تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - فروش اقساطی ملک غیر مورد مشارکت
پنجشنبه 30 دی 1389  12:05 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 20 دی 1389 11:15 ق.ظ

          بانک مسکن در احداث  واحدی از واحدهای متعدد یک مجتمع آپارتمانی با پرداخت یکصدوپنجاه میلیون ریال با آقای الف مشارکت نموده است و ششدانگ عرصه ملک محل اجرای طرح را در رهن خویش گرفته است . شریک پایان کار آپارتمان ها را گرفت . پنج واحد آپارتمان است .بانک مسکن اصرار دارد هر پنج آپارتمان فروش اقساطی شود و هر پنج واحد در رهن و وثیقه بانک قرار گیرد سپس شریک سابق و خریدار فعلی درخواست فک رهن چهار واحد از پنج واحد را کند و با موافقت بانک از واحدهای مزبور فک رهن شود .طبق معمول آنقدر به قراردادهای موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا به عنوان قالب های پرداخت تسهیلات و وام نگریسته اند ظاهر آن ها ماهیت واقعی آن ها را تحت الشعاع قرار داده است و فراموش کرده ایم که فروش اقساطی همان عقد بیع است و لکن عقد بیع موجل که ثمن معامله در آنها به نحو اقساط به بانک پرداخته می شود .قانون عملیات بانکی بدون ربا تعریف جدیدی از قرارداد فروش اقساطی ارائه نکرده است تا بگوئیم قالب جدیدی برای یک ماهیت نو مطمح نظر قانون گذار در قانون عملیات بانکی بدون ربا بوده است .ماده 47 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا ( تصویب نامه شماره 88620هیئت وزیران و ماده 1 دستورالعمل اجرائی فروش اقساطی مسکن در تعریف قرارداد فروش اقساطی بیان می کند:« منظور از فروش اقساطی مسکن عبارتست از واگذاری عین به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیرمساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد » بنابراین قرارداد فروش اقساطی همان عقد بیع است که در ماده 338  قانون  مدنی مطرح شده است با این تفاوت که بر خلاف عقد بیع نقد،ثمن به نحو موجل پرداخت می شود. اگر قرارداد فروش اقساطی به دنبال قرارداد مشارکت احداث ، تنظیم و ثبت شود ؛ بانک سهم الشرکه خود را از واحد یا واحدهای مورد مشارکت به شریک می فروشد و مبلغ ارزیابی را بصورت اقساطی از او وصول می کند . اگر بانک در یک واحد از مجتمع آپارتمانی مشارکت نموده باشد در سایر واحدها سهم الشرکه ای ندارد تا به شریک بفروشد . بایع باید مالک مبیع باشد تا بتواند آن را بفروشد . بانک در واحدهای دیگر مشارکت ننموده و مالک قسمت مشاعی از اعیانی های احداثی آن واحدها نشده است که بتواند آن ها را بفروشد . بدیهی است رهن گرفتن مالی غیر از فروش اقساطی آن مال باشد.  بانک می تواند سهم الشرکه خود را در یک واحد آپارتمان ( آپارتمان مورد مشارکت بفروشد و تمامی واحدها را رهن بگیرد. اگرچه از نظر حقوقی این کار ایرادی ندارد لیکن  بانک یک بنگاه اقتصادی  دولتی است  و حق ندارد بطور یک جانبه خواستهی خود را بر شریک تحمیل کند و املاک بیش تری از او را مقید سازد و امکان تصرف شریک را در املاکش از وی سلب کند . گذشته از آن بانک قصد ندارد تا استهلاک بدهی های خریدار رهینه ها را نگه دارد و ابدا چنین قصدی از اول نداشته است و برای همین بلافاصله بعد از انعقاد قرارداد فروش اقساطی موافقت می کند از واحدهای آپارتمانی غیر مورد مشارکت فک رهن شود . باید گفت اگر تمامی واحدهای اپارتمانی  فروش اقساطی شود قرارداد فروش اقساطی نسبت به واحدهائی که بانک در ان ها مشارکت ننموده به سبب مالک نبودن بانک در جزء  مشاعی از اعیانی های آن ها باطل خواهد بود و اگر واحدهای دیگر فقط در رهن قرار گیرد و پس از  فروش اقساطی   رهینه های اضافی آزاد  شود ، این کاری است بیهوده و بهتر آن است که آپارتمان ها تفکیک شوند و واحد مورد مشارکت فروش اقساطی شده و در رهن قرار گیرد و از سایر واحدها با موافقت بانک فکن رهن شود و هیچ نیازی به دوباره کاری نیست .

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور