چهارشنبه 25 اسفند 1389  10:41 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 01:01 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

          می خواهد سند انتقال ششدانگ یکبابخانه به نام آقای ..... در قبال مبلغ یک میلیارد ریال تنظیم شود . نصف ثمن نقدا و فی المجلس پرداخت شده است و توافق کرده اند مورد معامله در برابر مابقی ثمن ( پانصد میلیون ریال دبگر ) در رهن و وثیقه ی او ( فروشنده ) باشد . سردفتر به تردید می افتد که آیا می تواند ثمن معامله را همانی  درج کند که طرفین خواسته اند ( یک میلیارد ریال ) . تردید برای او از آن جا حادث گردیده است که شنیده است بازرسان برخی مناطق ثبتی برای بعضی سردفتران ایراد گرفته اند که چرا قیمت توافقی طرفین را قید کرده اند و می باید ارزش منظقه ای اعلامی از سوی دارائی را به عنوان بهاء معامله در سند درج می کردند . این که بازرسی از تبصره الحاقی به ماده  ی 58 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی چنان برداشتی نموده باشد چندان بعید نیست چرا که کم نیستند همکاران سردفتر که دانسته یا ندانسته همین کار را می کنند . ممکن است ارزش منطقه ای بهاء توافقی دو طرف معامله باشد چنانکه در صلح های محاباتی بدین ترتیب است لیک نه سردفتر الزامی به درج ارزش به درج ارزش منطقه ای به عنوان ثمن معامله است و نه طرفین مکلف به این کارند . بهاء معامله همان است که از دالان اراده ی طرفین گدر کرده و رضای شان تحصیل گشته است . الزام سردفتر به اخد حق الثبت و حق التحریر بر اساس ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبت و تبصره ذیل ماده ی 58 آیین نامه ی دفاتر اسناد رسمی دلالتی بر تفویض اختیار یا تحمیل تکلیف بر سردفتر در تبدیل ثمن معامله از مبلغ توافقی به مبلغ ارزش معاملاتی ندارد. برای این که تلاقی اراده ی طرفین به گونه ای که با یکدیگر برخورد داشته تسجیل شود در مقابل بهاء معامله  باید بهاء توافقی به هر میزانی که باشد درج شود هرچند که ممکن است گاهی بهاء توافقی معادل ارزش منطقه ای باشد . با این حال برای این که معلوم باشدحق الثبت و حق التحریر بر مبنای کدامین مبلغ وصول شده است لازم است در ذیل سند و همان جایی که مبلغ حق الثبت و حق التحریر و شماره ی فیش مربوطه اشاره می شود به مبلغ ارزش منطقه ای هم اشارتی گردد . موضوع دیگری که سردفتر را به تامل واداشته بود مبنای وصول حق الثبت و حق التحریر چنین سندی است . آیا وثیقه بودن مورد معامله می تواند توجیه مناسبی برای فرار از حکم مندرج در ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبیت و تبصره ی ذیل ماده ی 58 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی باشد . مواد مرقوم مقرر نموده اند حق الثبت و حق التحریر اسناد انتقال اموال غیر منقول بر اساس ارزش منظقه ای باشد . بهاء توافقی مبلغ گزافی است و تامل  سردفتر را سببی به جا . اگر در گزینش مبنای وصول به راه خطا رود در هر حال جای دفاع برایش باقی نخواهد ماند اگر شیوه ی پیش بینی شده در مواد مرقوم را پیش گیرد و راه صواب غیر آن باشد باید جور مابقی  حق الثبت را بکشد و ممکن است تیغ تخلف انتظامی هم در زیر گلویش قرار گیرد . و اگر قیمت توافقی را اختیار کند و گویند که باید به حکم ماده ی 123 قانون ثبت و تبصره ماده 58 آیین نامه عمل می کردی آن وقت دیگر راه نجاتی برایش نیست که تخلف اضافه دریافتی او را از هستی ساقط خواهد کرد. باید گفت بین دیون با وثیقه و بی وثیقه از حیث مبنای وصول حق الثبت تفاوتی نیست . نه ماده ی 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت جکم جداگانه ای برای این دو نوع دین دارد و نه تبصره دیل ماده ی 58 تاب تجویز وصول حق التحریر این گونه اسناد بر اساس قیمت توافقی دارد. تنها موردی که قانون گدار بین با وثیقه بودن یا بدون وثیقه بودن آن تمایز قائل شده است وجه التزام و وجه الضمان است که در ماده ی 51 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران اولی  مشمول حق الثبت و دومی متعلق حق الثبت شناخته نشده است با این عبارت که چنانچه برای تامین وجه التزام و وجه الضمان مالی به وثیقه گرفته نشده باشد حق الثبت وصول نخواهد شد .ماده ی قانونی که بعد از اصلاح ماده 123 و 124 قانون ثبت و ملغی شدن تخفیفات و معافیت های ثبتی به استثناء تعهدات دانشجویان بورس خارج از کشور هنوز در باره ی بقاء یا فناء آن بین همکاران بحث هست.عقد رهن یک عقد تبعی است و بطور مستقل بوجود نمی آید ، پیش از آن باید دینی باشد تا عقد مزبور بتواند تشکیل شود . در عقود مشتمل بر رهن ما همیشه با دو عقد مواجه هستیم : عقدی که متضمن دینی است و عقد رهن و فقط نسبت به عقد نخست حق الثبت تعلق می گیرد و عقد فی نفسه مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست . چون عقد رهن از بس در شکم عقد اصلی قرار گرفته است به گونه ای خود را به رخ کشیده است که توجه نکرده ایم عقد اصلی چیز دیگری است که دین را بوجود آورده است که اگر دهنده ی تسهیلات وثیقه نمی خواست باز هم وجود داشت و حق الثت و حق التحریرش نیز همانی بود که مشتمل بر رهن آن دارد. رهن تنها نداریم و چون با عقد دیگر همراه شود رهن حق الثبت ندارد و برای همین برای تمامی قراردادهای مشتمل بر رهن یک حق الثبت به ماخذ مندرج در سند که همان مبلغ قرارداد اصلی است تعلق می گیرد و بدین لحاط متمم قراردادهای تعویض وثیقه و رهینه و الحاق آن مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست.( بخش نامه ی شماره ی  19/7400 مورخ 81/1/26 کانون سردفتران و دفتریاران مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشورطبق نامه های شماره34/479 مورخ 26/1/81وشماره34/879-81/1/4 اداره کل امور اسناد و سردفتران . برای دیدن بخش نامه ر. ک ردیف 67 مجموعه ی محشای بخش نامه های ثبتی ، حمید آدرپور و غلامرضا حجتی اشرفی چاپ 13 کتابخانه گنج دانش ) و حق الثبت اسناد اتومبیل که بصورت قطعی مشتمل بر رهن تنظیم شود براساس قیمت اعلامی دارائی خواهد بود حتی اگر طرفین مبلغ بیش تر یا کمتری را به عنوان ثمن معامله برای درج در سند اعلام کرده باشند و ترهین خودرو در قبال ثمن تاثیری در میزان حق الثبت نخواهد داشت . ( همان منبع ، بخش نامه مندرج در ردیف 52) 

 

   


نظرات()   
یکشنبه 8 اسفند 1389  10:58 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 8 اسفند 1389 11:05 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

            فسخ باز کردن گره عقد به دست یکی از طرفین یا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر یک از عوضین یا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پیش از عقد بر می گردد . برای انشاء فسخ نیازی به ارادهی طرف مقابل نیست . ب این حال مطابق ماده ی 449 قانون مدنی ، اراده ی فسخ کننده باید به گونه ای ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود . بند الف ماده ی 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 شیوه ی اخبار عمل حقوقی فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمی معین کرده است ؛ بدون آن که کاری به اثر و نتیجه ی فسخ و اعاده ی عوضین به طرفین داشته باشد. : << دفاتر اسناد رسمی  در مورد اقاله و فسخ باید به طریق ذیل عمل کنند : الف- در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر باید امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ....... در این مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .>> و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه ی سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ی ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند . در هیچ یک از مواد مرقوم  حضور و امضای طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروری شناخته نشده است . اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ی 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را برای اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره ای به تامین حقوق طرفین موقع فسخ در دفتر اسناد رسمی ندارد و رعایت دقیق قسمت الف ماده 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را مورد تاکید مجدد قرار داده است . لیکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفتریاران برای سران دفاتر اسناد رسمی نیز لازم الاتباع است حکم دیگری دارد . به موجب این ماده ی قانونی : << هرگاه بر طبق شرایط مقرر بین طرفین و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملین معامله را فسخ و یا متعهدی تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده یا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ی قبض صندوق اداره ی ثبت حاکی از ودیعه گذاردن موردمعامله در صورتی که عبارت از وجه نقد یا مال منقول دیگر باشد و پس از تامین حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قید و به طرف اخطار می نمایند که حق خود را اخذ و برای باطل نمودن ثبت حاضر گردد .>>  بنابر این طرف مقابل باید به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد یا این که حقوق او در صندوق اداره ی ثبت ایداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ یک عمل ارادی است و برای انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نباید چنین تمهیداتی مدنظر قانون گذار قرار می گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم باید عوض دیگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد یک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شیوه ی مندرج در ماده ی 69  دست فسخ کننده خالی می ماند چیزی را می دهد بدون این که اهرمی برای اعاده ی عوض آن در اختیار داشته باشد و او باید با تقدیم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهای دادگستری را برای نیل به حقوق خویش اختیار کند حال ان که قانون گذار می توانست راه حل عادلانه ای را اتخاذ کند . شورای عالی ثبت نیز آرائ متعددی صادر کرده است که همگی به گونه ای دلالت بر ضرورت رعایت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکی در بیع شرط بود که سند شرطی در تاریخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعایت ماده ی 69 قانون ثبت و ماده ی 23 نظامنامه ی قانو دفاتر اسناد رسمی نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قید شد( چنانکه بیع قطع بعدی هم در دفتر املاک در ج گردید) سپس مدیون در تاریخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بیع قطع فروخت. خریدار شرطی بالا بعد از این بیع ، اجرائیه صادر کرد در حالی که برابر مندرجات دفتر املاک ، خریدار بیع قطع ، مالک شناخته می شد ( ماده ی 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ی ثبت کل عملیات اجرائی تعقیب و رفع اختلاف در صلاحیت دادگاه تشخیص شد . مزایده واقع شد و بستانکار تقاضای صدور سند انتقال کرد ولی چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خریدار قطعی مالک شناخته می شد پرسش بعمل آمد . رای مورخ 25/1/42 شورا : << مزایده گذاشتن ملکی که در دفتر املاک بنام غیر بدهکار ثبت شده است صحیح نبوده و رفع اختلاف در نظائر این مورد با دادگاه صلاحیتدار است >> ( ر-ک علیرضا میرزائی ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، بهنامی ، 1384 ، ص 272)

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور

ساخت وبلاگ در میهن بلاگ

شبکه اجتماعی فارسی کلوب | ساخت وبلاگ صوتی صدالاگ | سوال و جواب و پاسخ | رسانه فروردین، تبلیغات اینترنتی، رپرتاژ، بنر، سئو | Buy Website Traffic