تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور - انتقال دو دانگ مشاع از ششدانگ یکبابخانه ی موروثی به همسر متوفی
جمعه 18 دی 1388  11:16 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:49 ب.ظ


            آقای الف فوت نموده است . وراث او سه پسر است و چهار دختر و یک همسر دائمی . وراث می خواهند دو دانگ ازشش دانگ یکبابخانه از ماترک در مالکیت همسر قرار گیرد و مابقی ( چهار دانگ توام با ثمنیه ) بطور ما فرض الله در مالکیت وراث دیگر باشد . به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده اند تا قصد خویش به گونه ای که سردفتر راهنمایی می کند عملی سازند . دفتریار دفترخانه که از جمله دانشجویان خوبم در دانشگاه آزاد اسلامی بیله سوار بود و اینک فارغ التحصیل شده است به قصد مشورت تماس گرفته است . به دنبال ساده ترین و کم خرج ترین قالب برای تسجیل قصد طرفین است . شیوه هائی نیز به نظر خویش رسیده است لیکن در کم و کیف و جزئیات آن ذهنش مغشوش است. همین که راه کار صحیح به ذهنش رسیده است انتظار را بر آورده می کند و این است نتیجه ی تلفیق دانش و تجربه . او که در کنار دفتریاری تحصیل در رشته ی حقوق را برگزیده بود آموخته هایش را یک به یک  در محک تجربه آزموده است و برای همین از همان آغاز فراغت از تحصیل و حتی قبل از آن نکته سنجی می کرد و تفاوتش از دانشجویان دیگر نیز ناشی از همین اشتغالش در شغل دفتریاری بود . ما دیر فهمیدیم  فلسفه ی توصیه های اساتید معظمی چون دکتر دادبان و دکتر آشوری در دانشکده ی حقوق  دانشگاه تهران را که تاکید می کردند از فرصت ها بهره جوئیم و آموخته هایمان را همزمان با تحصیل از راه کار آموزی در مراجع قضائی و دفاتر وکالت و دفاتر اسناد رسمی بیازماییم و ما نشنیده می گرفتیم . هرچند که توصیه های ما نیز اینک مورد بی مهری دانشجویانمان قرار می گیرد . قبل از این که نظر خویش بیان کنم از نظرات خود همکار دفتریارم نیز استفاده می کنم و شیوه های مختلفی را که می توان به کار برد تا نظر وراث مورد اشاره تامین شود یک به یک برمی رسیم تا خود بهترین و ساده ترین و کم هزینه ترین آن را برگزیند و به مراجعه کننده پیشنهاد کند . گفتنی است که قصد طرفین این است که سهم سه پسر و چهار دختر از دو دانگ به همسر متوفی منتقل شود و حق همسر نسبت به ثمنیه چهار دانگ به آنها انتقال گردد :

شیوه ی نخست - پرداخت قیمت ثمنیه به همسر متوفی مطابق تشریفات مقرر در تبصره 1 ماده 105 اصلاح موادی از آئین نامه قانون ثبت و سپس انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه ی موروثی به وی به عقد بیع با  اخذ بهاء معادل ثمنیه چهار دانگ از سوی وراث ( در واقع استرداد آن مبلغ )

شیوه ی دوم - اقرار همسر متوفی به وصول بهاء ثمنیه و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع با اخذ مبلغی معادل بهاء ثمنیه چهاردانگ : وصول ثمنیه عمل حقوقی نیست تا انجام ان به موجب یکی از اعمال حقوقی انجام گیرد ؛ حق همسر بر ثمنیه هر چند حقی است که ممکن است تبدیل به حقی بر عین ماترک شود و حق مالکیت گردد قبل از استنکاف وراث در واقع نوعی دین است که وراث برای این که مالکیت شان در مال موضوع حق ثمنیه مستقر شود ناچار به پرداخت آن هستند و نوعی وفای به عهد است که ممکن است از سایر اقلام ماترک پرداخت شود و یا از اموال شخصی وراث دیگرکه در هر صورت تفاوتی نخواهد داشت چرا که اینک آنها قهرا مالک اموال موروثی نیز هستند . و اگر اداء قیمت ننمودند بر اساس ماده 948 قانون مدنی زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند . منظور از استیفاء هم استقرار حق مالکیت او در عین است . پس پدر وهله ی نخست التزام وراث به اداء قیمت است که اگر آن ها ادا کردند همسر متوفی متعهد است آن را بگیرد . اداء قیمت و یا وصول آن عمل حقوقی نیست بلکه یک عمل قضائی است . بنا براین لازم نیست حتما در قالب یکی از اعمال حقوقی ( عقد یا ایقاع ) عملی شود ؛ می توان این عمل قضائی را به شکل اقرارنامه رسمی تسجیل کرد تا از انکار و تردید در امان باشد ؛ حتی بعد از صدور ورقه تصدیق حق نیز تنظیم اقرارنامه برای وصول بهاء ثمنیه ایرادی نخواهد داشت . ماده ی 123 آئین نامه ی قانون ثبت نیز موید این برداشت است : « در مورد ثمن اعیانی که ضمن درخواست ثبت ملک یا مستقیما به عنوان ثمن اعیانی درخواست و اگهی شده باشد سند مالکیت صادر می گردد ولی هرگاه در درخواست بهای ثمن اعیانی گواهی شده باشد فقط به صاحب آن گواهی نامه ی حق مزبور داده می شود» .

شیوه ی سوم – ابراء ذمه وراث از سوی همسر متوفی نسبت به بهاء ثمنیه  و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع محاباتی از سوی وراث : اگر التزام وراث به اداء بهاء ثمنیه است . همسر متوفی می تواند از این حق خود به موجب سند رسمی صرفنظر کند و بعد از اسقاط حق او وراث دیگر دو دانگ از ششدانگ خانه را به عقد بیع به او انتقال رسمی دهند.

شیوه ی چهارم – همسر متوفی حق خود بر بهاء ثمنیه چهاردانگ به عقد صلح به وراث دیگر منتقل کند و متقابلا وراث دو دانگ از ششدانگ را به  موجب عقد صلح یا عقد بیع به او منتقل کنند .

 

شیوه ی پنجم - معاوضه ی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه با حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ ( وراث دیگر معاوض و همسر متوفی متعاوض ) با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد

شیوه ی ششم - انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ . که وراث دیگر فروشنده و همسر متوفی خریدار خواهد بود با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد.

شیوه ی هفتم – صلح دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه که وراث دیگر مصالح و همسر متوفی متصالح و مورد صلح دو دانگ از ششدانگ و مال الصلح حق بر ثمنیه خواهد بود. . در سه صورت اخیر همسر متوفی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه را به موجب عقود ناقله ی اشاره شده مالک خواهد شد و نسبت به ثمنیه دو دانگ نیز قهرا مالک است مشروط بر این که در ضمن العقد اقرار  وراث به امتناع از پرداخت بهاء ثمنیه درج شود که نتیجه این اقرار تبدیل حق بر بهاء به حق مالکیت است و اداره ی ثبت می تواند سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ خانه ی مرقوم را به نام همسر متوفی صادر کند  هرچند که در صورت عدم درج چنین اقراری انجام معامله بصورت مرقوم ممکن است استنکاف ضمنی وراث دیگر از پرداخت بهاء ثمنیه  تلقی شود و لیکن احراز آن نیازمند رسیدگی قضائی  بوده و اداره ی ثبت نخواهد توانست سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ را صادر کرده و در اختیار همسر متوفی قرار دهد . در نتیجه اداره ی ثبت یک جلد  سند مالکیت برای دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه و یک ورقه ی تصدیق حق برای ثمنیه دو دانگ صادر کرده و تحویل همسر متوفی خواهد کرد که وراث دیگر می توانند با پرداخت بهآء  ثمنیه در یک هشتم دو دانگ مجددا شریک شوند . پس باید عباراتی در سند صلح به کار برد که صریحا دلالت بر تبدیل حق همسر متوفی بر بهاء ثمنیه دو دانگ به حق مالکیت بر ان طبق ماده 948 قانون مدنی داشته باشد .

این شیوه پسندیده تر و دلنشین تر است و همکار عزیز نیز آن را می پسندد و شاید شیوه ی جالب ترو ساده تری  هم باشد که به نظر راقم نرسیده است پس منتظر می مانیم تا ببینیم نظر همکاران و اساتید معظم در این باره چیست البته آن همکار شیوه ای را گزید که ما گزیدیم و حتما تاکنون سند را تنظیم و ثبت کرده و تسلیم ذینفع یا ذینفعان آن کرده است .  

    

 

               

   


نظرات()   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور