شنبه 5 تیر 1389  09:02 ق.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

                                                                                  

آقای الف به ب وکالت داده است تا ششدانگ یکباب خانه را به هر شخص ولو به نفس خود بفروشد.  وکالت بلاعزل تنظیم شده لکن موکل سند مالکیت راتسلیم وکیل نکرده است . وکیل در  دفترخانه حاضر شده است تا سند انتقال ملک مزبوررا بنویساند و وکالتا ازسوی  موکل به عنوان فروشنده و اصالتا به عنوان خریدار امضاء کند.  سردفتر سند مالکیت ملک را مطالبه می کند تا استعلامات آن تنظیم شود ؛  مراجع چون بمبی می ترکد و فریاد بر می آورد این چه وکالتی است که شما نوشته اید مگروکالت بلاعزل نیست. وکالت بلاعزل دردید مردم به قدری شکوه وجلال پیدا کرده است که وقتی وکیل چنان وکالتی را دردست دارد گواین که سند انتقالی دردست دارد و گاهی فکر می کند که وکالت بلاعزل برترازسند انتقال هم هست.غافل ازاین که او نیابتی بیش ندارد وابزارولوازم انجام موردوکالت راباید دراختیارات داشته باشد و ازجمله لوازم این کارسند مالکیت است . گذشته از آن که سردفتر برای احراز مالکیت موکل و بازداشت نبودن ملک باید سند مالکیت را ملاحظه کند ، مطابق ماده 104آئین نامه ی قانون ثبت اسناد واملاک  مصوب 1317: <<........ هرگاه  معامله  راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفترانتقال را درصفحات  مخصوص به انتقالات  سند  مالکیت  قید و امضاء کرده و به منتقل الیه  تسلیم می نماید.............در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل الیه می تواند به اداره ی ثبت حوزه ی وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد ....... >>

بنابراین سردفتر مکلف است خلاصه ی انتقال را در صفحات مخصوص انتقالات قید کرده امضاء کند و اگر تکلیف مندرج در  بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی را نیز به تکلیف قید انتقالات درصفحه ی انتقالات سند مالکیت  بیفزائیم هیچ  شک وشبهه ی درغیرمجازبودن تنظیم سند انتقال بدون ارائه سند مالکیت وجود نخواهد داشت. درقسمتی از بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است  : «. . . . .وقوع هرمعامله هم درستون انتقالات سند مالکیت منعکس وبه امضاء متعاملین وسردفتربرسد. . . »                                                       بخش نامه امضاء متعاملین راهم در ستون انتقالات لازم وضروری دانسته است .(1) بنا بر این سردفتر حق تنظیم سند بدون ارائه سند مالکیت ندارد حتی اگر پاسخ استعلام وضعیت ثبتی دلالت بر مالکیت موکل داشته باشد . چنانچه موکل از تسلیم سند مالکیت به وکیل خودداری کند و وکالت وکیل برای فروش و انتقال  باشد ، او چاره ای جز این ندارد که به استناد قولنامه و وکالت نامه اگر بلاعزل باشد از  مرجع قضائی الزام موکل را به تسلیم سند مالکیت جهت انجام مورد وکالت بخواهد همین طور می تواند وکالت را کنار نهد و دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد . اگر وکالت بلاعزل نباشد و مسبوق به انجام معامله ای هم نباشد الزام او به تسلیم سند مالکیت ممکن نخواهد بود و تسلیم نکردن سند مالکیت می تواند عزل ضمنی وکیل تلقی شود .                                                                                                                                                                

پانوشت : راقم نقدی بر بخش نامه مزبور نوشته  که دروبلاگ موجود است ودر شماره 100 مجله کانون نیز درج گردیده است.

 

 

 

 

   

   


نظرات()   
سه شنبه 25 خرداد 1389  12:36 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:05 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق بانکی ،


        قرارداد رهنی در دفترخانه تحت تصدی راقم تنظیم و ثبت شده است . قرارداد مربوط به بانک ملت یکی از شهرهای همجوار است با یکی از کارکنان خود بانک برای اعطاء تسهیلات خرید مسکن. سند زمانی تنظیم شده که من سردفتر منحصر کل مغان بودم . اینک در شهر مزبور دفترخانه تاسیس شده است . دورنویسی از دفترخانه ی مزبور می رسد دایر بر اینکه مراتب صدور یا  عدم صدور اجرائیه نسبت به قرارداد رهنی مورد اشاره اعلام گردد. پاسخ به طریق مقتضی داده می شود . چندی بعد رونوشت  اطلاع نامه ی فکی وصول می شود که حکایت از آزادی رهینه قرارداد مورد بحث دارد تا مراتب فک در ستون ملاحظات دفتر قید شود. فک رهن در ملاحظات ثبت دفتر اخبار می شود. در اقرارنامه نماینده ی بانک اقرارنموده که تمامی مطالبات بانک وصول شده است .دیری نمی پاید که نامه ای جدید به دفترخانه تنظیم کننده ی اقرار از بانک  می رسد در حالی که متضمن معرفی ملک جدیدی است و خواستار تنظیم متمم تعویض وثیقه برای قرارداد رهنی است که من تنظیم کرده ام . بانک با  اقرار به وصول بدهی ، قرارداد رهنی را در تابوت نهاده و مورد رهن نیز به سبب وفای به عهد آزاد گشته است . بانک یا باید با متممی تعویض وثیقه می کرد یا اعراض از رهن می نمود و بعد  با  متممی الحاق وثیقه به سند ذمه ای.بانک  اقرار به وصول بدهی کرده است و با این اقرار تعهدات ناشی از قرارداد رهنی ساقط شده است .رهن هم یک عقد تبعی است دینی وجود ندارد تا بتوان با تعویض وثیقه یا الحاق وثیقه ملکی را رهین دین قرارداد . چه باید کرد ؟ مسلم است که اقرار مزبور مبنی بر اشتباه یا غلط بوده است  .همکار می خواهد با اقرارنامه ای دیگر جملات متضمن اقرار بر وصول مطالبات را زاید تلقی کند؛ لیکن این کار به گونه ای انکار بعد از اقرار است . چنین اقدامی  تعارض آشکار  با اصل اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی دارد. اگر مقر ( بانک) بخواهد از ایرادات مقرر در ماده ی 1277 قانون مدنی و   تبصره ماده ی 70 قانون ثبت (1)بهره مند شود ناچار به طرح دعوی در مرجع قضائی است .  شاید بتوان از مفاد ماده ی 1272 قانون مدنی استعانت طلبید . ماده ی مرقوم مشعر است براین که : « در صحت اقرار تصدیق مقرله شرط نیست لیکن اگر مفاد اقرار را تکذیب کند اقرار مزبور در حق او اثری نخواهد داشت ».  باید متوسل به خود مقرله شد بخصوص که کارمند بانک است و تجدید قرارداد مستلزم پرداخت حق الثبت و حق التحریراز سوی خود اوست . او باید تکذیب اقرار کند ؛ باید اقرارنامه ای دیگر تنظیم کرد که در آن مقرله مفاد اقرارنامه ی قبلی را تکذیب کند بدین قرار که اقرار نماینده ی بانک بر وصول مطالبات مبنی بر اشتباه است . ولی اگر اطلاعنامه به اداره ثبت مربوط و رونوشت آن به دفترخانه ی تنظیم کننده ی قرارداد رهنی رسیده باشد و متصدی دفتر املاک در دفتر املاک و ثبات در ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی درج مراتب فک رهن نموده باشند تکذیب مقرله نیز فایده ای نخواهد داشت ؛ چون ماده 1272 تکذیب را در حق خود  مکذب موثر دانسته است و لا غیر. تکذیب مقرله تکلیفی برای اداره ی ثبت و دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرارداد اولیه نمی تواند ایجاد کند و مندرجات دفتر املاک و دفتر اسناد با حکم دادگاه قابل تغییر است . چنانچه  بر اساس ماده ی  1276 و 1277 قانون مدنی کذب اقرار یا فساد آن  نزد حاکم ثابت شود یا اثبات شود که اقرار مبنی بر اشتباه و غلط بوده است اقرار مزبور هیچ گونه اثری نخواهد داشت . با این حال به نظر راقم  صدور حکم  بر کذب اقرار مقرله یا  فساد آن از سوی دادگاه باز مجوزی برای اقدام اداره ی ثبت مربوطه و دفترخانه ی تنظیم کننده ی اولیه برای قید بی اعتباری مندرجات دفتر املاک یا ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی دابر بر فک رهن نمی تواند باشد؛ چون حکم دادگاه بشرح مارالبیان جنبه ی اعلامی داشته و قابلیت اجرا نمی تواند داشته باشد مگر این که در پی حکم مزبور و  به استناد آن حکم ، دادخواست صدور حکم بر بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی به طرفیت مقرله و  اداره ثبت و سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرار داد اولیه تقدیم دادگاه  شود و حکم دیگری در این باره صادر گردد یا مقرله می توانست همان ابتدای کار دادخواستی بدهد که متضمن  هر دو خواسته بطور یکجا باشد و حکم بطور توام بر کذب یا فساد یا اشتباه بودن اقرار از یکسو و بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی صادر می شد  .بی مناسبت نیست جهت مدلل ساختن ادعا به یک رای از شورایعالی ثبت اشاره شود که هر چند راجع به درج خلاف عزل وکیل در ستون ملاحظات دفتر است با این حال حکایت از این نکته دارد که مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی و به طریق اولی مندرجات دفتر املاک را فقط با حکم مرجع قضائی می توان باطل و بی اثر ساخت: شخصی به موجب سند رسمی بدون قید مدت ، وکالت بلاعزل داشت لکن موکل پس از دو سال از تاریخ دادن وکالت ، او را عزل کرد و عزل هم در ملاحظات ثبت وکالت نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شد. وکیل ثبت عزل را بی اثر می دانست و به بقاء وکالت خود عقیده داشت . شورایعالی ثبت  در این باره طی  شماره 524-12/9/1343  چنین رای داد : « برای ابطال ثبت عزل باید به دادگاه مراجعه شود ».(2)

 

 

پانوشت ها : 1-ماده 1277قانون مدنی : « انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده می شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد مثل این که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکوره مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست ».

تبصره ماده 70 قانون ثبت :« هر گاه کسی به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و ان تعهد انجام نشده و یا حواله و یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.»  

2- امیر هوشنگ ساسان نژاد ، گزیده ی قوانین و بخش نامه های ثبتی ، انتشارات فردوسی ، چاپ اول ، 1374 ص 601  

   


نظرات()   
جمعه 14 خرداد 1389  05:25 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:07 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

دفترخانه خلوت خلوت است و من طبق معمول یا مشغول مطالعه ام یا نوشتن و یا صحبت تلفنی با همکاران . دفترخانه ، همان دفتری است که تا مدت ها پیش سردفتر آن که من باشم فرصت سرخاراندن نداشت . 8 صبح تا 8 شب . اصل کتابت بر تمام امور حاکم بود همه، تمام وقت سرگرم کتابت بودیم و خسته هم نمی شدیم .  حالا هم با مکالمات تلفنی سر خود را گرم می کنیم . یکی از همکاران  خوبم از شهر اهر آذربایجان شرقی تماس گرفته است می گوید می خواهد در اجرای یک حکم الزام به تنظیم سند ، انتقال اجرائی ملکی را به نام محکوم له ثبت کند و شهرداری در پاسخ استعلام قید کرده است از آنجا که قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است ابتدا مقدار زمین مزبور به شهرداری منتقل  و سپس اجرای حکم شود و باقیمانده ملک به محکوم له تملیک گردد و صلح نامه ای عادی نیز پیوست نامه کرده است که به موجب آن مالک متعهد شده است محل گذر را به شهرداری منتقل کند . می گویم خیابان جزو مشترکات عمومی است و تملک آن روا نبود . چون تملک مقدور نباشد  معامله ی  نتوان کرد و معامله ممکن نبود سند نتوان نوشت . قسمتی از ملک مزبور تبدیل وضعیت پیدا کرده است از ملکیت خصوصی خارج شده و جزو مشترکات عمومی گشته است . باید ماده ی 45 آئین نامه ی قانون ثبت در باره ی آن اجرا شود و تنظیم سند انتقال به نام شهرداری وجاهت قانونی ندارد . خاطرم هست دوازده  سال پیش که با ابلاغ سیار برای ثبت اسناد مردم شریف شهرستان گرمی در هفته دو روز به شهر مزبور  سفر می کردم دیدم سردفتر سابق که یک سردفتر تجربی بود برای چنین مواردی تنظیم سند انتقال نموده است . شهرداری موردی را معرفی کرد تا سند انتقال بنویسم و من در پاسخ اعلام کردم که سند نتوان نوشت و باید اجرای ماده ی 45 شود . داد شهردار محترم وقت در آمد که از مغان قانون  آوردی ؟ حاج آقا ...... با آن سن و سال مگر کمتر از تو می دانست ؟ چطور ایشان می نوشت و تو نمی نویسی ؟ برایش ماده ی 45 آئین نامه را خواندم و جمله به جمله توضیح دادم دید روش بدی نیست به ناهار دعوتم کرد و خواست بیش تر با من آشنا شود . در تنها رستوران مجلل و مجهز شهر ناهاری باهم خوردیم و از این جا و آنجا صحبت ها کردیم و گویا مهرم به دلش نشست و تا زمانی که من به شهر مزبور تردد داشتم ارتباط تنگاتنگ بود و اگر به مشاوره ی حقوقی نیاز داشت با من می کرد . جا دارد یادی هم از همکار و پیشکسوت فقیدمان حاج یداله محبی سردفتر سابق دفتر خانه 26 گرمی بکنم که روزگاری سردفتر کل مغان ( متشکل از سه شهرستان پارس آباد ، بیله سوار و گرمی ) بود و این عنوان از او  چند صباحی به من هم به ارث رسید . روزگارانی او با ابلاغ سیار دو روز به شهر ما پارس آباد قدم می گذاشت و چند سالی هم من به شهر او رفتم تا ثابت کنیم آنها نیز ممکن است محتاج ما باشند . حاج آقا محبی چند سالی است که دار فانی را وداع گفته هم سردفتر اسناد رسمی بود و هم سردفتر ازدواج و طلاق . تحصیلات حقوقی نداشت یک سردفتر تجربی بود فعال و پر جنب و جوش . خستگی برای او معنا نداشت  ؛ تند بود وتیز  .در تند نویسی بی نظیر بود ، خط ریزی داشت و اگر با کلمات آشنا نبودی امکان خواندن نبود به شوخی می گفت چنین می نویسم که هم برای نوشتنش پول بگیرم و هم برای خواندنش . می گفت سردفتر باید نترس باشد و در بیش تر اوقات نترس هم بود .اسنادی را که ما نمی توانستیم بنویسیم در دست اوبه راحتی آب خوردن بود . بعدها فکر می کردم او نترس از آنرو بود که حقوق نخوانده بود ؟ با این حال تجربیات خوبی داشت و توصیه های خوبی هم برای من داشت که هنوز هم آویزه ی گوشم است هر چند که به برخی از آن ها عمل نکردم و از جمله ی آن ها توصیه هائی بود که من موافق با آن نبودم . او رفت .خدایش رحمت کناد . همکار اهری گفت شهرداری تاکید می کند حتما باید سند انتقال تنظیم شود می گویم اگر مقررات به خوبی به آن ها تفهیم گردد اصرار بی هوده نخواهند کرد ؛ بخصوص که در زمان حاضر تمامی ادارات و نهادها دارای مشاورحقوقی هستند که زبان ما را بلدند . در این گونه موارد ماده 45 ائین نامه ی قانون ثبت راه را به روشنی نشان داده است . ماده مرقوم مقرر کرده است : «   املاکی‌ را که‌ پس‌ از پلاک‌ کوبی‌ و توزیع‌ اظهارنامه‌ و قبل‌ از درخواست‌ ثبت‌ و آگهی‌ بوسیله‌ اصلاحات‌ خراب‌ می‌شود باید مالک‌ یا شهرداری‌ مراتب‌ را به‌ اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ دهد و همچنین‌ اگر خود اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ حاصل‌ کرد بایستی‌ پس‌ از رسیدگی‌ و معاینه‌ محل‌ ، مراتب‌ را در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ و پرونده‌ مربوطه‌ و اگر ملک‌ ثبت‌ شده‌ است‌ در ستون‌ ملاحظات‌ دفتر املاک‌ هم‌ قید کرده‌ و هرگاه‌ قسمتی‌ از ملک‌ باقی‌ بماند یا به‌ شهرداری ‌منتقل‌ شود به‌ همان‌ شماره‌ اصلی‌ ملک‌ که‌ برای‌ تمام‌ ملک‌ تعیین‌ شده‌ آگهی‌ خواهد شد و چنانچه‌ قبلا آگهی‌ و تحدید شده‌ حدود بقیه‌ تعیین‌ و در صورتی‌ که‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ با توضیح‌ مراتب‌ در ملاحظات‌ دفتر املاک‌ با حدود واقعی‌ در زیر ثبت‌ اولیه‌ با بایگانی‌ کردن‌ سند مالکیت‌ اولی‌ سند مالکیت‌جدید صادر خواهد شد.

و نیز هرگاه‌ در نتیجه‌ تغییر وضع‌ مجاور املاک‌ ثبت‌ شده‌ و تبدیل‌ حد به‌ کوچه‌ اصلاح‌ سند مالکیت‌ در حدی‌ که‌ قبلا به‌ ملک‌ مجاور و فعلا به‌ کوچه‌ محدود است‌ تقاضا شود در صورتی‌ که‌ شهرداری‌ عمومی‌ بودن‌ کوچه‌ را اعم‌ از بن‌ بست‌ یا غیر بن‌ بست‌ تایید نماید اصلاح‌ ثبت‌ دفتر املاک‌ و سند مالکیت‌ توسط‌ اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ با رعایت‌ حقوق‌ مجاورین‌ انجام‌ خواهد شد.»

  در چنین مواردی که ملکی در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است و ملک ملکیت از کف داده شهرداری مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط اعلام می کند نماینده و نقشه بردار بر روی ملک مزبور حاضر شده و صورتمجلس قید حدود باقیمانده تنظیم و به روش اعلام شده در ماده ی 45 در مورد املاک جاری مراتب در دفتر توزیع اظهارنامه و پرونده ی ثبتی منعکس خواهد شد  و چنانچه ملک از املاک ثبت شده باشد مراتب در ستون ملاحظات  دفتر املاک قید و سند مالکیت جدید صادر و به مالک تسلیم می شود.

   


نظرات()   
دوشنبه 3 خرداد 1389  09:44 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:39 ب.ظ

ر

با بانک رفاه کارگران قرارداد مشارکت مدنی منعقد کرد . سهم الشرکه ها در حساب مشترک مشارکت واریز شد و در دفعات متعدد بر حسب پیشرفت کار در اختیار شریک قرار گرفت تا احداث ساختمان مسکونی کند. ساختمان ساخته شد اما نه در زمینی که قرار بود طرح  بر روی آن انجام شود  و مورد رهن سند مشارکت هم بود.   پروانه ی ساختمان و سند مالکیت هیچ ایرادی نداشت شریک اشتباها زمین همجوار را ساخت . هنوز نمی دانست چه کرده است در حالی که خوشحال بود و خندان و سر از پا نمی شناخت که بالاخره به هر جان کندنی بود صاحب خانه شده است وارد ساختمان  شهرداری شد تا  گواهی پایان کار ساختمان را بگیرد و از بانک تبدیل قرارداد مشارکت مدنی را  به قرارداد فروش اقساطی بخواهد . مامور شهرداری بر بالین زمین حاضر شد تا ببیند احداث موافق پروانه است یا خیر و در کمال تعجب پاره آجری نیز بر روی آن نیافت . در آغاز تصور نمود که او را سر کار گذاشته اند ولی چون ساختمان نوساز را در زمین مجاور دید که قامت بر افراشته است یقین کرد که متقاضی پایان کار مرتکب اشتباه شده است و اعلام کرد پایان کار نتوان صادر کرد چون زمین بیاض است و احداثی در کار نیست . تازه فهمید که زمین برادر آباد کرده است و خود را خانه خراب و در یک سال گذشته آب در هاون می کوبیده است . به اداره ی ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد  تا تقاضا کند تبدیل وضعیت ملک  از عرصه به اعیان در قسمت توضیحات سند مالکیت درج گردد تا بلکه ملتفت نشوند این کار بکنند و قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد و بعد مشکل خویش با برادر فیصله دهد . کارشناس ثبت هم متوجه اشتباه او  شد  و دست رد بر سینه اش زد  . نومیدانه به بانک مراجعه کرد  و در کمال ناباوری دید  بانک حاضر است علیرغم اشتباه حادث سهم الشرکه ی خویش به او انتقال دهد تا قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی تبدیل شود . ولی کدام سهم الشرکه ؛ سهم الشرکه از ساختمانی که در زمین غیر ساخته شده است؟ زمین موضوع سند مالکیت خالی است و ساختمانی وجود ندارد تا بانک سهم الشرکه خود را از آن به شریک انتقال دهد . چون کار بانک دادن وام است و گرفتن  سود و قانون عملیات بانکی بدون ربا راهی برای خلاص شدن از شائبه ی ربا بودن سود؛ بانکها ماهیت های حقوقی پیش بینی شده در قانون  مزبور را فقط نقابی می دانند که در پشت این نقاب چهره ی واقعی وام دادن و سود گرفتن  مستور است . از نظر آن ها کار  این نقاب مشروع ساختن سود ماخوذه است و بس. هنوز هم بانک ها با این ذهنیت به قالب های پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا می نگرند . غافل از آن که قرارداد فروش اقساطی همان عقد بیع است و فرقش با عقد بیعی که ثمن در آن حال است این است که در فروش اقساطی ثمن به اقساط پرداخت می شود و بنا براین مبیع باید شرایط مقرر در قانون را بطور تمام و کمال دارا باشد تا قرارداد صحیح انگاشته شود و الا قرارداد فروش اقساطی تنظیمی باطل خواهد بود و می توان از مرجع قضائی حکم  بی اعتباری آن را گرفت  و  توقیف عملیات اجرائی را در صورت صدور اجرائیه از مرجع مزبور خواستار شد . چاره ی کار این است که برادر ملک خویش به شریک انتقال دهد و با متممی ضمن اصلاح محل اجرای طرح ؛ تعویض وثیقه نیز انجام شود و سپس قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد .       

   


نظرات()   
سه شنبه 25 اسفند 1388  09:36 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:40 ب.ظ


 

سازمان مسکن و شهرسازی 25 سال پیش قطعه زمینی را به آقای الف واگذار کرده و قرارداد واگذاری به وی تسلیم کرده است . در سال 1376 الف قطعه زمین مزبور را به آقای ب فروخته و چون احداث ساختمان بر روی آن نگشته ناچار شده اند به وکالت متوسل شوند و الف برای اخذ پروانه ی ساختمان و پایان کار و خریداری قطعی آن قطعه و گرفتن سند مالکیت و سپس فروش و انتقال قطعی زمین با اعیانی احداثی در آن و امتیازات منصوبه به آقای ب در دفترخانه ی تحت تصدی راقم وکالت داده است . اینک ساختمان احداث شده و سازمان مسکن و شهرسازی جهت تنظیم سند انتقال موکل را معرفی کرده است و در بررسی نامه و وکالت نامه می بینم قطعه 366 مکرر برای انتقال قطعی معرفی شده و حال آن که وکالت برای قطعه 366 است. پس از پرس و جو از اداره ی ثبت و اخذ پاسخ استعلام و مشاهده ی متن صورتمجلس سابق و صورتمجلس اصلاحی معلوم می گردد که بعدا تغییراتی در شماره ی قطعات حاصل گشته است . ظاهرا قطعاتی در بین قطعات از قلم افتاده بوده است و اداره ی ثبت بنابه درخواست سازمان مسکن و شهرسازی در تخصیص شماره ها برای قطعات ، تجدید نظر کرده و اینک همان قطعه ی واگذاری به الف شماره اش از 366 به 366 مکرر تغییر یافته است و 366 هم به قطعه ی همجوار قبل از آن .  به آقای ب می گویم با وکالت نامه ی حاضر نتوان سند انتقال تنظیم کرد و باید به دنبال موکل رود و او را در دفترخانه حاضر کند تا وکالتی دیگر دهد و یا اصالتا سند انتقال را امضا کند . مثل این که توهینی به او شده باشد کم مانده چشمانش از حدقه در آید و در حالی که لرزش صدایش از روی عصبانیت ملموس است می گوید مگر این وکالت نامه را خود ننوشته ای ؟ به نوشته ی خودت هم ارزش قائل نیستی ؟ این چه مملکتی است که هرکس هر بدی از دستش برمی آید به دیگری روا می دارد ؟ کار مثبت از دست تان بر نمی آید ؟ چرا اذیت می کنید ؟ توصیه می نماید که همیشه سعی کنم به دیگران خوبی کنم ؟ و این که خوبی هاست که فراموش نمی شود . در جهت حل مشکل خویش معلم اخلاق هم شده است . وقتی با مشکلی مواجه می شویم چنین خدا و مذهب و اخلاق را به استمداد می طلبیم و از نام شان استفاده ی ابزاری می کنیم تا مشکل خویش مرتفع سازیم . می خواهد قانون خرد و خمیر شود ، سردفتر مرتکب جعل شود ، لازم شود حاضر است از کنار خدا و دین و مذهب بگذرد و ایمان خود و دیگران را لگد مال سازد تا این مشکل حل گردد؟ ساعت ها و روزها و سال ها عمر خویش را به بطالت می گذرانیم و ککمان نمی گزد ولی چون به کاری همت می گماریم باید همان روز به انجام برسانیم ؛ مخصوصا در این خراب شده دفترخانه که الحمدالله دارد به ویرانه تبدیل می شود . وقتی با توضیحات ما قانع می شود که امکان تنظیم سند به استناد وکالت نامه موجود در یدش نیست به لطایف الحیل متوسل می شود. می گوید آسمان که به زمین نیامده است ؛  فقط یک لفظ است یک لفظ ( مکرر) . در سند بنویس و من را و خود را خلاص کن . می خواهد لفظ مکرر را بدون حضور موکل در سند الحاق کنم و مرتکب جعل شوم . وقتی می گویم اگر دو برابر قیمت ملک هم داده شود این کار شدنی نیست ؛ توقف روا نمی داند و دفترخانه را ترک می کند تا موکل خویش بیابد و در دفترخانه حاضر کند . رفتارش در دفترخانه نشان می داد که او از عهده ی این کار بر نخواهد آمد. موکل از آشنایان است اگر پیغام کوچولوئی بفرستم  سر از پا نشناخته در دفتر حضور خواهد یافت و اگر سرش بخواهم مضایقه نخواهد کرد . ولی فعلا در این باره چیزی به او نمی گویم تا توان خویش بیازماید . دست از پا درازتر برمی گردد و می گوید نیامد . در حضورش تلفن می کنم پس از احوالپرسی و شوخی هائی چند درخواست خویش بیان می کنم و او قول می دهد سند تنظیم شود و با تک زنگی در دفترخانه حضور یابد . می گفت قهرمان قصه ی ما به او گفته کلاهبرداری کرده ای و به جای قطعه 366 مکرر برای قطعه 366 وکالت داده ای و اگر هرچه زودتر نیایی  تا وکالتی دیگر دهی  با مامور به سراغت خواهم آمد . از او پوزش می طلبم و اضافه می کنم  از هرکس متناسب با وزن و عقل و درک او باید انتظار داشت و نه بیش . بگذریم از آنچه اتفاق افتاد و بپردازیم به نکته ی اصلی که آیا می شود به جای تنظیم دوباره ی وکالت ؛ شماره ی قطعه را  با اقرارنامه ی اصلاحی اصلاح کرد به گونه ای که موکل مقر آن باشد ؟ اگر موکل  برای رفع مشکل حاضر نشود آیا می توان موضوع را در هیات نظارت طرح کرد ؟ و گرنه راه حل قانونی چیست ؟ اگر زمین واگذاری تعویض نشده باشد و فقط شماره ی آن تغییر یافته باشد تغییر شماره خللی به قصد موکل وارد نمی کند آنچه موقع اعطاء نیابت شده است از قطعه 366 قصد شده است همان زمینی است که اینک با نام قطعه 366 مکرر شناخته می شود پس می توان شماره ی قطعه را با تنظیم اقرارنامه اصلاحی از 366 به 366 مکرر اصلاح کرد . لیکن به نظر می رسد هیات نظارت برای تصمیم گیری در باره ی تجویز اصلاح آن صلاحیت نداشته باشد چون وکالت نامه به درستی تنظیم شده است و در زمان تنظیم آن اشتباهی در بین نبوده است . تغییر بعدی  شماره ی قطعات انجام تغییر در وکالت نامه را سبب شده است . طبق بند 7 ماده ی 25 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 18/10/1351 « هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن ها با قوانین اشکال یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود .» مشکل مزبور مربوط به تنظیم سند نیست تا قابل طرح در هیات نظارت باشد . اشکال ناشی از حدوث یک امر خارجی ( تغییر شماره ی قطعات ) است که قهرا به وکالت نیز سرایت کرده و سند وکالت را نیز مبتلا نموده است . پس سه راه بیش در پیش پای وکیل نیست :

1-      تنظیم اقرارنامه اصلاحی

2-      تنظیم وکالت نامه ی جدید

3-      تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت سازمان مسکن و شهرسازی و موکل در مرجع قضائی به استناد قرارداد واگذاری سازمان مرقوم و قولنامه ی فی مابین موکل و وکیل .            

4-      به نظر می رسد بتوان دادخواست صدور حکم بر تصحیح سند وکالت نیز تقدیم مرجع قضائی کرد چون مرجع عام رسیدگی به اختلافات مراجع قضائی و اگر رسیدگی به یک موضوع در صلاحیت مراجع اختصاصی نباشد داخل در صلاحیت مرجع عام خواهد بود.

   


نظرات()   
شنبه 15 اسفند 1388  09:09 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:45 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

 

 

مبلغ قرارداد مشارکت مدنی یکصد میلیون ریال بوده و حق الثبت آن مبلغ ، تمام و کمال پرداخت شده است . با متمم قرارداد مبلغ قرارداد مشارکت مزبور به هشتاد میلیون ریال کاهش یافته است . بانک می خواهد سهم الشرکه ی خود ناشی از قراردادهای مزبور را درقبال یکصد و بیست میلیون ریال به شریک بفروشد و ثمن را در مدت 15 سال شمسی ، اقساطی وصول کند . سردفتر می داند که بر اساس تبصره 1ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا باید نسبت به مابه التفاوت حق الثبت وصول کند ؟ لیک نمی داند بر اساس مابه التفاوت کدامین قراردادها ؟ مابه التفاوت مشارکت و فروش اقساطی (بیست میلیون ریال =100000000-120000000)  یا متمم و فروش اقساطی (چهل میلیون ریال= 80000000 – 120000000)  . پاسخ را باز باید در خود تبصره  1 ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن جستجو کرد :« چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آنست در این صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن به استثنای حق التحریر باید به نسبت مابه التفاوت دو رقم فوق الذکر محاسبه و دریافت گردد . ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط می باشد . » شرط نخست برای استفاده از تخفیف مندرج در تبصره مزبور افزایش مبلغ قراردادبعدی نسبت به قرارداد قبل و شرط دوم وجود ارتباط بین دو قرارداد است که اگر شرط دوم نباشد افزایش رقم به تنهائی کافی  نخواهد کرد . باید دید آیا با کاهش مبلغ قرارداد مشارکت مدنی ، همچنان ارتباط قرارداد فروش اقساطی با قرارداد مشارکت مدنی با مبلغ یکصد میلیون ریال باقی است یا نه قرارداد فروش اقساطی با قرارداد مشارکت مدنی فقط تا حد هشتاد میلیون ریال ارتباط دارد و ارتباطش با قرارداد مزبور با تنظیم متمم کاهش مبلغ مشارکت نسبت به بیست میلیون ریال گسسته است ؟ باید ماهیت متمم کاهش مبلغ را مشخص کرد؟ اگر بانک  در اعلام مبلغ مشارکت مرتکب اشتباه شده باشد متمم یک متمم اصلاحی خواهد بود و بهتر است در سند تنظیمی به اصلاح مبلغ تاکید شود نه کاهش مبلغ ؛ در غیر این صورت ، در واقع میزان مشارکت طرفین تغییر می یابد و  به نظر می رسد متمم قرارداد را باید اقاله ی ضمنی قرارداد مشارکت مدنی نسبت به بعض تلقی کرد . با این تحلیل گره عقد مشارکت نسبت به بیست میلیون ریال باز شده است و نسبت به هشتاد میلیون ریال قرارداد مزبور باقی است . در حقوق گفته می شود عقد واحد به اعتبار تعدد مورد منحل به عقود متعدد می شود . در مانحن فیه با تنظیم متمم ، قرارداد مشارکت مدنی به دو عقد مستقل تجزیه می شود : مشارکت بیست میلیونی و مشارکت هشتاد میلیونی . مشارکت بیست میلیونی تفاسخ می گردد و مشارکت هشتاد میلیونی تداوم وجود می یابد . قرارداد فروش اقساطی در عالم اعتبار حقوق هیچ ارتباطی با قرارداد مشارکت مدنی نسبت به بیست میلیون نخواهد داشت تا حق الثبت آن در تنظیم قرارداد فروش اقساطی ملحوظ گردد . انحلال عقد نیز سبب استرداد حق الثبت نمی باشد که بدان توجیه حق الثبت آن مبلغ را در وصول حق الثبت برای قرارداد فروش اقساطی محاسبه کنیم .    

می توان با مثال دیگری موضوع را بیش تر روشن ساخت . بانک مبلغ دویست میلیون ریال در قالب مشارکت مدنی به آقای الف تسهیلات اعطا کرده است تا دو واحد مسکونی  احداث کند( برای هر واحد یکصد میلیون ریال). بعد از انقضای دوران مشارکت و تکمیل ساختمان طرفین توافق می کنند تسهیلات یک واحد تسویه و نسبت به واحد دیگر قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد . قیمت فروش اقساطی سهم الشرکه ی بانک یکصد و هشتاد میلیون ریال می شود . آیا برای قرارداد فروش اقساطی حق الثبتی تعلق می گیرد؟ اگر مقدار تسویه شده ی قرارداد مشارکت مدنی نیز به حساب آید حق الثبتی برای قرارداد فروش اقساطی تعلق نخواهد گرفت . گفتنی است که با تسویه ی مشارکت نسبت به نصف مبلغ تسهیلات پرداختی ، قرارداد مشارکت مدنی نسبت به آن موضوعش ایفا  و تعهدات طرفین نسبت به هم ساقط گردیده است و آنچه بطور اقساطی به شریک فروخته می شود سهم الشرکه ای است که از قسمت تسویه نشده ی مشارکت برای بانک در یکی از واحدهای احداثی ایجاد شده است و باز قرارداد مشارکت منحل  به دو عقد می شود : قراردادی که موضوع آن تسویه و ایفا شده است (وفای به عهد ) و قراردادی که می خواهد تبدیل به فروش اقساطی شود( تبدیل تعهد ) که در اولی ارتباطی بین قرارداد فروش اقساطی و قرارداد مزبور نیست و لیکن ارتباط قرارداد فروش اقساطی با  قرارداد تجزیه شده ی دوم باقی است و برای همین در قرارداد فروش اقساطی باید قید  شود بانک می خواهد سهم الشرکه ی خود را در واحد مسکونی بشماره ی قطعه ی فلان ( یکی از واحدهای مورد مشارکت ) به شریک بطور اقساطی بفروشد و بدین سان تعهدات ناشی از قرارداد  مشارکت مدنی ساقط خواهد شد و موارد رهن آن نیز که اینک به دو قطعه تفکیک شده است آزاد خواهد شد منتهی از یکی از واحدها به سبب وفای به عهد و از واحد دیگر به سبب تبدیل تعهد (تبدیل مشارکت به فروش اقساطی ) فک رهن می شود . 

   


نظرات()   
دوشنبه 10 اسفند 1388  11:06 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 01:47 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،


 

مدت قرارداد منقضی شده است . بانک به دفترخانه نوشته است با تنظیم متمم ، مدت قرارداد یک سال دیگر تمدید شود. سردفتر مدعی است که بعد از انقضاء مدت تمدید ممکن نبُوّد.آیا قرارداد قابل تمدید است ؟ اگر قابل تمدید است چه زمانی می توان آن را تمدید کرد ؟ فقط قبل از انقضاء مدت یا بعد از سپری شدن مدت نیز چنین امکانی برای طرفین هست ؟ هیچ وقت از خود نپرسیده ایم آنچه در عرف دفاتر و بانک ها به تمدید قرارداد شهره گشته است ماهیت اش چیست ؟ ما در این متمم ها مدت چه چیزی را تمدید می کنیم ؟ چون ماهیت آن را درنیافته ایم وقتی مدت تعیین شده در قرارداد سپری می شود بعضا سردفتری مدعی می شود که بعد از مدت ، تمدید بر خلاف قانون است و تن به تمدید قرارداد نمی دهد . باید گفت هر قرارداد بانکی که مطابق قانون عملیات بانکی بدون ربا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود مشتمل بر دو عقد است : عقدی از عقود پیش بینی شده در قانون مزبور که در قالب آن تسهیلات بانکی اعطا  می شود و دگر عقد رهن که یک عقد تبعی است . مدت در قراردادهای مزبور به سه صورت می تواند مطرح باشد :

1-      گاهی ممکن است ماهیت حقوقی نخستین ( قراردادهای موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا ) مقید به مدت باشد . چنین قید و شرطی ممکن است در بعضی از قراردادها صحیح باشد و در بعضی دیگر صحیح نباشد.    مثلا در عقد نکاح و وقف چنین شرطی جایز نبود ولی در عقد وکالت می توان شرط اعتبار وکالت تا مدت معینی کرد که با انقضاء مدت وکالت خود به خود منفسخ می شود . اندراج چنین شرطی در قراردادهای بانکی نیز نتیجه اش این خواهد بود که قرارداد خود به خود منفسخ شود . آیا می توان چنین شرطی را در قراردادهای بانکی کرد؟ اگر می توان کرد  ، شرط مزبور چه نوع شرطی است ؟ آنچه مسلم است شرط مزبور شرط خیار نیست . تنها نهادی که چنین شرطی را می تواند قالب باشد شرط فاسخ است ؟ اگر باشرایط شرط فاسخ تطبیق کند شرط صحیحی خواهد بود و الا درست نمی تواند باشد . حکم راندن بر صحت چنین شرطی در واقع حکم بر انفساخ قرارداد است به انقضاء مدت بطور خودکار که اثر انفساخ در مورد قراردادهای مختلف متفاوت خواهد بود. چنانچه قرارداد انعقادی ، قرارداد فروش اقساطی باشد عوضین باید به طرفین مسترد شود. یعنی اگر در برای خرید چیزی از تسهیلات استفاده شده باشد ، اصل تسهیلات باید به بانک مسترد شود با در نظر گرفتن این نکته که قراردادهای فروش اقساطی بانک ها قرارداد فروش اقساطی نیست. چون بانک ها چیزی را که خود مالک باشند به مشتری نمی فروشند بلکه تسهیلات جهت خرید به مشتری اعطاء می کنند که فروشنده ی آن شخص دیگری است . اگر قرارداد فروش اقساطی جهت  فروش سهم الشرکه بانک ناشی از قرارداد مشارکت مدنی باشد ؛  انفساخ قرارداد مزبور بدان معنی است که بانک و مشتری مجددا در موردمعامله شریک می شوند. در قراردادهای دیگر نیز به هرحال اثر مستقیم عقد به همرا آثار فرعی آن زایل می شود و رابطه ی طرفین نه با قرارداد که با اصول دیگر تنظیم و مرتب می شود . بدیهی است طرفین در قراردادهای بانکی چنین قصدی ندارند نمی خواهند گره عقد گشوده شود و در یک  وضعیت مبهم حقوقی قرار گیرند و افسار رابطه ی حقوقی خویش را به دست مقررات حاکم بر شرکت قهری ویا احکام  ضمان قهری بسپارند  و اگر چنین قصدی داشته باشند یا باید پیش از انقضاء مدت شرط مزبور ساقط کنند و  اگر مدت منقضی شده باشد تمدید ممکن نخواهد بود چون عقدی که منفسخ گشته است دیگر وجود ندارد تا به تداوم وجود آن توافق گردد باید ایجاب و قبول جدیدی شود که نتیجه ی آن بوجود آمدن ماهیت حقوقی نوی خواهد بود که لازم است از نو با سند جدیدی تسجیل شود و الزاما سند قبلی مثبت این ماهیت جدید نخواهد بود.                                                                                                                                                         

2-      ممکن است مدت ناظر به رهن باشد . گفتنی است که عقد رهن مدت ندارد . عقد مزبور یک عقد تبعی است و تا زمانی که دین به داین پرداخت نشده است عقد رهن به قوت خود باقی است مگر این که مرتهن اعراض از رهن کند . پس در تمدید مدت طرفین مدت رهن را افزایش نمی دهند بلکه اگر هم زمان استفاده از رهن به تاخیر می افتد این تاخیر ناشی از تعویق امر دیگری است که تبعا به رهن هم سرایت می کند .

3-      مدت تعیین شده ، اجل دین و تعهد است . در قرارداد مشارکت مدنی که از مدت به دوران مشارکت تعبیر می شود شریک متعهد می شود در آن مدت سهم الشرکه را در حساب مشارکت واریز کند و امر موردنظر را انجام دهد و  بانک نیز متعهد می شود تسهیلات لازم را به عنوان سهم الشرکه خویش در اختیار او قراردهد . در قرارداد فروش اقساطی ، مدت در واقع همان اجلی است که برای تادیه ثمن به بانک تعیین گردیده است .

بنابراین اگر مدت تعیین شده اجلی است که طرف قرارداد بانک باید در آن مدت به تعهدات خویش عمل کند و تسهیلات دریافتی را به نحو اقساط به بانک استرداد کند تمدید قرارداد چیزی نیست جز دادن مهلت به بدهکار که تواند بدهی خویش بازپرداخت کند ؛ پس عمل حقوقی جدیدی انجام نمی شود . در نتیجه بانک می تواند هم قبل از انقضاء مدت ، اجل تعیینی را افزایش دهد یا  بعد از انقضاء مدت به بدهکار فرصت بیشتری برای پرداخت دین یا انجام تعهدات خویش اعطاء کند. همین طور طرفین می توانند با توافق یکدیگر ، زمان انجام تعهد و یا پرداخت دین را کم یا بیش سازند .

 

   


نظرات()   
چهارشنبه 5 اسفند 1388  08:46 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:20 ق.ظ


 

زن قصد دارد برای زیارت به عتبات عالیات در عراق مشرف شود . شوهر محجور است . در پی یک تصادف عقل از کف داده است . قیم او پسر اوست . مادر با فرزند خویش که قیم پدر است در دفترخانه ای حاضر شده و درخواست دارد که پسر قیمومتا از سوی پدر به مادر رضایت دهد تا گذرنامه اخذ نماید و راه کربلا پیش گیرد. سردفتر نمی داند چه باید کرد درخواست مادر بپذیردیا نه . اگر نپذیرد باید راهی در پیش پای این مادر پیر عاشق حسین بگذارد تا بتواند به آرزوی دیرینه اش برسد . آرزوئی که  عمری اشگ از دیده ها جاری کرده و از خدا نیل به آن را خواسته وحال که به هر جان کندنی خرج راه فراهم کرده و خود را نزدیک به نیل به آمالش می بیند برایش قابل تحمل نخواهد بود که سردفتر درخواست او رد کند و راهنمای این مادر پیر و سالخورده نباشد. گفتنی است صلاحیت ها و و وظیفه های قیم در قانون مدنی و قانون امورحسبی تعیین شده است . قانون مدنی یک صلاحیت عام در ماده 1235 برای او شناخته است : « مواظبت شخص مولی علیه و نمایندگی قانونی او در کلیه ی امور مربوط به اموال و حقوق مالی او با قیم است ». ماده 313 و 326 قانون امور حسبی نیز مواردی را بیان کرده است که آن ها نیز به صلاحیت عام قیم برمی گردد . پس قیم وظیفه ی مواظبت از مولی علیه را دارد و اختیار اداره ی امور مالی او را که اعلام رضایت به خروج همسر وی از کشور داخل در هیچ یک از موارد یاد شده نمی تواند باشد . در زمینه ی نکاح و طلاق محجور نیز قانون گذار اختیارات محدودی از سر ناچاری به قیم داده است . ازدواج و طلاق وابسته به شخصیت انسان است و اصولا هر کس باید خود تصمیم بگیرد با چه کسی ازدواج کند و یا شریک زندگی خود را طلاق دهد . از این رو دخالت قیم در آنچه که مربوط به نکاح است و طلاق محتاج تصریح قانون گذار است و اگر نص قانونی نباشد قیم حق دخالت نخواهد داشت برخلاف مواظبت و انجام امور مالی که حق دارد هر عملی را انجام دهد مگر آنچه قانون گذار منع نموده باشد . اعلام رضایت به همسر محجور برای خروج از کشور از جمله اختیارات خاص هم نیست که قانون گذار تصریحا به قیم محول نموده باشد . پس باید از مقررات پیش بینی شده در قانون مدنی و قانون امورحسبی سبقت گرفت و در دریای مواج و بی کرانه ی قوانین شناور شد و  مقرره ای قانونی یافت و راه رسیدن به آرزو را به آن مادر پیر نشان داد . پس باید به سراغ قانون گذرنامه رفت همان قانونی که محدودیت خروج از کشور را برای زوجه به ارمغان آورده است . ماده 18 قانون گذرنامه مصوب 10/12/1351 مقرر کرده است : « برای اشخاص زیر با رعایت شرایط مندرج در این ماده گذرنامه صادر می شود: 1- اشخاصی که کمتر از 18 سال تمام دارند و کسانی که تحت ولایت و یا قیمومت می باشند با اجازه ی ولی یا قیم آن . 2- مشمولین وظیفه ی عمومی با اجازه ی کتبی اداره وظیفه ی عمومی 3- زنان شوهردار ولو کمتر از 18 سال تمام با موافقت کتبی شوهر و در مواردی اضطراری اجازه دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه  که مکلف است نظر خود را اعم از قبول درخواست یا رد آن حداکثرظزف سه روز اعلام دارد کافی است . زنانی که با شوهر خود مقیم خارج هستند و زنانی که شوهر خارجی اختیار کرده و به تابعیت ایرانی باقی مانده اند از شرط این بند مستثنی می باشند .»  بند 3 این ماده پس از این که اخذ موافقت کتبی شوهررا برای زنان شوهردار به منظور صدور گذرنامه و مالا خروج از کشور واجب شمرده است ؛ تکلیف موارد اظطراری را نیز معین کرده است . محجوریت شوهر را می توان یکی از موارد اضطراری تلقی کرد. چرا که اضطرار به معنای ناچاری و ناگزیری است و چون راهی در پیش پای کسی نباشد و راه گریز برایش باقی نمانده باشد مضطر نامیده می شود. چون شوهر محجور شود او توان اذن دادن ندارد و قیم نیز اختیاردار اعلام موافقت نیست و زن راهی برای خروج از این وضعیت ندارد . اضطرار همین بی چاره گی است و در نتیجه او ناگزیر است درخواست خویش به دادستان شهرستان محل درخواست گذرنامه تقدیم کند تا حداکثر ظرف سه روز نظر خود را در باره ی  رد یا قبول درخواست زن اعلام کند . اگر دادستان صدور گذرنامه را تجویز نماید اداره ی گذرنامه مبادرت به صدور آن خواهد کرد و نیازی به تکمیل رضایت نامه ی ذیل فرم های گذرنامه نخواهد بود.      

   


نظرات()   
شنبه 24 بهمن 1388  09:18 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:29 ق.ظ


 

سازمان ملی زمین و مسکن به نمایندگی از سوی دولت جمهوری اسلامی ایران ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 9600متر مربع را به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان واگذار نموده است . بنیاد در زمین واگذاری ساختمان سازی به طریق انبوه کرده است . بعد از احداث 48 واحد مسکونی ویلائی ، آن ملک به 48 قطعه تفکیک گردیده و صورتمجلس تفکیکی آن تنظیم و امضاء شده است . سازمان مسکن و شهرسازی بدون مدنظر قراردادن صورتمجلس تفکیکی با سند مالکیت اولیه به مقام انتقال ملک به بنیاد مسکن بر آمده است و سردفتر نیز به تفکیک ملک توجه نکرده و سند بیع تنظیم و ثبت و خلاصه ی معامله را به اداره ی ثبت مربوط ارسال کرده است .چون قطعه مرقوم خود قطعه ای از قطعات بوده است سند مالکیت صادر می شود و نوبت به امضاء رئیس واحد ثبتی که می رسد توجه می شود قطعه مورد انتقال پیشینه ی تفکیک دارد و خلاصه معامله برگشت می خورد. همکار محترم سردفتر با راقم تماس می گیرد تا مشورتی در جهت بر طرف کردن ایراد کار کند . می گوید از طریق بازدید از وبلاگ حقوق امروز ( وبلاگ شخصی ام ) با من آشنا شده است و نمی دانسته شهر پارس آباد در تقسیمات کشوری در کدامین استان قراردارد و برای همین نمی توانسته از کتابچه ی منتشره از سوی کانون شماره ی تلفنم را بیابد و ارتباط برقرار کند و به هر تقدیر به گونه ای می یابد . آنچه در بادی امر به نظرم می رسد تاکید بر این است که نباید سند بدون توجه به صورتمجلس تفکیکی تنظیم می شد و عرض می کنم با اقرارنامه اصلاحی ، سند را اصلاح کند . البته قبل از هر کاری طبق صورتمجلس تفکیکی با قید مراتب اشتباه استعلام قطعات تفکیکی را از اداره ی ثبت و دارائی بنماید اگر پلاک فرعی تخصیص نیافته اختصاص آن را از اداره ثبت بخواهد چون این مقدمات کرد اقرارنامه ای باید تنظیم کرد بدین مضمون که مورد معامله 48 باب خانه مسکونی هر کدام ششدانگ بشماره ی قطعات به ترتیب یک الی 48 با پلاک های فرعی به ترتیب ...............الی..................... از اصلی......... و بهاء آن ..............ریال صحیح بوده و حدود و مشخصات قطعات مزبور بدین قرار است : قطعه اول : .....................  قطعه ی دوم : .................... الی ماشاء الله تا قطعه چهل و هشتمین . می گویم اگر طریق اصلاح اختیار کردی متن اقرارنامه را برایم دورنویس کنی یا بخوانی بهتر است ؛ تا باردگر کار معیوب در نیاید . بعد از قطع ارتباط تلفنی به نظرم رسید که می توان به شیوه ای دیگر متوسل شد . معامله ی موضوع سند را اقاله کرد و سپس برای تک تک قطعات سند مستقل تنظیم کرد چون اگرچه از جهت شکلی برای سند تنظیمی ایراد وارد است و تنظیم آن خلاف بند 32 و 33 و 34 مجموعه بخش نامه های ثبتی و حتی بند 2 ماده ی 104 آئین نامه قانون ثبت می باشد : « اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعا باشد خروج آن را از ملکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ی ذکر خلاصه ی معامله نیز محسوب شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به این شرح ( یک دانگ مشاع یا دو دانگ مفروز یا دو هزار گز از ملک بالا را آقای مالک به موجب سند شماره ی ....... به آقای ...... منتقل کرده و در صفحه ی ..... این دفتر یا دفتر متمم شماره ی ............. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید ) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است به نحو ثبت املاک مشاعه و اگر مفروز است بطوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بها و حقوق در صفحه ی معینی از دفتر اصلی یا متمم ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که اصل ملک در صفحه ی .... دفتر...... ثبت شده یا در مورد ثبت از ملک شماره ی  ..... که در صفحه ی ..... ثبت شده است . » و بدیهی است امکان عمل به بند 2 ماده 104 برای ثبت معامله ی موضوع سند تنظیمی که شرح آن رفت در دفتر املاک نخواهد بود . ماده ی 9 آئین نامه قانون ثبت را نیز در این میان نباید از نظر دور داشت که چون قطعه ای به چند قطعه تفکیک شود هر یک ملک مستقلی می شود که باید برای هر یک از قطعات شماره ی فرعی از همان شماره ی اصلی منظور شود. پس اگر چنین سندی ایراد اساسی شکلی دارد باید کاری کرد که از شر آن خلاص شد. اقاله راه  مناسبی برای خلاصی است . توسل به این شیوه مستلزم این است که معامله ی انجامی ایرادی از جهت ماهوی و رعایت شرایط اساسی معامله ( شرایط ماده ی 190 قانون مدنی ) نداشته باشد . چون اگر معامله باطل باشد اقاله آن مفهومی نخواهد داشت که اقاله برهم زدن عقد صحیح است با تراضی طرفین است نه عقد باطل . چون واگذاری زمین در ایام گذشته به درستی انجام گرفته است و مورد معامله معلوم و معین بین طرفین است تفکیک آن به قطعات متعدد و حتی تسجیل رسمی سند آن بصورت یک قطعه ی واحد خللی به معامله وارد نمی کند که ثبوت شیء صحیح است و وسیله ی اثبات آن معیوب .بخصوص که طرفین هم اختلافی ندارند . پس می توان معامله ی موضوع سند را اقاله کرد . در روش نخستین هزینه های پرداختی به حساب خواهد آمد و نسبت به مابه التفاوت حقوق دولتی و حق التحریر وصول خواهد شد و لیکن روش دوم برای سردفتر مستلزم هزینه است که باید هزینه ی سند نخست را پذیرا شود چون هر دو طرف معامله دولت و نهاد عمومی است و اگر نمایندگان آن ها هم بخواهند بخشی از هزینه را جبران کنند مقررات مالی ادارات متبوع چنین اجازه ای به ان ها نخواهد داد . در این میان اداره ی ثبت نیز اشتباه مرتکب شده است و آن این که نباید وقتی یک فقره استعلام با پلاک فرعی اولیه به دست شان رسید اعلام پاسخ می کردند بلکه باید استعلام را اعاده می کردند تا سردفتر برای  تک تک قطعات استعلام مستقل تکمیل و تسلیم اداره ی ثبت کند . اشتباه دوم این که بدون بررسی مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند هرچند که ملتفت اشتباه قبل از کمال آن گشته اند. فراموش کردم با همکار عزیز تماس بگیرم و شیوه ی دومین را نیز معروض دارم که چند روز بعد دوباره او خود تلفن کرد ؛ قبل از این که چیزی در باره ی شیوه ی دوم بگویم پرسیدم چکار کردی ؟ فرمود می خواهم اقاله کنم گویا مدیرکل محترم مربوطه ارائه طریق کرده بوده است ولی در خصوص شیوه ی اقاله فرموده بود که باید اقاله نامه مستقل تنظیم کند و خلاصه ی اقاله در خلاصه ی معامله به اداره ی ثبت ارسال کند .که عرض کردم با توجه به رای وحدت رویه شماره.......  که به تایید سازمان ثبت نیز رسیده است می تواند در ستون ملاحظات دفتر این کار را بکند و اطلاع نامه فسخ به اداره ی ثبت بفرستد. نکته ی دیگر که نباید از نظر دور داشت تکلیف سند مالکیت بدون امضاء رئیس واحد ثبتی و احیانا درج آن در دفتر املاک است که به نظر می رسد باید با رای هیات نظارت اصلاحات صورت گیرد و این که آیا باید اقاله به بعد از اصلاح موکول شود یا قبل از صدور رای هیات نظارت نیز می توان این کار را کرد ؟ به نظر می رسد اقاله ی معامله ی موضوع سند قبل از طرح موضوع در هیات نظارت انجام شود بهتر است . چون صدور رای را برای هیات نظارت میسر خواهد ساخت و الا ابطال سند مالکیت در صلاحیت آن مرجع نیست و باید مرجع قضائی در این باره تصمیم بگیرد .     

 

 

   


نظرات()   
جمعه 16 بهمن 1388  07:57 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:32 ق.ظ


 

شرکت تعاونی ....... قطعاتی زمین مسکونی به اعضاء خود واگذار کرده است . مدت شرکت منقضی شده و سه نفر از اعضاء هنوز زمین های خود را با سند رسمی انتقال نگرفته اند . شرکت ، نامه ای به دفتر اسناد رسمی نوشته تا سند قطعات مزبور به نام آن سه نفر تنظیم شود . سردفتر وضعیت شرکت را استعلام کرده و دایره ی ثبت شرکت ها اعلام نموده است که مدت ماموریت مدیران از یک سو و مدت شرکت از سوی دیگر منقضی شده است . در مقام کسب تکلیف و ارشاد و راهنمائی دوباره به اداره ثبت مربوط نامه می نویسد و اداره به استناد ماده ی 136 لایحه ی اصلاح قسمتی از قانون تجارت دایر بر تداوم مسئولیت و مدیریت مدیران در صورت انقضاء مدیریت آن ها تا زمان انتخاب مدیران جدید تنظیم سند را بلامانع اعلام می کند . سردفتر تلفنی اعلام می کند که موضوع فقط انقضاء مدت مدیریت نیست بلکه انقضاء  مدت شرکت هم مطرح است . شفاهی اعلام می کنند که مطابق مقررات عمل کند . همکار محترم با راقم تماس می گیرد می گویم با انقضاء مدت ، شرکت ، خود به خود منحل است و باید مدیر تصفیه انتخاب شود و بعد مدیر تصفیه از سوی شرکت تعاونی در حال تصفیه قطعات را منتقل کند . چند شوخی بین من و رد و بدل می شود و قدری می خندیم . می گوید آن همکار ( منظور نسیم صبح ) راست می گوید که شما کارها را سخت می کنید . اگر به روش شما عمل شود آن سه تن روی سند را نخواهند دید . می گویم حالا که رکود بر بازار کار سردفتری حاکم است به نظر می رسد حکما می خواهی این سه سند گرانمایه را از دست ندهی ؟ هر دو می خندیم و در عین حال از درون می سوزیم و خنده هایمان به تلخی می گراید . می گویم اجازه بده بازنگرشی در قوانین و مقررات داشته باشم و به اطلاعات قبلی اکتفاء ننمایم و اعلام نتیجه را به فردا موکول می کنم . در ماده 120 قانون شرکت های تعاونی مصوب 1350 خبری از مورد انقضا مدت به عنوان یکی از اسباب انحلال شرکت های تعاونی نیست . این بدان معنی است شرکت های تعاونی در زمان حاکمیت آن قانون بدون مدت تشکیل می شده اند و بند 3 ماده 54 قانون بخش تعاونی ..... نیز همین نکته را آشکار می سازد.  با تصویب قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران در سال 1370 قانون شرکت های تعاونی تا جائی که مغایر با قانون بخش تعاونی .... باشد ملغی گردید . بند 3 ماده 54 قانون بخش تعاونی اقتصاد ج . ا. ا. انقضای مدت تعیین شده در اساسنامه شرکت را موجب انحلال شرکت می داند در صورتی که مجمع عمومی مدت را قبل از انقضاء مدت تمدید نکرده باشد . و تبصره یک ماده ی مرقوم تصفیه شرکت را مطابق مقررات قانون تجارت تجویز کرده است . منظور از قانون تجارت نیز قانون 1311  است . ماده 202 قانون تجارت مقرر می دارد : « تصفیه امور شرکت ها پس از انحلال موافق مواد ذیل خواهدبود مگر در مورد ورشکستگی که تابع مقررات مربوط به ورشکستگی است ». ماده 213 نیز مشعر است بر این که در شرکت های تعاونی امر تصفیه به عهده ی مدیران شرکت است مگر آن که اساسنامه یا اکثریت مجمع عمومی شرکت ترتیب دیگری مقرر داشته باشد. بنابراین در انتخاب مدیر یا مدیران تصفیه ، اولویت با آخرین مدیران شرکت است . ماده 214 آن قانون وظایف و اختیارات متصدیان تصفیه را همان موارد مقرر در ماده 207 دانسته است با این تفاوت که حق اصلاح و تعیین حکم برای متصدیان تصفیه این شرکت ( به استثنای مورد حکمیت اجباری ) فقط وقتی خواهد بود که اساسنامه یا مجمع عمومی این حق را به آن ها داده باشد . مطابق ماده 207 وظیفه ی متصدیان تصفیه خاتمه دادن به کارهای جاری و وصول مطالبات و اجرای تعهدات و تقسیم دارائی شرکت است و چنانچه برای اجرای تعهدات شرکت معاملات جدیدی لازم شود آن ها انجام خواهند داد(ماده208 قانون تجارت ) با انحلال شرکت ، شخصیت حقوقی آن با نام شرکت در حال تصفیه همچنان باقی خواهد بود تا متصدیان تصفیه وظایف خویش را عملی کنند و با تقسیم دارائی شرکت ، شخصیت حقوقی آن ازبین می رود . در موضوع مطرح شده برای همکار گرامی باید با دعوت از مجمع عمومی مدیران تصفیه انتخاب و از طریق اداره ی تعاون  به اداره ی ثبت مربوط اعلام شود . تنظیم سند انتقال با امضاء مدیران تصفیه انتخاب و به نمایندگی از سوی شرکت تعاونی در حال تصفیه عملی خواهد بود . نکته ای که اشاره به آن ضروری است تمهیدات پیش بینی شده در ماده 18 آئین نامه قانون بخش تعاونی اقتصاد ج . ا. ا  است که علیرغم بند 3 ماده 54 قانون و اصول حقوقی امکان تمدید مدت را حتی بعد از انقضاء مدت شرکت و نه قبل از آن  از طریق مجمع عمومی فوق العاده پیش بینی کرده است : « در صورتی که مدت شرکت یا اتحادیه تعاونی بر اساس اساس نامه آن محدود بوده ، علیرغم سه بار ابلاغ اخطار کتبی توسط وزارت ، حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ پایان مدت آن ، با تصویب مجمع عمومی فوق العاده مدت فعالیت تعاونی تمدید نشود ، وزارت دستور انحلال شرکت یا اتحادیه را صادر و این تصمیم را به اداره ثبت شرکت ها اعلام می نماید .» که آئین نامه گذار ظاهرا اعتقادی به انحلال خودکار شرکت تعاونی با انقضاء مدت ندارد و آن را موکول به صدور دستور انحلال از سوی وزارت تعاون نموده است . از ظاهر ماده مرقوم باید دست شست چرا که نمی توان با انقضاء مهلت تعیین شده در ماده ی 18 و عدم صدور دستور انحلال از سوی وزارت تعاون حکم بر تداوم شخصیت حقوقی کامل شرکت  داد. ضمن این که ماده 18 آئین نامه بر خلاف قانون بخش تعاونی اقتصاد..... و مقررات پیش بینی شده در قانون تجارت و لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت  است و تاب معارضه با آن ها را ندارد . 

   


نظرات()   
سه شنبه 13 بهمن 1388  11:27 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 11:36 ق.ظ


 

آقای الف ششدانگ یکبابخانه را به سه نفر می فروشد قولنامه تنظیم می شود ولی رسما در دفتر اسناد رسمی تسجیل نمی شود . آن سه نفر نیز آن ملک را با قولنامه به  شخص ب می فروشند . به رسم معهود دنیای فانی برای الف بی وفائی می کند و جناب عزرائیل  روح از بدنش خارج می سازد. ب تازه از خواب غفلت بیدار می شود ای داد بی داد الف را وارثی نیست و چگونه خواهد توانست برای ملک خریداری سند اخذ کند . پس از مشاوره با افراد آشنا به مسائل حقوقی دادستان شهر و آن سه نفر را خوانده قرار داده و ملزم به تنظیم سند رسمی می کند و قاضی شورای حل اختلاف حکم به نفع او صادر می کند و اجرائیه صادر می شود . این که آن سه نفر هم طرف دعوی واقع شده اند تردیدی نیست به منظور اتصال ید به مالک ثبتی است و الا سه نفر مزبور نقشی در امضاء سند انتقال ملک مزبور نمی توانند داشته باشند . چون دولت طبق ماده 22 قانون ثبت الف را مالک می شناخت و او هم مرده است و وارثی هم از طبقات سه گانه ندارد که قهرا مالک شناخته شود . رئیس دادگستری مراتب را جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی اعلام کرده است و همکار عزیز تردید می کند که آیا دادستان حق امضاء چنین سندی را می تواند داشته باشد ؟  با راقم تماس می گیرد تا مشورتی داشته باشد . قدری سرم شلوغ است و دستگاه دورنویس هم ادا در می آورد قرار می شود روز بعد حکم شورای حل اختلاف را به طریق دورنویس ارسال کند بعد در باره ی موضوع تبادل افکار نمائیم . دو ماده  راجع به ترکه ی متوفی بلاوارث در قانون مدنی می توان سراغ گرفت . ماده 866 که می گوید : « در صورت نبودن وارث امر ترکه متوفی راجع به حاکم است » و ماده 949 که در صورت انحصار وارث به زوجه مقدار زائد بر نصیب زوجه را در حکم مال اشخاص بلاوارث دانسته و تابع ماده 866 شناخته است . برای نیل به پاسخ قانع کننده فقط یک راه وجود دارد و آن  این که قبل از هر چیز باید دید منظور قانون گذار از لفظ حاکم چیست ؟ حکم چه کسی است ؟ ولی فقیه ، دولت ، دادستان رئیس دادگستری و یا دادرس دادگاه ؟ ماده ی 335 قانون امور حسبی تکلیف ترکه را در صورتی که وارثی نباشد معین کرده است و آن این که ترکه باید به خزانه ی دولت تسلیم شود . صد البته چون ماترک به خزانه راه یابد مال عمومی محسوب شده و مطابق مقررات اموال عمومی مصرف می شود . در این میان به ماده ی دیگری نیز بایدتوجه کرد که بیان کننده ی آخرین اراده ی قانون گذار است . ماده 3 قانون تاسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی مصوب 24/10/1370  بیان می کند : « اموال مجهول المالک ، بلاصاحب ( به استثناء اموال قاچاق بلاصاحب و صاحب متواری ) ارث بلاوارث و اموالی که از باب تخمیس ، خروج از ذمه و اجرای اص چهل و چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و دیگر قوانین در اختیار ولی فقیه ( حاکم ) است با اذن کلی ایشان در اختیار سازمان قرار می گیرد تا به طور جداگانه حسب دستور معظم له در جهت نگهداری ، اداره و فروش آن ها اقدام نماید . پرداخت هر نوع وجهی از محل عواید حاصل از فروش و نیز هرگونه تصرف در این اموال موکول به اذن ولی فقیه یا نماینده خاص ایشان در تصرف این اموال خواهد بود.» این ماده ی قانونی هرگونه شک و تردید را مرتفع می سازد که محل قرار گرفتن ترکه بلاوارث خزانه ی دولت نیست و بلکه ماترک مزبور در اختیار ولی فقیه است و با اذن کلی او سازمان آن را نگهداری ، اداره و حتی می فروشد به مصرفی می رساند که ولی فقیه یا نماینده ی خاص  او معین می کند و باز تردیدی نیست که نماینده ی خاص با حکم خاص معین می شود . گفتنی است که ماده335 قانون امور حسبی و ماده 3 مرقوم تکلیف ماترک متوفی بلاوارث را بعد از گذشت مرور زمان 10 ساله معین کرده است . اگر متوفی وارث داشت وراث او مالکیت مستقری تا قبل از اداء حقوق و دیون متعلقه به ترکه نداشتند به طریق اولی تا قبل از اداء حقوق و دیون و بیشتر از آن تا قبل از ده سال برای این که معلوم شود متوفی وارثی دارد یا ندارد ماترک در اختیار ولی فقیه نخواهد بود ؛ بلکه مطابق مقررات قانون امور حسبی تکلیف حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می گیرد باید مشخص شود . ماده ی 327 قانون امور حسبی تصریح کرده است : « در صورتی که وارث متوفی معلوم نباشد به درخواست دادستان یا اشخاص ذی نفع برای اداره ی ترکه مدیر معین می شود . » و ماده 328 آن قانون اضافه می نماید:« در مورد ماده ی قبل دادستان مکلف است مراقبت نماید اقداماتی که برای حفظ ترکه لازم است به عمل آید و از دادگاه تعیین مدیر ترکه را بخواهد .» و ماده 329 دادگاه را مکلف می کند ظرف یک هفته مدیر ترکه رامعین کند . کار مدیر ترکه طبق ماده 334 آن قانون تحریر ترکه ، اداء دیون و واجبات مالی او و خارج نمودن موصی به از ماترک و تسلیم باقیمانده ی ترکه به دادستان است و اگر تاقبل از تسلیم ادعاء حقی بر متوفی شود و حق نامبرده به موجب سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه ثابت شده باشد مدیر باید حق مزبور را ادا کند و چنانچه ادعاء به ترتیب مذکور ثابت و محرز نشود مدعی می تواند به طرفیت مدیر ترکه اقامه ی دعوی کند (336 قانون امور حسبی ) و تازمانی که مدیر ترکه وظایف خویش را انجام نداده و باقیمانده ی اموال را تسلیم دادستان نکرده است کار دادستان شروع نشده است ؛ جز این که اگر حقی به موجب نوشتجات یا دفاتر متوفی محرز شود مدیر ترکه بدون نیاز به حکم دادگاه می تواند با موافقت دادستان آن را بپردازد . به تصریح ماده 336 اگر ترکه به دادستان داده شده باشد او خواهد پرداخت و دعاوی نیز به طرفیت او اقامه خواهد شد . تعیین مدیر ترکه زمانی که متوفا بلاوارث است امری الزامی است و پس از این که او به وظایفش عمل کرد ترکه در اختیار دادستان قرار می گیرد تا مطابق مقررات تا ده سال آن را اداره کند و با انقضاء ده سال ماترک را در اختیار سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی قرار دهد اگر ماترکی باقی مانده باشد . حال   در آن جه که مطرح شد به نظر می رسد درست آن بود که آقای ب  درخواست تعیین مدیر برای ماترک الف می کرد و به طرفیت او طرح دعوی می کرد و در آن صورت این مدیر ترکه بود که به حکم شورای حل اختلاف سند انتقال را امضاء می کرد . گفتنی است که ماده ی 336 قانون امور حسبی امکان اثبات هرگونه حق بطور مطلق را به طرفیت مدیر ترکه و یا دادستان پیش بینی کرده است . ماهیت حقوقی موضوع قولنامه ها بنا به دو نظر مختلف یا تعهد به انتقال است یا بیع است و قولنامه سند آن . که در صورت نخست حقی است که به نفع متعهدله بر عین یکبابخانه تعلق گرفته است و در صورت دوم ثبوتا خانه ی مرقوم از مالکیت متوفی خارج شده است و تعهد به تسجیل و انتقال رسمی آن باقی است که در هر صورت باز حقی است غیر مستقیم در عین آن . حال که شورای حل اختلاف حکم را به طرفیت دادستان صادر کرده است سردفتر الزام یا  اختیاری  به بررسی این که قبلا مدیر ترکه انتخاب شده است یا نه و این که او به وظایف خویش عمل کرده یا نکرده و نهایت این که ماترک چگونه به دادستان تسلیم شده است ندارد و بنا براین می تواند سند انتقال را بنویسد تا دادستان آن را امضاء کند . با قید این توضیح در سند که چون الف فوت نموده است و بلاوارث می باشد طبق ماده 336 قانون امور حسبی و حکم شماره ......  قاضی شورای حل اختلاف ... و نامه شماره                اجرای احکام مدنی  آقای   ........ ثبت و سند را امضاء نمود.     

   


نظرات()   
شنبه 10 بهمن 1388  11:43 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:40 ب.ظ


 

صبح اول وقت اداری داشتم از پله ها بالا می رفتم که پیرزنی را ایستاده در منتهی الیه پله ها دیدم که چشم بر در دوخته است ، از طرز نگاهش فهمیدم که در انتظار من است . به نظر می آمد که او هم حدس زده است آن که او می جوید منم . پایم به پله آخرین نرسیده بود که پرسید : حاج آقا توئی ؟ به مزاح با تبسم گفتم : کدام حاج آقا ، در این دور و زمانه چیزی که زیاد پیدا می شود حاج آقاست . زمانه ای که حج نگزارده همه حاج اند باید اسمش را بگوئی آن وقت می شود پیدایش کرد . در ازمنه قدیم کسی جرأت نمی کرد عنوان حاج اختیار کند قبل از این که به طواف کعبه نائل شود سعی بین صفا و مروه کند عرفات رود در مشعر بیتوته کند آن گاه پیاده روانه ی منی شود رمی جمرات کند قربانی ذبح کند سرمبارک بتراشد تا حاج شود . ولی حالا همه از خانه خارج نشده حاجند . گویا شوخی من به مذاقش خوش نیامد . آن طرف راه رو چند پیرزن دیگر هم بودند که یکی از همه پیرتر بود . به فراست دریافتم که لشگرکشی در این وقت صبح یک دلیل می تواند داشته باشد و آن این که حتما سندی موجبات ناراحتی شان را فراهم کرده است . همه ی آن ها را به اطاقم دعوت کردم . فرمانده لشگر همان که از بالا صعود من از پله ها را رصد می کرد از داخل یک سبد پلاستیکی چند طغری سند بیرون کشید بیشتر آن ها مربوط به اراضی واگذاری در جریان اصلاحات ارضی بود و در آن میان وکالت نامه ی بلاعزل متضمن فروش اراضی مزروعی موضوع همان اسناد نیز به چشم می خورد که در دفتر تحت تصدی اینجانب در سال1376 تنظیم شده بود . زمانی که حق التحریر تمامی وکالت نامه ها ده هزار ریال بیش نبود. عیان گردید که آن که پیرتر است مادر اعضاء  لشگر است و اعضاء لشگر خواهران همند . گواهی حصر وراثت و برگ فوت که در ید فرمانده بود دلالت داشت براین که موکل وکالت نامه که پدر و مورث آن ها باشد فوت نموده است و وکلاء وکالت نامه شوهر خواهر آن خواهران و خواهر آن هاست که در حال حاضر غایب از جمع آن هاست و در منزل مشغول کار خویش است بدون این که آگاه باشد خواهران دارند مقدمات یک حمله را فراهم می سازند . مادر زبان به اعتراض می گشاید که شوهرم ( همان موکل که دستش از دنیا کوتاه شده است و حالا همسر مهربانش در غیابش به راحتی می تواند بلبل زبانی کند) عقل نداشت ، شعور نداشت ، دیوانه بود ، بدون عصا نمی توانست راه برود ، کر بود ، کور بود و ....... . مادر را با خود همراه آورده بودند که این حرف ها را بزند شهادت دهد تا کار این سند یکسره شود . گفتم: مادر ، چرا عقل نداشت؟ در بیمارستانی ، تیمارستانی بستری کرده بودید ؟ داروی اعصاب مصرف می کرد؟ گفت : نه پیر بود و فرتوت . گفتم مادر تو عاقل تر از همه مائی . همه ی این دخترانت و من که روبروی تونشستم . بادی به غبغب انداخت و گفت : چرا عاقل نباشم مگر مرا چه شده است که عقلم را از دست بدهم ؟ گفتم تو را هیچ چیز نشده است . جدا تو عاقل و بالغ و رشیدی . گفت: حالا منظور؟ گفتم مرحوم موکل 12 سال پیش شصت سالش بود و تو حالا هفتاد ساله ای ؟ خیلی زود فهمید من چه می گویم ؛ سکوت کرد . نوبت به فرمانده لشگر رسید . نعره ای کشید و فریاد زد باعث بدبختی ما توئی ، تو با این سندت مرا گرفتار کرده ای ، تو ما را از ارث محروم کرده ای .  مرحوم پدرشان حالا در زیر خروارها خاک راحت در خواب ابدی فرو رفته است و خبر ندارد که مرا گرفتار بچه های پیرش کرده است . آن روز که با کراهت سند را می نوشتم می گفت بچه هایم چه کاره اند اموال خودم است می خواهم آتش زنم . به او گفتم آن گاه که بچه هایت لشگرکشی کنند تو نیستی جلودارشان شوی . خدایش رحمت کند او راست می گفت مالک بود و مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد و این وراث است که زبان آدمی زاد سرش نمی شود چون پای پول در میان آید صم بکم عمی فهم لایبصرون می شوند. خواهر دیگر از در ملاطفت و مهربانی وارد می شود و می گوید : پسرم ما ندار و بی چیزیم نگذار خواهرمان یکه و تنها اموال پدر را تصاحب کند. بقیه اعضای لشگر فعلا خموش و ساکتند . عکس العمل من اجازه ی دخالت را به آنها نمی دهد . همه پیرند هم سن و سال مادرم و باید احترام شان را نگه دارم حتی با آن که تندی می کند پاسخ تندی اش را با خنده و تبسم می دهم می دانم که در پس این تندی و تیزی ، نرمی و نازکی پنهان است . . آنان که ظاهری نرم دارند به آب زیر کاه شهره گشته اند نه آنکه ظاهرش تند و تیز است . می گویم وکالت با فوت موکل یا وکیل منفسخ است و اگر پدرتان فقط وکالت به خواهر و شوهر خواهرتان برای فروش آن ملک داده باشد غم به دل راه ندهید که با مرگ او در عالم طبیعت وکالت نیز در عالم اعتبار حقوق نفسش قطع می شود و می میرد. ولی اگر قولنامه ای ، نوشته ای عادی از پدر در دست آن ها باشد یا قبل از فوت او عمل به وکالت کرده باشند دیگر کاری از دست تان بر نخواهد آمد . اصرار می کنند باید وکالت را باطل کنی . به نظرشان اگر من کاری در مورد آن سند بکنم فتح الفتوح بزرگی برایشان است . استقامت در مقابل ان ها نتیجه ای ندارد باید کاری کرد تا راضی شوند . ناچار می شوم در ستون ملاحظات ثبت دفترمراتب فوت پدر را درج نمایم : « به تاریخ روز/ ماه / سال خانم .........  احد از وراث مرحوم..........در دفترخانه حاضر و مراتب فوت نامبرده موکل این وکالت نامه را اعلام نمود .» و در ذیل آن  از او امضاء گرفتم و بعد از آن نیز خود امضاء کردم و مبلغ 40400 ریال هزینه صدور اخطاریه و بهای اوراق وصول شد و دو فقره اخطاریه صادر و جهت ابلاغ به وکیلان وکالت نامه ی مزبور به اداره ی ثبت  اسناد و املاک مربوط ارسال شد . هنوز وقت اداری تمام نشده بود خواهر غایب و شوهر خواهر از در وارد شدند در حالی که عصیی بودند . خانم گفت شما این برگ را برای ما فرستاده اید . گفتم ما فقط صادر کرده ایم ارسال آن از طریق اداره ثبت انجام می شود که یا مامور ابلاغ اداره امر ابلاغ را انجام می دهد یا از از ماموران خدمات انتظامی مدد می جویند.  قولنامه ای ارائه می دهند که دلالت بر فروش ملک موضوع وکالت از سوی پدر به هر دو آن ها دارد وملتفت هم هستند که با فوت هر یک از طرفین وکالت از بین می رود و اعتراضی به کار من ندارند ، لیکن از شیوه ی ابلاغ مامور شاکی و ناراحتند . متوجه نشدم که ابلاغ چگونه انجام شده بود که موجبات تکدر خاطر ان ها فراهم گشته بود . با خروج آنها از دفتر من هنوز به این نکته فکر می کردم که چرا هیچ گونه مقرراتی در باره ی مرجع ابلاغ و شیوه ابلاغ این قبیل اوراق در قوانین و مقررات نیامده است .        

   


نظرات()   
جمعه 9 بهمن 1388  12:31 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:53 ب.ظ


 

پسر 12 ساله ای است قرار است با باشگاهی  در مرکز استان قرارداد بازی  به منظور فوتبال بازی منعقد کند چون صغیر است باشگاه ورزشی رضایت نامه ی ولی او را مطالبه کرده است . متنی را ارائه کرده است که حاکی از رضایت ولی اوست مبنی بر این که او می تواند در اختیار باشگاه مزبور جهت انجام فعالیت های ورزشی باشد . پدرش غایب مفقود الاثر است و جد پدری ندارد . از قرائن معلوم است که قبلا به بعضی از دفاتر اسناد رسمی هم رجوع کرده است و برای این که از شرش راحت شوند به دادسرا هدایت کرده اند که از دادستان مجوز بگیرد تا باشگاه بدون رضایت ولی ، او را به عضویت بپذیرد .  با مادرش به دفترخانه ی تحت تصدی من مراجعه کرده است . راهنمائی می کنم که باید برای او امین موقت تعیین شود حکمی را نشان می دهند که دلالت بر تعیین یک نفر به عنوان امین موقت برای اداره اموال پدر او که غایب مفقود الاثر است دارد . می گویم امین مزبور اختیار اداره امور صغیر را ندارد . آن ها را هدایت می کنم تا به دادستان عمومی و انقلاب شهرستان مراجعه کنند تا از محکمه درخواست نصب امین موقت برای اداره ی امور صغیر را بکند . ساعتی بعد دادستان تماس می گیرد که قبلا برای غایب نصب امین شده است و منظور مرا جویا می شود . عرض می کنم امینی که بر اساس ماده 1012 قانون مدنی انتخاب می شود غیر از امینی است که برابر ماده ی 1187 قانون مدنی به پیشنهاد دادستان تعیین می شود . امین مورد نظر ماده ی 1012 صلاحیت اداره ی اموال غایب مفقود الاثر را دارد و امین موضوع ماده 1187 اختیار اداره ی امور صغار غایب را دارد . ماده ی 1012 مقرر می دارد : « اگر غایب مفقود الاثر برای اداره اموال خود تکلیفی معین نکرده باشد و کسی هم نباشد که قانونا حق تصدی امور او را داشته باشد  محکمه برای اداره  اموال او یک نفر امین معین می کند و تقاضای تعیین امین فقط از طرف مدعی العموم واشخاص ذینفع در این امر قبول می شود.»  از سوی دیگر ماده 1187 بیان می کند  «  هرگاه ولی قهری منحصر بواسطه غیبت یا حبس به هر علتی که نتواند به امور مولی علیه رسیدگی کند و کسی را هم از طرف خود معین نکرده باشد حاکم یک نفر امین به پیشنهاد مدعی العموم برای تصدی و اداره ی اموال مولی علیه و سایر امور راجعه به او موقتا معین خواهد کرد.»  هیچ ایرادی نخواهد داشت که دادگاه در حکم واحد شخص واحدی را به عنوان امین موقت برای تصدی امور هر دو ماده معین کند لیکن اگر دادگاه کسی را فقط برای اداره ی اموال غایب سمت امین داده باشد او صلاحیت اداره ی امور صغار غایب را نخواهد داشت . روز بعد پسر 12 ساله با مادرش در دفترخانه حضور داشت در حالی که مادر حکمی در دست داشت که نشان می داد او امین است برای اداره ی امور فرزند 12 ساله اش .  مادر به استناد حکم مزبور ذیل  رضایت نامه را امضاء کرد و امضاء وی تصدیق شد به این امید که روزی فرزند 12 ساله اش یکی از قهرمانان فوتبال کشور باشد .

   


نظرات()   
چهارشنبه 30 دی 1388  03:04 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:23 ب.ظ


 

            شخصی می خواهد ملکی را بلاعوض به یک صغیر9 ساله  تملیک کند . پدرش فوت کرده است . پدر بزرگ زنده است ولی به فکر خویش است و رغبتی در اداره ی امور نوه نشان نمی دهد . صغیر مدعی است که ممیز است و می تواند تملکات مجانی کند .سردفتر نامه ای به دایره ی سرپرستی محجورین دادسرای عمومی و انقلاب می نویسد تا بدین طریق  ادعای تمییز بچه را احراز کند و سند صلح بلاعوض تنظیم کند ؛ پاسخی دریافت نمی کند ولی شفاهی می شنود که می تواند سند را بنویسد و می گویند بچه ها ی 7 سال تا 15 سال ممیز تلقی می شوند . در قانون معیار سنی برای تشخیص وجود قوه تمیز در بچه ها تعیین نشده است در کتب فقهی به مواردی چند برخورد می شود . اگر می شد چشم بر پیشرفت های علم پزشکی قانونی بست شاید می شد به فقه به عنوان عرف مسلم در این زمینه رجوع کرد . مورد نادری است هیچ سردفتری وارد این قبیل مقولات نمی شود بیشتر قوانین ماهوی را ما در دفتر اسناد رسمی متروک و مطرود ساخته ایم . یک  همکار مراغه ای می خواهد پاسخ قانونی برای بچه ی مدعی بیابد و کار خویش را با استعلام از دادسرا شروع می کند و چون پاسخی دریافت نمی کند تصمیم می گیرد برای اقدام بعدی مشورتی با راقم نماید. معتقد است که به استناد ماده ی 1212 قانون مدنی او می تواند سند صلح بلاعوض ملک را بدون دخالت جد پدری تنظیم نماید . می گویم در این که صغیر ممیز می تواند تملکات بلاعوض کند شکی نیست ؛  مشکل شما در احراز قوه ی تمییز صغیر است . سردفتر صلاحیت احراز این امر را ندارد . دایره ی سرپرستی امور محجورین نیز صلاحیتی در این کار ندارد . اگر طبق منطوق ماده ی 1210 قانون مدنی  هیچ کس را نمی توان مجنون و سفیه شناخت مگر آن که جنون یا عدم رشد او ثابت شود؛ بر اساس مفهوم مخالف همان ماده اصل بر محجوریت صغیر است مگر این که دارا بودن قوه ی تمییز برای او اثبات شود . و اگر صدور حکم محجوریت در صلاحیت مرجع قضائی است ؛ صدور حکم در خصوص وجود قوه ی تمییز در صغیر نیز در صلاحیت آن مرجع خواهد بود .صد البته  صدور حکم دایر بر وجود قوه ی تمییز در صغیررا نباید با حکم رشد یا گواهی رشد مخلوط کرد چرا که وقتی گواهی رشد کسی صادر می شود او رشید به معنای عام کلمه محسوب می شود که تواند تمامی اعمال حقوقی را بدون دخالت ولی و وصی و قیم انجام دهد حال آن که در حکم یا گواهی ممیزی صغیر ، از معاملات فقط تملکات بلاعوض را خواهد توانست انجام داد . در تشکیلات قضائی کنونی مرجع صالح برای صدور حکم ممیزی صغیر مانند صدور حکم رشد، دادگاه عمومی محل اقامت صغیر  خواهدبود.  قرار شد همکار مراغه ای آن ها را به مرجع قضائی هدایت کند تا درخواست صدور حکم ممیزی صغیر دهند و راقم بر این باور است که دادگاه باید چنین درخواست یا دادخواستی را بپذیرد و با جلب نظر پزشکی قانونی نفیا یا اثباتا حکم مقتضی صادر کند . باید منتظر بود تا دید دادگاه در باره ی این مورد نادر که در قانون آمده است و لیکن سردفتری تاکنون جرات پرداخت به آن را به خود نداده است چه تصمیمی اتخاذ خواهد کرد    

 

 

   


نظرات()   
پنجشنبه 24 دی 1388  03:58 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:33 ب.ظ


 

همکار و دوست بسیار عزیزی است از یکی از شهر های آذزبایجان غربی  . هر از چند گاهی یادی از من مسکین می کند . چه عرض کنم من هم به او عادت کرده ام . چون دیر می کند من هم دلتنگ او می شوم . از قضا دیروز فیلم یاد شهر او کرده بود با خود گفتم فردا تلفنکی به او بزنم . مدت هاست که هیچ گونه تماسی نداشته است . می گویند زدل به دل راه هست . می خواستم دست به گوشی تلفن برم که زنگش به صدا در آمد خودش بود .گویا راضی نشده بود من زنگ بزنم و فهمیده بود که چشم براهش هستم . از آب و هوای برفی و بارانی شهرش گفت . از وضعیت نابسامان دفاتر اسناد رسمی و این که می گویند سردفتری از شهر……  به شهرش  می آید و در مسجد رحل اقامت می افکند.  البته نه برای اعتکاف برای کاتب بالعدلی می آید . دفتر ودستکش را نیز می آورد تا کتابت بالعدل کند و ثوابی ببرد .   

اوایل دوران سردفتری ام گذرم به یکی از شهرهای اطراف افتاده بود . لازم شد دوستی راببینم گفتند در فلان بنگاه معاملاتی است رفتم به بنگاه . شخصی را دیدم که پشت میز بنگاهی نشسته بود و با قیافه ی حق به جانب داشت چیزهائی را وارد دفتر بزرگی می کرد درست هم اندازه ی دفتر ثبت ما . تا آن وقت  او را  ندیده بودم وقتی دوستم مرا معرفی کرد گو این که سربازی مافوقش سرزده سروقتش امده باشد با شتابی زایدالوصف به رسم احترام بپاخواست و تعظیم کرد. او مرا اسما می شناخته است و  من او را نمی شناختم . عیان شد کارمند یکی از دفاتر اسناد رسمی شهر مجاور است ، حالا ابلاغ سیار داشتند یا نه من دیگر پی گیر نشدم و نیازی هم نبود زمان قحطی دفتر بود . به قضیه مثبت نگریستم گفتم حالا به جای این که مردم راه بیفتند صد کیلومتر طی طریق کنند تا در شهر مجاور کار ثبتی شان را انجام دهند این ها خطرات کار را پذیرا شده اند و به خدمت مردم این شهر نائل شده اند .

            با ازدیاد تعداد سردفتران زمزمه هائی از این قبیل کارها از گوشه و کنار می رسد . صورت های جدیدی از سردفتری هم ظاهرا ایجاد شده است : سردفتر دفتر به دست ،سردفتر دفتر به دوش ، سردفتر بیکار،  سردفتر کم کار ، سردفتر تک کار  و برای همین بی هیچ تشریفاتی سردفتران روستانشین یا مقیم روستاهای تازه شهر مثل تازه کند خود ما (که تازه گی ها تازه شهر شده است و  از صدقه ی سر معمار ثبت نوین در همان ابتدای شهر شدنش صاحب دو دفتر ناز نازی شد تا 5 نفر در هر کدام مشغول شوند) به مرکز شهرستان کشیده می شوند . یکی از همکاران از سردفتری می گفت که دفتراسناد رسمی سیار ایجاد کرده بود تاکسی تلفنی داشتیم ولی دفترخانه ی تلفنی نه و این هم از آثار خدمت بزرگ همان معمار که نوینش ساخت ثبت را که از این نوین ساختنش فقط اخذ مدرک کاربری رایانه برای من ماند و دیگر چیزی ندیدم حداقل خداوند پدر و پدر بزرگش را بیامرزد که من را وادار کرد که مدرک ICDL بگیرم .

            دوست و همکار عزیز یک سوال داشت ، دردی را گفت و ما به بیراهه رفتیم . می گفت اداره کل …..  می خواهد قطعه زمینی را به دو نفر بالسویه منتقل کند . نماینده ی اداره می خواهد فقط از خریداران اسقاط کافه خیارات بعمل آید و چنین شرطی علیه فروشنده در سند قید نشود . البته انجام خواسته ی اداره ی مزبور منعی ندارد قرارنیست شرط به نفع یا علیه هر دو طرف باشد . ماده ی 448 قانون مدنی  امکان سقوط تمام یا بعضی از خیارات را در ضمن عقد تجویز کرده است . لیکن اسقاط نشدن خیارات فروشنده به معنی وجود خیار یا خیاراتی برای او نیست اگر یکی از جهات مصرح قانونی که علل فسخ می نامیم نبود فروشنده حق فسخ نخواهد داشت تنها موردی که فروشنده از شرط نکردن اسقاط کافه ی خیارات علیه او می تواند بهره ای برد آن است که در ضمن عقد خریداران ملتزم به افعال یا ترک افعال شده باشند و تخلف از شرط فعل کنند و برای فروشنده خیار تخلف از شرط فعل ایجاد شود . البته سایر خیارات هم اگر جهتش موجود باشد برای او حق فسخ ایجاد خواهد کرد لیکن بعید است که در معاملات دولتی چنین امری اتفاق افتد. گفتنی است که عالم اعتبار حقوق تا حد امکان از قواعد طبیعت تبعیت می کند و همانطور که چیزی اگر موجود نباشد سقوطش غیرممکن است اسقاط مالم یجب در عالم اعتبار حقوق نیز صحیح نیست ولی شارع و قانون گذار استثنائا در مواردی چند اسقاط مالم یجب را پذیرفته است و یکی از این موارد همین اسقاط کافه ی خیارات است که می توان آن را بصورت شرط  له یا علیه یکی از طرفین یا هر دو درضمن عقد گنجاند.

 

 

 

 

   


نظرات()   
  • کل صفحات:4  
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  •   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور

ساخت وبلاگ در میهن بلاگ

شبکه اجتماعی فارسی کلوب | ساخت وبلاگ صوتی صدالاگ | سوال و جواب و پاسخ | رسانه فروردین، تبلیغات اینترنتی، رپرتاژ، بنر، سئو | Buy Website Traffic