تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - مطالب حقوق ثبت
شنبه 28 شهریور 1394  12:57 ق.ظ    ویرایش: شنبه 28 شهریور 1394 01:03 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

  لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی

« بدهی ثبتی » و « بقایای ثبتی » اصطلاحاتی هستند که دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد معاملات املاک جاری ( ثبت نشده ) با آن مواجه اند و همواره مکلف بوده اند در وصول آن یار و یاور ادارات ثبت باشند . پرسش این است که آیا  این هزینه ها  که با عناوین یاد شده وصول می شوند هزینه هایی مستقل از حق الثبت املاکند یا تتمه و باقیمانده همان وجوهی هستند که تحت عنوان حق الثبت املاک دریافت می شوند ؟ چنانچه هزینه ای مستقل باشند باید در میان قوانبن و مقررات در پی تعرفه و مبنای وصول آن بود . به عبارت دیگر لازم خواهد بود تعرفه حق الثبت املاک و بقایای ثبتی در دو ردیف جداگانه از سوی مقنن پیش بینی گردد . برای نیل به پاسخ باید مروری بر قوانین و مقررات داشته باشیم .

مروری بر قوانین و مقررات حاکم

ماده 118 قانون ثبت اسناد و املاک وقتی حقوق مأخوذه در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی را به مواد بعد از خود واگذاشت 1؛ ماده 119 آن قانون بلافاصله برای ثبت ملک در دفتر املاک دو هزینه مقرر کرد که اسم اولین آن مخارج مقدماتی (یا هزینه ی مقدماتی ) بود و اسم آن دگر حق الثبت که در قوانین و مقررات بعدی حق الثبت املاک نام گرفت 2. مبلغی که ادارات ثبت برای ثبت املاک در دفتر املاک می گرفتند و می گیرند . در مقابل حق الثبت اسناد که در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند در دفاتر اسناد وصول می شد و می شود.

برخلاف حق الثبت اسناد که با تنظیم سند فورا باید به خزانه دولت پرداخت می شد و می شود ؛ حق الثبت املاک طبق ماده 120 قانون ثبت اسناد و املاک می توانست مطابق آئین نامه این ماده به اقساط دریافت شود 3.
آئین نامه راجع به ماده 120 قانون ثبت اسناد واملاک  که در سال 1325 به تصویب وزیر دادگستری رسید  ماده یکش مقرر داشت : «  در موقع تقاضای ثبت ملک باید حداقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود.» همین قسطی شدن  حق الثبت املاک و تجویز دریافت حداقل یک قسط آن با تسلیم اظهارنامه ، سبب شد که عملیات مقدماتی ثبت با وصول فقط بخشی از حق الثبت شروع  و یکی پس از دیگری انجام  و حتی وارد دفتر املاک هم شود بدون آنکه حق الثبت آن به حیطه ی وصول در آید.

 لازمه ی قسطی بودن آن بود که تدابیری برای وصول بدهی های حاصل از حق الثبت املاک اندیشیده شود پس ماده ی 2 آئین نامه راجع به ماده ی 120 چنین مقرر داشت : « چنانچه متقاضی ثبت پس از خاتمه ی جریان مقدماتی ثبت بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسشنامه ی دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید بقیه ی بدهی متقاضی تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا پس از وصول بقیه ی حق الثبت وارسال آن به اداره ی ثبت اقدام به معامله نماید. »

این ماده هم از لفظ بدهی استعانت جست و هم از واژه ی حق الثبت  و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد که بقیه ی حق الثبت را وصول و به اداره ثبت ایصال دارند .

ماده ی 3 آئین  نامه مزبور پا را فراتر نهاد و در مورد املاکی که اسناد مالکیت شان صادر و لیکن حق الثبت شان وصول نشده بود نه تنها دفاتر اسناد رسمی را مکلف به وصول بقیه ی حق الثبت کرد نمایندگان اداره ی ثبت را نیز ملتزم شناخت که اسناد مالکیت را به محل ماموریت برند و بقیه ی حق الثبت را طبق قبض رسید گیرند  و به اداره ثبت پردازند .: « ماده3- در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ی ثبت مراجعه ننماید ودر مقام معامله برآید باید طبق ماده ی فوق رفتار شود واگر در مقام معامله نباشد برای اینکه اسناد مالکیت در اداره ی ثبت متراکم نگردد و به صاحبان آنها تسلیم شود نمایندگان اداره ی ثبت که برای انجام عمل تحدید و غیره به محل می روند اسناد مالکیت مربوط به آن محل به آنها داده می شود که به مالکین تسلیم و بقیه ی حق الثبت آنها را طبق قبوض رسید اخذ و به اداره بپردازند که به اظهارنامه تمبر الصاق و باطل گردد.»

گویا بدهی های متقاضیان ثبت سنگین تر شد و دست اندرکاران وضع مقررات در فراست دریافتند  نامی با مسما برای این بقیه حق الثبت برگزینند که تاب برکشیدن مسما را داشته باشد و لذا نام بقایای ثبتی را به معنای باقیمانده های ثبتی به خدمت گرفتند تا حکم وصول بدهی های حق الثبت املاک و بعضا هزینه ی مقدماتی را صادر کنند .    ماده 18  آئین نامه ی قانون ثبت ( اصلاحی 7/10/1353)  پس از این که احکامی در باره ی مبنای حق الثبت و هزینه ی مقدماتی املاک موقوفه و املاک متعلق به موسسات خیریه و عام المنفعه مقرر داشت ؛ در تبصره الحاقی از اصطلاح بقایای ثبتی نه به عنوان یک هزینه ثبتی مستقل بل در مفهوم همان حق الثبت و هزینه ی مقدماتی استفاده کرد .

از این جا به بعد اصطلاح بقایای ثبتی به همان مفهوم به زبان قانون گذار هم افتاد چنان که قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب9/4/ 1354 به تواتر در مواد مختلفش از اصطلاح بقایای ثبتی بهره جست تا حکمش را در خصوص حق الثبت و هزینه های مقدماتی جاری سازد.

  این قانون در ماده ی 1 بطور واضح بیان داشت هم حق الثبت و هم هزینه ی مقدماتی می تواند بقایا داشته باشد : « ‌ماده 1 - در مورد اراضی متعلق به دولت یا مؤسسات و یا شرکتهای دولتی که در جریان
عملیات مقدماتی ثبت برای تأمین مسکن به شرکتهای‌تعاونی واگذار شده یا می‌شود اعم
از این که در اراضی مزبور احداث بنا شده یا نشده باشد انتقال‌گیرنده و ایادی بعدی
انتقال از پرداخت حق‌الثبت ملک ‌و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معافند. در مورد
هزینه تفکیک انتقال‌دهنده و شرکت تعاونی انتقال‌گیرنده از پرداخت هزینه تفکیک معاف
می‌باشند .
‌تبصره - در مورد املاکی که بلاعوض به شرکتهای تعاونی برای تأمین مسکن کارکنان
دولت و مؤسسات و شرکتهای دولتی منتقل می‌شود اعم از‌این که انتقال‌دهنده دولت یا
هر شخص حقیقی یا حقوقی باشد سند انتقال با معافیت از پرداخت حق‌الثبت انتقال و هر
گونه مالیات و عوارض شهرداری‌و بقایای آنها و هزینه تفکیک تنظیم می‌گردد در صورتی
که ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت باشد انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده از پرداخت
حق‌الثبت‌ملک و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معاف می‌باشند»

ماده ی 3 این قانون نگفت حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و بقایای آن بل گفت : بقایای ثبتی اعم از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و فروشنده را معاف از آن دانست .

« ‌ماده 3 - در مورد املاکی که طبق مقررات اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق منتقل شده یا می‌شود در صورتی که ملک مسبوق به درخواست‌ثبت باشد فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او از پرداخت بقایای ثبتی اعم از حق‌الثبت و هزینه مقدماتی ملک معاف است.
‌در مورد انتقال این قبیل املاک هر گاه درخواست ثبت ملک نشده باشد مالک سابق در
اجرای مقررات ماده 143 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک از‌پرداخت وجوه مقرر در
تبصره یک ماده مزبور معاف خواهد بود.
‌تبصره - وجوهی که قبل از اجرای این قانون از بابت بقایای ثبتی و یا طبق تبصره یک
ماده 143 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک وصول شده‌است قابل استرداد نیست. در
صورتی که دریافت وجوه مذکور قبلاً تقسیط شده باشد اقساطی که وصول نشده اعم از این
که موعد پرداخت آن قبل یا بعد‌از اجرای این قانون باشد مشمول معافیت موضوع این
ماده خواهد بود. در مواردی که از این بابت قبوض اقساطی بدهی زارعین مربوط به
انتقال ملک‌دریافت شده باشد قبوضی که وصول نشده مسترد می‌شود ».
 

تا اینجای کار حق الثبت املاک و هزینه ی مقدماتی مانند دو رفیق شفیق کنار همند . تا این که تیغی بران به نام بند ( ف ) ماده 1  قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 هزینه ی مقدماتی را گردن زد و بدین سان هزینه مقدماتی از میان هزینه های ثبتی بطور کامل حذف شد. و نوید آن را بند س ماده ی مرقوم نیز داده بود ؛ آن گاه که گفت برای ثبت ملک در دفتر املاک کلا به ازاء هر ده هزار یک هزار ریال دریافت می شود. قید کلا را در بند س آورد تا در بندی دیگر به نام بند (ف) تمام هزینه های دیگر را حذف و هزینه های ثبت ملک در دفتر املا ک را تجمیع کند:« بند(س) و بند (ف) ماده(1)  قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین

س - برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ریال یك هزار ریال دریافت می‌شود.‌ملاك محاسبه حق‌الثبت املاك، حداقل قیمت منطقه‌ای و در نقاطی كه قیمت منطقه‌ای تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ع - مبنای وصول حق‌الثبت موضوع این ماده در مورد املاك، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی می‌باشد و در‌نقاطی كه ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ف - تعرفه‌های مقرر در مواد (1) و (2) این قانون و تبصره‌های آن با احتساب هزینه مقدماتی و تمام اضافات و جریمه‌هائی است كه در مواد دیگر‌قانون ثبت اسناد و املاك و سایر قوانین مقرر بوده و جایگزین آنها خواهد بود و از تاریخ اجرای این قانون نسبت به موارد مقرر در این قانون هیچگونه‌حقوق ثبتی و هزینه مقدماتی و جریمه و اضافات دیگری به هر عنوان دریافت نخواهد شد و مقررات مغایر با مواد (1) و (2) این قانون لغو می‌شود.

           
بند س آن قانون هم تعرفه حق الثبت را تعیین کرد و هم مبنای وصول آن را که بر حسب مورد ارزش معاملاتی یا برگ ارزیابی ادارات ثبت تعیین شد .اما این بند نگفت معیار وصول حق الثبت املاک دردفتر املاک ، در نهایت ارزش معاملاتی زمان ثبت آن دردفتر املاک است و  در هر مرحله ای از عملیات مقدماتی ثبت ، اگر معامله ای در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد حق الثبت املاک باید بر اساس ارزش معاملاتی روز انجام بمعامله وصول شود و اگر مبلغی قبلا گرفته شده باشد مبلغ مزبور باید کسر شود..

ماده18 آئین نامه قانون ثبت اصلاحی 8/11/80 این نقیصه را مرتفع نمود و علاوه بر تاکید مجدد بر مبنا بودن ارزش منطقه ای یا برگ ارزیابی در اخذ حق الثبت املاک ؛ حکم تغییر ارزش معاملاتی را تعیین کرد .

تبصره 1 این ماده نیزاداره ثبت را مکلف کرد در پاسخ دفاتر اسناد رسمی مبلغ وصولی حق الثبت ( مبلغ وصولی قبلی ) را معین کند تا مابه التفاوت آن در دفتر اسناد رسمی وصول شود.

در این تبصره ، هم از لفظ حق الثبت و هم از واژه ی بقایای ثبتی استفاده شده است و بطور واضح بیان کننده ی این معنی است که این دو بر یک چیز دلالت دارند منتهی اگر برای اولین بار وصول شود حق الثبت و اگر تغییر ارزش معاملاتی علت وصول آن باشد بقایای ثبتی نامیده می شود که همان باقیمانده های حق الثبت است. اگر این دو هزینه هایی متفاوت بودند حکم تبصره 1 ماده ی 18 لغو می نمود.در این صورت  اعلام حق الثبت وصولی از قبل از سوی اداره ثبت به چه درد سردفتر می خورد اگر بقایای ثبتی هزینه ای ثبتی غیر از حق الثبت املاک باشد.  

عین ماده ی 18 اصلاحی آئین نامه ی قانون ثبت و تبصره های ذیل آن بدین قرار است : « ملاک اخذ حق الثبت املاک قیمت منطقه بندی مذکور در ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 است هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود اعتبار برگ ارزیابی یک سال از تاریخ تنظیم است ولو اینکه بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک وسند مالکیت نوشته شده باشد

تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

بنابراین نظر به آنچه بیان شد تا سال 1373 که قانون وصول برخی از درآمدهای دولت تصویب شد ، هزینه های وصول پذیر برای ثبت املاک در دفتر املاک عبارت بود از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و باقیمانده های آن که بقایای ثبتی نامیده می شد . از بعد از نصویب قانون مزبور ، آنچه برای ثبت ملک در دفتر املاک گرفته می شود فقط حق الثبت است که تعرفه و مبنای وصول آن در بند س ماده ی 1 آن قانون تعیین و در قانون بودجه سال 1390 تعرفه ی از 10 درصد به 15 درصد افزایش یافته است .

تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن

         تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن تا قبل از تصویب بند س  ماده ی  یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت در سال 1373 هرچه بوده است در حال حاضر جنبه ی تاریخی دارد و از حوصله ی این نوشتار خارج است . آنچه در این میان به کار ما می آید همین بند س  ماده ی یک است که مقرر داشته است : « برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ریال یك هزار ریال دریافت می‌شود......» یعنی تعرفه ثبت ملک در دفتر املاک  طبق آن قانون 10 درصد بوده است .

همین تعرفه در قانون بودجه ی سال 1390 به هر ده هزار ریال یک هزار و 500 ریال ( 15 درصد ) افزایش یافت :«59 ـ به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده می‌شود:

       الف ـ برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع ماده (119) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 به‌ازای هر ده هزار(10.000) ریال یك هزار و پانصد (1.500) ریال.... دریافت و درآمد حاصل را به حساب درآمد عمومی كشور واریز نماید»

این آخرین تغییر حق الثبت املاک در دفتر املاک است که به موجب کد    مجموعه بخش نامه های ثبتی نیز وصول آن مورد تاکید سازمان ثبت قرار گرفته است .

 

مبنای وصول حق الثبت املاک

        بر اساس  بند ع ماده ی 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و ماده ی 18 آئین نامه ی اصلاحی قانون ثبت که در سطور قبل عینا بیان شد مبنای وصول حق الثبت ارزش معاملاتی دارایی است مگر این در محلی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد که در این صورت برگهای  ارزیابی ادارات ثبت اسناد و املاک مستند محاسبه ی حق الثبت خواهد بود.

نقش دفاتر اسناد رسمی در وصول بقایای ثبتی ( باقیمانده های حق الثبت )

تبصره های 1 و 2 ماده ی 18 اصلاحی آئین نامه قانون ثبت تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در خصوص بقایای ثبتی است معین کرده است : «تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

لازم به ذکر است که امکان وصول بقایای ثبتی از طریق سیستم ثبت آنی برای دفاتر اسناد رسمی فراهم گردیده است . چنانچه آخرین ارزش منطقه ای مبنای وصول حق الثبت مزبور تغییر نکند نه دفاتر اسناد رسمی حق دارند دوباره بر اساس ارزش منطقه ای بقایای ثبتی اخذ کنند و نه حتی ادارات ثبت اسناد واملاک اختیار گرفتن 15 درصد ارزش معاملاتی املاک در موقع پایان عملیات ثبتی و ثبت ملک در دفتر املاک دارند.

 

 

 

 

 

 

 

  

ادامه مطلب   


نظرات()   
چهارشنبه 25 اسفند 1389  10:41 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 01:01 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

          می خواهد سند انتقال ششدانگ یکبابخانه به نام آقای ..... در قبال مبلغ یک میلیارد ریال تنظیم شود . نصف ثمن نقدا و فی المجلس پرداخت شده است و توافق کرده اند مورد معامله در برابر مابقی ثمن ( پانصد میلیون ریال دبگر ) در رهن و وثیقه ی او ( فروشنده ) باشد . سردفتر به تردید می افتد که آیا می تواند ثمن معامله را همانی  درج کند که طرفین خواسته اند ( یک میلیارد ریال ) . تردید برای او از آن جا حادث گردیده است که شنیده است بازرسان برخی مناطق ثبتی برای بعضی سردفتران ایراد گرفته اند که چرا قیمت توافقی طرفین را قید کرده اند و می باید ارزش منظقه ای اعلامی از سوی دارائی را به عنوان بهاء معامله در سند درج می کردند . این که بازرسی از تبصره الحاقی به ماده  ی 58 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی چنان برداشتی نموده باشد چندان بعید نیست چرا که کم نیستند همکاران سردفتر که دانسته یا ندانسته همین کار را می کنند . ممکن است ارزش منطقه ای بهاء توافقی دو طرف معامله باشد چنانکه در صلح های محاباتی بدین ترتیب است لیک نه سردفتر الزامی به درج ارزش به درج ارزش منطقه ای به عنوان ثمن معامله است و نه طرفین مکلف به این کارند . بهاء معامله همان است که از دالان اراده ی طرفین گدر کرده و رضای شان تحصیل گشته است . الزام سردفتر به اخد حق الثبت و حق التحریر بر اساس ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبت و تبصره ذیل ماده ی 58 آیین نامه ی دفاتر اسناد رسمی دلالتی بر تفویض اختیار یا تحمیل تکلیف بر سردفتر در تبدیل ثمن معامله از مبلغ توافقی به مبلغ ارزش معاملاتی ندارد. برای این که تلاقی اراده ی طرفین به گونه ای که با یکدیگر برخورد داشته تسجیل شود در مقابل بهاء معامله  باید بهاء توافقی به هر میزانی که باشد درج شود هرچند که ممکن است گاهی بهاء توافقی معادل ارزش منطقه ای باشد . با این حال برای این که معلوم باشدحق الثبت و حق التحریر بر مبنای کدامین مبلغ وصول شده است لازم است در ذیل سند و همان جایی که مبلغ حق الثبت و حق التحریر و شماره ی فیش مربوطه اشاره می شود به مبلغ ارزش منطقه ای هم اشارتی گردد . موضوع دیگری که سردفتر را به تامل واداشته بود مبنای وصول حق الثبت و حق التحریر چنین سندی است . آیا وثیقه بودن مورد معامله می تواند توجیه مناسبی برای فرار از حکم مندرج در ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبیت و تبصره ی ذیل ماده ی 58 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی باشد . مواد مرقوم مقرر نموده اند حق الثبت و حق التحریر اسناد انتقال اموال غیر منقول بر اساس ارزش منظقه ای باشد . بهاء توافقی مبلغ گزافی است و تامل  سردفتر را سببی به جا . اگر در گزینش مبنای وصول به راه خطا رود در هر حال جای دفاع برایش باقی نخواهد ماند اگر شیوه ی پیش بینی شده در مواد مرقوم را پیش گیرد و راه صواب غیر آن باشد باید جور مابقی  حق الثبت را بکشد و ممکن است تیغ تخلف انتظامی هم در زیر گلویش قرار گیرد . و اگر قیمت توافقی را اختیار کند و گویند که باید به حکم ماده ی 123 قانون ثبت و تبصره ماده 58 آیین نامه عمل می کردی آن وقت دیگر راه نجاتی برایش نیست که تخلف اضافه دریافتی او را از هستی ساقط خواهد کرد. باید گفت بین دیون با وثیقه و بی وثیقه از حیث مبنای وصول حق الثبت تفاوتی نیست . نه ماده ی 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت جکم جداگانه ای برای این دو نوع دین دارد و نه تبصره دیل ماده ی 58 تاب تجویز وصول حق التحریر این گونه اسناد بر اساس قیمت توافقی دارد. تنها موردی که قانون گدار بین با وثیقه بودن یا بدون وثیقه بودن آن تمایز قائل شده است وجه التزام و وجه الضمان است که در ماده ی 51 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران اولی  مشمول حق الثبت و دومی متعلق حق الثبت شناخته نشده است با این عبارت که چنانچه برای تامین وجه التزام و وجه الضمان مالی به وثیقه گرفته نشده باشد حق الثبت وصول نخواهد شد .ماده ی قانونی که بعد از اصلاح ماده 123 و 124 قانون ثبت و ملغی شدن تخفیفات و معافیت های ثبتی به استثناء تعهدات دانشجویان بورس خارج از کشور هنوز در باره ی بقاء یا فناء آن بین همکاران بحث هست.عقد رهن یک عقد تبعی است و بطور مستقل بوجود نمی آید ، پیش از آن باید دینی باشد تا عقد مزبور بتواند تشکیل شود . در عقود مشتمل بر رهن ما همیشه با دو عقد مواجه هستیم : عقدی که متضمن دینی است و عقد رهن و فقط نسبت به عقد نخست حق الثبت تعلق می گیرد و عقد فی نفسه مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست . چون عقد رهن از بس در شکم عقد اصلی قرار گرفته است به گونه ای خود را به رخ کشیده است که توجه نکرده ایم عقد اصلی چیز دیگری است که دین را بوجود آورده است که اگر دهنده ی تسهیلات وثیقه نمی خواست باز هم وجود داشت و حق الثت و حق التحریرش نیز همانی بود که مشتمل بر رهن آن دارد. رهن تنها نداریم و چون با عقد دیگر همراه شود رهن حق الثبت ندارد و برای همین برای تمامی قراردادهای مشتمل بر رهن یک حق الثبت به ماخذ مندرج در سند که همان مبلغ قرارداد اصلی است تعلق می گیرد و بدین لحاط متمم قراردادهای تعویض وثیقه و رهینه و الحاق آن مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست.( بخش نامه ی شماره ی  19/7400 مورخ 81/1/26 کانون سردفتران و دفتریاران مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشورطبق نامه های شماره34/479 مورخ 26/1/81وشماره34/879-81/1/4 اداره کل امور اسناد و سردفتران . برای دیدن بخش نامه ر. ک ردیف 67 مجموعه ی محشای بخش نامه های ثبتی ، حمید آدرپور و غلامرضا حجتی اشرفی چاپ 13 کتابخانه گنج دانش ) و حق الثبت اسناد اتومبیل که بصورت قطعی مشتمل بر رهن تنظیم شود براساس قیمت اعلامی دارائی خواهد بود حتی اگر طرفین مبلغ بیش تر یا کمتری را به عنوان ثمن معامله برای درج در سند اعلام کرده باشند و ترهین خودرو در قبال ثمن تاثیری در میزان حق الثبت نخواهد داشت . ( همان منبع ، بخش نامه مندرج در ردیف 52) 

 

   


نظرات()   
یکشنبه 8 اسفند 1389  10:58 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 8 اسفند 1389 11:05 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

            فسخ باز کردن گره عقد به دست یکی از طرفین یا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر یک از عوضین یا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پیش از عقد بر می گردد . برای انشاء فسخ نیازی به ارادهی طرف مقابل نیست . ب این حال مطابق ماده ی 449 قانون مدنی ، اراده ی فسخ کننده باید به گونه ای ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود . بند الف ماده ی 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 شیوه ی اخبار عمل حقوقی فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمی معین کرده است ؛ بدون آن که کاری به اثر و نتیجه ی فسخ و اعاده ی عوضین به طرفین داشته باشد. : << دفاتر اسناد رسمی  در مورد اقاله و فسخ باید به طریق ذیل عمل کنند : الف- در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر باید امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ....... در این مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .>> و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه ی سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ی ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند . در هیچ یک از مواد مرقوم  حضور و امضای طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروری شناخته نشده است . اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ی 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را برای اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره ای به تامین حقوق طرفین موقع فسخ در دفتر اسناد رسمی ندارد و رعایت دقیق قسمت الف ماده 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را مورد تاکید مجدد قرار داده است . لیکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفتریاران برای سران دفاتر اسناد رسمی نیز لازم الاتباع است حکم دیگری دارد . به موجب این ماده ی قانونی : << هرگاه بر طبق شرایط مقرر بین طرفین و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملین معامله را فسخ و یا متعهدی تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده یا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ی قبض صندوق اداره ی ثبت حاکی از ودیعه گذاردن موردمعامله در صورتی که عبارت از وجه نقد یا مال منقول دیگر باشد و پس از تامین حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قید و به طرف اخطار می نمایند که حق خود را اخذ و برای باطل نمودن ثبت حاضر گردد .>>  بنابر این طرف مقابل باید به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد یا این که حقوق او در صندوق اداره ی ثبت ایداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ یک عمل ارادی است و برای انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نباید چنین تمهیداتی مدنظر قانون گذار قرار می گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم باید عوض دیگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد یک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شیوه ی مندرج در ماده ی 69  دست فسخ کننده خالی می ماند چیزی را می دهد بدون این که اهرمی برای اعاده ی عوض آن در اختیار داشته باشد و او باید با تقدیم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهای دادگستری را برای نیل به حقوق خویش اختیار کند حال ان که قانون گذار می توانست راه حل عادلانه ای را اتخاذ کند . شورای عالی ثبت نیز آرائ متعددی صادر کرده است که همگی به گونه ای دلالت بر ضرورت رعایت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکی در بیع شرط بود که سند شرطی در تاریخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعایت ماده ی 69 قانون ثبت و ماده ی 23 نظامنامه ی قانو دفاتر اسناد رسمی نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قید شد( چنانکه بیع قطع بعدی هم در دفتر املاک در ج گردید) سپس مدیون در تاریخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بیع قطع فروخت. خریدار شرطی بالا بعد از این بیع ، اجرائیه صادر کرد در حالی که برابر مندرجات دفتر املاک ، خریدار بیع قطع ، مالک شناخته می شد ( ماده ی 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ی ثبت کل عملیات اجرائی تعقیب و رفع اختلاف در صلاحیت دادگاه تشخیص شد . مزایده واقع شد و بستانکار تقاضای صدور سند انتقال کرد ولی چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خریدار قطعی مالک شناخته می شد پرسش بعمل آمد . رای مورخ 25/1/42 شورا : << مزایده گذاشتن ملکی که در دفتر املاک بنام غیر بدهکار ثبت شده است صحیح نبوده و رفع اختلاف در نظائر این مورد با دادگاه صلاحیتدار است >> ( ر-ک علیرضا میرزائی ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، بهنامی ، 1384 ، ص 272)

   


نظرات()   
پنجشنبه 11 آذر 1389  12:12 ب.ظ    ویرایش: شنبه 13 آذر 1389 05:28 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،


       سه نسخه سند عادی با متن واحد را ارائه می کند تا امضا های ذیل آن تصدیق شود . اصرار دارد که هر سه امضا تحت یک شماره تصدیق شود تا متحمل هزینه ی زیاد  نگردد . خواسته اش را رد می کنم و او در حالی که زیرلب زمزمه می کند دفترخانه که قحط نیست دفترم را ترک می کند تا سراغ سردفتر دیگری رود . او رفت و مرا به تامل واداشت که آیا رد او برسبیل صواب بود ؟ اندک تفکری نموده و آنچه از دالان فکر و اندیشه ام گذر کرد در تکه کاغذی نگاشتم ولی حوصله ام سر رفت و نتوانستم حاصل را نظم و نسج بخشم تا این که برای همکار عزیزی در استانی دیگر نیز مسئله حادث شد و درنگ را جایز ندانستم و بر آن شدم ترتیبی بر یاد داشت های  خام دهم . نسبت به این موضوع باید از دو زاویه نگریست : الف) از جهت تکلیف سردفتر به انجام این کار   ب) از حیث اختیار سردفتر در انجام این کار  .

الف ) از جهت تکلیف سردفتر : در حالی که ماده 21قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354تهیه ی اصول اسناد رسمی را به تعداد متعاملین تجویز و نسخه ای هم برای نگهداری در بایگانی دفترخانه پیش بینی نموده است (1) در هیچ یک از قوانین و مقررات ثبتی حکم مشابهی در باره ی اسناد عادی گواهی امضاء شده در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. فقط ماده 12 آئین نامه ی موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 17 دی ماه 1354 سردفتر را مکلف کرده است رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نماید . علاوه بر آن هر جا قانون گذار صدور سندی را در نسخه های متعدد لازم دیده به آن تصریح کرده است . چنانچه ماده 223 و 259 و 260 قانون تجارت به دلالت التزامی بیانگر این است که  صدور برات  که یک سند تجاری است در نسخه های متعدد جایز است . چون قاعده ی آمره ای وجود ندارد که سردفتر را مکلف به تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی با متن واحد تحت یک شماره کند وی را باید مبری از تکلیف شناخت . وقتی تردید کنیم مکلف به انجام امری هستیم یا نه ؟ اصل برائت را جاری می کنیم .

ب ) از حیث اختیار سردفتر : نه امری از سوی قانون گذار و نه نهیی صریح  از او به سردفتر نرسیده است که ملزم به این کار باشد یا او را از تصدیق امضا ذیل نوشته های عادی تحت یک شماره صریحا منع کند . در این باره  دو اصل در مقابل هم  قرار خواهند گرفت : اصل عدم اختیار و اصل اباحه . حال که امر و نهی صریحی در کار نیست آیا بر سردفتر مباح است این کار بکند ؟ سردفتر نماینده ی حاکمیت است و  از سوی حاکمیت مامور است اموری را که در صلاحیت او نهاده شده است انجام دهد ؛ در موارد تردید ،  اصل عدم اختیار اوست و نمی توان به اصل اباحه متوسل شد . . ماده 49 قانون ثبت بطور کلی وظایف و اختیارات سردفتر را در چهار بند احصاء و تصدیق صحت امضاء یکی از آن هاست .(2) با این که ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی  تهیه و تصویب آئین نامه لازم برای گواهی امضا را به وزارت دادگستری ( فعلا قوه قضائیه ) محول کرده است با این حال در آئین نامه قانون مزبور فقط به ماده 12 اکتفا شده است که در آن سردفتر مکلف به اخذ رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده برای بایگانی در دفترخانه شده و از تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیز منع گردیده است و در کنار این منع ملزم به رعایت مواد64 و 66و 67 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اخذ معتمد و معرف است (3) در هیچ مقرره ای به سردفتر اختیار تصدیق امضاء نوشته های با متن واحد  تحت یک شماره از دفتر گواهی امضاء اعطاء نشده است  و بلکه می توان به کمک برخی از مواد قانونی  ممنوعیت این کار را احراز کرد : 1- در تصدیق امضاء ،  سردفتر در واقع امضاء متقاضی را در دفتر گواهی امضا ثبت می کند به نحوی که امضاء تصدیق شده از انکار و تردید مصون می ماند . اگر یک سند عادی در نسخه های متعدد تهیه شده و بعضی از آن ها تصدیق امضا و برخی دیگر نشده باشد ؛ مواردی که امضاء ذیل آن ها در دفتر اسناد رسمی گواهی شده مسلم الصدور شناخته می شود حال آن که نسبت به بقیه انکار توان نمود و تردید روا داشت . این بدان معنی است که نسخه های دسته ی نخست با تصدیق امضا از حمایت حاکمیت برخوردار شده است حال آن که نسخه های اخیر بهره مند از این پشتیبانی نیست . سردفتر به عنوان یک مأمور به خدمت عمومی به نمایندگی از سوی حاکمیت امر گواهی امضا را انجام می دهد که نتیجه ی آن بذل ویژگی مسلم الصدوری به نوشته های گواهی امضا شده است .(4) هر شخصی می خواهد از این حمایت و پشتیبانی بهره مند شود باید با پرداخت هزینه های لازم موجبات این بهره مندی را فراهم سازد.متقاضی گواهی امضا به تعداد اسنادی که در دفترخانه تصدیق امضا می شود از حمایت و پشتیبانی حاکمیت برخودار می شود و باید هزینه ی این برخورداری را بپردازد . در عالم اعتبار حقوق نیز مانند عالم طبیعت با یک تیر دو نشان نتوان زد.

2-       2- طبق ماده 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت حق الثبت گواهی هر امضا  5000  ریال است . سردفتر متن را تصدیق نمی کند که یکسانی یا گوناگونی متون در وصول حق الثبت تاثیر داشته باشد . حق الثبت برای ثبت امضا در دفتر گواهی امضا و گواهی آن در ذیل نوشته ی عادی است ؛ پس هر امضائی گواهی شود بدان حق الثبت تعلق می گیرد . اگر سردفتر چند امضا را در ذیل چند نوشته ی با متن واحد با یک حق الثبت  گواهی کند حقوق دولتی را تضییع کرده است چون موجبات حمایت حاکمیت را از چند سند عادی با یک حق الثبت فراهم کرده است .

3-       3- بر اساس تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی حق التحریر گواهی هر امضاء حداقل 10000 ریال و حداکثر  30000 ریال است . حق التحریر حق مسلم سردفتر است و هیچ مرجعی نمی تواند او را از حق مسلم خویش محروم کند . وقتی امضاء های ذیل نسخه های متعدد هرچند با متن واحد تصدیق امضاء می شود سردفتر به تعداد نسخه ها ی نوشته ی عادی ,امضاء گواهی می کند و به تعداد امضاهای گواهی شده مستحق حق التحریر است .

4-       4- مبلغی که به عنوان حق التحریر بابت هر گواهی امضا وصول می شود تمام آن متعلق به سردفتر نیست . سردفتر در واقع در رأس شرکت با مسئولیت نامحدودی است ( البته با مسئولیت نامحدود صرفا برای سردفتر) که بدون آن که خود بخواهد قانون گذار کسانی را با او شریک ساخته است . سهم الشرکه دفتریار 15 در صد و سهم الشرکه ی کارکنان جمیعا 15 درصد و سهمی کانون سردفتران و دفتریاران 10 درصد وجوه دریافتی از بابت حق التحریر است. هرجند که هریک از این درصدها نام سهم الشرکه ندارد و با عناوین دیگری مانند حق السهم وپاداش و  حق بیمه و بازنشستگی نامیده شده است . تصدیق امضاء ذیل اسناد عادی متعدد با متن واحد تحت یک شماره و با یک حق التحریر در واقع تضییع حقوق اشخاص مزبور هم  هست . به کسورات اشاره شده باید حقوق عمومی را نیز افزود که سردفتر تحت عنوان مالیات مشاغل و مالیات ارزش افزوده بر مبنای حق التحریر  مکلف به پرداخت آن است که اقدام به گواهی امضا تحت یک شماره و با یک حق التحریر از میزان آن خواهد کاست که باز تضییع وجوه عمومی است .

 

نتیجه این که وحدت متن نوشته های عادی متعدد توجیه مناسبی برای تایید امضاء های ذیل نوشته های مزبور تحت یک شماره و با یک حق الثبت و حق التحریر نیست .

 

پی نوشت ها : 1- ماده 21 قانون دفاتر اسناد رسمی و... : << اصول اسناد رسمی در صورت تقاضای متعاملین به تعداد آنها تهیه می شود و بهر حال یک نسخه اضافی تنظیم خواهد شد که نسخه اخیر باید در دفترخانه نگهداری شود..............>>

2-ماده 49 قانون ثبت : << وظایف مسئولین دفاتر از قرار ذیل است : 1- ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون. 2- دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند. 3- تصدیق صحت امضاء 4- قبول و حفظ اسنادی که امانت می گذارند.>>

3- ماده 12 آئین نامه موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی و...: << 1- دفاتر گواهی امضاء مکلفند رونوشت یا فتوکپی سند گواهی امضا شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نمایند 2- دفاتر مجاز به تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیستند ، منقصود از نوشته های مالی نوشته هائی است که در آن بطور منجز پرداخت وجه نقدی از طرف امضاء کننده تعهد و یا ضمانت شده باشد و یا آن که موضوع گواهی امضاء شده عین یا منفعت مال غیر منقول و یا سهام شرکت های ثبت شده باشد ( اصلاحی 27/11/60) 3- در مورد تصدیق امضاء مواد 64و 66 و 67 قانون ثبت اسناد و املاک لازم الرعایه است >>

4-ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران :<< دفتر گواهی امضا دفتری است که منحصرا مخصوص تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی است و نوشته تصدیق امضاء شده با توجه به ماده 375 آئین دادرسی مدنی مسلم الصدور شناخته می شود.   وزارت دادگستری آئین نامه لازم را برای گواهی امضاء تهیه و تصویب خواهد کرد.>>

       

   


نظرات()   
شنبه 5 تیر 1389  09:02 ق.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

                                                                                  

آقای الف به ب وکالت داده است تا ششدانگ یکباب خانه را به هر شخص ولو به نفس خود بفروشد.  وکالت بلاعزل تنظیم شده لکن موکل سند مالکیت راتسلیم وکیل نکرده است . وکیل در  دفترخانه حاضر شده است تا سند انتقال ملک مزبوررا بنویساند و وکالتا ازسوی  موکل به عنوان فروشنده و اصالتا به عنوان خریدار امضاء کند.  سردفتر سند مالکیت ملک را مطالبه می کند تا استعلامات آن تنظیم شود ؛  مراجع چون بمبی می ترکد و فریاد بر می آورد این چه وکالتی است که شما نوشته اید مگروکالت بلاعزل نیست. وکالت بلاعزل دردید مردم به قدری شکوه وجلال پیدا کرده است که وقتی وکیل چنان وکالتی را دردست دارد گواین که سند انتقالی دردست دارد و گاهی فکر می کند که وکالت بلاعزل برترازسند انتقال هم هست.غافل ازاین که او نیابتی بیش ندارد وابزارولوازم انجام موردوکالت راباید دراختیارات داشته باشد و ازجمله لوازم این کارسند مالکیت است . گذشته از آن که سردفتر برای احراز مالکیت موکل و بازداشت نبودن ملک باید سند مالکیت را ملاحظه کند ، مطابق ماده 104آئین نامه ی قانون ثبت اسناد واملاک  مصوب 1317: <<........ هرگاه  معامله  راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفترانتقال را درصفحات  مخصوص به انتقالات  سند  مالکیت  قید و امضاء کرده و به منتقل الیه  تسلیم می نماید.............در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل الیه می تواند به اداره ی ثبت حوزه ی وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد ....... >>

بنابراین سردفتر مکلف است خلاصه ی انتقال را در صفحات مخصوص انتقالات قید کرده امضاء کند و اگر تکلیف مندرج در  بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی را نیز به تکلیف قید انتقالات درصفحه ی انتقالات سند مالکیت  بیفزائیم هیچ  شک وشبهه ی درغیرمجازبودن تنظیم سند انتقال بدون ارائه سند مالکیت وجود نخواهد داشت. درقسمتی از بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است  : «. . . . .وقوع هرمعامله هم درستون انتقالات سند مالکیت منعکس وبه امضاء متعاملین وسردفتربرسد. . . »                                                       بخش نامه امضاء متعاملین راهم در ستون انتقالات لازم وضروری دانسته است .(1) بنا بر این سردفتر حق تنظیم سند بدون ارائه سند مالکیت ندارد حتی اگر پاسخ استعلام وضعیت ثبتی دلالت بر مالکیت موکل داشته باشد . چنانچه موکل از تسلیم سند مالکیت به وکیل خودداری کند و وکالت وکیل برای فروش و انتقال  باشد ، او چاره ای جز این ندارد که به استناد قولنامه و وکالت نامه اگر بلاعزل باشد از  مرجع قضائی الزام موکل را به تسلیم سند مالکیت جهت انجام مورد وکالت بخواهد همین طور می تواند وکالت را کنار نهد و دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد . اگر وکالت بلاعزل نباشد و مسبوق به انجام معامله ای هم نباشد الزام او به تسلیم سند مالکیت ممکن نخواهد بود و تسلیم نکردن سند مالکیت می تواند عزل ضمنی وکیل تلقی شود .                                                                                                                                                                

پانوشت : راقم نقدی بر بخش نامه مزبور نوشته  که دروبلاگ موجود است ودر شماره 100 مجله کانون نیز درج گردیده است.

 

 

 

 

   

   


نظرات()   
جمعه 14 خرداد 1389  05:25 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:07 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

دفترخانه خلوت خلوت است و من طبق معمول یا مشغول مطالعه ام یا نوشتن و یا صحبت تلفنی با همکاران . دفترخانه ، همان دفتری است که تا مدت ها پیش سردفتر آن که من باشم فرصت سرخاراندن نداشت . 8 صبح تا 8 شب . اصل کتابت بر تمام امور حاکم بود همه، تمام وقت سرگرم کتابت بودیم و خسته هم نمی شدیم .  حالا هم با مکالمات تلفنی سر خود را گرم می کنیم . یکی از همکاران  خوبم از شهر اهر آذربایجان شرقی تماس گرفته است می گوید می خواهد در اجرای یک حکم الزام به تنظیم سند ، انتقال اجرائی ملکی را به نام محکوم له ثبت کند و شهرداری در پاسخ استعلام قید کرده است از آنجا که قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است ابتدا مقدار زمین مزبور به شهرداری منتقل  و سپس اجرای حکم شود و باقیمانده ملک به محکوم له تملیک گردد و صلح نامه ای عادی نیز پیوست نامه کرده است که به موجب آن مالک متعهد شده است محل گذر را به شهرداری منتقل کند . می گویم خیابان جزو مشترکات عمومی است و تملک آن روا نبود . چون تملک مقدور نباشد  معامله ی  نتوان کرد و معامله ممکن نبود سند نتوان نوشت . قسمتی از ملک مزبور تبدیل وضعیت پیدا کرده است از ملکیت خصوصی خارج شده و جزو مشترکات عمومی گشته است . باید ماده ی 45 آئین نامه ی قانون ثبت در باره ی آن اجرا شود و تنظیم سند انتقال به نام شهرداری وجاهت قانونی ندارد . خاطرم هست دوازده  سال پیش که با ابلاغ سیار برای ثبت اسناد مردم شریف شهرستان گرمی در هفته دو روز به شهر مزبور  سفر می کردم دیدم سردفتر سابق که یک سردفتر تجربی بود برای چنین مواردی تنظیم سند انتقال نموده است . شهرداری موردی را معرفی کرد تا سند انتقال بنویسم و من در پاسخ اعلام کردم که سند نتوان نوشت و باید اجرای ماده ی 45 شود . داد شهردار محترم وقت در آمد که از مغان قانون  آوردی ؟ حاج آقا ...... با آن سن و سال مگر کمتر از تو می دانست ؟ چطور ایشان می نوشت و تو نمی نویسی ؟ برایش ماده ی 45 آئین نامه را خواندم و جمله به جمله توضیح دادم دید روش بدی نیست به ناهار دعوتم کرد و خواست بیش تر با من آشنا شود . در تنها رستوران مجلل و مجهز شهر ناهاری باهم خوردیم و از این جا و آنجا صحبت ها کردیم و گویا مهرم به دلش نشست و تا زمانی که من به شهر مزبور تردد داشتم ارتباط تنگاتنگ بود و اگر به مشاوره ی حقوقی نیاز داشت با من می کرد . جا دارد یادی هم از همکار و پیشکسوت فقیدمان حاج یداله محبی سردفتر سابق دفتر خانه 26 گرمی بکنم که روزگاری سردفتر کل مغان ( متشکل از سه شهرستان پارس آباد ، بیله سوار و گرمی ) بود و این عنوان از او  چند صباحی به من هم به ارث رسید . روزگارانی او با ابلاغ سیار دو روز به شهر ما پارس آباد قدم می گذاشت و چند سالی هم من به شهر او رفتم تا ثابت کنیم آنها نیز ممکن است محتاج ما باشند . حاج آقا محبی چند سالی است که دار فانی را وداع گفته هم سردفتر اسناد رسمی بود و هم سردفتر ازدواج و طلاق . تحصیلات حقوقی نداشت یک سردفتر تجربی بود فعال و پر جنب و جوش . خستگی برای او معنا نداشت  ؛ تند بود وتیز  .در تند نویسی بی نظیر بود ، خط ریزی داشت و اگر با کلمات آشنا نبودی امکان خواندن نبود به شوخی می گفت چنین می نویسم که هم برای نوشتنش پول بگیرم و هم برای خواندنش . می گفت سردفتر باید نترس باشد و در بیش تر اوقات نترس هم بود .اسنادی را که ما نمی توانستیم بنویسیم در دست اوبه راحتی آب خوردن بود . بعدها فکر می کردم او نترس از آنرو بود که حقوق نخوانده بود ؟ با این حال تجربیات خوبی داشت و توصیه های خوبی هم برای من داشت که هنوز هم آویزه ی گوشم است هر چند که به برخی از آن ها عمل نکردم و از جمله ی آن ها توصیه هائی بود که من موافق با آن نبودم . او رفت .خدایش رحمت کناد . همکار اهری گفت شهرداری تاکید می کند حتما باید سند انتقال تنظیم شود می گویم اگر مقررات به خوبی به آن ها تفهیم گردد اصرار بی هوده نخواهند کرد ؛ بخصوص که در زمان حاضر تمامی ادارات و نهادها دارای مشاورحقوقی هستند که زبان ما را بلدند . در این گونه موارد ماده 45 ائین نامه ی قانون ثبت راه را به روشنی نشان داده است . ماده مرقوم مقرر کرده است : «   املاکی‌ را که‌ پس‌ از پلاک‌ کوبی‌ و توزیع‌ اظهارنامه‌ و قبل‌ از درخواست‌ ثبت‌ و آگهی‌ بوسیله‌ اصلاحات‌ خراب‌ می‌شود باید مالک‌ یا شهرداری‌ مراتب‌ را به‌ اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ دهد و همچنین‌ اگر خود اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ حاصل‌ کرد بایستی‌ پس‌ از رسیدگی‌ و معاینه‌ محل‌ ، مراتب‌ را در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ و پرونده‌ مربوطه‌ و اگر ملک‌ ثبت‌ شده‌ است‌ در ستون‌ ملاحظات‌ دفتر املاک‌ هم‌ قید کرده‌ و هرگاه‌ قسمتی‌ از ملک‌ باقی‌ بماند یا به‌ شهرداری ‌منتقل‌ شود به‌ همان‌ شماره‌ اصلی‌ ملک‌ که‌ برای‌ تمام‌ ملک‌ تعیین‌ شده‌ آگهی‌ خواهد شد و چنانچه‌ قبلا آگهی‌ و تحدید شده‌ حدود بقیه‌ تعیین‌ و در صورتی‌ که‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ با توضیح‌ مراتب‌ در ملاحظات‌ دفتر املاک‌ با حدود واقعی‌ در زیر ثبت‌ اولیه‌ با بایگانی‌ کردن‌ سند مالکیت‌ اولی‌ سند مالکیت‌جدید صادر خواهد شد.

و نیز هرگاه‌ در نتیجه‌ تغییر وضع‌ مجاور املاک‌ ثبت‌ شده‌ و تبدیل‌ حد به‌ کوچه‌ اصلاح‌ سند مالکیت‌ در حدی‌ که‌ قبلا به‌ ملک‌ مجاور و فعلا به‌ کوچه‌ محدود است‌ تقاضا شود در صورتی‌ که‌ شهرداری‌ عمومی‌ بودن‌ کوچه‌ را اعم‌ از بن‌ بست‌ یا غیر بن‌ بست‌ تایید نماید اصلاح‌ ثبت‌ دفتر املاک‌ و سند مالکیت‌ توسط‌ اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ با رعایت‌ حقوق‌ مجاورین‌ انجام‌ خواهد شد.»

  در چنین مواردی که ملکی در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است و ملک ملکیت از کف داده شهرداری مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط اعلام می کند نماینده و نقشه بردار بر روی ملک مزبور حاضر شده و صورتمجلس قید حدود باقیمانده تنظیم و به روش اعلام شده در ماده ی 45 در مورد املاک جاری مراتب در دفتر توزیع اظهارنامه و پرونده ی ثبتی منعکس خواهد شد  و چنانچه ملک از املاک ثبت شده باشد مراتب در ستون ملاحظات  دفتر املاک قید و سند مالکیت جدید صادر و به مالک تسلیم می شود.

   


نظرات()   
شنبه 15 اسفند 1388  09:09 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:45 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

 

 

مبلغ قرارداد مشارکت مدنی یکصد میلیون ریال بوده و حق الثبت آن مبلغ ، تمام و کمال پرداخت شده است . با متمم قرارداد مبلغ قرارداد مشارکت مزبور به هشتاد میلیون ریال کاهش یافته است . بانک می خواهد سهم الشرکه ی خود ناشی از قراردادهای مزبور را درقبال یکصد و بیست میلیون ریال به شریک بفروشد و ثمن را در مدت 15 سال شمسی ، اقساطی وصول کند . سردفتر می داند که بر اساس تبصره 1ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا باید نسبت به مابه التفاوت حق الثبت وصول کند ؟ لیک نمی داند بر اساس مابه التفاوت کدامین قراردادها ؟ مابه التفاوت مشارکت و فروش اقساطی (بیست میلیون ریال =100000000-120000000)  یا متمم و فروش اقساطی (چهل میلیون ریال= 80000000 – 120000000)  . پاسخ را باز باید در خود تبصره  1 ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن جستجو کرد :« چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آنست در این صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن به استثنای حق التحریر باید به نسبت مابه التفاوت دو رقم فوق الذکر محاسبه و دریافت گردد . ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط می باشد . » شرط نخست برای استفاده از تخفیف مندرج در تبصره مزبور افزایش مبلغ قراردادبعدی نسبت به قرارداد قبل و شرط دوم وجود ارتباط بین دو قرارداد است که اگر شرط دوم نباشد افزایش رقم به تنهائی کافی  نخواهد کرد . باید دید آیا با کاهش مبلغ قرارداد مشارکت مدنی ، همچنان ارتباط قرارداد فروش اقساطی با قرارداد مشارکت مدنی با مبلغ یکصد میلیون ریال باقی است یا نه قرارداد فروش اقساطی با قرارداد مشارکت مدنی فقط تا حد هشتاد میلیون ریال ارتباط دارد و ارتباطش با قرارداد مزبور با تنظیم متمم کاهش مبلغ مشارکت نسبت به بیست میلیون ریال گسسته است ؟ باید ماهیت متمم کاهش مبلغ را مشخص کرد؟ اگر بانک  در اعلام مبلغ مشارکت مرتکب اشتباه شده باشد متمم یک متمم اصلاحی خواهد بود و بهتر است در سند تنظیمی به اصلاح مبلغ تاکید شود نه کاهش مبلغ ؛ در غیر این صورت ، در واقع میزان مشارکت طرفین تغییر می یابد و  به نظر می رسد متمم قرارداد را باید اقاله ی ضمنی قرارداد مشارکت مدنی نسبت به بعض تلقی کرد . با این تحلیل گره عقد مشارکت نسبت به بیست میلیون ریال باز شده است و نسبت به هشتاد میلیون ریال قرارداد مزبور باقی است . در حقوق گفته می شود عقد واحد به اعتبار تعدد مورد منحل به عقود متعدد می شود . در مانحن فیه با تنظیم متمم ، قرارداد مشارکت مدنی به دو عقد مستقل تجزیه می شود : مشارکت بیست میلیونی و مشارکت هشتاد میلیونی . مشارکت بیست میلیونی تفاسخ می گردد و مشارکت هشتاد میلیونی تداوم وجود می یابد . قرارداد فروش اقساطی در عالم اعتبار حقوق هیچ ارتباطی با قرارداد مشارکت مدنی نسبت به بیست میلیون نخواهد داشت تا حق الثبت آن در تنظیم قرارداد فروش اقساطی ملحوظ گردد . انحلال عقد نیز سبب استرداد حق الثبت نمی باشد که بدان توجیه حق الثبت آن مبلغ را در وصول حق الثبت برای قرارداد فروش اقساطی محاسبه کنیم .    

می توان با مثال دیگری موضوع را بیش تر روشن ساخت . بانک مبلغ دویست میلیون ریال در قالب مشارکت مدنی به آقای الف تسهیلات اعطا کرده است تا دو واحد مسکونی  احداث کند( برای هر واحد یکصد میلیون ریال). بعد از انقضای دوران مشارکت و تکمیل ساختمان طرفین توافق می کنند تسهیلات یک واحد تسویه و نسبت به واحد دیگر قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد . قیمت فروش اقساطی سهم الشرکه ی بانک یکصد و هشتاد میلیون ریال می شود . آیا برای قرارداد فروش اقساطی حق الثبتی تعلق می گیرد؟ اگر مقدار تسویه شده ی قرارداد مشارکت مدنی نیز به حساب آید حق الثبتی برای قرارداد فروش اقساطی تعلق نخواهد گرفت . گفتنی است که با تسویه ی مشارکت نسبت به نصف مبلغ تسهیلات پرداختی ، قرارداد مشارکت مدنی نسبت به آن موضوعش ایفا  و تعهدات طرفین نسبت به هم ساقط گردیده است و آنچه بطور اقساطی به شریک فروخته می شود سهم الشرکه ای است که از قسمت تسویه نشده ی مشارکت برای بانک در یکی از واحدهای احداثی ایجاد شده است و باز قرارداد مشارکت منحل  به دو عقد می شود : قراردادی که موضوع آن تسویه و ایفا شده است (وفای به عهد ) و قراردادی که می خواهد تبدیل به فروش اقساطی شود( تبدیل تعهد ) که در اولی ارتباطی بین قرارداد فروش اقساطی و قرارداد مزبور نیست و لیکن ارتباط قرارداد فروش اقساطی با  قرارداد تجزیه شده ی دوم باقی است و برای همین در قرارداد فروش اقساطی باید قید  شود بانک می خواهد سهم الشرکه ی خود را در واحد مسکونی بشماره ی قطعه ی فلان ( یکی از واحدهای مورد مشارکت ) به شریک بطور اقساطی بفروشد و بدین سان تعهدات ناشی از قرارداد  مشارکت مدنی ساقط خواهد شد و موارد رهن آن نیز که اینک به دو قطعه تفکیک شده است آزاد خواهد شد منتهی از یکی از واحدها به سبب وفای به عهد و از واحد دیگر به سبب تبدیل تعهد (تبدیل مشارکت به فروش اقساطی ) فک رهن می شود . 

   


نظرات()   
دوشنبه 10 اسفند 1388  11:06 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:47 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،


 

مدت قرارداد منقضی شده است . بانک به دفترخانه نوشته است با تنظیم متمم ، مدت قرارداد یک سال دیگر تمدید شود. سردفتر مدعی است که بعد از انقضاء مدت تمدید ممکن نبُوّد.آیا قرارداد قابل تمدید است ؟ اگر قابل تمدید است چه زمانی می توان آن را تمدید کرد ؟ فقط قبل از انقضاء مدت یا بعد از سپری شدن مدت نیز چنین امکانی برای طرفین هست ؟ هیچ وقت از خود نپرسیده ایم آنچه در عرف دفاتر و بانک ها به تمدید قرارداد شهره گشته است ماهیت اش چیست ؟ ما در این متمم ها مدت چه چیزی را تمدید می کنیم ؟ چون ماهیت آن را درنیافته ایم وقتی مدت تعیین شده در قرارداد سپری می شود بعضا سردفتری مدعی می شود که بعد از مدت ، تمدید بر خلاف قانون است و تن به تمدید قرارداد نمی دهد . باید گفت هر قرارداد بانکی که مطابق قانون عملیات بانکی بدون ربا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود مشتمل بر دو عقد است : عقدی از عقود پیش بینی شده در قانون مزبور که در قالب آن تسهیلات بانکی اعطا  می شود و دگر عقد رهن که یک عقد تبعی است . مدت در قراردادهای مزبور به سه صورت می تواند مطرح باشد :

1-      گاهی ممکن است ماهیت حقوقی نخستین ( قراردادهای موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا ) مقید به مدت باشد . چنین قید و شرطی ممکن است در بعضی از قراردادها صحیح باشد و در بعضی دیگر صحیح نباشد.    مثلا در عقد نکاح و وقف چنین شرطی جایز نبود ولی در عقد وکالت می توان شرط اعتبار وکالت تا مدت معینی کرد که با انقضاء مدت وکالت خود به خود منفسخ می شود . اندراج چنین شرطی در قراردادهای بانکی نیز نتیجه اش این خواهد بود که قرارداد خود به خود منفسخ شود . آیا می توان چنین شرطی را در قراردادهای بانکی کرد؟ اگر می توان کرد  ، شرط مزبور چه نوع شرطی است ؟ آنچه مسلم است شرط مزبور شرط خیار نیست . تنها نهادی که چنین شرطی را می تواند قالب باشد شرط فاسخ است ؟ اگر باشرایط شرط فاسخ تطبیق کند شرط صحیحی خواهد بود و الا درست نمی تواند باشد . حکم راندن بر صحت چنین شرطی در واقع حکم بر انفساخ قرارداد است به انقضاء مدت بطور خودکار که اثر انفساخ در مورد قراردادهای مختلف متفاوت خواهد بود. چنانچه قرارداد انعقادی ، قرارداد فروش اقساطی باشد عوضین باید به طرفین مسترد شود. یعنی اگر در برای خرید چیزی از تسهیلات استفاده شده باشد ، اصل تسهیلات باید به بانک مسترد شود با در نظر گرفتن این نکته که قراردادهای فروش اقساطی بانک ها قرارداد فروش اقساطی نیست. چون بانک ها چیزی را که خود مالک باشند به مشتری نمی فروشند بلکه تسهیلات جهت خرید به مشتری اعطاء می کنند که فروشنده ی آن شخص دیگری است . اگر قرارداد فروش اقساطی جهت  فروش سهم الشرکه بانک ناشی از قرارداد مشارکت مدنی باشد ؛  انفساخ قرارداد مزبور بدان معنی است که بانک و مشتری مجددا در موردمعامله شریک می شوند. در قراردادهای دیگر نیز به هرحال اثر مستقیم عقد به همرا آثار فرعی آن زایل می شود و رابطه ی طرفین نه با قرارداد که با اصول دیگر تنظیم و مرتب می شود . بدیهی است طرفین در قراردادهای بانکی چنین قصدی ندارند نمی خواهند گره عقد گشوده شود و در یک  وضعیت مبهم حقوقی قرار گیرند و افسار رابطه ی حقوقی خویش را به دست مقررات حاکم بر شرکت قهری ویا احکام  ضمان قهری بسپارند  و اگر چنین قصدی داشته باشند یا باید پیش از انقضاء مدت شرط مزبور ساقط کنند و  اگر مدت منقضی شده باشد تمدید ممکن نخواهد بود چون عقدی که منفسخ گشته است دیگر وجود ندارد تا به تداوم وجود آن توافق گردد باید ایجاب و قبول جدیدی شود که نتیجه ی آن بوجود آمدن ماهیت حقوقی نوی خواهد بود که لازم است از نو با سند جدیدی تسجیل شود و الزاما سند قبلی مثبت این ماهیت جدید نخواهد بود.                                                                                                                                                         

2-      ممکن است مدت ناظر به رهن باشد . گفتنی است که عقد رهن مدت ندارد . عقد مزبور یک عقد تبعی است و تا زمانی که دین به داین پرداخت نشده است عقد رهن به قوت خود باقی است مگر این که مرتهن اعراض از رهن کند . پس در تمدید مدت طرفین مدت رهن را افزایش نمی دهند بلکه اگر هم زمان استفاده از رهن به تاخیر می افتد این تاخیر ناشی از تعویق امر دیگری است که تبعا به رهن هم سرایت می کند .

3-      مدت تعیین شده ، اجل دین و تعهد است . در قرارداد مشارکت مدنی که از مدت به دوران مشارکت تعبیر می شود شریک متعهد می شود در آن مدت سهم الشرکه را در حساب مشارکت واریز کند و امر موردنظر را انجام دهد و  بانک نیز متعهد می شود تسهیلات لازم را به عنوان سهم الشرکه خویش در اختیار او قراردهد . در قرارداد فروش اقساطی ، مدت در واقع همان اجلی است که برای تادیه ثمن به بانک تعیین گردیده است .

بنابراین اگر مدت تعیین شده اجلی است که طرف قرارداد بانک باید در آن مدت به تعهدات خویش عمل کند و تسهیلات دریافتی را به نحو اقساط به بانک استرداد کند تمدید قرارداد چیزی نیست جز دادن مهلت به بدهکار که تواند بدهی خویش بازپرداخت کند ؛ پس عمل حقوقی جدیدی انجام نمی شود . در نتیجه بانک می تواند هم قبل از انقضاء مدت ، اجل تعیینی را افزایش دهد یا  بعد از انقضاء مدت به بدهکار فرصت بیشتری برای پرداخت دین یا انجام تعهدات خویش اعطاء کند. همین طور طرفین می توانند با توافق یکدیگر ، زمان انجام تعهد و یا پرداخت دین را کم یا بیش سازند .

 

   


نظرات()   
شنبه 23 آبان 1388  10:36 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:12 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

       

         بانک X   با شرکت الف قرارداد مشارکت مدنی برای احداث یکباب کارگاه خیاطی منعقد کرده است سهم الشرکه بانک در قرارداد مزبور هشتصد میلیون ریال بوده است . بعد از اتمام دوران مشارکت ، شریک جهت تبدیل قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی به موقع اقدام نمی نماید .  بعد از گذشت مدت مدیدی مدیران شرکت  درخواست خود را تقدیم بانک می نمایند تا بانک سهم الشرکه خود را از کارگاه احداث شده به شرکت به نحو اقساط بفروشد . بانک با این امر موافقت می کند و پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را تهیه کرده و به دفترخانه ی تحت تصدی راقم که تنظیم کننده ی سند مشارکت مدنی است ارسال می کند . مبلغ قرارداد فروش اقساطی که در واقع همان ثمن تعیینی برای سهم الشرکه است 620000000ریال است . آیا بانک سهم الشرکه خود از کارگاه و لوازم آن   180000000 ریال کمتر از مبلغی که به عنوان سهم الشرکه در شرکت مدنی گذاشته است می فروشد ؟  شریک قبلا به موقع تنظیم قرارداد مشارکت مدنی حق الثبت سهم الشرکه بانک به مبلغ  800000000 ریال را پرداخته است . بر اساس تبصره 1 ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن « چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آنست در این صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن به استثنای حق التحریر باید به نسبت مابه التفاوت دو رقم فوق الذکر محاسبه و دریافت گردد . ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط می باشد . » در ارتباط دو قرارداد شک و شبهه ای نیست .  آیا برای قرارداد فروش اقساطی به صرف اعلام ارتباط دو قرارداد از سوی بانک نباید حق الثبت پرداخت شود ؟ برای رسیدن به پاسخ درست بی مناسبت نیست قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه ها و دستورالعمل های آن را مرور کنیم  تا با نگاه مجدد به تعریف مشارکت مدنی و فروش اقساطی دقتی هم به آنچه  که بانکها در این میان می فروشند و نتیجتا مشارکت مدنی تبدیل به فروش اقساطی می شود داشته باشیم . طبق ماده 7 قانون عملیات بانکی بدون ربا : « بانکها می توانند ، به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش فعالیت بخش های مختلف تولیدی و بازرگانی و خدماتی قسمتی از سرمایه و یا منابع مورد نیاز این بخش ها را بصورت مشارکت تامین نمایند.»  و بر اساس ماده 18 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10 1362 ک «  مشارکت مدنی عبارت است از در آمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی به اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع به منظور انتفاع ، طبق قرارداد . » و تبصره 2 ماده 10 دستورالعمل اجرائی مشارکت مدنی مصوب 19/1/1363 شورای پول و اعتبار مقرر داشته است :  « فروش اقساطی سهم الشرکه بانکها در شرکت های مدنی موضوع تبصره 1 در زمان خاتمه قرارداد مجاز می باشد .»  منظوراز شرکت های مدنی موضوع تبصره یک ،  مشارکت  مدنی در امور تولیدی صنعتی ، معدنی ، کشاورزی ، احداث مسکن ، و ساختمان و حتی امور خدماتی است . به موجب ماده 47 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10/1362 هیات وزیران منظور از فروش اقساطی واگذاری عین است به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد. در مورد مشارکت مدنی ، بانک ، سهم الشرکه خود را  از  موضوع مشارکت که ممکن است کارخانه ، کارگاه ، مسکن و یا غیر آن باشد بعد از اتمام مشارکت ارزیابی و به شریک بصورت اقساطی می فروشد . بانکداری بر اساس ماده 2 قانون تجارت یک عمل تجارتی است و بانکدار و هر تاجری در انجام هر عمل تجاری به دنبال سود و منفعت خویش است و چنانچه در تعریف مشارکت مدنی آمد هر دو طرف ، هم شریک و هم بانک قصد انتفاع دارند .  چگونه ممکن است مبلغ سهم الشرکه هشتصد میلیون ریالی بانک در قرارداد مشارکت مدنی حاصلش 620000000ریال باشد ؟ آیا بانک  هیچ  سودی نبرده است ؟ قطعا اشتباهی در کار است . صرف ارتباط دو قرارداد مجوز نگرفت حق الثبت نیست .  با متصدی مربوط  در بانک  تماس تلفنی گرفته می شود آشکار می شود که بانک مبلغی از اصل و سود قرارداد مشارکت مدنی را استرداد نموده است . این کار بدان معنی است که سهم الشرکه بانک در قرارداد مشارکت مدنی کاهش یافته است ؛ باز کاهش سهم الشرکه اولیه بدان معنی است که سهم الشرکه بانک بعد از انجام عمل یعنی تاسیس کارگاه نیز کمتر از آنی خواهد بود که با پرداخت 800000000ریال می توانست داشته باشد . بانک مبلغ 500000000ریال قبل از ارسال پیش نویس قرارداد فروش اقساطی از شریک اخذ نموده است . مبلغ مزبور بخشی مربوط به اصل مبلغ پرداختی و بخشی دیگر راجع به سود دوران مشارکت بوده است . بانک قبل از اقدام به فروش اقساطی باید یک عمل حقوقی دیگر انجام می داد که نداده است . دفترخانه پس از تماس با اداره حقوقی بانک در مرکز استان پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را به شعبه بانک برمی گرداند تا قبل از اقدام به فروش اقساطی با تنظیم متمم قرارداد برای قرارداد مشارکت مدنی مبلغ آن قرارداد را تقلیل دهند  و سپس سهم الشرکه واقعی بانک از کارگاه احداث شده و لوازم آن هرچه باشد همان را فروش اقساطی کنند که در این صورت  مبلغ قرارداد فروش اقساطی بیشتر از مشارکت مدنی خواهد بود و تفاوت هرچه باشد همان مبنای وصول حق الثبت  است .

   


نظرات()   
جمعه 13 شهریور 1388  01:45 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:20 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

           

 

       بانک ها قرار دادهای مربوط به اعطای تسهیلات بانکی را به دو صورت با مشتریان خود منعقد می کنند :

1-   بصورت سند عادی :  این شیوه در  ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا  پیش بینی شده است . آن ماده مقرر کرده است : « کلیه قراردادهائی که در اجرای این قانون مبادله می گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می شود در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشته باشند لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آئین نامه اجرائی اسناد رسمی می باشد .......» . در این شیوه  تسهیلات گیرنده برای گرفتن تسهیلات ضامن و یا ضامنینی را به بانک معرفی می کند ، و خود به همراه ضامن یا ضامنین اش قرارداد مربوط را که به قرارداد داخلی شهرت یافته است ؛ و  تامیزان معینی سفته یا سفته هائی را امضاء می کنند

2-      بصورت سند رسمی :  در صورتی که تسهیلات در قبال وثیقه اعطا شود ، در این صورت امکان تنظیم قرارداد داخلی نخواهد بود . سند این قراردادها که متضمن دو نوع عقد است ؛ ناگزیر و ناگریز باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود . چرا که اگر قرارداد اصلی که هریک از عقود پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا باشد بتواند در قالب قرارداد داخلی بسته شود عقد تبعی که عقد رهن است در آن قالب نمی گنجد .  طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک 1310 کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده یا جاری باید در دفاتر اسنادرسمی ثبت شود و بر اساس ماده 48 آن قانون سندی که مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد ؛ قسمت اخیر ماده 15 اصلاحی نیز با مدنظر قراردادن مواد مرقوم بود که تاکید کرد : « ........آن دسته از معاملات مربوط به اموال غیر منقول و اموال منقول که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند کماکان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد .»  از این رو بانک ها تنظیم قراردادهای مزبور  را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع می دهند و البته نمونه قرارداد ها از سوی ادارات حقوقی خود بانک ها تهیه شده و از قبل در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد تا در تنظیم قراردادها ، فرمت های مزبور را مبنا قرار دهند .

       با این که هم فرمت های قرارداد های رسمی وهم قراردادهای داخلی بانک ها را ادارات حقوقی آن ها  تدارک دیده و در دسترس شعبات بانک ها بصورت نمونه های چاپی قرار داده اند تا مورد استفاده قرار گیرد . شعبات هر کدام دارای مشاور حقوقی نیستند و مشاوران آن ها عمدتا در مراکز استان مستقرند و از این رو در بیشتر موارد امر تهیه پیش نویس قراردادها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی توسط کارمندان عادی صورت می گیرد . گاهی متصدی بانک به اشتباه فرمت قرارداد داخلی را به جای نمونه قرارداد رسمی در اختیار دفاتر اسناد رسمی می گذارند ؛ و بعضی از سردفتران بدون این که متوجه این اشتباه شوند ، دست به اشتباهی فاحش تر می زنند و عینا آنچه در نمونه قراردادهای مزبور آمده است به عنوان یک سند رسمی تنظیم و در دفتر ثبت می کنند و نماینده یا نمایندگان بانک نیز متوجه این اشتباه فاحش نشده و اشتباه فاحش تری مرتکب شده آن را امضاء می کنند . باید توجه نمائیم که ما وقتی  با ابلاغ ریاست قوه قضائیه یا معاونت او به این شغل حساس مفتخر می شویم و نام سردفتر اسناد رسمی را با خود یدک می کشیم وظیفه ی خطیری بر عهده داریم و آن این که به عنوان متخصص بلامعارض سند ،باید اشتباهات دیگران را گوشزد کنیم ؛ و ساحت سند رسمی را از لغزش ها و خطاها ی متقاضیان آن ها بپالاییم . چه بسا ممکن است مشاور حقوقی بانکی نیز مرتکب اشتباه شود و اشتباهش به اشتباه سند رسمی بینجامد. ما باید او را نیز ملتفت اشتباهش کنیم و سندی تنظیم کنیم که واقعا سند باشد یعنی نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و این وظیفه ی سنگینی است . راقم موارد متعددی را دیده است که سردفتر همکاری که از قضا پیشینه ی کاری اش نزدیک ده سال هم بوده است قرارداد داخلی بانک را عینا وارد دفتر کرده است و وقتی در بین مواد مختلف آن خبری از ماده مربوط به مورد وثیقه نیافته است در آخر مواد آن ، ماده ای ابداع کرده و با نوشتن  مورد وثیقه عبارت است از ؛ اقدام به ذکر مورد وثیقه در انتهای قرارداد نموده است بدون این که متوجه شود بین این ماده با مواد دیگر هم خوانی وجود ندارد .

         این دسته از همکاران باید توجه کنند که نمونه قرارداد داخلی بانک ها با فرمت های  قراردادهائی که لازم است در دفاتر اسناد رسمی تسجیل شود تفاوت های اساسی دارد . و اگر در متن فرمت های قرارداد های داخلی دقت ناچیزی شود تفاوت آن با فرمت های قراردادهای رسمی بانکی تشخیص پذیر خواهد بود. برای تسهیل تشخیص فرمت های مزبور در این جا به برخی از ان ها اشاره می شود :

1-      در نمونه قراردادهای داخلی هیچ ماده ای که ما بتوانیم در ضمن آن مورد رهن را بگنجانیم وجود ندارد ؛ چون بر اساس آن تسهیلات بدون وثیقه ی عینی اعطاء می شود . جالب است بدانید که آن همکار محترم که تعریفش در فوق آمد چون ماده ای برای وثیقه ندید با این که ماده 16 ختم کلام قرارداد داخلی بود و اشعار می داشت این قرارداد بر اساس ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه اجرائی آن در 16 ماده و در سه نسخه تنطیم و هر سه در حکم واحد است ؛ قافیه را نباخت و بدون توجه به این ختم صریح قرارداد ماده 17 بر آن ملحق ساخت و نوشت : مورد وثیقه عبارت است از و بدین سان نگذاشت قرارداد بدون وثیقه بماند ؛ غافل از این که بدون وثیقه ماند . چرا که ماده ابداعی او هیچ دلالتی نداشت بر این که کلیه شرایط صحت عقد رهن بر سبیل صحیح انجام شده است یا نه . می دانیم عقد رهن یک عقد عینی است و زمانی پا به هستی در عالم اعتبار حقوق می گذارد که مرتهن عین مرهون را قبض نموده باشد .  اگر قرارداد تنظیم شده دلالتی بر انجام این شرایط نداشته باشد چگونه باید آن را اثبات کرد تا مانع از اعلام بی اعتباری و بطلان ماهیت موضوع آن سند شد .

2-      در نمونه قرارداد های داخلی معمولا در ماده ی انتهائی تصریح می شود که قرارداد بر اساس ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی  بدون ربا منعقد شده است .

3-      باز در آن ها طبق ماده 15 اصلاحی و ماده 11 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا تاکید می شود که این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجرا است . ماده 11 بیان می کند : « بانک ها مکلفند ، در قراردادهای تنظیمی خود در ارتباط با عملیات مضاربه ، معاملات اقساطی ، اجاره به شرط تملیک ، نسیه ، سلف ،و قرض الحسنه قید نمایند که قراردادهای مذکور ، بر اساس توافق حاصله ، در حکم اسناد لازم الاجراء و تابع آئین نامه اجرائی اسناد رسمی است .....»

 قراردادهای تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی خود دارای خصوصیت لازم الاجرا بودن بدون نیاز به حکم دادگاه است و قطعا نیازی به تصریح ندارد . حال آن که منشاء لازم الاجراء بودن قرارداد های داخلی توافق طرفین در ضمن همان قرارداد است و برای همین در ضمن این قرارداد ها قید می شود : « این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجراست .»                              

   


نظرات()   
جمعه 6 شهریور 1388  09:54 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 5 مهر 1388 09:53 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

نوشته ِی: لطیف عبادپور سردفتر دفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و مدرس دانشگاه و عضو هیأت تحریریه مجله کانون

 

        در بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است :« الف : در ظهر خلاصه های ارسالی سلسله ی انتقالات با تصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید گردد و وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد .» اصل سلسله مراتب منابع حقوق ایجاب می کند که منبع فرودین بر خلاف منبع فرازین نباشد . بخش نامه که در حضیض سلسله مراتب مزبور قرار دارد در اکثر اوقات پا از گلیم خویش فراتر گذاشته و احکام مندرج در منابع بالاتر از خود را به سخره می گیرد . ماده 104 آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1317 هم تکلیف سردفتر و هم تکلیف متصدیان دفتر املاک را در باره ی خلاصه ی معاملات دقیقا معین کرده است. بند 82 مجموعه بخش نامه ها دو تکلیف بر دوش سردفتر نهاده است که در ماده 104 آئین نامه از آن خبری نیست : تکلیف نخست این که « سردفتر مکلف شده است در ظهر خلاصه های معاملات سلسله انتقالات را باتصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید کند » و آن  دگر « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت است ». منظور از سلسله ی انتقالات نیز صد البته همه ی معاملات ناقله ای است که از بدو ثبت ملک در دفتر املاک تا قبل از  تنظیم آخرین سند معامله ی در دست اقدام  در هریک از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده و در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت ملک نیز درج شده است .

ماده 104 آئین نامه در باره ی تکلیف تکمیل خلاصه ی معاملات بطور واضح و روشن مقرر داشته است : « در موارد بالا سردفتر باید خلاصه ی معامله را در برگ مخصوص که برای این کار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزه ی ثبت ملک ارسال دارد خلاصه ی مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ی ثبت ( چنانچه نماینده داشته باشد ) رسیده باشد .........» برای کلیه ی معاملات قطعی اعم از این که نسبت به تمام ملک باشد یا قسمتی از آن بطور مفروز یا مشاع و معاملات مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و معاملات با حق استرداد و معاملات راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باید      خلاصه ی معامله تنظیم شود که در صدر و ذیل ماده 104 به آنها اشاره شده است .        

منظور از معامله در ترکیب « خلاصه ی معامله » در واقع معامله ای است که سردفتر آن  را به موجب سند رسمی اینک تسجیل نموده است و می خواهد مختصری از آن را که دربرگیرنده ی ارکان اصلی معامله است به اداره ی ثبت منعکس کند تا در دفتر املاک قید شود . همان مواردی که خود سازمان ثبت در برگ  مخصوص تدارک دیده و به عنوان اوراق بهادار از سوی وزارت اموراقتصادی و دارائی چاپ و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد و در برگیرنده ی محل هائی جهت درج نام دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند ، محل وقوع ملک ، پلاک فرعی و اصلی و شماره ی ثبت و صفحه و دفتر املاک که ملک تحت شماره های مزبور ثبت شده است ؛ ستون های معامل و متعامل و موردمعامله و بهای آن و نوع معامله و شماره ی سند تنظیمی  و در نهایت حدود مورد معامله و محل های امضاء معامل و متعامل و سردفتر و دفتریار وبطور کلی حاوی همه ی آنچه را که لازم است در دفتر املاک ثبت شود بصورت خلاصه و مفید داراست .

اگر واضع آئین نامه قید سلسله ی انتقالات را در رو یا پشت برگ های خلاصه ی معامله لازم می دید حتما در ماده 104 متذکر می شد و بالتبع در تهیه اوراق مخصوص نیز تذکر او مدنظر قرار می گرفت .

قید سلسله ی انتقالات در ظهر برگ های خلاصه معامله زمانی بیهوده گی خود را بیشتر و بیشتر نمایان می سازد که بدانیم آئین نامه تاکید کرده است که « مسئول دفتر املاک باید خلاصه ی مذکور فوق را فورا بطوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند » و در چند سطر بعد ادامه می دهد : « متصدیان مربوطه ی ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه ی در ظرف 24 ساعت آنرا در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده ی مربوطه بایگانی نمایند و چنانچه خلاصه ی معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه ی مربوطه توضیحات لازمه را بخواهند . تسامح و تاخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفری خواهد بود».

        دقت ناچیز در عبارات و جملات مورد اشاره این نکته ظریف را برای ما تفهیم می کند آن کس که وظیفه دارد صحت و سقم خلاصه ی معا مله ی را به محض  وصول بررسی و در دفتر املاک قید کند متصدی دفتر املاک است ؛ اوست که مکلف شده است  با قید فوریت و حداکثر ظرف 24 ساعت نواقص خلاصه معامله را  با اخذ توضیح  از دفترخانه ی  تنظیم کننده ی سند معامله  رفع ودر دفتر املاک ثبت کند . جالب است که آئین نامه گذار نه تنها دراین کار تسامح و تاخیر را روا نمی دارد بل غفلت متصدی دفتر املاک را نیز بر نمی تابد و او را بر حسب مورد مستوجب تعقیب اداری و حتی کیفری دانسته است .

        اگر خلاصه معاملات به درستی و به موقع ثبت دفتر املاک شود پاسخ به استعلام ها نیز با مشکلی روبرو نخواهد بود . انجام درست این تکلیف ، در واقع قانون گذار رادر رسیدن به هدفش یاری می کند آن چه که وی با وضع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به دنبال آن بوده است : « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ...............»

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی زمانی به عرصه ی وجود قدم نهاد که مدیران ثبت دیدند متصدیان دفتر املاک به دلایلی از انجام وظیفه ی خطیر خود در ثبت منظم خلاصه ی انتقالات در دفتر املاک بازمانده اند و این خلاصه ها بر روی هم تلنبار شده و در پرونده ی مربوطه هم بایگانی نشده بودند و شاید بعض آنها مفقود گردیده بودند . انباشت بدون اقدام خلاصه ها بر روی هم در طول سالیان دراز معضلی است که هنوز هم گویا برخی از ادارات ثبت با آن دست به گریبان هستند . اگر تکلیفی که واضع آئین نامه با آن شدت و حدت بر عهده ی متصدیان دفتر املاک گذاشته است به هر دلیل و علت به درستی انجام نشد ه است پس چرا باید سردفتر سنگینی بار این وظیفه را بر دوش خود بکشد . بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی در واقع در صدد آن بوده است تکلیفی را که آئین نامه گذار در ماده 104 برای متصدیان دفتر املاک شناخته است بین آن ها و سردفتر تسهیم و تقسیم کند آن هم نه بطور مساوی بلکه بهر سردفتر بهره ای دوچندان لحاظ کرده است به گونه ای که مکلف بخش نامه ای (سردفتر) مکلف تر از مکلف آئین نامه ای ( متصدی دفتر املاک ) گردیده است . سردفتر باید در هر معامله ای ، خلاصه معامله ای تنظیم کند که نه تنها  دربرگیرنده ی خلاصه ی انتقال سند تنظیمی خود و بل حاوی خلاصه های انتقالی باشد که قبلا در دفاتر اسناد رسمی دیگر ثبت شده است . تازه این وظیفه تمام شدنی نیست ؛ بیچاره سردفتر حتی اگر در یک روز هم یک سند بیع قطعی تنظیم کند و متعاقب آن یک شماره بعد یک سند رهنی در مورد یک پلاک ثبتی ثبت کند ؛ سردفتر بر اساس اطلاق بند 82 مجموعه بخش نامه ها درپشت  خلاصه ی معامله ی هردو سند باید سلسله ی انتقالات را قید کند . مالک ملک را طبق ماده ی 22 قانون ثبت ، اداره ی ثبت به سردفتر معرفی می کند ؛ اگر پاسخ استعلامیه دلالت بر مالکیت شخصی داشته باشد و مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک تصدیق کرده باشد سردفتر مکلف است آن شخص را مالک بشناسد و سند معامله را تنظیم و ثبت کند . صحبت از انتقالات قبلی با این وصف چه مفهومی دارد ؟ قید سلسله انتقالات قبلی چه دردی را دوا می کند ؟ برفرض اگر انتقالی ایرادی داشته باشد مسئولیت آن بر عهده ی کیست ؟ سردفتر قبلی یا اداره ی ثبت و یا سردفتر فعلی ؟ اگر هم بشود یقه ی سردفتر قبلی و اداره ی ثبت را چسبید نمی توان ایرادی بر کار سردفتر فعلی وارد دانست . چرا که او به درستی ، کار خویش انجام داده است . راقم هر  چه می اندیشد راه به جائی نمی برد که قید سلسله انتقالات قبلی آن هم به تواتر در ظهر خلاصه ها چه دردی را دوا می کند و این چه درد بی درمانی بوده است که برای علاج آن لازم شده است مقرره ای که همیشه حد خود  نشناخته و پا تو کفش بزرگترها کرده است به عرصه ی وجود بیاید.

بند 82 مجموعه بخش نامه ها نه تنها آئین نامه و بلکه بالاتر از آن امر قانون گذار را نیز زیر پا نهاده است . دیروز به امر او در ماده 22 قانون ثبت بی اعتنائی نموده است و تداوم اجرایش امروز دستورات او را در قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشان گرفته است . نیم نگاهی به قانون تسهیل تنظیم اسناد و آئین نامه ی آن درستی این ادعا را اثبات خواهد کرد. در صدر ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 مقرر شده است : « دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بند های زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ی ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند ............» آئین نامه ی قانون مزبور وارد جزئیات شده و به تفصیل اعلام کرده است : « دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اعم از قطعی ، شرطی ، هبه ، معاوضه ، صلح ، وقف و وصیت ، مطابقت مشخصات ملک و مالک ( مندرج در سند مالکیت ) با دفتر املاک و بازداشت نبودن ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آن استعلام و پس از اخذ پاسخ ، با رعایت سایر مواد این آئین نامه مبادرت به تنظیم اسناد مذکور نمایند و تاریخ پاسخ استعلام را در سند تنظیمی قید کنند .

پاسخ استعلام ثبت باید حاوی نام و مشخصات آخرین مالک ، شماره پلاک ثبتی ، ثبت ، صفحه و دفتر املاک ، شماره چاپی سند مالکیت و مراتب بازداشت یا عدم بازداشت ملک مورد استعلام باشد ، چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد ، اداره ثبت محل مکلف است وضعیت ثبتی را اعلام نماید. »  

پس دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند قبل از تنظیم سند رسمی ، مطابقت مشخصات ملک وآخرین مالک را با دفتر املاک با توجه به سند مالکیت ارائه شده از سوی معامل  استعلام کنند و در مقابل ،  اداره ی ثبت   نیز ملزم است نام و مشخصات آخرین مالک ملک را طبق دفتر املاک و علاوه بر آن مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک به سردفتر اعلام کند . آخرین مالک شخصی است که به موجب آخرین خلاصه معامله  توسط آخرین دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند آن معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال شده است و متصدی دفتر املاک   لازم بود اگر نقصی در آن خلاصه  می دید ظرف 24 ساعت با اخذ توضیح از دفترخانه ی تنظیم کننده ی آن رفع نقص می کرد و در دفتر املاک به ثبتش می رساند و در پرونده ی مربوطش بایگانی می کرد . نه قانون تسهیل تنظیم اسناد و نه آئین نامه ی آن هیچ کدام با مالکین قبلی که علاقه از موردمعامله بریده اند کاری ندارند .باید ترتیب اتخاذ کرد که هر کس به تکلیف خود بهتر و شایسته تر و جدی تر و به موقع عمل کند تا مشکلی پیش نیاید .شایسته و موجه نیست مسئول امری را رها کرد و به جای آن غیر مسئولی را به دار مجازات آویخت . در این میان سه کس است: سردفتر قبلی که باید خلاصه ی معامله ی سند تنظیمی را به اداره ی ثبت ارسال می کرد؛ دومین آن متصدی دفتر املاک است که می بایست ظرف 24 ساعت پس از رفع نقص خلاصه ی معامله آن را در دفتر املاک ثبت می کرد ؛ سوم از آن کس سردفتر فعلی است که می خواهد سندی را برای ملکی تنظیم کند  و او هم مکلف است خلاصه معامله سند خود را به اداره ی ثبت ارسال کند تا در دفتر املاک درج شود . اگر سردفتر قبلی خلاصه ی معامله را به اداره ی ثبت ارسال نکرده باشد؛ وقتی سردفتر فعلی مشخصات آن ملک  و مالکش را استعلام می کند اداره ی ثبت سند مالکیت را مغایر با مندرجات دفتر املاک خواهد دید. اینجاست که  باید سردفتر قبلی  مواخذه شود و خلاصه را هم به اداره ی ثبت بفرستد. اگر خلاصه به اداره ی ثبت رسیده و لیک متصدی دفتر املاک نرسیده به تکلیفش عمل کند او باید مواخذه شود و خلاصه معامله یافت شود و در دفتر املاک ثبت گردد. با طی این مراحل آخرین مالک  به نحو مسجل و قطعی معین است و به سردفتر فعلی اعلام می شود و او ثبت سند معامله می کند و دیگر چه نیازی به درج نقل و انتقالات قبلی در ظهر خلاصه معامله است . چرا باید کم کاری های دیگران را با تنبیه سردفتر فعلی جبران کرد . خاطرم هست که دوره ی دبستان ،  آموزگار وقتی کم کاری شاگردی را می دید برای او مشق دوچندان و چند چندان مقرر می کرد که از روی یک یا جند درس چندین بار بنویسد تا بدین گونه متنبه شود و دست از کم کاری بردارد . ولی بند 82 مجموعه بخش نامه ها به سردفترانی که نقش در معاملات قبلی نداشته اند و گناهی مرتکب نشده اند مشق می دهد که بنویسد خلاصه ی همه ی  انتقالات قبلی را حتی اگر صدها بار باشد ، این یک تنبیه و اگر ننویسد و یا یک مورد را از قلم بیاندازد تنبیهی دیگر به دنبال آن که باید در دادگاه انتظامی  تعقیب و مجازات شود .                                          

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی تخطی دیگری نیز از دستور ماده 104 آئین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک داشته است و آن این که امضاء متعاملین را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری شناخته است حال آن که ماده 104 آن را لازم ندیده است و آن هم نه یک بار بلکه در سه جای مختلف از ماده لازم ها را یاد آور شده است : « ....... هرگاه معامله راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  کرده و به منتقل الیه تسلیم می نماید ......

در موردی نیز که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به ............ قید آن..............در سند مالکیت .......................باید مجری گردد . 

در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد..................»

در هیچ کدام از این سه دستور، واضع آئین نامه که در باره ی اسناد ماهیت های حقوقی مختلف صادر گردیده است « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت » لازم شمرده نشده است ، و برای همین نیز جائی در ستون نقل و انتقالات برای امضاء متعاملین پیش بینی نشده است .بند 82 مجموعه بخش نامه ها آن جا که بیان می کند : « .............. وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد » شرطی دیگر بر شرایط تکمیل ستون انتقالات سند مالکیت که همانا امضاء متعاملین در آن است بر شروط پیش بینی شده در ماده 104 افزوده است و در این قسمت بر خلاف آئین نامه می باشد .ماده 104 آئین نامه جز امضاء سردفتر امضاء کسی را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری ندانسته است . این سردفتر است که پس از تنظیم و ثبت سند باید خلاصه ی آن را در ستون انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کند .  

       

          حال که ریاست محترم قوه قضائیه حضرت آیت الله لاریجانی قانون مداری را یکی از سرلوحه های قوه قضائیه در بدو تصدی ریاست این قوه معرفی نموده اند جا دارد بخش نامه های ثبتی یک به یک مورد بررسی قرار گیرند و پیش از آن که ضرورتی به طرح مخالفت آن ها در مرجع ذیصلاح دیوان عدالت اداری باشد از سوی مقام عالی معاونت محترم قوه ی قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت  اسناد و املاک کشور ملغی اعلام شود تا انشاء الله از این حیث نیز گامی در تحقق قانون مداری مورد نظر ریاست محترم قوه قضائیه برداشته شود ؛ چرا که می دانیم پذیرش بخش نامه خلاف قانون و آئین نامه و اجرای آن در واقع قائل شدن اعتباری در حد یک قانون به آن بخش نامه است که در محدوده ی زمانی صدور تا لغو آن بخش نامه ، اجرای قانون تعطیل می شود که می توان اصطلاح مرکب « نسخ موقت » را برای آن به کار برد . ابداع چنین ترکیبی زمانی قابل درک خواهد بود که بدانیم بر اساس  ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری اثر لغو بخش نامه اگر بر خلاف قانون و آئین نامه باشد نسبت به آتیه است و اثر قهقرائی ندارد ؛ بر خلاف موردی که بر خلاف شرع است که لغو آن از روز صدور بخش نامه مؤثر است .  بدین سان ما ناخواسته بدون این که بخواهیم « نسخ موقت » قانون و آئین نامه ای را که نیازی به بیان تشریفات سخت و متعدد وضع آن در این مقال نیست به واسطه ی مقرره ای تجویز کرده ایم که ازلغزش نوک قلم یک شخص بدون هیچ گونه تشریفاتی بر روی یک کاغذ بوجود می آید . به عنوان مثال اگر بخش نامه ای خلاف قانون یا آئین نامه در اول مهر ماه 1370 صادر شده باشد و بخش نامه ی مزبور در اول مهرماه 1380 از سوی صادر کننده یا به موجب رای دیوان عدالت اداری ملغی شود چنانچه بر اساس بخش نامه مزبور مالیاتی گرفته شده باشد ، عوارضی تادیه گردیده باشد ، حق بیمه ای به حیطه ی وصول در آمده باشد هیچ کدام قابل برگشت نیست حال آن که در قانون و آئین نامه ،  مؤدی ملزم به پرداخت آن نبود .آیا این نسخ موقت قانون یا آئین نامه در مدت ده سال ( 1370 تا 1380) نیست . اضافه کنیم به این موارد ضرر وزیان های مادی و معنوی که ممکن است در نتیجه ی خودداری از اجرای بخش نامه ی مزبور و عمل به قانون یا آئین نامه ممکن است به اشخاص وارد شود . کم نیستند سردفترانی که صرفا به دلیل عدم رعایت بخش نامه هائی محکوم به سال ها انفصال شده اند ؛ آبرو و حیثیت شان بر باد رفته است و بعد از مدتی واضع آن بخش نامه آن را به جهت مخالفت با قانون یا آئین نامه لغو کرده است .

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور