جمعه 18 دی 1388  11:16 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:49 ب.ظ


            آقای الف فوت نموده است . وراث او سه پسر است و چهار دختر و یک همسر دائمی . وراث می خواهند دو دانگ ازشش دانگ یکبابخانه از ماترک در مالکیت همسر قرار گیرد و مابقی ( چهار دانگ توام با ثمنیه ) بطور ما فرض الله در مالکیت وراث دیگر باشد . به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده اند تا قصد خویش به گونه ای که سردفتر راهنمایی می کند عملی سازند . دفتریار دفترخانه که از جمله دانشجویان خوبم در دانشگاه آزاد اسلامی بیله سوار بود و اینک فارغ التحصیل شده است به قصد مشورت تماس گرفته است . به دنبال ساده ترین و کم خرج ترین قالب برای تسجیل قصد طرفین است . شیوه هائی نیز به نظر خویش رسیده است لیکن در کم و کیف و جزئیات آن ذهنش مغشوش است. همین که راه کار صحیح به ذهنش رسیده است انتظار را بر آورده می کند و این است نتیجه ی تلفیق دانش و تجربه . او که در کنار دفتریاری تحصیل در رشته ی حقوق را برگزیده بود آموخته هایش را یک به یک  در محک تجربه آزموده است و برای همین از همان آغاز فراغت از تحصیل و حتی قبل از آن نکته سنجی می کرد و تفاوتش از دانشجویان دیگر نیز ناشی از همین اشتغالش در شغل دفتریاری بود . ما دیر فهمیدیم  فلسفه ی توصیه های اساتید معظمی چون دکتر دادبان و دکتر آشوری در دانشکده ی حقوق  دانشگاه تهران را که تاکید می کردند از فرصت ها بهره جوئیم و آموخته هایمان را همزمان با تحصیل از راه کار آموزی در مراجع قضائی و دفاتر وکالت و دفاتر اسناد رسمی بیازماییم و ما نشنیده می گرفتیم . هرچند که توصیه های ما نیز اینک مورد بی مهری دانشجویانمان قرار می گیرد . قبل از این که نظر خویش بیان کنم از نظرات خود همکار دفتریارم نیز استفاده می کنم و شیوه های مختلفی را که می توان به کار برد تا نظر وراث مورد اشاره تامین شود یک به یک برمی رسیم تا خود بهترین و ساده ترین و کم هزینه ترین آن را برگزیند و به مراجعه کننده پیشنهاد کند . گفتنی است که قصد طرفین این است که سهم سه پسر و چهار دختر از دو دانگ به همسر متوفی منتقل شود و حق همسر نسبت به ثمنیه چهار دانگ به آنها انتقال گردد :

شیوه ی نخست - پرداخت قیمت ثمنیه به همسر متوفی مطابق تشریفات مقرر در تبصره 1 ماده 105 اصلاح موادی از آئین نامه قانون ثبت و سپس انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه ی موروثی به وی به عقد بیع با  اخذ بهاء معادل ثمنیه چهار دانگ از سوی وراث ( در واقع استرداد آن مبلغ )

شیوه ی دوم - اقرار همسر متوفی به وصول بهاء ثمنیه و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع با اخذ مبلغی معادل بهاء ثمنیه چهاردانگ : وصول ثمنیه عمل حقوقی نیست تا انجام ان به موجب یکی از اعمال حقوقی انجام گیرد ؛ حق همسر بر ثمنیه هر چند حقی است که ممکن است تبدیل به حقی بر عین ماترک شود و حق مالکیت گردد قبل از استنکاف وراث در واقع نوعی دین است که وراث برای این که مالکیت شان در مال موضوع حق ثمنیه مستقر شود ناچار به پرداخت آن هستند و نوعی وفای به عهد است که ممکن است از سایر اقلام ماترک پرداخت شود و یا از اموال شخصی وراث دیگرکه در هر صورت تفاوتی نخواهد داشت چرا که اینک آنها قهرا مالک اموال موروثی نیز هستند . و اگر اداء قیمت ننمودند بر اساس ماده 948 قانون مدنی زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند . منظور از استیفاء هم استقرار حق مالکیت او در عین است . پس پدر وهله ی نخست التزام وراث به اداء قیمت است که اگر آن ها ادا کردند همسر متوفی متعهد است آن را بگیرد . اداء قیمت و یا وصول آن عمل حقوقی نیست بلکه یک عمل قضائی است . بنا براین لازم نیست حتما در قالب یکی از اعمال حقوقی ( عقد یا ایقاع ) عملی شود ؛ می توان این عمل قضائی را به شکل اقرارنامه رسمی تسجیل کرد تا از انکار و تردید در امان باشد ؛ حتی بعد از صدور ورقه تصدیق حق نیز تنظیم اقرارنامه برای وصول بهاء ثمنیه ایرادی نخواهد داشت . ماده ی 123 آئین نامه ی قانون ثبت نیز موید این برداشت است : « در مورد ثمن اعیانی که ضمن درخواست ثبت ملک یا مستقیما به عنوان ثمن اعیانی درخواست و اگهی شده باشد سند مالکیت صادر می گردد ولی هرگاه در درخواست بهای ثمن اعیانی گواهی شده باشد فقط به صاحب آن گواهی نامه ی حق مزبور داده می شود» .

شیوه ی سوم – ابراء ذمه وراث از سوی همسر متوفی نسبت به بهاء ثمنیه  و انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به وی به عقد بیع محاباتی از سوی وراث : اگر التزام وراث به اداء بهاء ثمنیه است . همسر متوفی می تواند از این حق خود به موجب سند رسمی صرفنظر کند و بعد از اسقاط حق او وراث دیگر دو دانگ از ششدانگ خانه را به عقد بیع به او انتقال رسمی دهند.

شیوه ی چهارم – همسر متوفی حق خود بر بهاء ثمنیه چهاردانگ به عقد صلح به وراث دیگر منتقل کند و متقابلا وراث دو دانگ از ششدانگ را به  موجب عقد صلح یا عقد بیع به او منتقل کنند .

 

شیوه ی پنجم - معاوضه ی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه با حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ ( وراث دیگر معاوض و همسر متوفی متعاوض ) با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد

شیوه ی ششم - انتقال دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه چهاردانگ از ششدانگ . که وراث دیگر فروشنده و همسر متوفی خریدار خواهد بود با قید اقرار وراث که در شیوه هفتم شرح داده خواهد شد.

شیوه ی هفتم – صلح دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه در قبال حق همسر متوفی نسبت به ثمنیه که وراث دیگر مصالح و همسر متوفی متصالح و مورد صلح دو دانگ از ششدانگ و مال الصلح حق بر ثمنیه خواهد بود. . در سه صورت اخیر همسر متوفی دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه را به موجب عقود ناقله ی اشاره شده مالک خواهد شد و نسبت به ثمنیه دو دانگ نیز قهرا مالک است مشروط بر این که در ضمن العقد اقرار  وراث به امتناع از پرداخت بهاء ثمنیه درج شود که نتیجه این اقرار تبدیل حق بر بهاء به حق مالکیت است و اداره ی ثبت می تواند سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ خانه ی مرقوم را به نام همسر متوفی صادر کند  هرچند که در صورت عدم درج چنین اقراری انجام معامله بصورت مرقوم ممکن است استنکاف ضمنی وراث دیگر از پرداخت بهاء ثمنیه  تلقی شود و لیکن احراز آن نیازمند رسیدگی قضائی  بوده و اداره ی ثبت نخواهد توانست سند مالکیت دو دانگ از ششدانگ را صادر کرده و در اختیار همسر متوفی قرار دهد . در نتیجه اداره ی ثبت یک جلد  سند مالکیت برای دو دانگ از ششدانگ خانه به استثناء ثمنیه و یک ورقه ی تصدیق حق برای ثمنیه دو دانگ صادر کرده و تحویل همسر متوفی خواهد کرد که وراث دیگر می توانند با پرداخت بهآء  ثمنیه در یک هشتم دو دانگ مجددا شریک شوند . پس باید عباراتی در سند صلح به کار برد که صریحا دلالت بر تبدیل حق همسر متوفی بر بهاء ثمنیه دو دانگ به حق مالکیت بر ان طبق ماده 948 قانون مدنی داشته باشد .

این شیوه پسندیده تر و دلنشین تر است و همکار عزیز نیز آن را می پسندد و شاید شیوه ی جالب ترو ساده تری  هم باشد که به نظر راقم نرسیده است پس منتظر می مانیم تا ببینیم نظر همکاران و اساتید معظم در این باره چیست البته آن همکار شیوه ای را گزید که ما گزیدیم و حتما تاکنون سند را تنظیم و ثبت کرده و تسلیم ذینفع یا ذینفعان آن کرده است .  

    

 

               

   


نظرات()   
جمعه 11 دی 1388  11:39 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:39 ب.ظ

  

            آقای ........ از بانک ملی شعبه ...... تسهیلات دریافت نموده و ششدانگ یکیبابخانه ملکی خود را در رهن بانک قرار داده است . او دار فانی را وداع گفته و وراث قانونی وی سه پسر  و چهار دختر است . دو پسر چهار دهم تسهیلات را به بانک پرداخته اند و بانک به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند نوشته است چون آقایان .......... چهاردهم تسهیلات و متفرعات آن را پرداخته اند لذا چهاردهم ششدانگ موردوثیقه فک شود . سردفتر اعلامیه ی فک نسبت به مقدار مورد اشاره تنظیم و به اداره ی ثبت مربوطه ارسال کرده است . در کمال تعجب اعلامیه عینا به دفترخانه اعاده شده است بدین استدلال که فک رهن از جزء مشاع وثیقه ممکن نبود و کار اجرا را در صورت صدور اجرائیه با دشواره مواجه کند . همکار محترم در کار خود ایرادی قانونی نمی بیند در عین حال جهت اطمینان خاطر با راقم تماس گرفته است تا نظر من را جویا شود . هیچ ایراد قانونی بر کارش وارد نمی بینم . اگر می توان مال مشاع را در رهن قرار داد ، می توان جزء مشاعی از ان را نیز فک کرد و جزء مشاع دیگر را همچنان در رهن نگه داشت . جالب است بدانیم که رهن مشاع تشریفاتی سخت تر از فک جزء مشاعی از وثیقه دارد . چون عقد رهن یک عقد عینی است و علاوه بر ایجاب و قبول نیازمند قبض مورد رهن از سوی مرتهن می باشد که اقباض آن باید با اذن مالکین مشاعی باشد حال آن که در فک رهن جزء مشاع با دشواره ای این چنینی مواجه نیستیم چون عقد رهن قبلا با ایجاب و قبول وقبض واقع  شده است و اینک قرار است جزء مشاعی از آن آزاد و جزء مشاعی دیگر همچنان در رهن باقی بماند . لیکن باید دانست که به مجرد واریز چهاردهم تسهیلات ، به همان میزان از مورد وثیقه بطور خودکار آزاد نمی شود . چون رهن تجزیه ناپذیر است و با پرداخت بخشی از دین بخشی از وثیقه آزاد نمی شود ؛ زیرا تمام مال در برابر هر جزئی از دین وثیقه است و تا آخرین دینار از تسهیلات پرداخت نشده است وثیقه باقی است و آزاد نتواند شد . آنچه بانک در جهت آزاد سازی چهار دهم ششدانگ مورد رهن انجام داده است اعراض از بخش مشاعی از وثیقه است که هرچند انجام عمل حقوقی اعراض از سوی بانک علتش پرداخت بخشی از دین بوده است یا عمل آن ها را می توان توافقی بر اساس ماده 10 قانون مدنی فی مابین دو پسر متوفی و بانک تلقی کرد که آن ها ملزم شده و بخشی از دین را پرداخته اند به شرط آن که سهم الارث آنها از وثیقه آزاد شود و در مقابل بانک از اصل تجزیه ناپذیری رهن عدول کرده و چهاردهم وثیقه را در مقابل سهم آن ها از بدهی شناخته و بدین سان با پرداخت مقدار مزبور ازدین ؛  همان میزان از وثیقه نیز بطور خودکار آزاد می شود . نهایتا قسمت مشاعی از وثیقه ( شش دهم ) همچنان در وثیقه ی بانک باقی خواهد ماند همانطور که از اول می توانست همین مقدار در رهن قرار گیرد . از جهت اجرا نیز با هیچ مشکلی مواجه نخواهیم بود . چون هدف نهائی از رهن مالی ، این است که اگر بدهکار دین خویش ادا نکند وثیقه مطابق مقررات فروخته شود و طلب بستانکار مستهلک شود و اگر خریداری نباشد به خود بستانکار منتقل شود . چون فروش مال مشاع جایز است پس اجرا در مزایده ی آن و یا انتقال اجرائی وثیقه به طلبکار با مشکلی روبرو نخواهد شد. نظر خود را بشرح فوق و البته بصورت خلاصه به همکار گرامی عرض کردم و پس از خداحافظی با شنیدن بوق ممتد گوشی تلفن ارتباط ما قطع شد تا این که چند روز بعد آن همکار محترم برای مورد دیگری زنگ زد نتیجه را جویا شدم و گفت اداره ی ثبت دو پاش را کرد در یک لنگه کفش که حکما باید یا تمام بدهی پرداخت شود و تمام وثیقه ازاد شود یا این که به همان صورت باقی بماند تا تکلیف بدهی معین گرددو پسران مرحوم به هر جان کندنی بود تمام بدهی را پرداختند و تمام وثیقه آزاد کردند . و من یاد سخن آن دوست افتادم  که چون در سال 1365 در رشته ی حقوق وارد دانشگاه تهران شدم آن گاه که به موطن خویش بر می گشتم با اشتیاق و غروری خاص از انچه که در درس حقوق اساسی خوانده بودم به این و ان می گفتم و ان ها هم مرا که  هنوز ترم دوم بودم قاضی خطاب می کردند گفت نری  این حرفارو نزد آن مامور ژاندارمری بگی می زند توگوشت و تو می مانی و سوزش محل تلاقی سیلی آن گروهبان بر روی صورتت و تازه می فهمی که از این خبرها نیست آنچه در روی کاغذ نقش بسته است در آینه ی اجتماع معکوس دیده خواهد شد . او که آن موقع بیش از بیست سال از من بزرگتر بود و بیست پیراهن بیشتر از من پاره کرده بود نگاهش با نگاه من خیلی فرق می کرد. من نوجوان یا جوانی بودم تازه به اجتماع رسیده و او از قبل اجتماع رو دیده  و خیلی زود بر حقانیت سخن او پی بردم . وقتی که ماموری در باره ی تصادف اتومبیل مینی بوس با تراکتور  تحقیق محلی می کرد تا مشخص شود راننده ی تراکتور که بوده است . یکی از منابع تحقیق از خویشان من بود و مامور پرسید راننده ی تراکتور که بود ؟ و او پاسخ گفت آقای الف و نه ب . گویا شهادت او به مذاق مامور خوش نیامد و گفت می توانی قسم بخوری و گفت برو قرآن بیاور و به قران قسم بخور و من اعتراض کردم در جلوی منزل و مراسم تحلیف ؟ و این که شما چه کاره ای که شاهد در حضور شما قسم بخورد و اظهارات خویش بیان دارد و  پاسخ شنیدم که گفت برو بابا من به اندازه ی آموخته های تو فراموش کرده ام . حالا تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل  

 

 

   


نظرات()   
چهارشنبه 25 آذر 1388  07:34 ب.ظ    ویرایش: شنبه 29 آذر 1393 01:54 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،




 سند بیع قطعی خودرو سواری پیکان به نام ...... است . او فوت نموده است و وراث متوفی دو فرزند است یکی پسر دیگری دختر و همسری هم دارد . با مراجعه به مرکز تعویض پلاک شماره انتظامی به نام همسر با شراکت فرزندان تخصیص و سهم هر یک در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو درج شده است . خودرو را فروخته اند و در یکی از دفاتر اسناد رسمی وکالت برای تعویض پلاک آن به نام خریدار تنظیم و تسلیم او گردیده است . کارشناس حقوقی  مرکز تعویض پلاک یکی از شهرهای استان آذربایجان شرقی به او گفته است باید طبق ماده 20 آئین نامه ی راهنمائی و رانندگی وراث باید پس از تعویض پلاک سند را به اسم خود می کردند . او صدها کیلومتر طی طریق می کند و خود را به سردفتر تنظیم کننده ی سند در پارس آباد می رساند و عصبانی از این که چرا قبل از تنظیم سند قطعی به نام وراث ، وکالت تعویض پلاک تنظیم شده است و وی به درستی راهنمائی نشده است . همکار طاقت اقناع وی را از دست می دهد و او را به سوی من گسیل می دارد تا قانعش کنم که  ایرادی بر کار سردفتر وارد نیست و این کارشناس حقوقی مرکز است که بی دقتی کرده است . مراجع خیلی عصبی و آتشین است برای هیچ و پوچ صدها کیلومتر راه را درنوردیده است تا به پارس آباد برسد و بدتر از آن باید همین مقدار مسافت را با اعصابی متلاشی برگردد . با کارشناس حقوقی مرکز تعویض پلاک شهر خریدار تلفنی ارتباط برقرار می کنم و توضیح می دهم بعد از فوت مالک خودرو ، این شماره انتظامی است که اعتبار خود را از دست می دهد و وراث باید ظرف شش ماه پلاک با شماره ی انتظامی جدید اخذ کنند و جایی برای تنظیم سند مجدد وجود ندارد ؛ چون فرزندان و همسر متوفی به طریق ارث قهرا مالک خودرو شده اند و چگونه می توان مالی را از مالکین آن مال به خود آن ها منتقل  و متعاقب آن تنظیم سند کرد. ماترک تا زمانی که تکلیف دیون و واجبات مالی و وصایای متوفی معین و  تقسیم نگردیده است از گونه ای شخصیت  که فقط بهره ای از ویژگی های شخصیت حقوقی را داراست برخوردار است و ما ناچاریم نام متوفی را بعد از فوت همچنان حفظ کنیم هر چند که شخصیت او با مرگ پایان یافته است . ماترک هنوز به نام این شخص متوفی که مرگ شخصیتش را به یغما برده است شناخته می شود و وراث از آنرو مالک ماترک می شوند که بازماندگان متوفیند . نام او جاودان خواهدبود تا زمانی که  ماترک اسم خود را حفظ می کند و ماترک تا زمانی همچنان نام با مسمایش را محکم و استوار نگه می دارد که دیون و واجبات مالی و بدنی متوفی پرداخت نشده باشد و وراث ان را تقسیم نکرده باشند . بدیهی است اگر خودروی مزبور به نام یکی از وراث تخصیص شماره انتظامی و پلاک گردد و او مالک ششدانگ در قسمت توضیحات شناسنامه ی خودرو معرفی گردد و یا به نام یکی ازوراث با شراکت یک یا چند نفر از وراث دیگر ( نه همه ی آن ها) تعویض پلاک شود ؛ وراثی که اسم و سهم شان به عنوان مالک در توضیحات شناسنامه ی خودرو قید نشده است باید سهم الارث خود را به آن هائی که نام و بهره ی شان در قسمت توضیحات شناسنامه ذکر شده است انتقال دهند و درپی آن سند بیع قطعی هم تنظیم گردد. در این صورت مدرک مالکیت آن ها دو سند خواهد بود . نسبت به آن قسمت که ارثا و قهرا مالک شده اند به سند قطعی تنظیمی به نام مورث استناد خواهند کرد و در باره ی آن بخش که از وراث انتقال گرفته اند ؛ سندی که برای تسجیل این انتقال تنظیم شده است مثبت مالکیت آن ها خواهد بود . با این توضیحات تازه دو هزار ریالی کارشناس محترم می افتد و خریدار ره دیار خویش پیش می گیرد و می رود و قبل از رفتن نمی داند با چه زبانی از من تشکر کند گو این که کار بزرگی انجام داده ام در نظر او من او را از شر هزینه ی زیاد یک سند انتقال نجات داد ه ام ؛ چرب زبانی های متعددی می کند وآخر کار برای دل خوش کنی من می گوید بعد از تعویض پلاک  می آورم سند انتقال را خودت تنظیم کنی عجبا که  بعد از نزدیک به دو دهه ،سردفتری ، گویا هنوز ساده لوحی از سر و صورت من می بارد و شاید برایش باور کردنی نیست که من این کارها را بدون تمنا انجام داده ام و بیشتر از آن در عذابم که او بی جهت فرسنگ ها راه پشت سرنهاده و خطرات آن به جان خریده است واگر با یک تلفن گره کار او باز می شود چرا نباید این کار را کرد.

   


نظرات()   
سه شنبه 17 آذر 1388  01:30 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:00 ب.ظ


  شخصی سند تمام برگی به دست وارد می شود از گفته هایش عیان می گردد ٰ؛ ششدانگ یک قطعه زمین مزروعی به مساحت شش هکتار را به استناد سند مزبور به مدت پنج سال اجاره کرده و مال الاجاره تمام و کمال پرداخت شده است . متن سند را می بینم وکالت نامه ای است برای کاشت و داشت و برداشت محصولات کشاورزی در مقدار زمین بیان شده که موکلین آن را به ارث برده اند و وکالت به احد از وراث داده اند که بکارد و بدارد و بردارد محصولات کشاورزی را و وارث  مزبور به استناد چنین وکالت نامه ای ، زمین مزروعی موضوع وکالت را به شخص ثالثی که اینک روبروی من نشسته است و بسیار مضطرب هم به نظر می رسد اجاره داده است . وراث یعنی موکلین وکالت نامه متعرضش  شده اند  و برای ارشاد و راهنمائی آمده است . همان کاری که وکلاء مشاوره نام نهاده اند و حق المشاوره بابت آن می گیرند . سند مربوط به اوایل سردفتری ام است زمانی که حق التحریر اسناد وکالت 12000ریال بود و من باید تا آخر عمر جوابگو باشم هرکس با هر مشکلی مواجه می شود مرا باب الحوائج خویش می یابد و به سراغم می آید شاید باور نشود که در رابطه با یک وکالت نامه از سال 1378 یک نفر اقدام به طرح دعوی کرد که الزاما من هم به عنوان سردفتر تنظیم کننده ی سند طرف دعوی بودم مدعی پنج نفر وکیل گرفت و میلیون ها ریال حق الوکاله پرداخت و من هم 12000ریال در سال 1375 حق التحریر برای آن سند گرفته بودم و حال پنج بار به عنوان مدافع سند در پرونده ظاهر می  شدم و در هر پنج بار او محکوم بود . هر بار که محکوم می شد خواسته اش را عوض می کرد و از دری دیگر وارد می شد .  البته در واقع امر کار من بسان کار آن وکیل بود لکن به نفع طرف دیگر پرونده بدون حق الوکاله . پرونده های پنج گانه ی مزبور مدتی نزدیک به هفت سال طول کشید . حال جای شکرش باقی است که همه ی ادعاهای مربوط به سند  سر از  دادگاه در نمی آورد  و الا باید تمام وقت  راهروهای مراجع قضائی را قدم زنان متر می کردیم تا وقت رسیدگی به پرونده ها فرا رسد . مراجعات از قبیل فوق الذکر هم کم نیست ماهانه ده ها مراجعه ی مثل آن  داریم . در حقوق می گویند عمل انسان محترم است ونیز می گویند  اصل بر عدم تبرع است و مزد کار او را باید داد . سردفتر بخش اعظم اوقات روزانه اش صر ف چنین کارهائی می شود و لیکن عمل او نامحترم است و حق گرفتن دیناری ندارد و برای این که استفاده کننده از عمل ، مشغول الذمه ی ما نگردد باید یا از باب  زکات العلم نشره ؛ عمل انجامی را با قصد تقرب الی الله زکات علم ناچیزمان قرار دهیم و یا قصد تبرع نمائیم تا در جهان آخرت از بابت حق الناس مورد سوال فرشتگان درگاه حق تعالی قرار نگیرد . در پاسخ مراجع محترم می گویم حق با موکلین است و وکیل ( احد از وراث ) در امر مادی کاشت و داشت و برداشت وکالت داشته است پس انجام امر حقوقی < اجاره > از او برنیاید . پس بی اختیار زمین مزروعی مورد اشاره را اجاره داده است و اجاره فضولی است و در صورت عدم تنفیذ وراث باطل است . پیشنهاد می کنم که با وراث کنار بیاد چون اقدام قانونی به ضرر اوست و ضرر را دوچندان نکند.

   


نظرات()   
دوشنبه 16 آذر 1388  09:18 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:02 ب.ظ



 مبلغ شصت میلیون ریال از پدر گرفته است تا  ره  خویش  گیرد و برود و ادعای ارث و میراث نداشته باشد . به موجب  یک سند عادی اقرار نموده است که تمامی حقوق خود را از جهت وراثت به مبلغ صدر الذکر اخذ نموده و حق بهره مندی از ماترک بعد از فوت پدر نخواهد داشت . او را می شناسم  پدرش قبل از فوت به  من مراجعه کرده  و تقاضا کرده بود خواسته اش را رسما تسجیل کنم تا فرزندش بعد از فوت او مزاحم وراث دیگر نشود و من از پذیرش درخواست وی خودداری کرده بودم و توصیه کرده بودم حتی با سند عادی هم دست به این کار نزند که فرزندش شصت میلیون ریال را به استفاده ی بلاجهت ، خورده ( اکل مال بالباطل ) و باز میراث خوار مشروع او خواهد بود  و گویا راهنمائی های من اثر نداشته است و اینک از بد حادثه پدر چشم از جهان فرو بسته و حرص و آز،  پسر را  یاد توصیه های من به پدر انداخته  و وسوسه شده است تا با حضور در دفترم گفته های مرا از نو بشنود شاید راهی برای ارث بردن بیابد . نصیحت اش می کنم آن گاه که پدر شصت میلیون ریال را پرداخت ، مبلغ کمی نبود هرچند که امروز بعد از فوت او ناچیز شده است . اخلاق حکم می کند که زیر قولش نزند هرچند که الزام حقوقی برایش ایجاد نشده است . او توصیه های اخلاقی مرا به ظاهر می شنود و دفتر را ترک می کند اما چند ماه بعد اگر گذرت به دادگستری بیفتد او را در راهرو خواهی دید که منتظر وقت رسیدگی است تا اذن دخول یابد . تجربه ثابت کرده است وقتی صحبت از پول است گوش یا کر می شود  و یا  دو گوش انسان یکی دری شود برای ورود توصیه های اخلاقی  و آن دگر دروازه ای برای خروج .   مراجعات از این قبیل زیاد است و همیشه در پاسخ گفته ام وراثت بیش از آن که یک حق باشد حکم شارع و قانون گذار است و برای همین نه مورث می تواند در زمان حیات به موجب وصیت یک یا چند تن از وراث را از ارث محروم کند (ماده 837 قانون مدنی ) و نه وراث توانند این حق را از خود ساقط کنند به ویژه که در زمان حیات پدر، اموال در مالکیت او بود و هنوز حقی برای پسر در اموال پدر نبود تا ساقط کند و پس از فوت او نیز ماترک در مالکیت وراث استقرار یافته است و ماترک هیچ رابطه ی اعتباری  با پدر ندارد تا او بتواند هنگامه ی حیات برای زمانه ی ممات تصمیم گیری کند . دیروز او مالک بود و امروز وراث مالکند . پدر در زمان حیات حق همه گونه تصرف و انتفاع داشت ولی برای بعد از فوت خود حق تصرف نسبت به ثلث اموال حین الفوتش را داشت ( بدون نیاز به تنفیذ وراث ) آن هم فقط در قالب وصیت . اسقاط حق وراثت از جانب هریک از وراث ، از مصادیق اسقاط مالم یجب نیز است . اصل بر باطل بودن چنین اسقاطی است هرچند که قانون گذار در مواردی چند اسقاط حق از نوع ما لم یجب را صحیح دانسته است ؛ چنانچه ماده 448 قانون مدنی اشتراط سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد روا دانسته  است .  

   


نظرات()   
پنجشنبه 12 آذر 1388  07:17 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:07 ب.ظ

        

        صدای زنگ تلفن اطاقم به صدا در می آید گوشی را بر می دارم یکی از همکاران است گویا با مشکلی مواجه شده است می پرسد می شود در تسهیلات خرید مسکن سند انتقال را بعد از قرارداد فروش اقساطی وارد دفتر کرد ؟ تردید روا نمی دارم که او پاسخ را می داند ، موضوع ، اشتباه ثبات است که تقدم و تاخر دو سند را مراعات نکرده است و اینک کار دست سردفتر داده است و وی حال به دنبال راهی است تا گندکاری های او را به سامان رساند .  کوره راهی از این دو گوش  نیست که به مخ ثبات منتهی شود و بنیوشد که در قاموس سردفتری بعضی اشتباهات ره نتواند داشت چون ره پیدا کند به عزا نشاند سردفتر را . ثبات  و سندنویس و ..... به مغزش فرو نمی رود که بشر جایزالخطاست در شان سردفتر نازل نشده است . چگونه یک شخص هنوز مالک نشده ، تواند مالی را در رهن گذارد . سردفتر محترم همکار با دو دلی و بی اعتقاد به گفته اش استدلال می کرد که چون هر دو سند در یک روز وارد دفتر شده و طرفین در همان روز آن دو را امضاء می کنند نباید ایرادی بر نقض ترتیب از سوی ثبات نمود و برای حل موضوع طرفین نخست سند دوم (موخرالورود ) را امضا کنند وسپس سند اول ( مقدم الورود ) . با روش پیشنهادی ماهیت ها به درستی پا به عرصه ی وجود می نهند لیک با کدامین پشتوانه .  مرحله ی ثبوت را ساختیم و خوب هم ساختیم ولی چگونه می توان آن را اثبات کرد .  در عالم حقوق و مخصوصا قضاوت ارزش و اعتبار ثبوت شیء به اثبات آن است و  دلیل اثبات  معیوب است . اصل اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی اثبات تقدم و تاخر آن دو سند را نیز می کند .  علم سردفتر خارج از نوشته اش که قانون گذار « سند رسمی » نامش نهاده ارزش و اعتباری ندارد او شاهدی است ممتاز اگر شهادتش در قالب سند رسمی بروز کند و چون ابراز وجود کرد دیگر شهادت نیست و بل بالاتر از آن است ، نوشته ای است که در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد است ؛ انکار و تردید در آن روا نبود : سند رسمی  .  می دانیم زمان ثبت سند ، به وقت امضاء آن است شاید بتوان سند بیع قطعی ( سند موخر الورود در دفتر ) را امروز به وقت ورود به امضاء طرفین رسانید و امضا قرارداد ( سند مقدم الورود در دفتر ) را به روزی دیگر موکول کرد و تاریخ ثبت قرارداد را موخر از تاریخ ثبت سند بیع قطعی کرد و قال قضیه را کند ولی این کار اگر از لحاظ ماهوی ماهیت های حقوقی موضوع اراده ی طرفین را بی عیب و نقص می سازد با اشکال شکلی روبروست و آن ماده ی 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی است که سد راه راه حل  پیشنهادی است : « هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر این که موافق با مقررات قانون باشد » ترهین ملک غیر بر خلاف قانون است . تقدم ثبت قرارداد رهنی بر سند انتقال ترهین مال دیگری قبل از انتقال است و چنانجه متن حکایت از فروش به نحو اقساط باشد در واقع فروش مال غیر خواهد بود هرچند که متن قرارداد های رهنی خرید معمولا حکایتی از فروش آن چنانی ندارد . پس باید به دنبال راه دیگری بود . می توان سند اولین را بدون امضاء به امان خدا رها کرد و مجددا سندی دیگر برای آن ساخت و بعد از سند بیع قطعی وارد دفترش کرد تا امضاء شود . از فیش حق الثبت سند امضاء شده بهره جست و از سهم سردفتر از حق التحریر سند اخیر غمض عین کرد و  دو ده درصد و چهار پانزده درصد و مالیات مشاغل و غیرذالک آن دو قرارداد را بر گردن گرفت تا از اشتغال افکار رهائی جست و شب خواب بد ندید .  می توان شیوه ی دیگر نیز اختیار کرد ؛ قراردادنخستین را از لوث وجود رهن پاکسازی کرد با توضیح در ذیل ثبت قبل از امضاء و آن را متصف به وصف « ذمه ای » و سپس هر دو سند : قرارداد و بیع قطعی با امضاء طرفین تکمیل کرد و  با متمم نامه ای در پی  قرارداد ، وثیقه بر آن افزود و صفت اولین ( ذمه ای ) از آن بازستاند و  صفت دومین ( رهنی ) برموصوف مزبور قرارداد  تا حداقل هزینه کمتر پذیرا شد ( هزینه ی یک سند متمم ) .

همکار آرامش پیدا می کند لرزش صدایش محو و نابود می شود و فریادی از سر شعف می کشد و نگاه دوباره به متن قراردادی می دوزد که قبل از سند انتقال ثباتش وارد دفتر کرده است . اضطراب اذن توجه به متن را به او نداده است و از توضیحات او آشکار می شود که تسهیلات اعطائی ، تسهیلات خرید نیست . تسهیلاتی است که یک موسسه ی مالی اعتباری به مشتری خود اعطا کرده است و و لیکن قرار بوده است ملک او قبل از ترهین به فرزندش منتقل شود و به عنوان مال شخص ثالث در قبال تسهیلات دریافتی پدر رهن قرار گیرد . می گویم چنانچه موسسه ی مالی و اعتباری مخالفتی ندارد پدر می تواند با موافقت موسسه مزبور رهینه را با حفظ حقوق موسسه به فرزند منتقل کند و اگر سند انتقال تنظیم شده است عبارت « با حفظ حقوق موسسه ی ....... ناشی از قرارداد شماره ی ..........» در ذیل متن سند وثبت  دفتر قبل از امضاء افزوده شود  و طرفین امضاء کنند تا قال قضیه کنده شود.

   


نظرات()   
جمعه 6 آذر 1388  03:24 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:09 ب.ظ

         


 رایانه کار دفترخانه در مرخصی  است ؛ هیچ یک از کارکنان دیگر دفتر، آشنایی کامل با برنامه رایانه جهت تنظیم رایانه ای سند ندارند ؛ ناچار می شوم خود پشت رایانه  قرار بگیرم . کارکنان با سابقه ام همه دفتریار دفترخانه ای شده اند و در انتظار تکمیل سوابق خود بودند  تا از این خوان نعمتی که معمار ثبت نوین گسترده است بهره مند شوند و تا دیر نشده و سیاست تغییر نکرده ابلاغ سردفتری بگیرند  و  من  ناچارم همیشه در آموزش کارکنانم باشم تا آن ها به هزینه ی من کار یاد بگیرند و چون یاد گرفتند  به راحتی راه خویش گرفته و پی کار خویش روند و به نان و نوائی برسند( چشم حسود کور چون با تاسیس هردفترخانه پنج نفر از معضل بیکاری نجات پیدا می کنند ) .

 دو نفر با یک کاغذ پاره که روی آن پلاک فرعی و اصلی ملکی و محل  وقوع آن قید شده است وارد می شوند . یکی فروشنده ی ملکی بود واقع در یکی از روستاهای پارس آباد مغان و آن دیگری خریدار آن . اقدامات قانونی را طبق ماده 133 قانون برنامه از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شرو ع کرده اند تا برای فروشنده سند مالکیت بگیرند . پلاک فرعی تخصیص یافته و بخشی از عملیات ثبتی باقی است . فروشنده مقیم تهران است و خریدار می خواهد وکالت نامه ای تنظیم شود که او بتواند تمامی اقدامات قانونی لازم را در پی گیری پرونده مطروح در اداره ثبت و هیئت موضوع ماده 133 قانون برنامه مستقر در ثبت از سوی موکل انجام و به نام او برای ملک مورد تقاضا سند مالکیت اخذ کند و سپس ملک مزبور را به خود انتقال رسمی دهد . مانعی برای تنظیم وکالت نامه که متضمن اختیارات مزبور باشد نمی بینم و این کار عملی می شود.

کارشناس حقوقی یکی از بانک ها از مرکز استان تشریف آورده است و قصد دارد اسناد قراردادهای تنظیمی را امضاء کند . در مورد دو فقره اسناد قرارداد بانکی که سال ها پیش تنظیم و ثبت دفتر شده است ایرادی مطرح می کند . یک شرکت با مسئولیت محدود مبلغ معتنا بهی به موجب قرارداد رسمی از بانک تسهیلات دریافت نموده و ملک معینی را در رهن بانک  قرار داده است . چند سال بعد تسهیلات دیگری از همان بانک گرفته است و مورد رهن قرارداد اول را در وثیقه بانک قرار داده است بدون آن که از لفظ مازاد استفاده شود یعنی رهینه دوباره در رهن قرار گرفته است . همان چیزی که رهن مکرر می نامیم و دفاتر اسناد رسمی در قراردادهای بعدی از لفظ مازاد یا مازاد مازاد و الی ماشاء الله استفاده می کنند . نظر خود را بر این که هیچ ایرادی بر سند دوم وارد نیست ابراز می کنم به خصوص که تسهیلات گیرنده و طرف هر دو قرارداد یکی است . اگر بانک می تواند ملکی را در یک نوبت در قبال مثلا دو میلیارد ریال در رهن بگیرد می تواند آن را در دو نوبت هر بار در مقابل یک میلیارد ریال وثیقه ی خود سازد بدون این که تقدم و تاخر وصول دو تسهیلات از محل  وثیقه مدنظر باشد . در این صورت اگر راهن از پرداخت هر دو تسهیلات خو دداری کند نسبت به هر دو قرارداد توامان اجرائیه صادر و اقدامات اجرائی برای وصول مطالبات ناشی از هر دو قرارداد بطور یکجا انجام خواهد شد و ملک بر مبنای هر دو طلب و سود و خسارات آن به مزایده گذاشته می شود و اگر خریداری نبود به تملک بانک در می آید و چنانچه مازادی بود از سوی بانک به راهن پرداخت می شود . بر خلاف موردی که در قرارداد دوم مازاد ملک در رهن بانک قرار گیرد که در این حالت ابتدا مطالبات ناشی از قرارداد نخست به موجب اقدامات اجرائی از محل وثیقه باید  وصول شود و اگر مازادی بود با اقدامات اجرائی صرف تسویه موضوع لازم الاجرا اجرائیه قرارداد دوم شود . اگرچه راقم نسبت به استعمال لفظ مازاد در رهن مکرر ایراد دارد . اگر ششدانگ ملکی در رهن قرار گرفته است و هر جزئی از آن در قبال تمام بدهی وثیقه می باشد و باز تمام ملک  به اذاء هر جزء از دین در رهن است ؛ منظور از مازاد ششدانگ چیست ؟ آیا منظور مازاد قیمت ششدانگ است که قیمت ، قابل ترهین  نیست و اگر مراد این باشد که چون اجل دین فرا رسد و بدهکار از پرداخت آن استنکاف ورزد در جریان اجرا ممکن است به جهت ارزش قابل توجه رهینه  ،  نیازی به فروش تمام مورد رهن نباشد و مثلا مزایده سه دانگ آن تکافوی دین اول کند و سه دانگ مازاد بماند و آنچه ما اینک در قرارداد دوم به عنوان مازاد می نویسیم همان سه دانگ دیگر است که امروز مازاد احتمالی نامیده می شود و به عنوان مازاد احتمالی در رهن قرار می گیرد . آیا عقد رهن عقدی است که قانون گذار علم تفصیلی را در آن لازم ندانسته است ؟ آیا مقدار مورد رهن معلوم و معین است ؟ آیا عقد از جهت بند 3 ماده 190 قانون مدنی ایراد ندارد ؟ به نظر می رسد باید از به کار بردن لفظ مازاد در رهن مکرر خود داری کرد و باید در قرارداد های بعدی نیز ششدانگ ملک در رهن قرار گیرد با حفظ حقوق بستانکار قبلی تا تقدم و تاخر وصول مطالبات ناشی از قرارداد های تنظیمی با مورد رهن یکسان مشخص شود .

چهار روز است که قرارداد بانکی تنظیم و وارد دفتر شده است . نمایندگان بانک لطف نکرده اند در این چهار روز ناقابل جهت امضاء سند قدم رنجه فرمایند . تسهیلات گیرنده با یک نفر همراه آمده اند ؛ ابراز نارضایتی می کنند . فکر می کنند که سردفتر وظیفه دارد طرف دیگر را بخواند تا در غیاب وی سند و ثبت دفتر  را امضاء کنند و بعد به آن عزیز تلفن کند که سند آماده است تا اگر عنایتی کرد جهت امضآء و تحویل گرفتن آن فضای دفتر را به جمال خویش نورانی سازد . زیر لب کلماتی را زمزمه می کنند کلماتی که از بس شنیده ایم دیگر عادت کرده ایم توجیه آن ها و این که  ما کار خود کرده ایم و این شمایید که باید به عنوان ذینفع پی گیر باشید و نمایندگان بانک را حاضر کنید تا بتوانید سند راتکمیل نموده و در اختیار بانک قرار دهید تاکنون نتیجه ای نداشته است پس سکوت بهترین راه حل هست . بیچاره سردفتر چهار روز است که قرارداد را آماده ی امضاء کرده است . کارمندش بعد از ظهر عطای لقای خانواده اش را به فراقشان بخشیده تا صرف وارد کردن سند آقا در دفتر کند تا وقت کاری در انتظار ورود سند به دفتر در دفترخانه به انتظار ننشیند و اعصابش خط خطی نشود و اینک به جای تشکر خشک و خالی باید غرولندهای او و همراهش را تحمل کند و اعصاب خویش خط خطی شود . بگذریم این حال و روز همیشگی یک سردفتر است و بیان آن ها برای سردفتران ، پاشیدن نمک به زخم های نه چندان التیام یافته اشان و بل فراموش شده اشان است .امروز هم مثل روز های دیگر ؛ فرقش این است که امروز سرزنش ها از بابت عدم حضور به موقع نماینده ی بانک است و روز دیگر ازجهت اخذ عوارض نقل و انتقال به قیمت روز ملک بر اساس مصوبه شورای محترم اسلامی یک شهر و ....... باید بر اعصاب خود مسلط بود و تکریم ارباب رجوع کرد حتی اگر فحش و ناسزا تقدیم ات کند . سردفتر حق التحریر می گیرد مگر برای چه ؟ اگر اسم دریافتی سردفتر را حق التحریر گذاشته اند از آنروست که فرهنگستان ادبیات فارسی تاکنون نتوانسته است ترکیب جامع الاطرافی برای آن پیدا کند تا دلالت کند دریافتی او برای این است  که نوکر بی جیره و مواجب ادارات است و نوکر ناچار از پذیرش ارفتار آن چنانی است . اصول فقه هم از سوی اصولیون برای همین روزهای مبادا ابداع شده است  تا بتوان از فوایدش در وقت  ضرورت بهره ها جست . اگر حق التحریر حقیقت است در معنای وجهی که سردفتر برای تنظیم و ثبت سند وصول می کند می تواند مجازا به وجهی گفته شود که سردفتر می گیرد تا بدهی های ادارات را وصول کند. فحش بشنود ، ناسزا نصیبش شود ؛ مغضوب دولت و ملت گردد و .......... 

   


نظرات()   
شنبه 23 آبان 1388  10:36 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:12 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

       

         بانک X   با شرکت الف قرارداد مشارکت مدنی برای احداث یکباب کارگاه خیاطی منعقد کرده است سهم الشرکه بانک در قرارداد مزبور هشتصد میلیون ریال بوده است . بعد از اتمام دوران مشارکت ، شریک جهت تبدیل قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی به موقع اقدام نمی نماید .  بعد از گذشت مدت مدیدی مدیران شرکت  درخواست خود را تقدیم بانک می نمایند تا بانک سهم الشرکه خود را از کارگاه احداث شده به شرکت به نحو اقساط بفروشد . بانک با این امر موافقت می کند و پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را تهیه کرده و به دفترخانه ی تحت تصدی راقم که تنظیم کننده ی سند مشارکت مدنی است ارسال می کند . مبلغ قرارداد فروش اقساطی که در واقع همان ثمن تعیینی برای سهم الشرکه است 620000000ریال است . آیا بانک سهم الشرکه خود از کارگاه و لوازم آن   180000000 ریال کمتر از مبلغی که به عنوان سهم الشرکه در شرکت مدنی گذاشته است می فروشد ؟  شریک قبلا به موقع تنظیم قرارداد مشارکت مدنی حق الثبت سهم الشرکه بانک به مبلغ  800000000 ریال را پرداخته است . بر اساس تبصره 1 ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن « چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آنست در این صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن به استثنای حق التحریر باید به نسبت مابه التفاوت دو رقم فوق الذکر محاسبه و دریافت گردد . ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط می باشد . » در ارتباط دو قرارداد شک و شبهه ای نیست .  آیا برای قرارداد فروش اقساطی به صرف اعلام ارتباط دو قرارداد از سوی بانک نباید حق الثبت پرداخت شود ؟ برای رسیدن به پاسخ درست بی مناسبت نیست قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه ها و دستورالعمل های آن را مرور کنیم  تا با نگاه مجدد به تعریف مشارکت مدنی و فروش اقساطی دقتی هم به آنچه  که بانکها در این میان می فروشند و نتیجتا مشارکت مدنی تبدیل به فروش اقساطی می شود داشته باشیم . طبق ماده 7 قانون عملیات بانکی بدون ربا : « بانکها می توانند ، به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش فعالیت بخش های مختلف تولیدی و بازرگانی و خدماتی قسمتی از سرمایه و یا منابع مورد نیاز این بخش ها را بصورت مشارکت تامین نمایند.»  و بر اساس ماده 18 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10 1362 ک «  مشارکت مدنی عبارت است از در آمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی به اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع به منظور انتفاع ، طبق قرارداد . » و تبصره 2 ماده 10 دستورالعمل اجرائی مشارکت مدنی مصوب 19/1/1363 شورای پول و اعتبار مقرر داشته است :  « فروش اقساطی سهم الشرکه بانکها در شرکت های مدنی موضوع تبصره 1 در زمان خاتمه قرارداد مجاز می باشد .»  منظوراز شرکت های مدنی موضوع تبصره یک ،  مشارکت  مدنی در امور تولیدی صنعتی ، معدنی ، کشاورزی ، احداث مسکن ، و ساختمان و حتی امور خدماتی است . به موجب ماده 47 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 12/10/1362 هیات وزیران منظور از فروش اقساطی واگذاری عین است به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد. در مورد مشارکت مدنی ، بانک ، سهم الشرکه خود را  از  موضوع مشارکت که ممکن است کارخانه ، کارگاه ، مسکن و یا غیر آن باشد بعد از اتمام مشارکت ارزیابی و به شریک بصورت اقساطی می فروشد . بانکداری بر اساس ماده 2 قانون تجارت یک عمل تجارتی است و بانکدار و هر تاجری در انجام هر عمل تجاری به دنبال سود و منفعت خویش است و چنانچه در تعریف مشارکت مدنی آمد هر دو طرف ، هم شریک و هم بانک قصد انتفاع دارند .  چگونه ممکن است مبلغ سهم الشرکه هشتصد میلیون ریالی بانک در قرارداد مشارکت مدنی حاصلش 620000000ریال باشد ؟ آیا بانک  هیچ  سودی نبرده است ؟ قطعا اشتباهی در کار است . صرف ارتباط دو قرارداد مجوز نگرفت حق الثبت نیست .  با متصدی مربوط  در بانک  تماس تلفنی گرفته می شود آشکار می شود که بانک مبلغی از اصل و سود قرارداد مشارکت مدنی را استرداد نموده است . این کار بدان معنی است که سهم الشرکه بانک در قرارداد مشارکت مدنی کاهش یافته است ؛ باز کاهش سهم الشرکه اولیه بدان معنی است که سهم الشرکه بانک بعد از انجام عمل یعنی تاسیس کارگاه نیز کمتر از آنی خواهد بود که با پرداخت 800000000ریال می توانست داشته باشد . بانک مبلغ 500000000ریال قبل از ارسال پیش نویس قرارداد فروش اقساطی از شریک اخذ نموده است . مبلغ مزبور بخشی مربوط به اصل مبلغ پرداختی و بخشی دیگر راجع به سود دوران مشارکت بوده است . بانک قبل از اقدام به فروش اقساطی باید یک عمل حقوقی دیگر انجام می داد که نداده است . دفترخانه پس از تماس با اداره حقوقی بانک در مرکز استان پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را به شعبه بانک برمی گرداند تا قبل از اقدام به فروش اقساطی با تنظیم متمم قرارداد برای قرارداد مشارکت مدنی مبلغ آن قرارداد را تقلیل دهند  و سپس سهم الشرکه واقعی بانک از کارگاه احداث شده و لوازم آن هرچه باشد همان را فروش اقساطی کنند که در این صورت  مبلغ قرارداد فروش اقساطی بیشتر از مشارکت مدنی خواهد بود و تفاوت هرچه باشد همان مبنای وصول حق الثبت  است .

   


نظرات()   
پنجشنبه 21 آبان 1388  05:33 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:17 ب.ظ

        

       آقای الف یك دستگاه خودروی سواری پژو جی ال ایكس مدل1388 را از آقای ب می خرد، آن دو به مركز تعویض پلاك محل سكونت خریدار مراجعه می كنند و با تخصیص شماره انتظامی بنام خریدار، پلاك انتظامی فروشنده فك و پلاك خریدار به خودرو نصب می شود. طبق ماده20 آئین نامه راهنمائی و رانندگی آنها دو ماه مهلت دارند تا با حضور در یكی از دفاتر اسناد رسمی ، سند انتقال خودرو مزبور را بنویسانند و امضاء كنند و دفتر اسناد رسمی نیز مكلف است مراتب انتقال را كتباً به مركز تعویض پلاك مربوط اعلام كند تا كارت خودرو بنام خریدار صادر شود، قبل از تنظیم سند انتقال، خریدار دارفانی را وداع می كند، وراث با گرفتن گواهی حصر وراثت از شورای حل اختلاف به دفترخانه مراجعه می كنند تا سند انتقال بنام آنها تنظیم شود ، سردفتر می ماند كه چه اقدامی كند آیا آنها را به مركز تعویض پلاك هدایت كند كه دوباره برای یكی از وراث پلاك انتظامی اخذ كنند یا می تواند با همان  پلاك انتظامی مورث سند انتقال را تنظیم و ثبت كند؟

باید دید جایگاه تعویض پلاك در روند معامله ی خودرو ، از زمان انجام معامله تا زمان صدور كارت خودرو كجاست؟ پروسه ی معامله ی خودرو بر حسب این كه خریدار خودرو را مستقیماً از شركت سازنده بخرد یا از ایادی بعدی فرق می كند:

        الف- خرید از شركت سازنده: در صورتیكه خریدار ، خودرویی را از شركت سازنده خریداری كند ، شركت سازنده قبل از شماره گذاری سند آن را صادر و به مركز تعویض پلاك ارسال می كند و مطابق آن شماره پلاك انتظامی به خریدار تخصیص می یابد و شناسنامه و كارت خودرو نیز صادر می شود . در این مورد روند شماره گذاری در سیستم جدید فرقی با سیستم شماره گذاری قبلی ندارد ، تفاوت فقط در این است كه تخصیص پلاك در سیستم قبلی به خود اتومبیل انجام می گرفت لیكن در سیستم جدید به شخص مالك تخصیص می یابد( م ماده3 آئین نامه راهنمائی و رانندگی) با  این حال شماره ی مزبور در قالب پلاك فقط به خودرویی كه اطلاعاتش در سامانه شماره گذاری راهنمائی و رانندگی وارد شده است قابل نصب است. بند66 ماده 1 آئین نامه راهنمائی و رانندگی  از شماره ی انتظامی بعنوان شماره ی وسیله نقلیه یاد كرده و آن را چنین تعریف می كند: « عدد یک یا چند رقمی و حروفی که از طرف راهنمائی و رانندگی روی پلاک های ویژه منقوش و در عقب و جلوی وسیله ی نقلیه نصب می شود » . با انتقال خودرو، پلاك مالك از آن منفك و در انبار تعویض پلاك تا مدتی نگهداری و پس از آن فیزیك پلاك امحاء می شود : پس در خرید خودرو از شركت سازنده مراحل زیر به ترتیب طی می شود:1-  انجام معامله بین شركت سازنده و خریدار خودرو    2- صدور سند (كه سند اولیه، سند كمپانی، سند كارخانه نامیده میشود) از سوی شركت سازنده  3- تخصیص شماره انتظامی و پلاك  4- صدور شناسنامه  5- صدور كارت  6- نصب پلاك    .  در هریك از مراحل مزبور، اگر خریدار فوت شود، انجام مراحل بعدی بنام وی وجاهت نخواهد داشت چون طبق ماده956 قانون مدنی شخصیت انسان با زنده متولد شدن او شروع و با مرگ او خاتمه می یابد، حال اگر قبل از صدور سند، خریدار فوت نموده باشد سند مطابق گواهی حصر وراثت بنام وراث قانونی او صادر خواهد شد، اگر سند صادر شده و بعد از صدور آن ، خریدار فوت شود، تخصیص شماره انتظامی و پلاك بنام یکی از وراث خواهد شد یعنی پلاك بنام یكی از وراث تخصیص یافته و سایر وراث نیز بعنوان شركاء او در توضیحات شناسنامه معرفی خواهند شد . چنانچه خریدار بعد از تخصیص پلاك ترك دنیای فانی كند ؛  وراث طبق ماده 9 آئین نامه راهنمائی و رانندگی مكلفند حداكثر ظرف مدت دو ماه ؛ استفاده كننده ی مجاز از وسیله نقلیه را به واحد شماره گذاری اعلام و  بر اساس ماده 10 آئین نامه حداكثر ظرف شش ماه نیز باید مالك و یا متصرف قانونی جدید وسیله نقلیه را به منظور تغییر مالكیت و ثبت آن به واحد مزبور معرفی كنند و الا پلاك های وسیله نقلیه از درجه اعتبار ساقط و غیر مجاز تلقی خواهد شد. ماده9 آئین نامه راهنمائی و رانندگی: « در صورت فوت یا محجور شدن مالك وسیله نقلیه ، بر حسب مورد، نماینده قانونی وراث با ارائه گواهی تسلیم دادخواست حصر وراثت به دادگاه ، و یا وصی و یا قیم مكلف است حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ فوت یا حجر به نزدیكترین واحد شماره گذاری برای اعلام استفاده كننده مجاز از وسیله نقلیه مراجعه نماید.» ماد 10:« اشخاص مندرج در مواد(8و9) فوق مكلفند حداكثر ظرف مدت شش ماه برای معرفی مالك و یا متصرف قانونی جدید وسیله نقلیه، به منظور تغییر مالكیت و ثبت آن ، به راهنمائی و رانندگی مراجعه نمایند ، مراجعه نكردن در مهلت مقرر و سپری شدن مدت یاد شده موجب خواهد شد پلاكهای  وسیله نقیله از درجه اعتبار ساقط و غیر مجاز تلقی شود. »  گرچه در ماده10 از معرفی مالك و یا متصرف قانونی جدید و تغییر مالكیت سخن به میان آمده است لیكن به نظر می رسد مقصود تغییر شماره و پلاك انتظامی است كه بنام مورث صادر شده است و الا وراث با فوت خریدار قهراً مالك خودرو می شوند و نمی توان آنها را ملزم به تغییر مالكیت كرد كه همانا با انتقال سهم الارث آنها ممكن است . ب) خرید از ایادی بعدی: وقتی خریدار می خواهد خودرویی را نه از شركت سازنده خودرو بلكه از دست های بعدی بخرد ، ابتداء معامله بصورت عادی بین او و مالك خودرو در نمایشگاه اتومبیل یا خارج از آن انجام میگیرد، آنها سپس درخواست خود را به مركز تعویض پلاك خودرو صلاحیتدار می دهند تا به خریدار شماره انتظامی تخصیص یابد، با تخصیص شماره انتظامی و صدور شناسنامه بنام خریدار، پلاك فروشنده از خودرو فك و پلاك خریدار به آن نصب می شود و آنها تا دو ماه فرصت دارند با حضور در یكی از دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی انتقال را بنویسانند و به ثبت برسانند. با اعلام مراتب ثبت سند انتقال به مركز تعوض پلاك مربوطه، كارت خودرو بنام خریدار صادر میشود. پس در خرید از دست های بعدی، قبل از اقدام به اخذ پلاك ایجاب و قبول عقد از سوی طرفین گفته میشود و اقدامات طرفین را به ترتیب زیر می توان مرحله بندی كرد: 1- انجام معامله 2- تخصیص شماره انتظامی و پلاك بنام خریدار و صدور شناسنامه خودرو بنام خریدار به درخواست طرفین 3- فك پلاك انتظامی فروشنده از خودرو و نصب پلاك خریدار به آن 4- حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال 5- صدور كارت خودرو در مركز تعویض پلاك.

        این همان ترتیبی است كه در ماده20 آئین نامه راهنمائی و رانندگی پیش بینی شده است.

       عمل تعویض پلاك در فاصله ی بین ثبوت و اثبات معامله قرار گرفته است چون آئین نامه راهنمائی و رانندگی همه جا از متقاضی شماره انتظامی بعنوان مالك یاد می كند چنانچه در ماده15 مقرر میدارد: « راهنمائی و رانندگی پس از تخصیص شماره پلاك به مالك وسیله نقلیه و ورود اطلاعات مالك (شماره ملی ) و وسیله نقلیه به سامانه ، کارت مشخصات و شناسنامه مالكیت وسیله نقلیه را صادر و بر حسب مورد بنشانی(كدپستی ) مالك ارسال و یا به وی تسلیم میكند » و چون دفاتر اسناد رسمی از تنظیم سند انتقال قبل از تعویض پلاك منع شده اند منظور جز این نمی تواند باشد  كه از نظر آئین نامه، اصل بر این قرار گرفته است كه طرفین پس از انجام معامله برای تخصیص شماره و فك و نصب پلاك مراجعه می كنند و تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی صرفاً برای تسجیل رسمی معامله ی انجامی  است معامله خودرو ثبوتاً بین فروشنده و خریدار انجام شده است و آنها می خواهند امر تعویض پلاك را كه مقدمه ی ثبت سند انتقال معامله است انجام دهند تا امكان تنظیم سند انتقال به عنوان ابزار اثبات بعدی معامله فراهم گردد. اگر معامله انجام شده است و تعویض پلاك قرینه ای بر انجام آن است، با فوت شدن خریدار، وراث قائم مقام قانونی وی هستند و باید سند انتقال بنام آنها تنظیم و تسجیل شود . مالكیت خودرو با انجام كامل پروسه ی فوق الذكر مسجل می شود و نمی توان وراث را در نیمه ی راه این پروسه عقب نشینی داد تا مرحله ای را از نو شروع كنند و دوباره پلاك جدید برای خود بخواهند تا امكان تنظیم سند بنام آنها فراهم شود ، الزام آنها به این كار برخلاف معنی عنوان قائم مقامی است كه به آنها داده ایم . قائم مقام قانونی یعنی كسیكه به جایگزینی از دیگری دارای حقوق و تکالیف گردد ، ضمن اینكه ملزم كردن فروشنده نیز به حضور مجدد در تعویض پلاك و تجویز فك دگرباره پلاكی كه قبلاً فك شده است وجاهتی ندارد و اگر قرار است از نو عملیات قبلی تكرار شود دیگر انجام مجدد آنها به قائم مقامی نمی تواند محسوب شود بلكه در واقع وراث به اصالت كاری را انجام می دهند. وراث مالك قهری خودرو تعویض پلاك شده بنام مورث  خود هستند. چون قبلاً معامله ثبوتاً بین فروشنده و مورث آنها منعقد شده است، لیكن نمی توانند درخواست تخصیص پلاك بنام یكی از وراث با شراكت سایر وراث بكنند چون هنوز سند انتقال بنام آنها تنظیم نشده است و یكی از مستندات لازم برای تعویض پلاك علاوه بر شناسنامه خودرو ، سند انتقال اعم از سند فروش شركت سازنده یا سند تنظیمی در دفتر اسناد رسمی است ولی اگر عملیات تعویض پلاك به منظور تخصیص شماره انتظامی به یكی از وراث با شراكت وراث دیگر و ابطال شماره انتظامی مورث و امحاء فیزیك پلاك انتظامی مربوط به آن باشد البته نیازی به ارائه سند انتقال نخواهد بود و اگر مراكز تعویض پلاك ترتیبی اتخاذ كنند كه در شناسنامه اصداری شرحی درج كنند كه دلالت بر ابطال شماره انتظامی مورث آنها و صدور شناسنامه جدید بنام وراث داشته باشد تنظیم سند انتقال از فروشنده بنام وراث با انجام عملیات مزبور مانعی نخواهد داشت ؛ بدون تصریح در شناسنامه از آنجا كه در برگ تائیدیه برای نقل و انتقال نام فروشنده و خریدار قید میشود و با انجام عملیات جدید، در تائیدیه برای نقل و انتقال نام مورث بعنوان فروشنده معرفی خواهد شد اگر سند انتقال به استناد چنین تائیدیه ای از فروشنده بنام وراث تنظیم شود سند تنظیمی با تائیدیه برای نقل و انتقال مطابقتی نخواهد داشت ، از آن جهت كه در سیستم تعویض پلاك دو انتقال ثبت شده است و در دفتر اسناد رسمی فقط یك انتقال . تنظیم سند به ترتیب بیان شده در واقع پروازی است از انتقال اول به انتقال دوم كه از انتقال اول نام فروشنده را اختیار كرده است و از انتقال دوم نام خریدار . جا دارد  در این باره از سوی كانون محترم سردفتران و دفتریاران به معاونت محترم راهنمائی و رانندگی نیروی انتظامی جمهوری اسامی ایران پیشنهاد شود در سیستم تعویض پلاك تمهیدی اندیشیده شود در مواردی كه خریدار بعد از تعویض پلاك خودرو بنام وی ، فوت میشود عملیات انجامی بنام خریدار متوفی حذف و شماره انتظامی ابطال و فیزیك پلاك امحاء شود و عملیات تعویض پلاك مجدداً بنام وراث خریدار متوفی انجام گیرد اگرچه فعلاً با توجه به ماده 9 و 10 آئین نامه راهنمائی و رانندگی از آن جا كه شماره انتظامی تخصیصی بنام متوفی تا شش ماه از تاریخ فوت دارنده شماره انتظامی معتبر است تنظیم سند انتقال با فوت خریدار بعد از تعویض پلاك بنام وراث وی مانعی نخواهد داشت به نظر می رسد باید مهلت های مندرج در ماده9 و10 را تجمیع كرد و مدت اعتبار پلاكهای انتظامی مزبور را هشت ماه تلقی كرد .عدم ذكر قید از تاریخ فوت برای مهلت تعیین شده در ماده10 چنین شائبه ای را تقویت میكند.

نتیجه: در صورت فوت خریدار بعد از تعویض پلاك خودرو بنام او دفاتر اسناد رسمی می توانند به دو صورت عمل كنند:1- چنانچه مراكر تعویض پلاك با فوت خریدار قبل از تنظیم سند انتقال مجدداً بنام یكی از وراث با شراكت وراث دیگر در اجرای ماده10 آئین نامه راهنمائی و رانندگی شماره جدید تخصیص داده و تائیدیه برای نقل و انتقال صادر كرده باشد تنظیم سند انتقال با مبنا قراردادن دو تائیدیه برای نقل و انتقال(تائیدیه از فروشنده به خریدار متوفی و تائیدیه از خریدار متوفی به قائم مقامی وراث بنام یكی از وراث) اشكالی ندارد، عمل مراكز تعویض پلاك در صورتی صحیح خواهد بود كه بر اساس ماده10 آئین نامه راهنمائی و رانندگی بخواهد شماره انتظامی متوفی را باطل كند و الا اگر بخواهد به استناد شناسنامه اصداری بنام متوفی با دخالت وراث وی بنام شخص دیگر و یا حتی یكی از وراث (بدون شراكت سایر وراث) شماره انتظامی تخصیص دهد عمل تخلف از ماده20 آئین نامه راهنمائی و رانندگی و تعویض پلاك قبل از تنظیم سند انتقال خواهد بود.

2- ادامه ی مراحل بنام وراث به عنوان قائم مقام قانونی متوفی بیشتر با قوانین و مقررات فعلی سازگار است و بنابراین اصلح این است كه با همان برگ تائیدیه برای نقل و انتقال اصداری بنام خریدار متوفی وراث قانونی وی بتوانند سند رسمی انتقال خودرو را بنام خود تنظیم كنند و‌آنها خود در اجرای ماده 10 آئین نامه راهنمائی و رانندگی مراتب فوت مورث خود را به مركز تعویض پلاك اعلام و با ارائه سند انتقال و شناسنامه خودرو برای یكی از وراث با شراكت دیگر وراث شماره انتظامی تخصیص دهند و پلاك منصوبه را كه بنام متوفی است از خودرو فك و پلاك جدید را به آن نصب كنند.     

   


نظرات()   
پنجشنبه 21 آبان 1388  03:30 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 1 آذر 1388 12:53 ب.ظ

1- فرق شرط خیار با خیار شرط

    

      گرچه در برخی از نوشته های حقوقی این دو ترکیب را به جای هم به کار می برند . شکی نیست که بین آن دو فرق است و برای همین در ماده 401 قانون مدنی هر دو ترکیب استعمال شده است . ماده مرقوم مقرر داشته است : « اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است » . خیار به معنی ، اختیار فسخ معامله است و چنانچه این اختیار ناشی از شرط مقرر بین طرفین عقد باشد آن را خیار شرط می نامیم . همانطور که ممکن است به هریک از علل مقرر در ماده 396 قانون مدنی ایجاد شود . ولی خیارات دیگر مانند خیار مجلس و حیوان و عیب و ...... به حکم قانون به وجود می آیند بدون این که توافق طرفین نقشی در آن ها داشته باشد و خیار شرط در نتیجه توافق و تلاقی اراده ی طرفین در ضمن عقد لباس هستی به تن می کند. ماده 399 قانون مدنی می گوید: « در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .» آن موجود تبعی که در ضمن عقد اصلی در نتیجه تلاقی اراده ی طرفین ابراز وجود می کند شرط خیار است و آن اختیار فسخ که در نتیجه ی این موجود اعتباری تبعی حاصل می شود خیار شرط نامیده می شود . توجه به ماده 400 قانون مدنی نیز فرق آن دو را رخ عیان می سازد : « اگر ابتدا مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است . » پس این شرط خیار نیست که مدت برای آن تعیین می شود  بلکه حق ناشی از آن ، که خیار شرط ( حق فسخ ناشی از شرط) نامیده می شود باید مدت داشته باشد . توجه به این دو جمله معنای آن دو را روشن تر خواهد ساخت :

شرط خیار یعنی شرطی که خیار ( اختیار فسخ ) ایجاد می کند.

خیار شرط یعنی خیاری ( اختیار فسخ) که از شرط حاصل می شود .

سبب ایجاد خیار را شرط خیار می نامیم و آنچه در نتیجه ی آن شرط به وجود می آید خیار شرط نام می نهیم . سخن آخر این که : خیار شرط نتیجه ی شرط خیار است .

   


نظرات()   
پنجشنبه 7 آبان 1388  11:37 ب.ظ    ویرایش: جمعه 8 آبان 1388 10:59 ب.ظ

 1- مدارک و مستندات تنظیم اسناد قطعی املاک روستائی


     الف ) اراضی غیر کشاورزی :

1- اداره ثبت اسناد و املاک از جهت وضعیت ثبتی و عدم بازداشت ملک طبق ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385

2- اداره دارائی مربوط به منظور اخذ مفاصا حساب دارائی بر اساس بند ج ماده یک قانون مرقوم مگر این که طرفین متضامنا متعهد به پرداخت بدهی های مالیاتی شوند و در هر صورت اگر سردفتر امکان احراز ارزش منطقه ای ملک راجهت اخذ حق الثبت نداشته باشد باید حداقل ارزش منطقه ای را استعلام کند .   

3- دهیاری مربوطه طبق ماده 12 آئین نامه اجرائی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 10/3/1383 و  با توجه به نظریه شماره 7/2914-16/5/1387 اداره حقوقی قوه قضائیه که ابراز نظر نموده است قانون منع فروش اراضی و قانون تسهیل تنظیم اسناد مغایرتی با هم ندارند و بنابر این ملغی نیست  .

4- اداره منابع طبیعی بر اساس بند ب ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد وبخش نامه اخیرالصدور  معاون امور اسناد سازمان ثبت . طبق تبصره 2 ماده 4 آئین نامه اجرائی قانون تسهیل تنظیم اسناد « در صورت وجود سابقه مبنی بر اعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک از مرجع ذیربط یا در صورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی ، باغ مشجر و یا دارای اعیانی صادر شده و یا مستندات و پاسخ استعلام قبلی موید آن باشد نیاز به اخذ نظر مجدد در این خصوص نخواهد بود .»

5- در صورت تجاری بودن استعلام از اداره تامین اجتماعی طبق بند ج ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد مگر این که طرفین متضامنا متعهد به پرداخت بدهی های احتمالی شوند.


ب) اراضی کشاورزی :


استعلام های ذکر شده در بندهای 1 و 2  


ج) ساختمان مسکونی روستائی:


استعلام های مندرج در بندهای 1و 2


د) ساختمان تجاری روستائی:


استعلام های موضوع بندهای 1و 2 و 5     

   


نظرات()   
جمعه 13 شهریور 1388  01:45 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 01:20 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

           

 

       بانک ها قرار دادهای مربوط به اعطای تسهیلات بانکی را به دو صورت با مشتریان خود منعقد می کنند :

1-   بصورت سند عادی :  این شیوه در  ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا  پیش بینی شده است . آن ماده مقرر کرده است : « کلیه قراردادهائی که در اجرای این قانون مبادله می گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می شود در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشته باشند لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آئین نامه اجرائی اسناد رسمی می باشد .......» . در این شیوه  تسهیلات گیرنده برای گرفتن تسهیلات ضامن و یا ضامنینی را به بانک معرفی می کند ، و خود به همراه ضامن یا ضامنین اش قرارداد مربوط را که به قرارداد داخلی شهرت یافته است ؛ و  تامیزان معینی سفته یا سفته هائی را امضاء می کنند

2-      بصورت سند رسمی :  در صورتی که تسهیلات در قبال وثیقه اعطا شود ، در این صورت امکان تنظیم قرارداد داخلی نخواهد بود . سند این قراردادها که متضمن دو نوع عقد است ؛ ناگزیر و ناگریز باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود . چرا که اگر قرارداد اصلی که هریک از عقود پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا باشد بتواند در قالب قرارداد داخلی بسته شود عقد تبعی که عقد رهن است در آن قالب نمی گنجد .  طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک 1310 کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده یا جاری باید در دفاتر اسنادرسمی ثبت شود و بر اساس ماده 48 آن قانون سندی که مطابق مواد 46 و 47 قانون ثبت باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد ؛ قسمت اخیر ماده 15 اصلاحی نیز با مدنظر قراردادن مواد مرقوم بود که تاکید کرد : « ........آن دسته از معاملات مربوط به اموال غیر منقول و اموال منقول که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند کماکان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد .»  از این رو بانک ها تنظیم قراردادهای مزبور  را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع می دهند و البته نمونه قرارداد ها از سوی ادارات حقوقی خود بانک ها تهیه شده و از قبل در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد تا در تنظیم قراردادها ، فرمت های مزبور را مبنا قرار دهند .

       با این که هم فرمت های قرارداد های رسمی وهم قراردادهای داخلی بانک ها را ادارات حقوقی آن ها  تدارک دیده و در دسترس شعبات بانک ها بصورت نمونه های چاپی قرار داده اند تا مورد استفاده قرار گیرد . شعبات هر کدام دارای مشاور حقوقی نیستند و مشاوران آن ها عمدتا در مراکز استان مستقرند و از این رو در بیشتر موارد امر تهیه پیش نویس قراردادها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی توسط کارمندان عادی صورت می گیرد . گاهی متصدی بانک به اشتباه فرمت قرارداد داخلی را به جای نمونه قرارداد رسمی در اختیار دفاتر اسناد رسمی می گذارند ؛ و بعضی از سردفتران بدون این که متوجه این اشتباه شوند ، دست به اشتباهی فاحش تر می زنند و عینا آنچه در نمونه قراردادهای مزبور آمده است به عنوان یک سند رسمی تنظیم و در دفتر ثبت می کنند و نماینده یا نمایندگان بانک نیز متوجه این اشتباه فاحش نشده و اشتباه فاحش تری مرتکب شده آن را امضاء می کنند . باید توجه نمائیم که ما وقتی  با ابلاغ ریاست قوه قضائیه یا معاونت او به این شغل حساس مفتخر می شویم و نام سردفتر اسناد رسمی را با خود یدک می کشیم وظیفه ی خطیری بر عهده داریم و آن این که به عنوان متخصص بلامعارض سند ،باید اشتباهات دیگران را گوشزد کنیم ؛ و ساحت سند رسمی را از لغزش ها و خطاها ی متقاضیان آن ها بپالاییم . چه بسا ممکن است مشاور حقوقی بانکی نیز مرتکب اشتباه شود و اشتباهش به اشتباه سند رسمی بینجامد. ما باید او را نیز ملتفت اشتباهش کنیم و سندی تنظیم کنیم که واقعا سند باشد یعنی نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و این وظیفه ی سنگینی است . راقم موارد متعددی را دیده است که سردفتر همکاری که از قضا پیشینه ی کاری اش نزدیک ده سال هم بوده است قرارداد داخلی بانک را عینا وارد دفتر کرده است و وقتی در بین مواد مختلف آن خبری از ماده مربوط به مورد وثیقه نیافته است در آخر مواد آن ، ماده ای ابداع کرده و با نوشتن  مورد وثیقه عبارت است از ؛ اقدام به ذکر مورد وثیقه در انتهای قرارداد نموده است بدون این که متوجه شود بین این ماده با مواد دیگر هم خوانی وجود ندارد .

         این دسته از همکاران باید توجه کنند که نمونه قرارداد داخلی بانک ها با فرمت های  قراردادهائی که لازم است در دفاتر اسناد رسمی تسجیل شود تفاوت های اساسی دارد . و اگر در متن فرمت های قرارداد های داخلی دقت ناچیزی شود تفاوت آن با فرمت های قراردادهای رسمی بانکی تشخیص پذیر خواهد بود. برای تسهیل تشخیص فرمت های مزبور در این جا به برخی از ان ها اشاره می شود :

1-      در نمونه قراردادهای داخلی هیچ ماده ای که ما بتوانیم در ضمن آن مورد رهن را بگنجانیم وجود ندارد ؛ چون بر اساس آن تسهیلات بدون وثیقه ی عینی اعطاء می شود . جالب است بدانید که آن همکار محترم که تعریفش در فوق آمد چون ماده ای برای وثیقه ندید با این که ماده 16 ختم کلام قرارداد داخلی بود و اشعار می داشت این قرارداد بر اساس ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه اجرائی آن در 16 ماده و در سه نسخه تنطیم و هر سه در حکم واحد است ؛ قافیه را نباخت و بدون توجه به این ختم صریح قرارداد ماده 17 بر آن ملحق ساخت و نوشت : مورد وثیقه عبارت است از و بدین سان نگذاشت قرارداد بدون وثیقه بماند ؛ غافل از این که بدون وثیقه ماند . چرا که ماده ابداعی او هیچ دلالتی نداشت بر این که کلیه شرایط صحت عقد رهن بر سبیل صحیح انجام شده است یا نه . می دانیم عقد رهن یک عقد عینی است و زمانی پا به هستی در عالم اعتبار حقوق می گذارد که مرتهن عین مرهون را قبض نموده باشد .  اگر قرارداد تنظیم شده دلالتی بر انجام این شرایط نداشته باشد چگونه باید آن را اثبات کرد تا مانع از اعلام بی اعتباری و بطلان ماهیت موضوع آن سند شد .

2-      در نمونه قرارداد های داخلی معمولا در ماده ی انتهائی تصریح می شود که قرارداد بر اساس ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی  بدون ربا منعقد شده است .

3-      باز در آن ها طبق ماده 15 اصلاحی و ماده 11 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا تاکید می شود که این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجرا است . ماده 11 بیان می کند : « بانک ها مکلفند ، در قراردادهای تنظیمی خود در ارتباط با عملیات مضاربه ، معاملات اقساطی ، اجاره به شرط تملیک ، نسیه ، سلف ،و قرض الحسنه قید نمایند که قراردادهای مذکور ، بر اساس توافق حاصله ، در حکم اسناد لازم الاجراء و تابع آئین نامه اجرائی اسناد رسمی است .....»

 قراردادهای تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی خود دارای خصوصیت لازم الاجرا بودن بدون نیاز به حکم دادگاه است و قطعا نیازی به تصریح ندارد . حال آن که منشاء لازم الاجراء بودن قرارداد های داخلی توافق طرفین در ضمن همان قرارداد است و برای همین در ضمن این قرارداد ها قید می شود : « این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجراست .»                              

   


نظرات()   
جمعه 6 شهریور 1388  09:54 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 5 مهر 1388 09:53 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

نوشته ِی: لطیف عبادپور سردفتر دفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و مدرس دانشگاه و عضو هیأت تحریریه مجله کانون

 

        در بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است :« الف : در ظهر خلاصه های ارسالی سلسله ی انتقالات با تصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید گردد و وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد .» اصل سلسله مراتب منابع حقوق ایجاب می کند که منبع فرودین بر خلاف منبع فرازین نباشد . بخش نامه که در حضیض سلسله مراتب مزبور قرار دارد در اکثر اوقات پا از گلیم خویش فراتر گذاشته و احکام مندرج در منابع بالاتر از خود را به سخره می گیرد . ماده 104 آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب1317 هم تکلیف سردفتر و هم تکلیف متصدیان دفتر املاک را در باره ی خلاصه ی معاملات دقیقا معین کرده است. بند 82 مجموعه بخش نامه ها دو تکلیف بر دوش سردفتر نهاده است که در ماده 104 آئین نامه از آن خبری نیست : تکلیف نخست این که « سردفتر مکلف شده است در ظهر خلاصه های معاملات سلسله انتقالات را باتصریح شماره سند و دفترخانه و تاریخ معامله و نام و مشخصات انتقال گیرنده قید کند » و آن  دگر « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت است ». منظور از سلسله ی انتقالات نیز صد البته همه ی معاملات ناقله ای است که از بدو ثبت ملک در دفتر املاک تا قبل از  تنظیم آخرین سند معامله ی در دست اقدام  در هریک از دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده و در ستون نقل و انتقالات سندمالکیت ملک نیز درج شده است .

ماده 104 آئین نامه در باره ی تکلیف تکمیل خلاصه ی معاملات بطور واضح و روشن مقرر داشته است : « در موارد بالا سردفتر باید خلاصه ی معامله را در برگ مخصوص که برای این کار تهیه شده نوشته و به دفتر املاک حوزه ی ثبت ملک ارسال دارد خلاصه ی مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ی ثبت ( چنانچه نماینده داشته باشد ) رسیده باشد .........» برای کلیه ی معاملات قطعی اعم از این که نسبت به تمام ملک باشد یا قسمتی از آن بطور مفروز یا مشاع و معاملات مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و معاملات با حق استرداد و معاملات راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باید      خلاصه ی معامله تنظیم شود که در صدر و ذیل ماده 104 به آنها اشاره شده است .        

منظور از معامله در ترکیب « خلاصه ی معامله » در واقع معامله ای است که سردفتر آن  را به موجب سند رسمی اینک تسجیل نموده است و می خواهد مختصری از آن را که دربرگیرنده ی ارکان اصلی معامله است به اداره ی ثبت منعکس کند تا در دفتر املاک قید شود . همان مواردی که خود سازمان ثبت در برگ  مخصوص تدارک دیده و به عنوان اوراق بهادار از سوی وزارت اموراقتصادی و دارائی چاپ و در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد و در برگیرنده ی محل هائی جهت درج نام دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند ، محل وقوع ملک ، پلاک فرعی و اصلی و شماره ی ثبت و صفحه و دفتر املاک که ملک تحت شماره های مزبور ثبت شده است ؛ ستون های معامل و متعامل و موردمعامله و بهای آن و نوع معامله و شماره ی سند تنظیمی  و در نهایت حدود مورد معامله و محل های امضاء معامل و متعامل و سردفتر و دفتریار وبطور کلی حاوی همه ی آنچه را که لازم است در دفتر املاک ثبت شود بصورت خلاصه و مفید داراست .

اگر واضع آئین نامه قید سلسله ی انتقالات را در رو یا پشت برگ های خلاصه ی معامله لازم می دید حتما در ماده 104 متذکر می شد و بالتبع در تهیه اوراق مخصوص نیز تذکر او مدنظر قرار می گرفت .

قید سلسله ی انتقالات در ظهر برگ های خلاصه معامله زمانی بیهوده گی خود را بیشتر و بیشتر نمایان می سازد که بدانیم آئین نامه تاکید کرده است که « مسئول دفتر املاک باید خلاصه ی مذکور فوق را فورا بطوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند » و در چند سطر بعد ادامه می دهد : « متصدیان مربوطه ی ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه ی در ظرف 24 ساعت آنرا در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده ی مربوطه بایگانی نمایند و چنانچه خلاصه ی معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه ی مربوطه توضیحات لازمه را بخواهند . تسامح و تاخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفری خواهد بود».

        دقت ناچیز در عبارات و جملات مورد اشاره این نکته ظریف را برای ما تفهیم می کند آن کس که وظیفه دارد صحت و سقم خلاصه ی معا مله ی را به محض  وصول بررسی و در دفتر املاک قید کند متصدی دفتر املاک است ؛ اوست که مکلف شده است  با قید فوریت و حداکثر ظرف 24 ساعت نواقص خلاصه معامله را  با اخذ توضیح  از دفترخانه ی  تنظیم کننده ی سند معامله  رفع ودر دفتر املاک ثبت کند . جالب است که آئین نامه گذار نه تنها دراین کار تسامح و تاخیر را روا نمی دارد بل غفلت متصدی دفتر املاک را نیز بر نمی تابد و او را بر حسب مورد مستوجب تعقیب اداری و حتی کیفری دانسته است .

        اگر خلاصه معاملات به درستی و به موقع ثبت دفتر املاک شود پاسخ به استعلام ها نیز با مشکلی روبرو نخواهد بود . انجام درست این تکلیف ، در واقع قانون گذار رادر رسیدن به هدفش یاری می کند آن چه که وی با وضع ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به دنبال آن بوده است : « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت ...............»

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی زمانی به عرصه ی وجود قدم نهاد که مدیران ثبت دیدند متصدیان دفتر املاک به دلایلی از انجام وظیفه ی خطیر خود در ثبت منظم خلاصه ی انتقالات در دفتر املاک بازمانده اند و این خلاصه ها بر روی هم تلنبار شده و در پرونده ی مربوطه هم بایگانی نشده بودند و شاید بعض آنها مفقود گردیده بودند . انباشت بدون اقدام خلاصه ها بر روی هم در طول سالیان دراز معضلی است که هنوز هم گویا برخی از ادارات ثبت با آن دست به گریبان هستند . اگر تکلیفی که واضع آئین نامه با آن شدت و حدت بر عهده ی متصدیان دفتر املاک گذاشته است به هر دلیل و علت به درستی انجام نشد ه است پس چرا باید سردفتر سنگینی بار این وظیفه را بر دوش خود بکشد . بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی در واقع در صدد آن بوده است تکلیفی را که آئین نامه گذار در ماده 104 برای متصدیان دفتر املاک شناخته است بین آن ها و سردفتر تسهیم و تقسیم کند آن هم نه بطور مساوی بلکه بهر سردفتر بهره ای دوچندان لحاظ کرده است به گونه ای که مکلف بخش نامه ای (سردفتر) مکلف تر از مکلف آئین نامه ای ( متصدی دفتر املاک ) گردیده است . سردفتر باید در هر معامله ای ، خلاصه معامله ای تنظیم کند که نه تنها  دربرگیرنده ی خلاصه ی انتقال سند تنظیمی خود و بل حاوی خلاصه های انتقالی باشد که قبلا در دفاتر اسناد رسمی دیگر ثبت شده است . تازه این وظیفه تمام شدنی نیست ؛ بیچاره سردفتر حتی اگر در یک روز هم یک سند بیع قطعی تنظیم کند و متعاقب آن یک شماره بعد یک سند رهنی در مورد یک پلاک ثبتی ثبت کند ؛ سردفتر بر اساس اطلاق بند 82 مجموعه بخش نامه ها درپشت  خلاصه ی معامله ی هردو سند باید سلسله ی انتقالات را قید کند . مالک ملک را طبق ماده ی 22 قانون ثبت ، اداره ی ثبت به سردفتر معرفی می کند ؛ اگر پاسخ استعلامیه دلالت بر مالکیت شخصی داشته باشد و مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک تصدیق کرده باشد سردفتر مکلف است آن شخص را مالک بشناسد و سند معامله را تنظیم و ثبت کند . صحبت از انتقالات قبلی با این وصف چه مفهومی دارد ؟ قید سلسله انتقالات قبلی چه دردی را دوا می کند ؟ برفرض اگر انتقالی ایرادی داشته باشد مسئولیت آن بر عهده ی کیست ؟ سردفتر قبلی یا اداره ی ثبت و یا سردفتر فعلی ؟ اگر هم بشود یقه ی سردفتر قبلی و اداره ی ثبت را چسبید نمی توان ایرادی بر کار سردفتر فعلی وارد دانست . چرا که او به درستی ، کار خویش انجام داده است . راقم هر  چه می اندیشد راه به جائی نمی برد که قید سلسله انتقالات قبلی آن هم به تواتر در ظهر خلاصه ها چه دردی را دوا می کند و این چه درد بی درمانی بوده است که برای علاج آن لازم شده است مقرره ای که همیشه حد خود  نشناخته و پا تو کفش بزرگترها کرده است به عرصه ی وجود بیاید.

بند 82 مجموعه بخش نامه ها نه تنها آئین نامه و بلکه بالاتر از آن امر قانون گذار را نیز زیر پا نهاده است . دیروز به امر او در ماده 22 قانون ثبت بی اعتنائی نموده است و تداوم اجرایش امروز دستورات او را در قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشان گرفته است . نیم نگاهی به قانون تسهیل تنظیم اسناد و آئین نامه ی آن درستی این ادعا را اثبات خواهد کرد. در صدر ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 مقرر شده است : « دفاتر اسناد رسمی موظفند با رعایت بند های زیر پس از دریافت دلایل مالکیت و پاسخ استعلام از اداره ی ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اقدام نمایند ............» آئین نامه ی قانون مزبور وارد جزئیات شده و به تفصیل اعلام کرده است : « دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال عین اراضی و املاک اعم از قطعی ، شرطی ، هبه ، معاوضه ، صلح ، وقف و وصیت ، مطابقت مشخصات ملک و مالک ( مندرج در سند مالکیت ) با دفتر املاک و بازداشت نبودن ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع آن استعلام و پس از اخذ پاسخ ، با رعایت سایر مواد این آئین نامه مبادرت به تنظیم اسناد مذکور نمایند و تاریخ پاسخ استعلام را در سند تنظیمی قید کنند .

پاسخ استعلام ثبت باید حاوی نام و مشخصات آخرین مالک ، شماره پلاک ثبتی ، ثبت ، صفحه و دفتر املاک ، شماره چاپی سند مالکیت و مراتب بازداشت یا عدم بازداشت ملک مورد استعلام باشد ، چنانچه ملک در دفتر املاک ثبت نشده باشد ، اداره ثبت محل مکلف است وضعیت ثبتی را اعلام نماید. »  

پس دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند قبل از تنظیم سند رسمی ، مطابقت مشخصات ملک وآخرین مالک را با دفتر املاک با توجه به سند مالکیت ارائه شده از سوی معامل  استعلام کنند و در مقابل ،  اداره ی ثبت   نیز ملزم است نام و مشخصات آخرین مالک ملک را طبق دفتر املاک و علاوه بر آن مطابقت سند مالکیت را با دفتر املاک به سردفتر اعلام کند . آخرین مالک شخصی است که به موجب آخرین خلاصه معامله  توسط آخرین دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند آن معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک مربوطه ارسال شده است و متصدی دفتر املاک   لازم بود اگر نقصی در آن خلاصه  می دید ظرف 24 ساعت با اخذ توضیح از دفترخانه ی تنظیم کننده ی آن رفع نقص می کرد و در دفتر املاک به ثبتش می رساند و در پرونده ی مربوطش بایگانی می کرد . نه قانون تسهیل تنظیم اسناد و نه آئین نامه ی آن هیچ کدام با مالکین قبلی که علاقه از موردمعامله بریده اند کاری ندارند .باید ترتیب اتخاذ کرد که هر کس به تکلیف خود بهتر و شایسته تر و جدی تر و به موقع عمل کند تا مشکلی پیش نیاید .شایسته و موجه نیست مسئول امری را رها کرد و به جای آن غیر مسئولی را به دار مجازات آویخت . در این میان سه کس است: سردفتر قبلی که باید خلاصه ی معامله ی سند تنظیمی را به اداره ی ثبت ارسال می کرد؛ دومین آن متصدی دفتر املاک است که می بایست ظرف 24 ساعت پس از رفع نقص خلاصه ی معامله آن را در دفتر املاک ثبت می کرد ؛ سوم از آن کس سردفتر فعلی است که می خواهد سندی را برای ملکی تنظیم کند  و او هم مکلف است خلاصه معامله سند خود را به اداره ی ثبت ارسال کند تا در دفتر املاک درج شود . اگر سردفتر قبلی خلاصه ی معامله را به اداره ی ثبت ارسال نکرده باشد؛ وقتی سردفتر فعلی مشخصات آن ملک  و مالکش را استعلام می کند اداره ی ثبت سند مالکیت را مغایر با مندرجات دفتر املاک خواهد دید. اینجاست که  باید سردفتر قبلی  مواخذه شود و خلاصه را هم به اداره ی ثبت بفرستد. اگر خلاصه به اداره ی ثبت رسیده و لیک متصدی دفتر املاک نرسیده به تکلیفش عمل کند او باید مواخذه شود و خلاصه معامله یافت شود و در دفتر املاک ثبت گردد. با طی این مراحل آخرین مالک  به نحو مسجل و قطعی معین است و به سردفتر فعلی اعلام می شود و او ثبت سند معامله می کند و دیگر چه نیازی به درج نقل و انتقالات قبلی در ظهر خلاصه معامله است . چرا باید کم کاری های دیگران را با تنبیه سردفتر فعلی جبران کرد . خاطرم هست که دوره ی دبستان ،  آموزگار وقتی کم کاری شاگردی را می دید برای او مشق دوچندان و چند چندان مقرر می کرد که از روی یک یا جند درس چندین بار بنویسد تا بدین گونه متنبه شود و دست از کم کاری بردارد . ولی بند 82 مجموعه بخش نامه ها به سردفترانی که نقش در معاملات قبلی نداشته اند و گناهی مرتکب نشده اند مشق می دهد که بنویسد خلاصه ی همه ی  انتقالات قبلی را حتی اگر صدها بار باشد ، این یک تنبیه و اگر ننویسد و یا یک مورد را از قلم بیاندازد تنبیهی دیگر به دنبال آن که باید در دادگاه انتظامی  تعقیب و مجازات شود .                                          

      بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی تخطی دیگری نیز از دستور ماده 104 آئین نامه ی قانون ثبت اسناد و املاک داشته است و آن این که امضاء متعاملین را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری شناخته است حال آن که ماده 104 آن را لازم ندیده است و آن هم نه یک بار بلکه در سه جای مختلف از ماده لازم ها را یاد آور شده است : « ....... هرگاه معامله راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  کرده و به منتقل الیه تسلیم می نماید ......

در موردی نیز که معامله مربوط به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد ( مثل رهن و حقوق ارتفاقی ) و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از سه سال باشد مقررات بالا راجع به ............ قید آن..............در سند مالکیت .......................باید مجری گردد . 

در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء  گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد..................»

در هیچ کدام از این سه دستور، واضع آئین نامه که در باره ی اسناد ماهیت های حقوقی مختلف صادر گردیده است « اخذ امضاء از متعاملین در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت » لازم شمرده نشده است ، و برای همین نیز جائی در ستون نقل و انتقالات برای امضاء متعاملین پیش بینی نشده است .بند 82 مجموعه بخش نامه ها آن جا که بیان می کند : « .............. وقوع هر معامله هم در ستون انتقالات سند مالکیت منعکس و به امضاء متعاملین و سردفتر برسد » شرطی دیگر بر شرایط تکمیل ستون انتقالات سند مالکیت که همانا امضاء متعاملین در آن است بر شروط پیش بینی شده در ماده 104 افزوده است و در این قسمت بر خلاف آئین نامه می باشد .ماده 104 آئین نامه جز امضاء سردفتر امضاء کسی را در ستون انتقالات سند مالکیت ضروری ندانسته است . این سردفتر است که پس از تنظیم و ثبت سند باید خلاصه ی آن را در ستون انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کند .  

       

          حال که ریاست محترم قوه قضائیه حضرت آیت الله لاریجانی قانون مداری را یکی از سرلوحه های قوه قضائیه در بدو تصدی ریاست این قوه معرفی نموده اند جا دارد بخش نامه های ثبتی یک به یک مورد بررسی قرار گیرند و پیش از آن که ضرورتی به طرح مخالفت آن ها در مرجع ذیصلاح دیوان عدالت اداری باشد از سوی مقام عالی معاونت محترم قوه ی قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت  اسناد و املاک کشور ملغی اعلام شود تا انشاء الله از این حیث نیز گامی در تحقق قانون مداری مورد نظر ریاست محترم قوه قضائیه برداشته شود ؛ چرا که می دانیم پذیرش بخش نامه خلاف قانون و آئین نامه و اجرای آن در واقع قائل شدن اعتباری در حد یک قانون به آن بخش نامه است که در محدوده ی زمانی صدور تا لغو آن بخش نامه ، اجرای قانون تعطیل می شود که می توان اصطلاح مرکب « نسخ موقت » را برای آن به کار برد . ابداع چنین ترکیبی زمانی قابل درک خواهد بود که بدانیم بر اساس  ماده 20 قانون دیوان عدالت اداری اثر لغو بخش نامه اگر بر خلاف قانون و آئین نامه باشد نسبت به آتیه است و اثر قهقرائی ندارد ؛ بر خلاف موردی که بر خلاف شرع است که لغو آن از روز صدور بخش نامه مؤثر است .  بدین سان ما ناخواسته بدون این که بخواهیم « نسخ موقت » قانون و آئین نامه ای را که نیازی به بیان تشریفات سخت و متعدد وضع آن در این مقال نیست به واسطه ی مقرره ای تجویز کرده ایم که ازلغزش نوک قلم یک شخص بدون هیچ گونه تشریفاتی بر روی یک کاغذ بوجود می آید . به عنوان مثال اگر بخش نامه ای خلاف قانون یا آئین نامه در اول مهر ماه 1370 صادر شده باشد و بخش نامه ی مزبور در اول مهرماه 1380 از سوی صادر کننده یا به موجب رای دیوان عدالت اداری ملغی شود چنانچه بر اساس بخش نامه مزبور مالیاتی گرفته شده باشد ، عوارضی تادیه گردیده باشد ، حق بیمه ای به حیطه ی وصول در آمده باشد هیچ کدام قابل برگشت نیست حال آن که در قانون و آئین نامه ،  مؤدی ملزم به پرداخت آن نبود .آیا این نسخ موقت قانون یا آئین نامه در مدت ده سال ( 1370 تا 1380) نیست . اضافه کنیم به این موارد ضرر وزیان های مادی و معنوی که ممکن است در نتیجه ی خودداری از اجرای بخش نامه ی مزبور و عمل به قانون یا آئین نامه ممکن است به اشخاص وارد شود . کم نیستند سردفترانی که صرفا به دلیل عدم رعایت بخش نامه هائی محکوم به سال ها انفصال شده اند ؛ آبرو و حیثیت شان بر باد رفته است و بعد از مدتی واضع آن بخش نامه آن را به جهت مخالفت با قانون یا آئین نامه لغو کرده است .

   


نظرات()   
  • کل صفحات:4  
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  •   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور

ساخت وبلاگ در میهن بلاگ

شبکه اجتماعی فارسی کلوب | اخبار کامپیوتر، فناوری اطلاعات و سلامتی مجله علم و فن | ساخت وبلاگ صوتی صدالاگ | سوال و جواب و پاسخ | رسانه فروردین، تبلیغات اینترنتی، رپرتاژ، بنر، سئو