تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - نقدی بر بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی
جمعه 6 شهریور 1388  08:54 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 5 مهر 1388 09:53 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

نوشته ِی: لطیف عبادپور سردفتر دفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و مدرس دانشگاه و عضو هیأت تحریریه مجله کانون

 

        در بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است :« الف : در ظهر خلاصه های ارسالی سلسله ی انتقالات با تصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید گردد و وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد .» اصل سلسله مراتب منابع حقوق ایجاب می کند که منبع فرودین بر خلاف منبع فرازین نباشد . بخش نامه که در حضیض سلسله مراتب مزبور قرار دارد در اکثر اوقات پا از گلیم خویش فراتر گذاشته و احکام مندرج در منابع بالاتر از خود را به سخره می گیرد . ماده 104 آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1317 هم تکلیف سردفتر و هم تکلیف متصدیان دفتر املاک را در باره ی خلاصه ی معاملات دقیقا معین کرده است. بند 82 مجموعه بخش نامه ها دو تکلیف بر دوش سردفتر نهاده است که در ماده 104 آئین نامه از آن خبری نیست : تکلیف نخست این که « سردفتر مکلف شده است در ظهر خلاصه های معاملات سلسله انتقالات را باتصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید کند » و آن  دگر « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت است ». منظور از سلسله ی انتقالات نیز صد البته همه ی معاملات ناقله ای است که از بدو ثبت ملک در دفتر املاک تا قبل از  تنظیم آخرین سند معامله ی در دست اقدام  در هریک از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده و در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت ملک نیز درج شده است .

ماده 104 آئین نامه در باره ی تکلیف تکمیل خلاصه ی معاملات بطور واضح و روشن مقرر داشته است : « در موارد بالا سردفتر باید خلاصه ی معامله را در برگ مخصوص که برای این کار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزه ی ثبت ملک ارسال دارد خلاصه ی مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ی ثبت ( چنانچه نماینده داشته باشد ) رسیده باشد .........» برای کلیه ی معاملات قطعی اعم از این که نسبت به تمام ملک باشد یا قسمتی از آن بطور مفروز یا مشاع و معاملات مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و معاملات با حق استرداد و معاملات راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باید      خلاصه ی معامله تنظیم شود که در صدر و ذیل ماده 104 به آنها اشاره شده است .        

منظور از معامله در ترکیب « خلاصه ی معامله » در واقع معامله ای است که سردفتر آن  را به موجب سند رسمی اینک تسجیل نموده است و می خواهد مختصری از آن را که دربرگیرنده ی ارکان اصلی معامله است به اداره ی ثبت منعکس کند تا در دفتر املاک قید شود . همان مواردی که خود سازمان ثبت در برگ  مخصوص تدارک دیده و به عنوان اوراق بهادار از سوی وزارت اموراقتصادی و دارائی چاپ و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد و در برگیرنده ی محل هائی جهت درج نام دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند ، محل وقوع ملک ، پلاک فرعی و اصلی و شماره ی ثبت و صفحه و دفتر املاک که ملک تحت شماره های مزبور ثبت شده است ؛ ستون های معامل و متعامل و موردمعامله و بهای آن و نوع معامله و شماره ی سند تنظیمی  و در نهایت حدود مورد معامله و محل های امضاء معامل و متعامل و سردفتر و دفتریار وبطور کلی حاوی همه ی آنچه را که لازم است در دفتر املاک ثبت شود بصورت خلاصه و مفید داراست .

اگر واضع آئین نامه قید سلسله ی انتقالات را در رو یا پشت برگ های خلاصه ی معامله لازم می دید حتما در ماده 104 متذکر می شد و بالتبع در تهیه اوراق مخصوص نیز تذکر او مدنظر قرار می گرفت .

قید سلسله ی انتقالات در ظهر برگ های خلاصه معامله زمانی بیهوده گی خود را بیشتر و بیشتر نمایان می سازد که بدانیم آئین نامه تاکید کرده است که « مسئول دفتر املاک باید خلاصه ی مذکور فوق را فورا بطوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند » و در چند سطر بعد ادامه می دهد : « متصدیان مربوطه ی ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه ی در ظرف 24 ساعت آنرا در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده ی مربوطه بایگانی نمایند و چنانچه خلاصه ی معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه ی مربوطه توضیحات لازمه را بخواهند . تسامح و تاخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفری خواهد بود».

        دقت ناچیز در عبارات و جملات مورد اشاره این نکته ظریف را برای ما تفهیم می کند آن کس که وظیفه دارد صحت و سقم خلاصه ی معا مله ی را به محض  وصول بررسی و در دفتر املاک قید کند متصدی دفتر املاک است ؛ اوست که مکلف شده است  با قید فوریت و حداکثر ظرف 24 ساعت نواقص خلاصه معامله را  با اخذ توضیح  از دفترخانه ی  تنظیم کننده ی سند معامله  رفع ودر دفتر املاک ثبت کند . جالب است که آئین نامه گذار نه تنها دراین کار تسامح و تاخیر را روا نمی دارد بل غفلت متصدی دفتر املاک را نیز بر نمی تابد و او را بر حسب مورد مستوجب تعقیب اداری و حتی کیفری دانسته است .

        اگر خلاصه معاملات به درستی و به موقع ثبت دفتر املاک شود پاسخ به استعلام ها نیز با مشکلی روبرو نخواهد بود . انجام درست این تکلیف ، در واقع قانون گذار رادر رسیدن به هدفش یاری می کند آن چه که وی با وضع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به دنبال آن بوده است : « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ...............»

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی زمانی به عرصه ی وجود قدم نهاد که مدیران ثبت دیدند متصدیان دفتر املاک به دلایلی از انجام وظیفه ی خطیر خود در ثبت منظم خلاصه ی انتقالات در دفتر املاک بازمانده اند و این خلاصه ها بر روی هم تلنبار شده و در پرونده ی مربوطه هم بایگانی نشده بودند و شاید بعض آنها مفقود گردیده بودند . انباشت بدون اقدام خلاصه ها بر روی هم در طول سالیان دراز معضلی است که هنوز هم گویا برخی از ادارات ثبت با آن دست به گریبان هستند . اگر تکلیفی که واضع آئین نامه با آن شدت و حدت بر عهده ی متصدیان دفتر املاک گذاشته است به هر دلیل و علت به درستی انجام نشد ه است پس چرا باید سردفتر سنگینی بار این وظیفه را بر دوش خود بکشد . بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی در واقع در صدد آن بوده است تکلیفی را که آئین نامه گذار در ماده 104 برای متصدیان دفتر املاک شناخته است بین آن ها و سردفتر تسهیم و تقسیم کند آن هم نه بطور مساوی بلکه بهر سردفتر بهره ای دوچندان لحاظ کرده است به گونه ای که مکلف بخش نامه ای (سردفتر) مکلف تر از مکلف آئین نامه ای ( متصدی دفتر املاک ) گردیده است . سردفتر باید در هر معامله ای ، خلاصه معامله ای تنظیم کند که نه تنها  دربرگیرنده ی خلاصه ی انتقال سند تنظیمی خود و بل حاوی خلاصه های انتقالی باشد که قبلا در دفاتر اسناد رسمی دیگر ثبت شده است . تازه این وظیفه تمام شدنی نیست ؛ بیچاره سردفتر حتی اگر در یک روز هم یک سند بیع قطعی تنظیم کند و متعاقب آن یک شماره بعد یک سند رهنی در مورد یک پلاک ثبتی ثبت کند ؛ سردفتر بر اساس اطلاق بند 82 مجموعه بخش نامه ها درپشت  خلاصه ی معامله ی هردو سند باید سلسله ی انتقالات را قید کند . مالک ملک را طبق ماده ی 22 قانون ثبت ، اداره ی ثبت به سردفتر معرفی می کند ؛ اگر پاسخ استعلامیه دلالت بر مالکیت شخصی داشته باشد و مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک تصدیق کرده باشد سردفتر مکلف است آن شخص را مالک بشناسد و سند معامله را تنظیم و ثبت کند . صحبت از انتقالات قبلی با این وصف چه مفهومی دارد ؟ قید سلسله انتقالات قبلی چه دردی را دوا می کند ؟ برفرض اگر انتقالی ایرادی داشته باشد مسئولیت آن بر عهده ی کیست ؟ سردفتر قبلی یا اداره ی ثبت و یا سردفتر فعلی ؟ اگر هم بشود یقه ی سردفتر قبلی و اداره ی ثبت را چسبید نمی توان ایرادی بر کار سردفتر فعلی وارد دانست . چرا که او به درستی ، کار خویش انجام داده است . راقم هر  چه می اندیشد راه به جائی نمی برد که قید سلسله انتقالات قبلی آن هم به تواتر در ظهر خلاصه ها چه دردی را دوا می کند و این چه درد بی درمانی بوده است که برای علاج آن لازم شده است مقرره ای که همیشه حد خود  نشناخته و پا تو کفش بزرگترها کرده است به عرصه ی وجود بیاید.

بند 82 مجموعه بخش نامه ها نه تنها آئین نامه و بلکه بالاتر از آن امر قانون گذار را نیز زیر پا نهاده است . دیروز به امر او در ماده 22 قانون ثبت بی اعتنائی نموده است و تداوم اجرایش امروز دستورات او را در قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشان گرفته است . نیم نگاهی به قانون تسهیل تنظیم اسناد و آئین نامه ی آن درستی این ادعا را اثبات خواهد کرد. در صدر ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 مقرر شده است : « دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بند های زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ی ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند ............» آئین نامه ی قانون مزبور وارد جزئیات شده و به تفصیل اعلام کرده است : « دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اعم از قطعی ، شرطی ، هبه ، معاوضه ، صلح ، وقف و وصیت ، مطابقت مشخصات ملک و مالک ( مندرج در سند مالکیت ) با دفتر املاک و بازداشت نبودن ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آن استعلام و پس از اخذ پاسخ ، با رعایت سایر مواد این آئین نامه مبادرت به تنظیم اسناد مذکور نمایند و تاریخ پاسخ استعلام را در سند تنظیمی قید کنند .

پاسخ استعلام ثبت باید حاوی نام و مشخصات آخرین مالک ، شماره پلاک ثبتی ، ثبت ، صفحه و دفتر املاک ، شماره چاپی سند مالکیت و مراتب بازداشت یا عدم بازداشت ملک مورد استعلام باشد ، چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد ، اداره ثبت محل مکلف است وضعیت ثبتی را اعلام نماید. »  

پس دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند قبل از تنظیم سند رسمی ، مطابقت مشخصات ملک وآخرین مالک را با دفتر املاک با توجه به سند مالکیت ارائه شده از سوی معامل  استعلام کنند و در مقابل ،  اداره ی ثبت   نیز ملزم است نام و مشخصات آخرین مالک ملک را طبق دفتر املاک و علاوه بر آن مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک به سردفتر اعلام کند . آخرین مالک شخصی است که به موجب آخرین خلاصه معامله  توسط آخرین دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند آن معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال شده است و متصدی دفتر املاک   لازم بود اگر نقصی در آن خلاصه  می دید ظرف 24 ساعت با اخذ توضیح از دفترخانه ی تنظیم کننده ی آن رفع نقص می کرد و در دفتر املاک به ثبتش می رساند و در پرونده ی مربوطش بایگانی می کرد . نه قانون تسهیل تنظیم اسناد و نه آئین نامه ی آن هیچ کدام با مالکین قبلی که علاقه از موردمعامله بریده اند کاری ندارند .باید ترتیب اتخاذ کرد که هر کس به تکلیف خود بهتر و شایسته تر و جدی تر و به موقع عمل کند تا مشکلی پیش نیاید .شایسته و موجه نیست مسئول امری را رها کرد و به جای آن غیر مسئولی را به دار مجازات آویخت . در این میان سه کس است: سردفتر قبلی که باید خلاصه ی معامله ی سند تنظیمی را به اداره ی ثبت ارسال می کرد؛ دومین آن متصدی دفتر املاک است که می بایست ظرف 24 ساعت پس از رفع نقص خلاصه ی معامله آن را در دفتر املاک ثبت می کرد ؛ سوم از آن کس سردفتر فعلی است که می خواهد سندی را برای ملکی تنظیم کند  و او هم مکلف است خلاصه معامله سند خود را به اداره ی ثبت ارسال کند تا در دفتر املاک درج شود . اگر سردفتر قبلی خلاصه ی معامله را به اداره ی ثبت ارسال نکرده باشد؛ وقتی سردفتر فعلی مشخصات آن ملک  و مالکش را استعلام می کند اداره ی ثبت سند مالکیت را مغایر با مندرجات دفتر املاک خواهد دید. اینجاست که  باید سردفتر قبلی  مواخذه شود و خلاصه را هم به اداره ی ثبت بفرستد. اگر خلاصه به اداره ی ثبت رسیده و لیک متصدی دفتر املاک نرسیده به تکلیفش عمل کند او باید مواخذه شود و خلاصه معامله یافت شود و در دفتر املاک ثبت گردد. با طی این مراحل آخرین مالک  به نحو مسجل و قطعی معین است و به سردفتر فعلی اعلام می شود و او ثبت سند معامله می کند و دیگر چه نیازی به درج نقل و انتقالات قبلی در ظهر خلاصه معامله است . چرا باید کم کاری های دیگران را با تنبیه سردفتر فعلی جبران کرد . خاطرم هست که دوره ی دبستان ،  آموزگار وقتی کم کاری شاگردی را می دید برای او مشق دوچندان و چند چندان مقرر می کرد که از روی یک یا جند درس چندین بار بنویسد تا بدین گونه متنبه شود و دست از کم کاری بردارد . ولی بند 82 مجموعه بخش نامه ها به سردفترانی که نقش در معاملات قبلی نداشته اند و گناهی مرتکب نشده اند مشق می دهد که بنویسد خلاصه ی همه ی  انتقالات قبلی را حتی اگر صدها بار باشد ، این یک تنبیه و اگر ننویسد و یا یک مورد را از قلم بیاندازد تنبیهی دیگر به دنبال آن که باید در دادگاه انتظامی  تعقیب و مجازات شود .                                          

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی تخطی دیگری نیز از دستور ماده 104 آئین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک داشته است و آن این که امضاء متعاملین را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری شناخته است حال آن که ماده 104 آن را لازم ندیده است و آن هم نه یک بار بلکه در سه جای مختلف از ماده لازم ها را یاد آور شده است : « ....... هرگاه معامله راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  کرده و به منتقل الیه تسلیم می نماید ......

در موردی نیز که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به ............ قید آن..............در سند مالکیت .......................باید مجری گردد . 

در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد..................»

در هیچ کدام از این سه دستور، واضع آئین نامه که در باره ی اسناد ماهیت های حقوقی مختلف صادر گردیده است « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت » لازم شمرده نشده است ، و برای همین نیز جائی در ستون نقل و انتقالات برای امضاء متعاملین پیش بینی نشده است .بند 82 مجموعه بخش نامه ها آن جا که بیان می کند : « .............. وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد » شرطی دیگر بر شرایط تکمیل ستون انتقالات سند مالکیت که همانا امضاء متعاملین در آن است بر شروط پیش بینی شده در ماده 104 افزوده است و در این قسمت بر خلاف آئین نامه می باشد .ماده 104 آئین نامه جز امضاء سردفتر امضاء کسی را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری ندانسته است . این سردفتر است که پس از تنظیم و ثبت سند باید خلاصه ی آن را در ستون انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کند .  

       

          حال که ریاست محترم قوه قضائیه حضرت آیت الله لاریجانی قانون مداری را یکی از سرلوحه های قوه قضائیه در بدو تصدی ریاست این قوه معرفی نموده اند جا دارد بخش نامه های ثبتی یک به یک مورد بررسی قرار گیرند و پیش از آن که ضرورتی به طرح مخالفت آن ها در مرجع ذیصلاح دیوان عدالت اداری باشد از سوی مقام عالی معاونت محترم قوه ی قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت  اسناد و املاک کشور ملغی اعلام شود تا انشاء الله از این حیث نیز گامی در تحقق قانون مداری مورد نظر ریاست محترم قوه قضائیه برداشته شود ؛ چرا که می دانیم پذیرش بخش نامه خلاف قانون و آئین نامه و اجرای آن در واقع قائل شدن اعتباری در حد یک قانون به آن بخش نامه است که در محدوده ی زمانی صدور تا لغو آن بخش نامه ، اجرای قانون تعطیل می شود که می توان اصطلاح مرکب « نسخ موقت » را برای آن به کار برد . ابداع چنین ترکیبی زمانی قابل درک خواهد بود که بدانیم بر اساس  ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری اثر لغو بخش نامه اگر بر خلاف قانون و آئین نامه باشد نسبت به آتیه است و اثر قهقرائی ندارد ؛ بر خلاف موردی که بر خلاف شرع است که لغو آن از روز صدور بخش نامه مؤثر است .  بدین سان ما ناخواسته بدون این که بخواهیم « نسخ موقت » قانون و آئین نامه ای را که نیازی به بیان تشریفات سخت و متعدد وضع آن در این مقال نیست به واسطه ی مقرره ای تجویز کرده ایم که ازلغزش نوک قلم یک شخص بدون هیچ گونه تشریفاتی بر روی یک کاغذ بوجود می آید . به عنوان مثال اگر بخش نامه ای خلاف قانون یا آئین نامه در اول مهر ماه 1370 صادر شده باشد و بخش نامه ی مزبور در اول مهرماه 1380 از سوی صادر کننده یا به موجب رای دیوان عدالت اداری ملغی شود چنانچه بر اساس بخش نامه مزبور مالیاتی گرفته شده باشد ، عوارضی تادیه گردیده باشد ، حق بیمه ای به حیطه ی وصول در آمده باشد هیچ کدام قابل برگشت نیست حال آن که در قانون و آئین نامه ،  مؤدی ملزم به پرداخت آن نبود .آیا این نسخ موقت قانون یا آئین نامه در مدت ده سال ( 1370 تا 1380) نیست . اضافه کنیم به این موارد ضرر وزیان های مادی و معنوی که ممکن است در نتیجه ی خودداری از اجرای بخش نامه ی مزبور و عمل به قانون یا آئین نامه ممکن است به اشخاص وارد شود . کم نیستند سردفترانی که صرفا به دلیل عدم رعایت بخش نامه هائی محکوم به سال ها انفصال شده اند ؛ آبرو و حیثیت شان بر باد رفته است و بعد از مدتی واضع آن بخش نامه آن را به جهت مخالفت با قانون یا آئین نامه لغو کرده است .

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور