تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - بقایای ثبتی و تعرفه و مبنای وصول آن
جمعه 27 شهریور 1394  11:57 ب.ظ    ویرایش: شنبه 28 شهریور 1394 12:03 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

  لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دکترای حقوق خصوصی

« بدهی ثبتی » و « بقایای ثبتی » اصطلاحاتی هستند که دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد معاملات املاک جاری ( ثبت نشده ) با آن مواجه اند و همواره مکلف بوده اند در وصول آن یار و یاور ادارات ثبت باشند . پرسش این است که آیا  این هزینه ها  که با عناوین یاد شده وصول می شوند هزینه هایی مستقل از حق الثبت املاکند یا تتمه و باقیمانده همان وجوهی هستند که تحت عنوان حق الثبت املاک دریافت می شوند ؟ چنانچه هزینه ای مستقل باشند باید در میان قوانبن و مقررات در پی تعرفه و مبنای وصول آن بود . به عبارت دیگر لازم خواهد بود تعرفه حق الثبت املاک و بقایای ثبتی در دو ردیف جداگانه از سوی مقنن پیش بینی گردد . برای نیل به پاسخ باید مروری بر قوانین و مقررات داشته باشیم .

مروری بر قوانین و مقررات حاکم

ماده 118 قانون ثبت اسناد و املاک وقتی حقوق مأخوذه در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی را به مواد بعد از خود واگذاشت 1؛ ماده 119 آن قانون بلافاصله برای ثبت ملک در دفتر املاک دو هزینه مقرر کرد که اسم اولین آن مخارج مقدماتی (یا هزینه ی مقدماتی ) بود و اسم آن دگر حق الثبت که در قوانین و مقررات بعدی حق الثبت املاک نام گرفت 2. مبلغی که ادارات ثبت برای ثبت املاک در دفتر املاک می گرفتند و می گیرند . در مقابل حق الثبت اسناد که در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند در دفاتر اسناد وصول می شد و می شود.

برخلاف حق الثبت اسناد که با تنظیم سند فورا باید به خزانه دولت پرداخت می شد و می شود ؛ حق الثبت املاک طبق ماده 120 قانون ثبت اسناد و املاک می توانست مطابق آئین نامه این ماده به اقساط دریافت شود 3.
آئین نامه راجع به ماده 120 قانون ثبت اسناد واملاک  که در سال 1325 به تصویب وزیر دادگستری رسید  ماده یکش مقرر داشت : «  در موقع تقاضای ثبت ملک باید حداقل یک قسط از حق الثبت مورد تقاضا دریافت شود.» همین قسطی شدن  حق الثبت املاک و تجویز دریافت حداقل یک قسط آن با تسلیم اظهارنامه ، سبب شد که عملیات مقدماتی ثبت با وصول فقط بخشی از حق الثبت شروع  و یکی پس از دیگری انجام  و حتی وارد دفتر املاک هم شود بدون آنکه حق الثبت آن به حیطه ی وصول در آید.

 لازمه ی قسطی بودن آن بود که تدابیری برای وصول بدهی های حاصل از حق الثبت املاک اندیشیده شود پس ماده ی 2 آئین نامه راجع به ماده ی 120 چنین مقرر داشت : « چنانچه متقاضی ثبت پس از خاتمه ی جریان مقدماتی ثبت بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسشنامه ی دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید بقیه ی بدهی متقاضی تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا پس از وصول بقیه ی حق الثبت وارسال آن به اداره ی ثبت اقدام به معامله نماید. »

این ماده هم از لفظ بدهی استعانت جست و هم از واژه ی حق الثبت  و دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرد که بقیه ی حق الثبت را وصول و به اداره ثبت ایصال دارند .

ماده ی 3 آئین  نامه مزبور پا را فراتر نهاد و در مورد املاکی که اسناد مالکیت شان صادر و لیکن حق الثبت شان وصول نشده بود نه تنها دفاتر اسناد رسمی را مکلف به وصول بقیه ی حق الثبت کرد نمایندگان اداره ی ثبت را نیز ملتزم شناخت که اسناد مالکیت را به محل ماموریت برند و بقیه ی حق الثبت را طبق قبض رسید گیرند  و به اداره ثبت پردازند .: « ماده3- در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ی ثبت مراجعه ننماید ودر مقام معامله برآید باید طبق ماده ی فوق رفتار شود واگر در مقام معامله نباشد برای اینکه اسناد مالکیت در اداره ی ثبت متراکم نگردد و به صاحبان آنها تسلیم شود نمایندگان اداره ی ثبت که برای انجام عمل تحدید و غیره به محل می روند اسناد مالکیت مربوط به آن محل به آنها داده می شود که به مالکین تسلیم و بقیه ی حق الثبت آنها را طبق قبوض رسید اخذ و به اداره بپردازند که به اظهارنامه تمبر الصاق و باطل گردد.»

گویا بدهی های متقاضیان ثبت سنگین تر شد و دست اندرکاران وضع مقررات در فراست دریافتند  نامی با مسما برای این بقیه حق الثبت برگزینند که تاب برکشیدن مسما را داشته باشد و لذا نام بقایای ثبتی را به معنای باقیمانده های ثبتی به خدمت گرفتند تا حکم وصول بدهی های حق الثبت املاک و بعضا هزینه ی مقدماتی را صادر کنند .    ماده 18  آئین نامه ی قانون ثبت ( اصلاحی 7/10/1353)  پس از این که احکامی در باره ی مبنای حق الثبت و هزینه ی مقدماتی املاک موقوفه و املاک متعلق به موسسات خیریه و عام المنفعه مقرر داشت ؛ در تبصره الحاقی از اصطلاح بقایای ثبتی نه به عنوان یک هزینه ثبتی مستقل بل در مفهوم همان حق الثبت و هزینه ی مقدماتی استفاده کرد .

از این جا به بعد اصطلاح بقایای ثبتی به همان مفهوم به زبان قانون گذار هم افتاد چنان که قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب9/4/ 1354 به تواتر در مواد مختلفش از اصطلاح بقایای ثبتی بهره جست تا حکمش را در خصوص حق الثبت و هزینه های مقدماتی جاری سازد.

  این قانون در ماده ی 1 بطور واضح بیان داشت هم حق الثبت و هم هزینه ی مقدماتی می تواند بقایا داشته باشد : « ‌ماده 1 - در مورد اراضی متعلق به دولت یا مؤسسات و یا شرکتهای دولتی که در جریان
عملیات مقدماتی ثبت برای تأمین مسکن به شرکتهای‌تعاونی واگذار شده یا می‌شود اعم
از این که در اراضی مزبور احداث بنا شده یا نشده باشد انتقال‌گیرنده و ایادی بعدی
انتقال از پرداخت حق‌الثبت ملک ‌و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معافند. در مورد
هزینه تفکیک انتقال‌دهنده و شرکت تعاونی انتقال‌گیرنده از پرداخت هزینه تفکیک معاف
می‌باشند .
‌تبصره - در مورد املاکی که بلاعوض به شرکتهای تعاونی برای تأمین مسکن کارکنان
دولت و مؤسسات و شرکتهای دولتی منتقل می‌شود اعم از‌این که انتقال‌دهنده دولت یا
هر شخص حقیقی یا حقوقی باشد سند انتقال با معافیت از پرداخت حق‌الثبت انتقال و هر
گونه مالیات و عوارض شهرداری‌و بقایای آنها و هزینه تفکیک تنظیم می‌گردد در صورتی
که ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت باشد انتقال‌دهنده و انتقال‌گیرنده از پرداخت
حق‌الثبت‌ملک و هزینه مقدماتی و بقایای آنها معاف می‌باشند»

ماده ی 3 این قانون نگفت حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و بقایای آن بل گفت : بقایای ثبتی اعم از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و فروشنده را معاف از آن دانست .

« ‌ماده 3 - در مورد املاکی که طبق مقررات اصلاحات ارضی به زارعین صاحب نسق منتقل شده یا می‌شود در صورتی که ملک مسبوق به درخواست‌ثبت باشد فروشنده یا قائم‌مقام قانونی او از پرداخت بقایای ثبتی اعم از حق‌الثبت و هزینه مقدماتی ملک معاف است.
‌در مورد انتقال این قبیل املاک هر گاه درخواست ثبت ملک نشده باشد مالک سابق در
اجرای مقررات ماده 143 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک از‌پرداخت وجوه مقرر در
تبصره یک ماده مزبور معاف خواهد بود.
‌تبصره - وجوهی که قبل از اجرای این قانون از بابت بقایای ثبتی و یا طبق تبصره یک
ماده 143 الحاقی به قانون ثبت اسناد و املاک وصول شده‌است قابل استرداد نیست. در
صورتی که دریافت وجوه مذکور قبلاً تقسیط شده باشد اقساطی که وصول نشده اعم از این
که موعد پرداخت آن قبل یا بعد‌از اجرای این قانون باشد مشمول معافیت موضوع این
ماده خواهد بود. در مواردی که از این بابت قبوض اقساطی بدهی زارعین مربوط به
انتقال ملک‌دریافت شده باشد قبوضی که وصول نشده مسترد می‌شود ».
 

تا اینجای کار حق الثبت املاک و هزینه ی مقدماتی مانند دو رفیق شفیق کنار همند . تا این که تیغی بران به نام بند ( ف ) ماده 1  قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 هزینه ی مقدماتی را گردن زد و بدین سان هزینه مقدماتی از میان هزینه های ثبتی بطور کامل حذف شد. و نوید آن را بند س ماده ی مرقوم نیز داده بود ؛ آن گاه که گفت برای ثبت ملک در دفتر املاک کلا به ازاء هر ده هزار یک هزار ریال دریافت می شود. قید کلا را در بند س آورد تا در بندی دیگر به نام بند (ف) تمام هزینه های دیگر را حذف و هزینه های ثبت ملک در دفتر املا ک را تجمیع کند:« بند(س) و بند (ف) ماده(1)  قانون وصول برخی از درآمدهای دولت‌ و مصرف آن در موارد معین

س - برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ریال یك هزار ریال دریافت می‌شود.‌ملاك محاسبه حق‌الثبت املاك، حداقل قیمت منطقه‌ای و در نقاطی كه قیمت منطقه‌ای تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ع - مبنای وصول حق‌الثبت موضوع این ماده در مورد املاك، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارائی می‌باشد و در‌نقاطی كه ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.
ف - تعرفه‌های مقرر در مواد (1) و (2) این قانون و تبصره‌های آن با احتساب هزینه مقدماتی و تمام اضافات و جریمه‌هائی است كه در مواد دیگر‌قانون ثبت اسناد و املاك و سایر قوانین مقرر بوده و جایگزین آنها خواهد بود و از تاریخ اجرای این قانون نسبت به موارد مقرر در این قانون هیچگونه‌حقوق ثبتی و هزینه مقدماتی و جریمه و اضافات دیگری به هر عنوان دریافت نخواهد شد و مقررات مغایر با مواد (1) و (2) این قانون لغو می‌شود.

           
بند س آن قانون هم تعرفه حق الثبت را تعیین کرد و هم مبنای وصول آن را که بر حسب مورد ارزش معاملاتی یا برگ ارزیابی ادارات ثبت تعیین شد .اما این بند نگفت معیار وصول حق الثبت املاک دردفتر املاک ، در نهایت ارزش معاملاتی زمان ثبت آن دردفتر املاک است و  در هر مرحله ای از عملیات مقدماتی ثبت ، اگر معامله ای در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد حق الثبت املاک باید بر اساس ارزش معاملاتی روز انجام بمعامله وصول شود و اگر مبلغی قبلا گرفته شده باشد مبلغ مزبور باید کسر شود..

ماده18 آئین نامه قانون ثبت اصلاحی 8/11/80 این نقیصه را مرتفع نمود و علاوه بر تاکید مجدد بر مبنا بودن ارزش منطقه ای یا برگ ارزیابی در اخذ حق الثبت املاک ؛ حکم تغییر ارزش معاملاتی را تعیین کرد .

تبصره 1 این ماده نیزاداره ثبت را مکلف کرد در پاسخ دفاتر اسناد رسمی مبلغ وصولی حق الثبت ( مبلغ وصولی قبلی ) را معین کند تا مابه التفاوت آن در دفتر اسناد رسمی وصول شود.

در این تبصره ، هم از لفظ حق الثبت و هم از واژه ی بقایای ثبتی استفاده شده است و بطور واضح بیان کننده ی این معنی است که این دو بر یک چیز دلالت دارند منتهی اگر برای اولین بار وصول شود حق الثبت و اگر تغییر ارزش معاملاتی علت وصول آن باشد بقایای ثبتی نامیده می شود که همان باقیمانده های حق الثبت است. اگر این دو هزینه هایی متفاوت بودند حکم تبصره 1 ماده ی 18 لغو می نمود.در این صورت  اعلام حق الثبت وصولی از قبل از سوی اداره ثبت به چه درد سردفتر می خورد اگر بقایای ثبتی هزینه ای ثبتی غیر از حق الثبت املاک باشد.  

عین ماده ی 18 اصلاحی آئین نامه ی قانون ثبت و تبصره های ذیل آن بدین قرار است : « ملاک اخذ حق الثبت املاک قیمت منطقه بندی مذکور در ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 7/2/1371 است هرگاه در موقع ثبت ملک در دفتر املاک ارزش منطقه بندی تغییر کرده باشد بهای ملک طبق قیمت منطقه بندی جدید تعیین می گردد در نقاطی که قیمت منطقه بندی تعیین نشده ملک باید ارزیابی شود اعتبار برگ ارزیابی یک سال از تاریخ تنظیم است ولو اینکه بهای ملک طبق ارزیابی در دفتر املاک وسند مالکیت نوشته شده باشد

تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

بنابراین نظر به آنچه بیان شد تا سال 1373 که قانون وصول برخی از درآمدهای دولت تصویب شد ، هزینه های وصول پذیر برای ثبت املاک در دفتر املاک عبارت بود از حق الثبت و هزینه ی مقدماتی و باقیمانده های آن که بقایای ثبتی نامیده می شد . از بعد از نصویب قانون مزبور ، آنچه برای ثبت ملک در دفتر املاک گرفته می شود فقط حق الثبت است که تعرفه و مبنای وصول آن در بند س ماده ی 1 آن قانون تعیین و در قانون بودجه سال 1390 تعرفه ی از 10 درصد به 15 درصد افزایش یافته است .

تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن

         تعرفه ی حق الثبت املاک و بقایای آن تا قبل از تصویب بند س  ماده ی  یک قانون وصول برخی از درآمدهای دولت در سال 1373 هرچه بوده است در حال حاضر جنبه ی تاریخی دارد و از حوصله ی این نوشتار خارج است . آنچه در این میان به کار ما می آید همین بند س  ماده ی یک است که مقرر داشته است : « برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع مواد (11) و (12) و (119) قانون ثبت كلا" به ازاء هر ده هزار ریال یك هزار ریال دریافت می‌شود......» یعنی تعرفه ثبت ملک در دفتر املاک  طبق آن قانون 10 درصد بوده است .

همین تعرفه در قانون بودجه ی سال 1390 به هر ده هزار ریال یک هزار و 500 ریال ( 15 درصد ) افزایش یافت :«59 ـ به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده می‌شود:

       الف ـ برای ثبت ملك در دفتر املاك موضوع ماده (119) قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 26/12/1310 به‌ازای هر ده هزار(10.000) ریال یك هزار و پانصد (1.500) ریال.... دریافت و درآمد حاصل را به حساب درآمد عمومی كشور واریز نماید»

این آخرین تغییر حق الثبت املاک در دفتر املاک است که به موجب کد    مجموعه بخش نامه های ثبتی نیز وصول آن مورد تاکید سازمان ثبت قرار گرفته است .

 

مبنای وصول حق الثبت املاک

        بر اساس  بند ع ماده ی 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و ماده ی 18 آئین نامه ی اصلاحی قانون ثبت که در سطور قبل عینا بیان شد مبنای وصول حق الثبت ارزش معاملاتی دارایی است مگر این در محلی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد که در این صورت برگهای  ارزیابی ادارات ثبت اسناد و املاک مستند محاسبه ی حق الثبت خواهد بود.

نقش دفاتر اسناد رسمی در وصول بقایای ثبتی ( باقیمانده های حق الثبت )

تبصره های 1 و 2 ماده ی 18 اصلاحی آئین نامه قانون ثبت تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در خصوص بقایای ثبتی است معین کرده است : «تبصره1- (مصوب 8/11/80) چنانچه متقاضی ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک بخواهد معامله نماید در پاسخ پرسش نامه دفاتر اسناد رسمی برای معامله باید مبلغ وصولی حق الثبت تعیین و به دفترخانه اعلام شود تا مابه التفاوت بقایای ثبتی ملک را بر اساس قیمت منطقه بندی دریافت و به حساب مربوطه واریز نماید.

تبصره2-(مصوب 8/11/80) در مواردی که پس از ثبت و صدور سند مالکیت مالک برای گرفتن سند مالکیت به اداره ثبت مراجعه ننماید ودرمقام معامله برآید طبق تبصره فوق رفتار شود.»

لازم به ذکر است که امکان وصول بقایای ثبتی از طریق سیستم ثبت آنی برای دفاتر اسناد رسمی فراهم گردیده است . چنانچه آخرین ارزش منطقه ای مبنای وصول حق الثبت مزبور تغییر نکند نه دفاتر اسناد رسمی حق دارند دوباره بر اساس ارزش منطقه ای بقایای ثبتی اخذ کنند و نه حتی ادارات ثبت اسناد واملاک اختیار گرفتن 15 درصد ارزش معاملاتی املاک در موقع پایان عملیات ثبتی و ثبت ملک در دفتر املاک دارند.

 

 

 

 

 

 

 

  

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور