تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - تنظیم سند انتقال ملک بعد از تفکیک بدون توجه به صورتمجلس تفکیکی
شنبه 24 بهمن 1388  09:18 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:29 ق.ظ


 

سازمان ملی زمین و مسکن به نمایندگی از سوی دولت جمهوری اسلامی ایران ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 9600متر مربع را به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان واگذار نموده است . بنیاد در زمین واگذاری ساختمان سازی به طریق انبوه کرده است . بعد از احداث 48 واحد مسکونی ویلائی ، آن ملک به 48 قطعه تفکیک گردیده و صورتمجلس تفکیکی آن تنظیم و امضاء شده است . سازمان مسکن و شهرسازی بدون مدنظر قراردادن صورتمجلس تفکیکی با سند مالکیت اولیه به مقام انتقال ملک به بنیاد مسکن بر آمده است و سردفتر نیز به تفکیک ملک توجه نکرده و سند بیع تنظیم و ثبت و خلاصه ی معامله را به اداره ی ثبت مربوط ارسال کرده است .چون قطعه مرقوم خود قطعه ای از قطعات بوده است سند مالکیت صادر می شود و نوبت به امضاء رئیس واحد ثبتی که می رسد توجه می شود قطعه مورد انتقال پیشینه ی تفکیک دارد و خلاصه معامله برگشت می خورد. همکار محترم سردفتر با راقم تماس می گیرد تا مشورتی در جهت بر طرف کردن ایراد کار کند . می گوید از طریق بازدید از وبلاگ حقوق امروز ( وبلاگ شخصی ام ) با من آشنا شده است و نمی دانسته شهر پارس آباد در تقسیمات کشوری در کدامین استان قراردارد و برای همین نمی توانسته از کتابچه ی منتشره از سوی کانون شماره ی تلفنم را بیابد و ارتباط برقرار کند و به هر تقدیر به گونه ای می یابد . آنچه در بادی امر به نظرم می رسد تاکید بر این است که نباید سند بدون توجه به صورتمجلس تفکیکی تنظیم می شد و عرض می کنم با اقرارنامه اصلاحی ، سند را اصلاح کند . البته قبل از هر کاری طبق صورتمجلس تفکیکی با قید مراتب اشتباه استعلام قطعات تفکیکی را از اداره ی ثبت و دارائی بنماید اگر پلاک فرعی تخصیص نیافته اختصاص آن را از اداره ثبت بخواهد چون این مقدمات کرد اقرارنامه ای باید تنظیم کرد بدین مضمون که مورد معامله 48 باب خانه مسکونی هر کدام ششدانگ بشماره ی قطعات به ترتیب یک الی 48 با پلاک های فرعی به ترتیب ...............الی..................... از اصلی......... و بهاء آن ..............ریال صحیح بوده و حدود و مشخصات قطعات مزبور بدین قرار است : قطعه اول : .....................  قطعه ی دوم : .................... الی ماشاء الله تا قطعه چهل و هشتمین . می گویم اگر طریق اصلاح اختیار کردی متن اقرارنامه را برایم دورنویس کنی یا بخوانی بهتر است ؛ تا باردگر کار معیوب در نیاید . بعد از قطع ارتباط تلفنی به نظرم رسید که می توان به شیوه ای دیگر متوسل شد . معامله ی موضوع سند را اقاله کرد و سپس برای تک تک قطعات سند مستقل تنظیم کرد چون اگرچه از جهت شکلی برای سند تنظیمی ایراد وارد است و تنظیم آن خلاف بند 32 و 33 و 34 مجموعه بخش نامه های ثبتی و حتی بند 2 ماده ی 104 آئین نامه قانون ثبت می باشد : « اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعا باشد خروج آن را از ملکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ی ذکر خلاصه ی معامله نیز محسوب شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به این شرح ( یک دانگ مشاع یا دو دانگ مفروز یا دو هزار گز از ملک بالا را آقای مالک به موجب سند شماره ی ....... به آقای ...... منتقل کرده و در صفحه ی ..... این دفتر یا دفتر متمم شماره ی ............. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید ) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است به نحو ثبت املاک مشاعه و اگر مفروز است بطوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بها و حقوق در صفحه ی معینی از دفتر اصلی یا متمم ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که اصل ملک در صفحه ی .... دفتر...... ثبت شده یا در مورد ثبت از ملک شماره ی  ..... که در صفحه ی ..... ثبت شده است . » و بدیهی است امکان عمل به بند 2 ماده 104 برای ثبت معامله ی موضوع سند تنظیمی که شرح آن رفت در دفتر املاک نخواهد بود . ماده ی 9 آئین نامه قانون ثبت را نیز در این میان نباید از نظر دور داشت که چون قطعه ای به چند قطعه تفکیک شود هر یک ملک مستقلی می شود که باید برای هر یک از قطعات شماره ی فرعی از همان شماره ی اصلی منظور شود. پس اگر چنین سندی ایراد اساسی شکلی دارد باید کاری کرد که از شر آن خلاص شد. اقاله راه  مناسبی برای خلاصی است . توسل به این شیوه مستلزم این است که معامله ی انجامی ایرادی از جهت ماهوی و رعایت شرایط اساسی معامله ( شرایط ماده ی 190 قانون مدنی ) نداشته باشد . چون اگر معامله باطل باشد اقاله آن مفهومی نخواهد داشت که اقاله برهم زدن عقد صحیح است با تراضی طرفین است نه عقد باطل . چون واگذاری زمین در ایام گذشته به درستی انجام گرفته است و مورد معامله معلوم و معین بین طرفین است تفکیک آن به قطعات متعدد و حتی تسجیل رسمی سند آن بصورت یک قطعه ی واحد خللی به معامله وارد نمی کند که ثبوت شیء صحیح است و وسیله ی اثبات آن معیوب .بخصوص که طرفین هم اختلافی ندارند . پس می توان معامله ی موضوع سند را اقاله کرد . در روش نخستین هزینه های پرداختی به حساب خواهد آمد و نسبت به مابه التفاوت حقوق دولتی و حق التحریر وصول خواهد شد و لیکن روش دوم برای سردفتر مستلزم هزینه است که باید هزینه ی سند نخست را پذیرا شود چون هر دو طرف معامله دولت و نهاد عمومی است و اگر نمایندگان آن ها هم بخواهند بخشی از هزینه را جبران کنند مقررات مالی ادارات متبوع چنین اجازه ای به ان ها نخواهد داد . در این میان اداره ی ثبت نیز اشتباه مرتکب شده است و آن این که نباید وقتی یک فقره استعلام با پلاک فرعی اولیه به دست شان رسید اعلام پاسخ می کردند بلکه باید استعلام را اعاده می کردند تا سردفتر برای  تک تک قطعات استعلام مستقل تکمیل و تسلیم اداره ی ثبت کند . اشتباه دوم این که بدون بررسی مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند هرچند که ملتفت اشتباه قبل از کمال آن گشته اند. فراموش کردم با همکار عزیز تماس بگیرم و شیوه ی دومین را نیز معروض دارم که چند روز بعد دوباره او خود تلفن کرد ؛ قبل از این که چیزی در باره ی شیوه ی دوم بگویم پرسیدم چکار کردی ؟ فرمود می خواهم اقاله کنم گویا مدیرکل محترم مربوطه ارائه طریق کرده بوده است ولی در خصوص شیوه ی اقاله فرموده بود که باید اقاله نامه مستقل تنظیم کند و خلاصه ی اقاله در خلاصه ی معامله به اداره ی ثبت ارسال کند .که عرض کردم با توجه به رای وحدت رویه شماره.......  که به تایید سازمان ثبت نیز رسیده است می تواند در ستون ملاحظات دفتر این کار را بکند و اطلاع نامه فسخ به اداره ی ثبت بفرستد. نکته ی دیگر که نباید از نظر دور داشت تکلیف سند مالکیت بدون امضاء رئیس واحد ثبتی و احیانا درج آن در دفتر املاک است که به نظر می رسد باید با رای هیات نظارت اصلاحات صورت گیرد و این که آیا باید اقاله به بعد از اصلاح موکول شود یا قبل از صدور رای هیات نظارت نیز می توان این کار را کرد ؟ به نظر می رسد اقاله ی معامله ی موضوع سند قبل از طرح موضوع در هیات نظارت انجام شود بهتر است . چون صدور رای را برای هیات نظارت میسر خواهد ساخت و الا ابطال سند مالکیت در صلاحیت آن مرجع نیست و باید مرجع قضائی در این باره تصمیم بگیرد .     

 

 

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور