد بود . منفعت غیرموجود چگونه تواند تملیک شود . بنابراین مدت اجاره نمی تواند از ایام قبل از تاریخ انعقاد عقد اجاره شروع شود . با این حال اگر مورد اجاره از مدت ها قبل در تصرف مستاجر باشد و وی از آن استیفا منفعت نموده باشد ؛ مالک (موجر فعلی ) طبق ماده ی 337 قانون مدنی می تواند اجرت المثل آن را از استیفاء کننده بگیرد : <<‌هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود ، مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده )  اگر متصرف بدون اذن هم از مال غیر استیفاء منفعت کرده باشد مالک باز مستحق اجرت المثل از باب استفاده ی بلاجهت او خواهد بود .بنابراین اگر مستاجر از قبل از انعقاد اجاره مورد اجاره را بصورت مشروع یا نامشروع در اختیار داشته باشد  می توان در عقد اجاره ای که فعلا منعقد می شود ذکر کرد: طرفین اقرار نمودند مورد اجاره از اول فروردین ماه سال 89 در تصرف مستاجر بوده و در آن مدت  از آن  استیفاء منفعت کرده است و مستاجر متعهد است اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X   ریال در تاریخ  X  به موجر بپردازد . یا مستاجر اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ریال به موجر پرداخت و موجر اقرار به اخذ آن نمود و طرفین کلیه دعاوی واقعی و فرضی و احتمالی خود را در همین ارتباط ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم اسقاط نمودند . به نظر می رسد  چون استیفاء از اسباب ضمان قهری است چنین استفاده هائی مشمول قانون مالیات های مستقیم نباشد و مالیاتی بدان تعلق نگیرد بخصوص که قانون روابط موجر و مستاجر نیز چنین تصرفاتی را در بر نمی گیرد .

پی نوشت: 

1- ConsideratioN must not be past _ past consideration is no consideration ( Roscorla V. Thomas[1842]Re
MCArdle[1951]

(Martin Hant- Level As LEVEL LAW )                                                                                                                                                             
  

 

   


نظرات()   
چهارشنبه 1 دی 1389  09:10 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 20 دی 1389 11:27 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

       
          انتقال مالی به شرط عمری و یا تعلق منافع آن در مدت معین به مصالح مشمول مالیات درآمد اتفاقی بوده و بر حسب مورد مالیات آن ممکن  است ،بر اساس تبصره ماده ی 120 یا ماده 122 قانون مالیات های مستقیم و به نرخ مقرر در ماده 131 قانون مزبور وصول شود . طبق تبصره ماده ی 120 : « در مورد صلح معوض و هبه ی معوض به استثنای مواردی که مشمول ماده (63) این قانون می باشد درآمد مشمول مالیات موضوع این فصل عبارت خواهد بود از مابه التفاوت ارزش عوضین که بر اساس مقررات این ماده تعیین می شود نسبت به طرف معامله ای که از آن منتفع شده است .» و به موجب ماده ی 122 : «  در مورد صلح مالی که منافع آن مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده می‌شود بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود». حال برای این که طرفین مشمول مالیات گزاف نشوند آیا مصالح می تواند عین مال را به استثناء منافع مادام العمر مصالح یا منافع مدت معین آن مال به عقد صلح به دیگری منتقل کند. یعنی مالکیت عین به متصالح منتقل شود لیکن مالکیت منفعت مادام الحیات مصالح یا در مدتی که تعیین گشته است در مالکیت مصالح باقی بماند تا از آن بهره مند شود. حق مالکیت یک رابطه ی اعتباری است بین شخص و مال که او را متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات می کند. مالکیت ممکن است اصلی یا تبعی باشد . گاهی رابطه ی اعتباری مستقیم و بی واسطه بین شخص و مال برقرار است ؛ چنان که مالکیت بر زمین ، اتومبیل ، حیوان و .... از این سنخ است و مالکیت اصلی بر آن اطلاق می شود و زمانی بستگی اعتباری بین شخص با مالی با واسطه است و به تبع مالکیت بر یک مال ، بر مالی دیگر مالکیت حاصل می شود و مالکیت تبعی نامیده می شود و می گوئیم : التابع تابع . مالکیت بر منافع ، چنین مالکیتی است . ماده ی 32 قانون مدنی بطور واضح و گویا بر وجود مالکیت تبعی در عالم اعتبار حقوق صحه می گذارد : « تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیرمنقوله که طبعا یا در نتیجه ی عملی حاصل شده باشد ، بالتبع مال مالک اموال مزبور است » ماده 33 آن قانون نیز به تعبیری دیگر دربرگیرنده ی همین مفهوم از مالکیت است : « نماء و محصولی که از زمین حاصل می شود مال مالک زمین است ، چه به خودی خود روئیده باشد یا به واسطه ی عملیات مالک ....» و ماده 34 اضافه می کند :« نتاج حیوانات در ملکیت تابع مادر است و هر کس مالک مادر باشد مالک نتاج آن هم خواهد بود.»
در مالکیت اصلی  ، ریسمانی مال را مستقیم به مالک پیوند می دهد چون ریسمان به سببی قانونی بگسلد رابطه ی اعتباری محو و نابود می  گردد .چنانکه اگر مالک آن را بفروشد رشته ی اتصال پاره می شود . در مالکیت تبعی ، نخست مالکیت اصلی ( رابطه ی اعتباری بین مالک و عین مال) بوجود می آید و چون این نوع مالکیت مسری است فورا بدون نیاز به سببی دیگر به ثمره و منافع نیز سرایت می کند . در مالکیت تبعی  ریسمان ارتباط سه نقطه ی اتصال دارد که بواسطه ی آن مالک نخست به عین مال و سپس به منافع وصل می شود . اگر رشته ی اتصال عین مال با منفعت به سببی مثل عقد اجاره بگسلد ؛ رشته ی ارتباط آن با مالک نخواهد گسست. ولی چنانجه ریسمان ارتباط مال و مالک پاره شود ، ارتباط مالک با منفعت مال نیز قطع  خواهد شد : اذا سقط الاصل سقط الفرع .  در صلح مالی به دیگری رابطه ی مالک با عین مال (مالکیت اصلی ) از بین می رود و این قطع ارتباط بر اساس  قاعده ی تابعیت به منافع هم سرایت می کند و دیگر رابطه ی بین او و منافع قابل تصور نیست تا بتوان منافع را در مدت معین از مورد انتقال استثناء کرد و آن را همچنان در مالکیت مصالح نگهداشت . سبب مالکیت مالک عین بر منافع مالکیت اوست به عین مال و چون این ارتباط زایل شود ارتباط دومین ( مالکیت تبعی ) نیز تبعا و خود به خود زایل خواهد شد و شرط استثناء منافع از مورد انتقال سببی نیست که بتواند مالکیت مصالح را بر منافع بدون مالکیت بر عین همچنان حفظ کند . بنابراین صحیح آن است که در این گونه موارد به شرط نتیجه منافع مادام العمر یا مدت معین  را برای مصالح قرارداد . چون متصالح به محض این که قبول صلح مال می کند طبق قاعده تبعیت وبه مالکیت تبعی مالک منفعت هم می شود و اوست که باید اراده ی خود را بر تملیک مجدد منفعت ولو بصورت شرط نتیجه  ابراز دارد تا مصالح بتواند با سببی مناسب مالک منافع مادام الحیات خود یا مدت تعیین شده شود و از آن بهره مند گردد.  

   


نظرات()   
سه شنبه 2 آذر 1389  11:32 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 7 آذر 1389 11:14 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

         آقای الف به آقای ب وکالت داده است تا خودرو سواری پژو پارس با مشخصات معین را به نام خود  تعویض  پلاک کند .در وکالت نامه صر یحاً قید شده است: « تعویض پلاک اتومبیل سواری پژو پارس صرفا به نام خود وکیل . » درقسمت حدود اختیارات برای وکیل حق توکیل غیرنیز پیش بینی  شده است. وکیل اتومبیل را فروخته است وقصد دارد خودرو مزبور به نام خریدارجدید تعویض پلاک  شود . در مرکز تعویض  پلاک  کارشناس حقوقی از اجابت  خواسته او خود داری کرده و اعلام نموده است که تعویض پلاک به نام دیگری بر خلاف شرط مندرج در وکالت است و او به دنبال راهی است تا خواسته ی خود را عملی سازد ؛ بدون این که نیاز به دخالت دوباره ی موکل(فروشنده) باشد. فروشنده  در خمارلو کلیبر ساکن است وبرای رسیدن به آنجا باید صدها کیلومتر مسافت طی نمود و  وکالت مجد دی گرفت . آیا تفویض وکالت با استفاده ازحق توکیل غیر مندرج  در وکالت اولیه می تواند موجب برآورد شدن  خواسته ی او باشد؟  آیا با  تفویض وکالت هم به شرط موکل دایر بر  « تعویض پلاک صرفا به نام خود وکیل » عمل می شود و هم وکیل اول به خواسته ی خویش نائل می گردد ؟ آیا با  تعویض پلاک اتومبیل مرقوم به نام وکیل دوم به استناد سند تفویض وکالت خلاف قصد موکل اولیه عمل نشده است ؟ آنچه مسلم است تنظیم سند تفویض وکالت به استناد وکالت نامه مزبور با وجود حق توکیل غیرهیچ ایرادی ندارد ؛ لکن بحث برسراین است که آیا پلاک  باید به نام وکیل اول تخصیص یابد و وکیل دوم فقط می تواند آن سری از اقدامات را که انجام آن نیاز به اذن فروشنده  دارد انجام دهد؟  درعملیات تعویض پلاک فروشنده هم باید اقداماتی را انجام دهد تا امرتعویض پلاک عملی شود . عدم خلافی ازدفاتر 10+ پلیس اخذ وبرگ معاینه فنی  اتومبیل را از مرکز مکانیزه معاینه فنی اتومبیل تحصیل کند . فرم بازدید بگیرد تا کاردان فنی خودرو را بازدید ومهر وامضاء نماید واز اداره گاهی بخواهد درباره ی  سرقتی نبودن اتومبیل اظهار نظر کند واوراق تائیدیه برای نقل وانتقال وهمینطور برگ درخواست فک پلاک مربوط به خودرو را امضاء کند وبا این کارها  در واقع اعلام کند که خودرو را به متقاضی پلاک انتظامی فروخته ونصب پلاک به آن بلا مانع است . نقش فروشنده در عملیات تعویض پلاک در این حد است  وخریداربرای خود درخواست پلاک انتظامی می کند ودرخواست پلاک انتظامی بنام خریدار امری نیست که فروشنده بتواند درباره ی آن  به خریدار وکالت دهد. درخواست تخصیص شماره انتظامی وحتی تخصیص شماره پلاک به خریدار یک عمل حقوقی نیست وجزو اعمالی هم نیست که خریدار از جانب موکل انجام دهد امری است مربوط به خود اوکه وی اصالتاً آن را انجام می دهد. شرط تخصیص شماره انتظامی وپلاک ، خریداری خودرو است. درست است که شماره در سیستم جدید شماره گذاری به خود شخص تخصیص می یابد لیکن تخصیص آن به شرط نصب درخودروئی است که خریدار آن را ابتیاع می کند با این حال چون هنوزمدرک محکمه پسند برای وقوع معامله خودرو بین فروشنده وخریدار وجود ندارد فروشنده با اخذ فرم بازدید خریدار را معرفی وبا امضاء‌فرم تائیدیه برای نقل وانتقال برا ین امرصحه می گذارد تا از تعویض پلاک اتومبیل به نام غیرخریدار جلوگیری شود و چاره ای هم جز این برای شناسائی خریدار واقعی تا قبل از تنظیم سند قطعی در دفتر اسناد رسمی نیست . مواردی که فروشنده به موجب وکالت نامه باعبارتی مثل تعویض پلاک به نام خود وکیل وی  را مجازمی کند برای خود شماره  انتظامی درخواست کند  چنانچه حق توکیلی در کارنباشد معنی آن این است که وکیل خود خریدار است و وی می تواند  فقط برای خود درخواست شماره انتظامی کند ؛ لیکن ااگر  حق توکیل برای وکیل اول ودر نظر گرفته شده باشد و وی وکالت را به شخصی دیگر تفویض کند ؛ از آنجا که وکیل آخراصولاً وکیل فروشنده ( موکل ) نیزهست ؛  موکل با اعطاء حق توکیل ،انتخاب وکلای بعدی را خود تجویز  نموده و اراده او بر این تعلق گرفته که وکیل آخر ، خریدار اتومبیل باشد و  بتواند برای خود شماره انتظامی و پلاک بگیرد و آخرالامر سند قطعی انتقال بین فروشنده و وکیل آخر به عنوان خریدار تنظیم گردد . پس  می توان با تفویض وکالت خواسته ی وکیل رابرآورده  ساخت . در پایان بیان این نکته ضروری است که استفاده از عباراتی چون تعویض پلاک صرفا به نام خود در چنین وکالت نامه هائی نباید تداعی معامله با خود در ذهن ها بکند ؛ چون تعویض پلاک  عمل حقوقی نیست تا مشمول مقررات معامله با خود باشد بلکه آنچه  از عبارت مذکور می توان درک کرد تجویز فک پلاک انتظامی فروشنده از اتومبیل و معرفی وکیل به عنوان خریدار  است که بتواند برای خود پلاک انتظامی بگیرد. سخن آخر این که چرا سردفتر سند را به گونه ای نگارد که صدر و ذیل آن تعارض داشته باشد و جنین مباحثی را لازم کند . اگر قصد موکل این است که وکیل به نام خود پلاک گیرد و سند انتقال هم به نام خود او تنظیم گردد باید از قید حق توکیل خودداری کرد و گر موکل جنین قصدی ندارد با نظر موکل هم عبارت «تعویض پلاک اتومبیل به نام هر شخص » در وکالت نامه درج شود و هم حق توکیل به وکیل اعطا شود .           

 

 

 

 

 

 

 

 

   


نظرات()   
شنبه 10 مهر 1389  11:14 ب.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

    آقای الف ششدانگ اتومبیل سواری پژو پارس مدل 1388 را از آقای ب می خرد و با حضور طرفین در مرکز  تعویض پلاک برای خریدار شماره ی انتظامی تخصیص می یابد و پلاک انتظامی او بر روی اتومبیل نصب می گردد . الف قرار بوده است از تسهیلات موسسه ی مالی اعتباری بنیاد جهت خرید اتومبیل بهره مند شود . موسسه برای اعطای تسهیلات از خریدار می خواهد اتومبیل به موسسه منتقل شود تا تسهیلات در اختیار او قرار گیرد الف به جای این  که خواستار انتقال قطعی اتومبیل به نام خود شود ترتیب انتقال اتومبیل را از ب  به موسسه می دهد و دفتر اسناد رسمی نیز تسلیم خواسته ی او می شود . موسسه بدون این که شماره ی انتظامی به نامش تخصیص یابد بر خلاف ماده 20 آئین نامه ی راهنمائی و رانندگی مالک اتومبیل می شود و به هر تقدیرالف  از تسهیلات موردنظر خویش  مستفیض می شود . اقساط واریز می گردد حال الف  دیناری بدهی به موسسه ی مالی و اعتباری ندارد . موسسه ، اتومبیل را از آنرو طالب بود که می خواست  خیالش از باز پرداخت اقساط تسهیلات پرداختی از سوی ب راحت شود . سردفتر تنظیم کننده ی سند قطعی در مرخصی اجباری است ؛ همان چیزی که انفصال موقتش می خوانند . کفیل سردفتر منفصل نمی داند چه باید کند . موسسه ، پلاک انتظامی دارا نیست تا امکان تعویض پلاک باشد و بدتر از آن الف قبلا به جای موسسه پلاک گرفته و بر روی اتومبیل مزبور نصب نموده و بدون این که مالک اتومبیل باشد با آن تردد می کند . این بدان معنی است که سند انتقال و شناسنامه خودرو  متعارض با یکدیگر می باشند حال آن که آن دو باید موافق هم باشند . به هر حال موسسه طلب خویش گرفته است و دیگر مالکیت اتومبیل را نیازی نیست .چه باید کرد ؟ شاید بهترین راه این باشد که معامله تسجیل یافته بین ب و موسسه اقاله شود . چون عمل تعویض پلاک برای صحت معامله و اعتبار سند ضروری نیست . چون معامله صحیح است پس اقاله آن نیز ایرادی ندارد هر چند که سردفتر تنظیم کننده ی سند انتقال به نام موسسه مرتکب تخلف شده است . برای اقاله 5000ریال حق الثبت و دویست هزار ریال حق التحریر وصول  خواهد شد ولکن مالیات نقل و انتقال طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده باید بطور کامل گرفته شود . پس از اقاله معامله ی مزبور باید تاییدیه نقل و انتقال که به نام ب و الف صادر شده است تمدید  گردد تا ب  بتواند در دفتر اسناد رسمی  اتومبیل مزبور را به الف منتقل کند.     

   


نظرات()   
چهارشنبه 24 شهریور 1389  09:02 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 24 شهریور 1389 11:54 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،


           از مراجعین دائمی دفتر تحت تصدی ام است . وکالت نامه به دست وارد می شود و ابراز می کند مروری بر وکالت نامه بیندازم تا اگر بی اشکال باشد خودروی موضوع وکالت نامه را بخرد . متن وکالت  نامه را می خوانم وکالت متضمن فروش و انتقال یک دستگاه خودروی سواری سمند ال ایکس  است ؛ فرق آن چنانی با دیگر وکالت نامه های فروش ندارد همه ی اختیارات لازم را دارد با این حال متضمن عبارتی هم هست که نویسنده ی این سطور کمتر  آن را  در وکالت نامه ها دیده است : اخذ ثمن به نفع وکیل . وکالت نوعی نیابت است و مقتضای نمایندگی این است که اثر بیع برای موکل باشد . (1)اثر مستقیم بیع، تملیک عین است به عوض معلوم . وکیل خودرو را از سوی موکل می فروشد و با قبول خریدار خودرو از مالکیت موکل خارج می شود و با خروج خودرو از مالکیت او ثمن جای خالی مبیع را می گیرد و در همان حین که قبلت خریدار  به بعت لموکلی وکیل ملحق می شود ثمن در مالکیت موکل داخل می شود .نمی شود خروج از مالکیت موکل باشد و دخول به مالکیت شخصی دیگر ولو وکیل . شرط اخذ ثمن به نفع وکیل در ضمن وکالت نامه های متضمن اختیار فروش با مقتضای وکالت مخالف است و باید گفت عمل اخذ ثمن به نفع وکیل ،وکالت نیست و باید با تحلیل اراده های طرفین به دنبال احراز قصد واقعی آن ها بود . ماهیت واقعی عمل مزبورزمانی  احراز شدنی است که این واقعیت را در نظر بگیریم غالب وکالت  های متضمن اختیار فروش خودرو به دنبال یک معامله ی عادی بین موکل و وکیل اعطاء و وکالت نامه ها در دفاتر اسناد رسمی تسجیل می شود ؛ و چون وکیل ثمن را به موکل می پردازد بعضی از سردفتران با درج چنین شرطی در ضمن وکالت نامه ها می خواهند باب ادعای دوباره موکل در خصوص ثمن را مسدود کنند . این دسته از همکاران وسواس بیجا به خرج می دهند آن ها وکالت نامه تنظیم می کنند و نباید وارد این مقولات شوند مقولاتی که فرسنگ ها با  تعریف وکالت و ماهیت حقوقی آن فاصله دارند.گرچه چنین عباراتی وکالت نیست و نباید در ضمن وکالت نامه ای تنظیمی دفاتر قید شود لیکن اگر قید شده باشد نمی توان ان را بی اثر شناخت .    گفته اند العقود تابعه للقصود . دادرس در مواجهه با این نوع اسناد و قیود و شروط باید با تحلیل اراده های موکل و وکیل قصد واقعی آن ها را احراز بکند . آنچه واقع شده است مسلما  مخلوطی از وکالت است با یک ماهیت حقوقی دیگر . این موجود نهفته در پوستین وکالت چیست ؟ 1- شاید بتوان این  پیمان وکالت نما را اصلا وکالت محسوب نداشت . چون لازمه ی اخذ ثمن به نفع وکیل این است که وی مالک ثمن باشد و لازمه مالکیت وکیل بر ثمن این است که اراده ی طرفین را به گونه ای تحلیل شود  که آن ها با این توافق خواسته اند خودرو به مالکیت وکیل وارد شود و از مالکیت خود او فروخته شود. 2- ممکن است گفته شود که این شرط دال است بر این که موکل ثمن را به وکیل بخشیده است لیک باید گفت در زمان انعقاد پیمان وکالت نما هنوز بیعی منعقد نشده است تا موکل مالک ثمن باشد و آن را ببخشاید .3- می توان گفت موکل با این شرط بطور ضمنی به وکیل اختیار داده است پس از انعقاد بیع ، ثمن را مجانا به خود تملیک کند و آن را که در ید خریدار است بگیرد . به هر حال تحلیل اراده ی طرفین و احراز قصد واقعی آن ها با دادرس است که با توجه به الفاظ و عبارات به کار رفته در سند وکالت نما و قرائن و اوضاع و احوال به این کار مبادرت خواهد کرد . پس برای این که جائی برای این گونه مباحث وجود نداشته باشد سردفتران باید از چنین عباراتی در متن وکالت نامه ها استفاده نکنند و در وکالت نامه های مسبوق به انجام معاملات عادی که موکل ثمن را قبل از انعقاد وکالت اخذ نموده است بر فرض محال اگر موکل به مقام زیاده خواهی  بر آید و مطالبه ی دوباره ی ثمن را از طریق مرجع قضائی کند وکیل با سند عادی که در اختیار دارد قادر است معامله ی فی مابین خود و موکل را اثبات کند و ادعای او را مردود سازد.  


پی نوشت : کاتوزیان ، دکتر ناصر ، حقوق مدنی - ( عقود معین ج 3)عقود اذنی - وثیقه های دین ، تهران ،بهنشر ، چاپ اول ، 1364، ص 118   

   


نظرات()   
شنبه 13 شهریور 1389  04:49 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 شهریور 1389 01:08 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 

              حق تقسیم شده است به حق مالی و حق غیرمالی . حق مالی هم منقسم است به : حق عینی ، حق دینی ، حق معنوی . حق عینی حقی است بر عین مال که ممکن است اصلی باشد مثل حق مالکیت و یا تبعی مثل حق وثیقه . حق دینی هم حقی است برای شخصی بر عهده ی شخصی دیگر. حق معنوی حقی است بر آثار فکر و اندیشه یک شخص .بر اساس  ماده 946 و 947 سابق قانون مدنی  زوجه با فوت شویش از عین اموال منقول او ارث می برد و از عرصه سهمی نداشت و از بنا و شجر ثمن قیمت فرض او بود . ماده ی 946 که اصلاح شد زمین نیز به اقلام اموال موضوع ارث زوجه افزوده شدبا این حال محرومیت او از عین زمین و ابنیه و اشجار باقی ماند . ماده 946 اصلاحی مقرر داشت : « زوج از همه اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج ، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد. در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد ، سهم زوجه یک چهارم از همه اموال به ترتیب فوق است .» استثناء ثمنیه اعیانی ( و اینک ثمنیه ) از سهم الارث سایر وراث چنان در میان نویسندگان پیش نویس اسناد مالکیت و محررین اسناد مالکیت و ثباتان دفتر املاک و سردفتران اسناد رسمی از دیرباز معمول بوده است که شائبه عینی بودن حق زوجه را نسبت به آن ایجاد نموده است و  رفته رفته فراموش کرده ایم که این حق نه حق بر ثمنیه وبل حقی است بر بهاء ثمنیه و منظور از ثمنیه نیز همان یک هشتم ماترک غیرمنقول است و بس .تردیدی نیست که حق زوجه بر بهاء ثمنیه از سه حالت خارج نیست یا یک حق عینی است یا یک حق دینی و یا معنوی . نیازی به بیان نیست که حق زوجه بر بهاء یک حق معنوی نیست . پس باید آن را یا باید عینی شناخت یا دینی . طبق ماده 946 حقی که به محض  فوت شوهر برای عیال او ایجاد می شود حقی نه بر عین و بلکه بر  قیمت عین است که قهرا بر ذمه وراث قرار می گیرد . ماده ی 948  اصلاحی  قانون مدنی تصریح می کند : « هرگاه ورثه از ادای قیمت امتناع کنند زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند .» این ماده به دلالت التزامی  دربرگیرنده تعهد وراث است به پرداخت قیمت ثمنیه اموال غیرمنقول که اگر التزام به تادیه نباشد امتناع از تادیه معنا نخواهد داشت .پس حق زوجه بر بهاء ثمنیه را باید یک حق دینی شناخت . ماده 948 محتوی حق دیگری نیز برای زوجه است . او می تواند در صورت امتناع وراث از تادیه قیمت حق خود را از عین اموال غیرمنقول موروثی استیفاء کند .این اختیار که قانون گذار به زوجه اعطاء نموده است  می تواند یک نوع حق وثیقه قهری باشد که در صورت امتناع وراث او را محق می سازد از عین مال بهره مند شود و فرقش با حق وثیقه های ناشی از قرارداد این است که وثیقه ی ناشی از عقد باید مطابق مقررات حراج شود و اگر خریداری نبود تملیک به  داین می شود  و در حق زوجه بر بهاء ثمنیه او می تواند با امتناع وراث از تادیه قیمت ، عین را تملک کند . این حق تملک یک حق وثیقه قهری است که در تقسیمات حق ، آن  را حق عینی تبعی می نامیم که  زوجه می تواند با استفاده از این حق ، حق دینی خود را به حق عینی اصلی (یعنی حق مالکیت) تبدیل کند.زوجه می تواند از حق وثیقه ای که ماده ی 948 برای او شناخته درگذرد  و باز الزام وراث را به اداء قیمت خواستار شود و استفاده از فعل « می تواند » در این ماده اختیار و اقتدار او را در استفاده از این حق وثیقه نشان می دهد . بنا به مراتب فوق حق زوجه را بر بهاء ثمنیه اموال غیرمنقول می توان یک حق دینی شناخت که قهرا بر ذمه ی ورثه تعلق می گیرد با نوعی حق وثیقه ی قهری نسبت به  عرصه و اعیان اموال غیر منقول که در صورت استنکاف ورثه از ادای مافی الذمه او قادر به تملک (حق مالکیت) ثمنیه اموال مزبور  می باشد . در نتیجه این حق دینی می تواند ساقط شود به هر سببی که مناسب برای اسقاط آن است : 1- وراث می توانند مطابق مقررات اصلاح موادی از آئین نامه قانون ثبت قیمت ثمنیه را به زوجه بپردازند  ( وفای به عهد) و سند مالکیت سهمی خود از مال غیرمنقول را بدون استثناء حق ثمنیه از اداره ثبت دریافت کنند . وراث  بدون توسل به شیوه ی پیش بینی شده در آئین نامه قانون ثبت با ارائه ی اقرارنامه رسمی وصول بهاء ثمنیه به اداره ی ثبت نیز توان این کار را دارند  2- زوجه امتناع وراث را اثبات کند و سند مالکیت ثمنیه مال غیرمنقول را عرصتا و اعیانا بگیرد . 3- ذمه ی وراث را بری کند و وراث با ارائه ی ابراء نامه ی رسمی سند مالکیت بدون استثناء ثمنیه خواهند گرفت . 4- ممکن است شرایط سایر اسباب سقوط تعهد نیز در این باره حاصل شود و یا طرفین بدان توافق کنند هرچند که احتمال انتخاب شیوه های دیگر از سوی طرفین خیلی ضعیف است و البته اقاله در این مورد راه ندارد که اقاله مخصوص عقود است .5- شخص ثالث نیز می تواند قیمت ثمنیه را به زوجه اداء کند که در این صورت  ذمه وراث بری می شود و می توانند اسناد مالکیت خود را بدون استثناء حق ثمنیه از اداره ثبت اخذ کنند  و هیچ حقی برای شخص ثالث ایجاد نمی شود جز این که اگر قصد تبرع نداشته و ماذون در پرداخت باشد حق رجوع برای وصول مبلغ پرداختی به هریک از وراث بر اساس سهم او خواهد داشت 6- اگر زوجه حق خود را بر بهاء ثمنیه به عقد صلح یا هر عقد مناسب ناقله ی دیگر به هر یک از وراث یا شخص ثالثی منتقل کند منتقل الیه قائم مقام زوجه خواهد بود و او می تواند بهاء ثمنیه را از وراث بگیرد و یا در صورت امتناع وراث ثمنیه را عرصتا اعیانا تملک کند و یا به طریق دیگری با وراث توافق کند .     

 

 

   


نظرات()   
جمعه 29 مرداد 1389  02:23 ب.ظ    ویرایش: جمعه 29 مرداد 1389 02:29 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

          

می گوید آقای الف به ب وکالت داده است تا ششدانگ یکبابخانه به پلاک 46 فرعی از 112 اصلی را بخرد و سپس بفروشد . ب این کار را می کند یعنی ملک را با سند رسمی می خرد و سپس با سند رسمی می فروشد . بعد از چند روز به دفترخانه مراجعه و ابراز می کند که می خواهد همان ملک را دوباره برای موکلش بخرد و به شخص دیگری بفروشد البته با همان وکالت نامه . شاید خیلی عجیب و غریب نماید لیکن نباید تعجب کرد وقتی مراجعه کننده ای درخواستی دارد و راه و روش برایت می نمایاند باید انگیزه ی او را دریافت . لابد هدفی دارد و بدین سان می خواهد به آن هدف برسد . در مورد اراضی واگذاری مسکن و شهرسازی یا شرکت های تعاونی ، واگذار شونده زمین واگذارشده را به دیگری با قولنامه می فروشد و  وکالت خرید و سپس  فروش به وکیل اعطاء می کند. در این گونه موارد وکیل پس از خرید رسمی و فروش رسمی آن ، گاهی با خریدار به این نتیجه می رسند که از سر عقد بگذرند و به اصطلاح آن را اقاله کنند و چون به مورد وکالت مراجعه می کنند اثری از اختیار اقاله  در آن نمی یابند و مراجعه به  موکل نیز ممکن است برای وکیل هزینه داشته باشد ،  دست به کار می شوند مشورت ها با این و آن شروع می شود.  طرف های مشاوره هر کدام به فراخور اطلاعات حقوقی خود چیزی می گویند و این هم شاید رهنمودی از رهنمودهای  یک تحصیل کرده ی حقوق  برای رفع  مشکل اوباشد : که دوباره بخر و سپس بفروش . وقتی مراجع روشی را از حقوق خوانی یاد می گیرد دست بردار نیست و چون دست بر نمی دارد ممکن است هر سردفتری را به تردید اندازد که نکند اشتباه می کند. همکار عزیز مشگین شهری با همین وضعیت مواجه می شود برای رفع تردید مباحثه ی کوچکی را واجب می شمارد و طرف مباحثه طبق معمول همیشگی او من هستم . بد نیست این را بدانید مشگین شهر یکی از شهرهای استان اردبیل است قرار گرفته  دامنه ی سبلان . ییلاق عشایر مغان است. از نیمه ی بهار که بگذرد تا اواسط شهریور اگر گذرت به ییلاق افتد و شبی در آلاچیق های  عشایر بیتوته کنی و از نانی که با ساج یا در تنور پخته اند و پنیری که از شیر و ماست گوسفندان خویش درست کرده اند بخوری و آخر کار هم به آبگرم قینرجه یا موئیل روی و آبی به تن زنی؛ شاید تمدد اعصاب حاصل از آن  یک سال بس ات باشد و با آرامشی بی نظیر بتوانی یک سال دیگر با ارباب رجوع سر و کله بزنی بدون این که از کوره به در روی . زدیم به جاده ی خاکی و از اصل موضوع دور شدیم . در پاسخ همکار عزیز  می گویم وکیل نمی تواند با وکالت نامه مزبور نه خرید دوباره ی  آن ملک کند و نه فروش دیگرباره ی آن و البته او خود این را می دانست  . تعهد وکیل به خرید و فروش آن ملک و به تبع آن  اختیارش برای خرید و فروش آن با انجام مورد وکالت از بین رفته است . چون موکل مورد وکالت را بعد از اعطاء وکالت، خود انجام دهد وکالت منفسخ می شود ولی وقتی وکیل آن را انجام دهد گوئیم وکالت اجراء گردیده است و وکالت با اجراء تمام مورد وکالت پایان می یذیرد. انجام شده را نمی توان دوباره انجام داد و پایان یافته را نمی توان از آغاز شروع کرد . باید از نو ایجابی باشد و قبولی تا وکالت جدید لباس هستی بپوشد .

 

  

   


نظرات()   
چهارشنبه 25 آذر 1388  07:34 ب.ظ    ویرایش: شنبه 29 آذر 1393 01:54 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،




 سند بیع قطعی خودرو سواری پیکان به نام ...... است . او فوت نموده است و وراث متوفی دو فرزند است یکی پسر دیگری دختر و همسری هم دارد . با مراجعه به مرکز تعویض پلاک شماره انتظامی به نام همسر با شراکت فرزندان تخصیص و سهم هر یک در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو درج شده است . خودرو را فروخته اند و در یکی از دفاتر اسناد رسمی وکالت برای تعویض پلاک آن به نام خریدار تنظیم و تسلیم او گردیده است . کارشناس حقوقی  مرکز تعویض پلاک یکی از شهرهای استان آذربایجان شرقی به او گفته است باید طبق ماده 20 آئین نامه ی راهنمائی و رانندگی وراث باید پس از تعویض پلاک سند را به اسم خود می کردند . او صدها کیلومتر طی طریق می کند و خود را به سردفتر تنظیم کننده ی سند در پارس آباد می رساند و عصبانی از این که چرا قبل از تنظیم سند قطعی به نام وراث ، وکالت تعویض پلاک تنظیم شده است و وی به درستی راهنمائی نشده است . همکار طاقت اقناع وی را از دست می دهد و او را به سوی من گسیل می دارد تا قانعش کنم که  ایرادی بر کار سردفتر وارد نیست و این کارشناس حقوقی مرکز است که بی دقتی کرده است . مراجع خیلی عصبی و آتشین است برای هیچ و پوچ صدها کیلومتر راه را درنوردیده است تا به پارس آباد برسد و بدتر از آن باید همین مقدار مسافت را با اعصابی متلاشی برگردد . با کارشناس حقوقی مرکز تعویض پلاک شهر خریدار تلفنی ارتباط برقرار می کنم و توضیح می دهم بعد از فوت مالک خودرو ، این شماره انتظامی است که اعتبار خود را از دست می دهد و وراث باید ظرف شش ماه پلاک با شماره ی انتظامی جدید اخذ کنند و جایی برای تنظیم سند مجدد وجود ندارد ؛ چون فرزندان و همسر متوفی به طریق ارث قهرا مالک خودرو شده اند و چگونه می توان مالی را از مالکین آن مال به خود آن ها منتقل  و متعاقب آن تنظیم سند کرد. ماترک تا زمانی که تکلیف دیون و واجبات مالی و وصایای متوفی معین و  تقسیم نگردیده است از گونه ای شخصیت  که فقط بهره ای از ویژگی های شخصیت حقوقی را داراست برخوردار است و ما ناچاریم نام متوفی را بعد از فوت همچنان حفظ کنیم هر چند که شخصیت او با مرگ پایان یافته است . ماترک هنوز به نام این شخص متوفی که مرگ شخصیتش را به یغما برده است شناخته می شود و وراث از آنرو مالک ماترک می شوند که بازماندگان متوفیند . نام او جاودان خواهدبود تا زمانی که  ماترک اسم خود را حفظ می کند و ماترک تا زمانی همچنان نام با مسمایش را محکم و استوار نگه می دارد که دیون و واجبات مالی و بدنی متوفی پرداخت نشده باشد و وراث ان را تقسیم نکرده باشند . بدیهی است اگر خودروی مزبور به نام یکی از وراث تخصیص شماره انتظامی و پلاک گردد و او مالک ششدانگ در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو معرفی گردد و یا به نام یکی ازوراث با شراکت یک یا چند نفر از وراث دیگر ( نه همه ی آن ها) تعویض پلاک شود ؛ وراثی که اسم و سهم شان به عنوان مالک در توضیحات شناسنامه ی خودرو قید نشده است باید سهم الارث خود را به آن هائی که نام و بهره ی شان در قسمت توضیحات شناسنامه ذکر شده است انتقال دهند و درپی آن سند بیع قطعی هم تنظیم گردد. در این صورت مدرک مالکیت آن ها دو سند خواهد بود . نسبت به آن قسمت که ارثا و قهرا مالک شده اند به سند قطعی تنظیمی به نام مورث استناد خواهند کرد و در باره ی آن بخش که از وراث انتقال گرفته اند ؛ سندی که برای تسجیل این انتقال تنظیم شده است مثبت مالکیت آن ها خواهد بود . با این توضیحات تازه دو هزار ریالی کارشناس محترم می افتد و خریدار ره دیار خویش پیش می گیرد و می رود و قبل از رفتن نمی داند با چه زبانی از من تشکر کند گو این که کار بزرگی انجام داده ام در نظر او من او را از شر هزینه ی زیاد یک سند انتقال نجات داد ه ام ؛ چرب زبانی های متعددی می کند وآخر کار برای دل خوش کنی من می گوید بعد از تعویض پلاک  می آورم سند انتقال را خودت تنظیم کنی عجبا که  بعد از نزدیک به دو دهه ،سردفتری ، گویا هنوز ساده لوحی از سر و صورت من می بارد و شاید برایش باور کردنی نیست که من این کارها را بدون تمنا انجام داده ام و بیشتر از آن در عذابم که او بی جهت فرسنگ ها راه پشت سرنهاده و خطرات آن به جان خریده است واگر با یک تلفن گره کار او باز می شود چرا نباید این کار را کرد.

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور