تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - ایداع موردمعامله در فسخ معامله
یکشنبه 8 اسفند 1389  10:58 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 8 اسفند 1389 11:05 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

            فسخ باز کردن گره عقد به دست یکی از طرفین یا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر یک از عوضین یا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پیش از عقد بر می گردد . برای انشاء فسخ نیازی به ارادهی طرف مقابل نیست . ب این حال مطابق ماده ی 449 قانون مدنی ، اراده ی فسخ کننده باید به گونه ای ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود . بند الف ماده ی 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 شیوه ی اخبار عمل حقوقی فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمی معین کرده است ؛ بدون آن که کاری به اثر و نتیجه ی فسخ و اعاده ی عوضین به طرفین داشته باشد. : << دفاتر اسناد رسمی  در مورد اقاله و فسخ باید به طریق ذیل عمل کنند : الف- در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر باید امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ....... در این مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .>> و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه ی سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ی ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند . در هیچ یک از مواد مرقوم  حضور و امضای طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروری شناخته نشده است . اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ی 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را برای اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره ای به تامین حقوق طرفین موقع فسخ در دفتر اسناد رسمی ندارد و رعایت دقیق قسمت الف ماده 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را مورد تاکید مجدد قرار داده است . لیکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفتریاران برای سران دفاتر اسناد رسمی نیز لازم الاتباع است حکم دیگری دارد . به موجب این ماده ی قانونی : << هرگاه بر طبق شرایط مقرر بین طرفین و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملین معامله را فسخ و یا متعهدی تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده یا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ی قبض صندوق اداره ی ثبت حاکی از ودیعه گذاردن موردمعامله در صورتی که عبارت از وجه نقد یا مال منقول دیگر باشد و پس از تامین حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قید و به طرف اخطار می نمایند که حق خود را اخذ و برای باطل نمودن ثبت حاضر گردد .>>  بنابر این طرف مقابل باید به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد یا این که حقوق او در صندوق اداره ی ثبت ایداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ یک عمل ارادی است و برای انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نباید چنین تمهیداتی مدنظر قانون گذار قرار می گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم باید عوض دیگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد یک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شیوه ی مندرج در ماده ی 69  دست فسخ کننده خالی می ماند چیزی را می دهد بدون این که اهرمی برای اعاده ی عوض آن در اختیار داشته باشد و او باید با تقدیم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهای دادگستری را برای نیل به حقوق خویش اختیار کند حال ان که قانون گذار می توانست راه حل عادلانه ای را اتخاذ کند . شورای عالی ثبت نیز آرائ متعددی صادر کرده است که همگی به گونه ای دلالت بر ضرورت رعایت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکی در بیع شرط بود که سند شرطی در تاریخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعایت ماده ی 69 قانون ثبت و ماده ی 23 نظامنامه ی قانو دفاتر اسناد رسمی نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قید شد( چنانکه بیع قطع بعدی هم در دفتر املاک در ج گردید) سپس مدیون در تاریخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بیع قطع فروخت. خریدار شرطی بالا بعد از این بیع ، اجرائیه صادر کرد در حالی که برابر مندرجات دفتر املاک ، خریدار بیع قطع ، مالک شناخته می شد ( ماده ی 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ی ثبت کل عملیات اجرائی تعقیب و رفع اختلاف در صلاحیت دادگاه تشخیص شد . مزایده واقع شد و بستانکار تقاضای صدور سند انتقال کرد ولی چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خریدار قطعی مالک شناخته می شد پرسش بعمل آمد . رای مورخ 25/1/42 شورا : << مزایده گذاشتن ملکی که در دفتر املاک بنام غیر بدهکار ثبت شده است صحیح نبوده و رفع اختلاف در نظائر این مورد با دادگاه صلاحیتدار است >> ( ر-ک علیرضا میرزائی ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، بهنامی ، 1384 ، ص 272)

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور