تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - حق الثبت و حق التحریر اسناد انتقال مشتمل بر رهن اموال غیر منقول
چهارشنبه 25 اسفند 1389  10:41 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 12:01 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

          می خواهد سند انتقال ششدانگ یکبابخانه به نام آقای ..... در قبال مبلغ یک میلیارد ریال تنظیم شود . نصف ثمن نقدا و فی المجلس پرداخت شده است و توافق کرده اند مورد معامله در برابر مابقی ثمن ( پانصد میلیون ریال دبگر ) در رهن و وثیقه ی او ( فروشنده ) باشد . سردفتر به تردید می افتد که آیا می تواند ثمن معامله را همانی  درج کند که طرفین خواسته اند ( یک میلیارد ریال ) . تردید برای او از آن جا حادث گردیده است که شنیده است بازرسان برخی مناطق ثبتی برای بعضی سردفتران ایراد گرفته اند که چرا قیمت توافقی طرفین را قید کرده اند و می باید ارزش منظقه ای اعلامی از سوی دارائی را به عنوان بهاء معامله در سند درج می کردند . این که بازرسی از تبصره الحاقی به ماده  ی 58 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی چنان برداشتی نموده باشد چندان بعید نیست چرا که کم نیستند همکاران سردفتر که دانسته یا ندانسته همین کار را می کنند . ممکن است ارزش منطقه ای بهاء توافقی دو طرف معامله باشد چنانکه در صلح های محاباتی بدین ترتیب است لیک نه سردفتر الزامی به درج ارزش به درج ارزش منطقه ای به عنوان ثمن معامله است و نه طرفین مکلف به این کارند . بهاء معامله همان است که از دالان اراده ی طرفین گدر کرده و رضای شان تحصیل گشته است . الزام سردفتر به اخد حق الثبت و حق التحریر بر اساس ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبت و تبصره ذیل ماده ی 58 آیین نامه ی دفاتر اسناد رسمی دلالتی بر تفویض اختیار یا تحمیل تکلیف بر سردفتر در تبدیل ثمن معامله از مبلغ توافقی به مبلغ ارزش معاملاتی ندارد. برای این که تلاقی اراده ی طرفین به گونه ای که با یکدیگر برخورد داشته تسجیل شود در مقابل بهاء معامله  باید بهاء توافقی به هر میزانی که باشد درج شود هرچند که ممکن است گاهی بهاء توافقی معادل ارزش منطقه ای باشد . با این حال برای این که معلوم باشدحق الثبت و حق التحریر بر مبنای کدامین مبلغ وصول شده است لازم است در ذیل سند و همان جایی که مبلغ حق الثبت و حق التحریر و شماره ی فیش مربوطه اشاره می شود به مبلغ ارزش منطقه ای هم اشارتی گردد . موضوع دیگری که سردفتر را به تامل واداشته بود مبنای وصول حق الثبت و حق التحریر چنین سندی است . آیا وثیقه بودن مورد معامله می تواند توجیه مناسبی برای فرار از حکم مندرج در ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبیت و تبصره ی ذیل ماده ی 58 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی باشد . مواد مرقوم مقرر نموده اند حق الثبت و حق التحریر اسناد انتقال اموال غیر منقول بر اساس ارزش منظقه ای باشد . بهاء توافقی مبلغ گزافی است و تامل  سردفتر را سببی به جا . اگر در گزینش مبنای وصول به راه خطا رود در هر حال جای دفاع برایش باقی نخواهد ماند اگر شیوه ی پیش بینی شده در مواد مرقوم را پیش گیرد و راه صواب غیر آن باشد باید جور مابقی  حق الثبت را بکشد و ممکن است تیغ تخلف انتظامی هم در زیر گلویش قرار گیرد . و اگر قیمت توافقی را اختیار کند و گویند که باید به حکم ماده ی 123 قانون ثبت و تبصره ماده 58 آیین نامه عمل می کردی آن وقت دیگر راه نجاتی برایش نیست که تخلف اضافه دریافتی او را از هستی ساقط خواهد کرد. باید گفت بین دیون با وثیقه و بی وثیقه از حیث مبنای وصول حق الثبت تفاوتی نیست . نه ماده ی 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت جکم جداگانه ای برای این دو نوع دین دارد و نه تبصره دیل ماده ی 58 تاب تجویز وصول حق التحریر این گونه اسناد بر اساس قیمت توافقی دارد. تنها موردی که قانون گدار بین با وثیقه بودن یا بدون وثیقه بودن آن تمایز قائل شده است وجه التزام و وجه الضمان است که در ماده ی 51 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران اولی  مشمول حق الثبت و دومی متعلق حق الثبت شناخته نشده است با این عبارت که چنانچه برای تامین وجه التزام و وجه الضمان مالی به وثیقه گرفته نشده باشد حق الثبت وصول نخواهد شد .ماده ی قانونی که بعد از اصلاح ماده 123 و 124 قانون ثبت و ملغی شدن تخفیفات و معافیت های ثبتی به استثناء تعهدات دانشجویان بورس خارج از کشور هنوز در باره ی بقاء یا فناء آن بین همکاران بحث هست.عقد رهن یک عقد تبعی است و بطور مستقل بوجود نمی آید ، پیش از آن باید دینی باشد تا عقد مزبور بتواند تشکیل شود . در عقود مشتمل بر رهن ما همیشه با دو عقد مواجه هستیم : عقدی که متضمن دینی است و عقد رهن و فقط نسبت به عقد نخست حق الثبت تعلق می گیرد و عقد فی نفسه مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست . چون عقد رهن از بس در شکم عقد اصلی قرار گرفته است به گونه ای خود را به رخ کشیده است که توجه نکرده ایم عقد اصلی چیز دیگری است که دین را بوجود آورده است که اگر دهنده ی تسهیلات وثیقه نمی خواست باز هم وجود داشت و حق الثت و حق التحریرش نیز همانی بود که مشتمل بر رهن آن دارد. رهن تنها نداریم و چون با عقد دیگر همراه شود رهن حق الثبت ندارد و برای همین برای تمامی قراردادهای مشتمل بر رهن یک حق الثبت به ماخذ مندرج در سند که همان مبلغ قرارداد اصلی است تعلق می گیرد و بدین لحاط متمم قراردادهای تعویض وثیقه و رهینه و الحاق آن مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست.( بخش نامه ی شماره ی  19/7400 مورخ 81/1/26 کانون سردفتران و دفتریاران مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشورطبق نامه های شماره34/479 مورخ 26/1/81وشماره34/879-81/1/4 اداره کل امور اسناد و سردفتران . برای دیدن بخش نامه ر. ک ردیف 67 مجموعه ی محشای بخش نامه های ثبتی ، حمید آدرپور و غلامرضا حجتی اشرفی چاپ 13 کتابخانه گنج دانش ) و حق الثبت اسناد اتومبیل که بصورت قطعی مشتمل بر رهن تنظیم شود براساس قیمت اعلامی دارائی خواهد بود حتی اگر طرفین مبلغ بیش تر یا کمتری را به عنوان ثمن معامله برای درج در سند اعلام کرده باشند و ترهین خودرو در قبال ثمن تاثیری در میزان حق الثبت نخواهد داشت . ( همان منبع ، بخش نامه مندرج در ردیف 52) 

 

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور