تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - تملیک منافع گذشته مال
یکشنبه 19 دی 1389  12:12 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 19 دی 1389 12:08 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 

          اجاره تملیک منفعت است به عوض معلوم . طبق ماده ی 466 قانون مدنی « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود...»،اگر چه ماده ی مرقوم دلالتی بر معوض بودن عقد اجاره نمی کند لیکن به کمک مواد دیگر می توان معوض بودن این عقد را احراز کرد.چنانچه بند 3 ماده ی 490 قانون مدنی مستاجر را مکلف نموده مال الاجاره  را در مواعدی که بین طرفین مقرر بوده  است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد . پس در عقد اجاره منفعت در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد. علت انعقاد عقد اجاره برای موجر تملک مال الاجاره است و برای مستاجر مالک شدن منفعت . برای اینکه منفعت معین ومعلوم باشد ،مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی) و«مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است»گاهی برخی از مراجعین دفترخانه ها درخواست می کنند مدت اجاره در اجاره نامه ی رسمی از  تاریخی قبل از زمان انعقاد عقد اجاره قید شود . مثلا بستن عقد در تاریخ اول مهرماه 89 صورت می گیرد و متعاقدین خواستار آنند که شروع مدت اجاره از اول فروردین ماه  1389 باشد .منفعت شش ماه گذشته چه با استفاده یا بدون استیفا از بین رفته است و مالاجاره ای که برای منفعت آن مدت مقرر  شده  است بی عوض می ماند. همان چیزی که در COMMON LAW  گفته می شود: عوض نباید گذشته باشد .(1)حتی اگر منفعت شش ماه مزبور را مستاجر استفاده کرده باشد نمی تواند عوض مال الاجاره در عقد اجاره ای باشد که در تاریخ 1/7/89 منعقد  می شود و مستاجر اگر توافق قبلی با موجر درباره منفعت آن شش ماه نداشته باید اجرت المثل آن مدت را بپردازد . تلف عین مستاجره بالتبع تلف منفعت را به دنبال دارد و موجب انفساخ عقد اجاره است و چگونه منفعت تلف شده می تواند مورد و عوض در عقد اجاره قرار گیرد . به موجب ماده 483 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره عین مستاجره بواسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» انفساخ عقد اجاره در صورت تلف عین مستاجره از آنروست که وجود منفعت وابسته به عین است و عین نباشد منفعت هم نخواهد بود . منفعت غیرموجود چگونه تواند تملیک شود . بنابراین مدت اجاره نمی تواند از ایام قبل از تاریخ انعقاد عقد اجاره شروع شود . با این حال اگر مورد اجاره از مدت ها قبل در تصرف مستاجر باشد و وی از آن استیفا منفعت نموده باشد ؛ مالک (موجر فعلی ) طبق ماده ی 337 قانون مدنی می تواند اجرت المثل آن را از استیفاء کننده بگیرد : <<‌هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود ، مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده )  اگر متصرف بدون اذن هم از مال غیر استیفاء منفعت کرده باشد مالک باز مستحق اجرت المثل از باب استفاده ی بلاجهت او خواهد بود .بنابراین اگر مستاجر از قبل از انعقاد اجاره مورد اجاره را بصورت مشروع یا نامشروع در اختیار داشته باشد  می توان در عقد اجاره ای که فعلا منعقد می شود ذکر کرد: طرفین اقرار نمودند مورد اجاره از اول فروردین ماه سال 89 در تصرف مستاجر بوده و در آن مدت  از آن  استیفاء منفعت کرده است و مستاجر متعهد است اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X   ریال در تاریخ  X  به موجر بپردازد . یا مستاجر اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ریال به موجر پرداخت و موجر اقرار به اخذ آن نمود و طرفین کلیه دعاوی واقعی و فرضی و احتمالی خود را در همین ارتباط ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم اسقاط نمودند . به نظر می رسد  چون استیفاء از اسباب ضمان قهری است چنین استفاده هائی مشمول قانون مالیات های مستقیم نباشد و مالیاتی بدان تعلق نگیرد بخصوص که قانون روابط موجر و مستاجر نیز چنین تصرفاتی را در بر نمی گیرد .

پی نوشت: 

1- ConsideratioN must not be past _ past consideration is no consideration ( Roscorla V. Thomas[1842]Re
MCArdle[1951]

(Martin Hant- Level As LEVEL LAW )                                                                                                                                                             
  

 

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور