تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور
پنجشنبه 11 آذر 1389  01:12 ب.ظ    ویرایش: شنبه 13 آذر 1389 06:28 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،


       سه نسخه سند عادی با متن واحد را ارائه می کند تا امضا های ذیل آن تصدیق شود . اصرار دارد که هر سه امضا تحت یک شماره تصدیق شود تا متحمل هزینه ی زیاد  نگردد . خواسته اش را رد می کنم و او در حالی که زیرلب زمزمه می کند دفترخانه که قحط نیست دفترم را ترک می کند تا سراغ سردفتر دیگری رود . او رفت و مرا به تامل واداشت که آیا رد او برسبیل صواب بود ؟ اندک تفکری نموده و آنچه از دالان فکر و اندیشه ام گذر کرد در تکه کاغذی نگاشتم ولی حوصله ام سر رفت و نتوانستم حاصل را نظم و نسج بخشم تا این که برای همکار عزیزی در استانی دیگر نیز مسئله حادث شد و درنگ را جایز ندانستم و بر آن شدم ترتیبی بر یاد داشت های  خام دهم . نسبت به این موضوع باید از دو زاویه نگریست : الف) از جهت تکلیف سردفتر به انجام این کار   ب) از حیث اختیار سردفتر در انجام این کار  .

الف ) از جهت تکلیف سردفتر : در حالی که ماده 21قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354تهیه ی اصول اسناد رسمی را به تعداد متعاملین تجویز و نسخه ای هم برای نگهداری در بایگانی دفترخانه پیش بینی نموده است (1) در هیچ یک از قوانین و مقررات ثبتی حکم مشابهی در باره ی اسناد عادی گواهی امضاء شده در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. فقط ماده 12 آئین نامه ی موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 17 دی ماه 1354 سردفتر را مکلف کرده است رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نماید . علاوه بر آن هر جا قانون گذار صدور سندی را در نسخه های متعدد لازم دیده به آن تصریح کرده است . چنانچه ماده 223 و 259 و 260 قانون تجارت به دلالت التزامی بیانگر این است که  صدور برات  که یک سند تجاری است در نسخه های متعدد جایز است . چون قاعده ی آمره ای وجود ندارد که سردفتر را مکلف به تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی با متن واحد تحت یک شماره کند وی را باید مبری از تکلیف شناخت . وقتی تردید کنیم مکلف به انجام امری هستیم یا نه ؟ اصل برائت را جاری می کنیم .

ب ) از حیث اختیار سردفتر : نه امری از سوی قانون گذار و نه نهیی صریح  از او به سردفتر نرسیده است که ملزم به این کار باشد یا او را از تصدیق امضا ذیل نوشته های عادی تحت یک شماره صریحا منع کند . در این باره  دو اصل در مقابل هم  قرار خواهند گرفت : اصل عدم اختیار و اصل اباحه . حال که امر و نهی صریحی در کار نیست آیا بر سردفتر مباح است این کار بکند ؟ سردفتر نماینده ی حاکمیت است و  از سوی حاکمیت مامور است اموری را که در صلاحیت او نهاده شده است انجام دهد ؛ در موارد تردید ،  اصل عدم اختیار اوست و نمی توان به اصل اباحه متوسل شد . . ماده 49 قانون ثبت بطور کلی وظایف و اختیارات سردفتر را در چهار بند احصاء و تصدیق صحت امضاء یکی از آن هاست .(2) با این که ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی  تهیه و تصویب آئین نامه لازم برای گواهی امضا را به وزارت دادگستری ( فعلا قوه قضائیه ) محول کرده است با این حال در آئین نامه قانون مزبور فقط به ماده 12 اکتفا شده است که در آن سردفتر مکلف به اخذ رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده برای بایگانی در دفترخانه شده و از تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیز منع گردیده است و در کنار این منع ملزم به رعایت مواد64 و 66و 67 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اخذ معتمد و معرف است (3) در هیچ مقرره ای به سردفتر اختیار تصدیق امضاء نوشته های با متن واحد  تحت یک شماره از دفتر گواهی امضاء اعطاء نشده است  و بلکه می توان به کمک برخی از مواد قانونی  ممنوعیت این کار را احراز کرد : 1- در تصدیق امضاء ،  سردفتر در واقع امضاء متقاضی را در دفتر گواهی امضا ثبت می کند به نحوی که امضاء تصدیق شده از انکار و تردید مصون می ماند . اگر یک سند عادی در نسخه های متعدد تهیه شده و بعضی از آن ها تصدیق امضا و برخی دیگر نشده باشد ؛ مواردی که امضاء ذیل آن ها در دفتر اسناد رسمی گواهی شده مسلم الصدور شناخته می شود حال آن که نسبت به بقیه انکار توان نمود و تردید روا داشت . این بدان معنی است که نسخه های دسته ی نخست با تصدیق امضا از حمایت حاکمیت برخوردار شده است حال آن که نسخه های اخیر بهره مند از این پشتیبانی نیست . سردفتر به عنوان یک مأمور به خدمت عمومی به نمایندگی از سوی حاکمیت امر گواهی امضا را انجام می دهد که نتیجه ی آن بذل ویژگی مسلم الصدوری به نوشته های گواهی امضا شده است .(4) هر شخصی می خواهد از این حمایت و پشتیبانی بهره مند شود باید با پرداخت هزینه های لازم موجبات این بهره مندی را فراهم سازد.متقاضی گواهی امضا به تعداد اسنادی که در دفترخانه تصدیق امضا می شود از حمایت و پشتیبانی حاکمیت برخودار می شود و باید هزینه ی این برخورداری را بپردازد . در عالم اعتبار حقوق نیز مانند عالم طبیعت با یک تیر دو نشان نتوان زد.

2-       2- طبق ماده 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت حق الثبت گواهی هر امضا  5000  ریال است . سردفتر متن را تصدیق نمی کند که یکسانی یا گوناگونی متون در وصول حق الثبت تاثیر داشته باشد . حق الثبت برای ثبت امضا در دفتر گواهی امضا و گواهی آن در ذیل نوشته ی عادی است ؛ پس هر امضائی گواهی شود بدان حق الثبت تعلق می گیرد . اگر سردفتر چند امضا را در ذیل چند نوشته ی با متن واحد با یک حق الثبت  گواهی کند حقوق دولتی را تضییع کرده است چون موجبات حمایت حاکمیت را از چند سند عادی با یک حق الثبت فراهم کرده است .

3-       3- بر اساس تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی حق التحریر گواهی هر امضاء حداقل 10000 ریال و حداکثر  30000 ریال است . حق التحریر حق مسلم سردفتر است و هیچ مرجعی نمی تواند او را از حق مسلم خویش محروم کند . وقتی امضاء های ذیل نسخه های متعدد هرچند با متن واحد تصدیق امضاء می شود سردفتر به تعداد نسخه ها ی نوشته ی عادی ,امضاء گواهی می کند و به تعداد امضاهای گواهی شده مستحق حق التحریر است .

4-       4- مبلغی که به عنوان حق التحریر بابت هر گواهی امضا وصول می شود تمام آن متعلق به سردفتر نیست . سردفتر در واقع در رأس شرکت با مسئولیت نامحدودی است ( البته با مسئولیت نامحدود صرفا برای سردفتر) که بدون آن که خود بخواهد قانون گذار کسانی را با او شریک ساخته است . سهم الشرکه دفتریار 15 در صد و سهم الشرکه ی کارکنان جمیعا 15 درصد و سهمی کانون سردفتران و دفتریاران 10 درصد وجوه دریافتی از بابت حق التحریر است. هرجند که هریک از این درصدها نام سهم الشرکه ندارد و با عناوین دیگری مانند حق السهم وپاداش و  حق بیمه و بازنشستگی نامیده شده است . تصدیق امضاء ذیل اسناد عادی متعدد با متن واحد تحت یک شماره و با یک حق التحریر در واقع تضییع حقوق اشخاص مزبور هم  هست . به کسورات اشاره شده باید حقوق عمومی را نیز افزود که سردفتر تحت عنوان مالیات مشاغل و مالیات ارزش افزوده بر مبنای حق التحریر  مکلف به پرداخت آن است که اقدام به گواهی امضا تحت یک شماره و با یک حق التحریر از میزان آن خواهد کاست که باز تضییع وجوه عمومی است .

 

نتیجه این که وحدت متن نوشته های عادی متعدد توجیه مناسبی برای تایید امضاء های ذیل نوشته های مزبور تحت یک شماره و با یک حق الثبت و حق التحریر نیست .

 

پی نوشت ها : 1- ماده 21 قانون دفاتر اسناد رسمی و... : << اصول اسناد رسمی در صورت تقاضای متعاملین به تعداد آنها تهیه می شود و بهر حال یک نسخه اضافی تنظیم خواهد شد که نسخه اخیر باید در دفترخانه نگهداری شود..............>>

2-ماده 49 قانون ثبت : << وظایف مسئولین دفاتر از قرار ذیل است : 1- ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون. 2- دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند. 3- تصدیق صحت امضاء 4- قبول و حفظ اسنادی که امانت می گذارند.>>

3- ماده 12 آئین نامه موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی و...: << 1- دفاتر گواهی امضاء مکلفند رونوشت یا فتوکپی سند گواهی امضا شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نمایند 2- دفاتر مجاز به تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیستند ، منقصود از نوشته های مالی نوشته هائی است که در آن بطور منجز پرداخت وجه نقدی از طرف امضاء کننده تعهد و یا ضمانت شده باشد و یا آن که موضوع گواهی امضاء شده عین یا منفعت مال غیر منقول و یا سهام شرکت های ثبت شده باشد ( اصلاحی 27/11/60) 3- در مورد تصدیق امضاء مواد 64و 66 و 67 قانون ثبت اسناد و املاک لازم الرعایه است >>

4-ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران :<< دفتر گواهی امضا دفتری است که منحصرا مخصوص تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی است و نوشته تصدیق امضاء شده با توجه به ماده 375 آئین دادرسی مدنی مسلم الصدور شناخته می شود.   وزارت دادگستری آئین نامه لازم را برای گواهی امضاء تهیه و تصویب خواهد کرد.>>

       

   


نظرات()   
سه شنبه 2 آذر 1389  12:32 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 8 آذر 1389 12:14 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

         آقای الف به آقای ب وکالت داده است تا خودرو سواری پژو پارس با مشخصات معین را به نام خود  تعویض  پلاک کند .در وکالت نامه صر یحاً قید شده است: « تعویض پلاک اتومبیل سواری پژو پارس صرفا به نام خود وکیل . » درقسمت حدود اختیارات برای وکیل حق توکیل غیرنیز پیش بینی  شده است. وکیل اتومبیل را فروخته است وقصد دارد خودرو مزبور به نام خریدارجدید تعویض پلاک  شود . در مرکز تعویض  پلاک  کارشناس حقوقی از اجابت  خواسته او خود داری کرده و اعلام نموده است که تعویض پلاک به نام دیگری بر خلاف شرط مندرج در وکالت است و او به دنبال راهی است تا خواسته ی خود را عملی سازد ؛ بدون این که نیاز به دخالت دوباره ی موکل(فروشنده) باشد. فروشنده  در خمارلو کلیبر ساکن است وبرای رسیدن به آنجا باید صدها کیلومتر مسافت طی نمود و  وکالت مجد دی گرفت . آیا تفویض وکالت با استفاده ازحق توکیل غیر مندرج  در وکالت اولیه می تواند موجب برآورد شدن  خواسته ی او باشد؟  آیا با  تفویض وکالت هم به شرط موکل دایر بر  « تعویض پلاک صرفا به نام خود وکیل » عمل می شود و هم وکیل اول به خواسته ی خویش نائل می گردد ؟ آیا با  تعویض پلاک اتومبیل مرقوم به نام وکیل دوم به استناد سند تفویض وکالت خلاف قصد موکل اولیه عمل نشده است ؟ آنچه مسلم است تنظیم سند تفویض وکالت به استناد وکالت نامه مزبور با وجود حق توکیل غیرهیچ ایرادی ندارد ؛ لکن بحث برسراین است که آیا پلاک  باید به نام وکیل اول تخصیص یابد و وکیل دوم فقط می تواند آن سری از اقدامات را که انجام آن نیاز به اذن فروشنده  دارد انجام دهد؟  درعملیات تعویض پلاک فروشنده هم باید اقداماتی را انجام دهد تا امرتعویض پلاک عملی شود . عدم خلافی ازدفاتر 10+ پلیس اخذ وبرگ معاینه فنی  اتومبیل را از مرکز مکانیزه معاینه فنی اتومبیل تحصیل کند . فرم بازدید بگیرد تا کاردان فنی خودرو را بازدید ومهر وامضاء نماید واز اداره گاهی بخواهد درباره ی  سرقتی نبودن اتومبیل اظهار نظر کند واوراق تائیدیه برای نقل وانتقال وهمینطور برگ درخواست فک پلاک مربوط به خودرو را امضاء کند وبا این کارها  در واقع اعلام کند که خودرو را به متقاضی پلاک انتظامی فروخته ونصب پلاک به آن بلا مانع است . نقش فروشنده در عملیات تعویض پلاک در این حد است  وخریداربرای خود درخواست پلاک انتظامی می کند ودرخواست پلاک انتظامی بنام خریدار امری نیست که فروشنده بتواند درباره ی آن  به خریدار وکالت دهد. درخواست تخصیص شماره انتظامی وحتی تخصیص شماره پلاک به خریدار یک عمل حقوقی نیست وجزو اعمالی هم نیست که خریدار از جانب موکل انجام دهد امری است مربوط به خود اوکه وی اصالتاً آن را انجام می دهد. شرط تخصیص شماره انتظامی وپلاک ، خریداری خودرو است. درست است که شماره در سیستم جدید شماره گذاری به خود شخص تخصیص می یابد لیکن تخصیص آن به شرط نصب درخودروئی است که خریدار آن را ابتیاع می کند با این حال چون هنوزمدرک محکمه پسند برای وقوع معامله خودرو بین فروشنده وخریدار وجود ندارد فروشنده با اخذ فرم بازدید خریدار را معرفی وبا امضاء‌فرم تائیدیه برای نقل وانتقال برا ین امرصحه می گذارد تا از تعویض پلاک اتومبیل به نام غیرخریدار جلوگیری شود و چاره ای هم جز این برای شناسائی خریدار واقعی تا قبل از تنظیم سند قطعی در دفتر اسناد رسمی نیست . مواردی که فروشنده به موجب وکالت نامه باعبارتی مثل تعویض پلاک به نام خود وکیل وی  را مجازمی کند برای خود شماره  انتظامی درخواست کند  چنانچه حق توکیلی در کارنباشد معنی آن این است که وکیل خود خریدار است و وی می تواند  فقط برای خود درخواست شماره انتظامی کند ؛ لیکن ااگر  حق توکیل برای وکیل اول ودر نظر گرفته شده باشد و وی وکالت را به شخصی دیگر تفویض کند ؛ از آنجا که وکیل آخراصولاً وکیل فروشنده ( موکل ) نیزهست ؛  موکل با اعطاء حق توکیل ،انتخاب وکلای بعدی را خود تجویز  نموده و اراده او بر این تعلق گرفته که وکیل آخر ، خریدار اتومبیل باشد و  بتواند برای خود شماره انتظامی و پلاک بگیرد و آخرالامر سند قطعی انتقال بین فروشنده و وکیل آخر به عنوان خریدار تنظیم گردد . پس  می توان با تفویض وکالت خواسته ی وکیل رابرآورده  ساخت . در پایان بیان این نکته ضروری است که استفاده از عباراتی چون تعویض پلاک صرفا به نام خود در چنین وکالت نامه هائی نباید تداعی معامله با خود در ذهن ها بکند ؛ چون تعویض پلاک  عمل حقوقی نیست تا مشمول مقررات معامله با خود باشد بلکه آنچه  از عبارت مذکور می توان درک کرد تجویز فک پلاک انتظامی فروشنده از اتومبیل و معرفی وکیل به عنوان خریدار  است که بتواند برای خود پلاک انتظامی بگیرد. سخن آخر این که چرا سردفتر سند را به گونه ای نگارد که صدر و ذیل آن تعارض داشته باشد و جنین مباحثی را لازم کند . اگر قصد موکل این است که وکیل به نام خود پلاک گیرد و سند انتقال هم به نام خود او تنظیم گردد باید از قید حق توکیل خودداری کرد و گر موکل جنین قصدی ندارد با نظر موکل هم عبارت «تعویض پلاک اتومبیل به نام هر شخص » در وکالت نامه درج شود و هم حق توکیل به وکیل اعطا شود .           

 

 

 

 

 

 

 

 

   


نظرات()   
سه شنبه 11 آبان 1389  08:16 ب.ظ    ویرایش: سه شنبه 11 آبان 1389 08:49 ب.ظ

دیروز گذری داشتم از وبلاگ همکار دانشمند و فعال و دلسوز و صدیق جناب آقای طباطبائی بافقی سردفتر محترم دفتراسناد رسمی یزد که کارهای سترگی را ایشان و همکاران بزرگوارشان در جامعه سردفتران یزد در حوزه سردفتری تاکنون به نام خود ثبت کرده اند هر معضلی ، مشکلی در این حوزه رخ داده آن ها ساکت ننشسته اند و لااقل با قلم شان به مصاف آمده اند . دیدم زبان به شکوه از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران و با کمال تعجب با همان عنوان لیکن با پسوند بازنشسته گشوده اند یاد روزی افتادم که  سالها پیش ضرورت تاسیس یک تشکل صنفی برای سردفتران و دفتریاران در کنار کانون سردفتران و نه در عرض آن با یکی از دوستان دست اندرکار و نزدیک به کانون سردفتران مطرح کردم و نوشته ای هم با عنوان ضرورت ایجاد تشکل صنفی سردفتران و دفتریاران نوشتم . نه نوشته ی مزبور در مجله کانون درج شد و نه پاسخی شفاهی از آن دوست شنیدم که قرار بود به گونه ای ولو غیرمستقیم در کانون مطرح شود تا نظر اعضاء هیئت مدیره در این باره آشکار شود . آن دوست نگفت که موضوع را مطرح کرده یا نه و اگر مطرح کرده  عکس العمل دوستان در هیئت مدیره کانون چه بوده است همین که نوشته در مجله درج نشد و پاسخی دریافت نکردم از ناگفته ها پاسخ خویش گرفتم و از آن روز تاکنون دیگر این پیشتهاد را مطرح نساختم تا اینگ در وبلاگ همکار و دوست و استاد عزیزم از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران مطلع گشتم که می خواهد از امکانات کانونی استفاده کنند که در نتیجه ی بیگاری های سردفتران تحصیل گردیده است . با وجود مطلبی که استاد طباطبائی در وبلاگ خویش در این باره گذاشته اند دیگر روا نیست این شاگرد بیش از این در این باره قلم بدواند و حرف های آن بزرگوار به عنوان حرف دل من نیز عینا با کسب رخصت از حضرتشان در معرض دید همکاران گذاشته می شود :

ید کانون نسبت به سرمایه ما ید امانی است مواظب باشید

اطلاعات رسیده حکایت از آن دارد که اخیر تعدادی بازنشستگان حوزه سردفتری با تشکیل کانونی بنام کانون سردفتران بازنشسته و ثبت آن از ریاست سازمان درخواست ساختمان جهت استقرار نموده اند و کانون سردفتران هم بنا به دستور ویا تحت فشار و اکراه و یا بهر نحو دیگر با اینکار موافقت و شنیده ها حاکی است توافق نامه یا صورتجلسه تحویل و تحول هم آماده امضا گردیده است که جای تاسف و تاثر دارد و باید به سردفتران شاغل بخصوص آنا نکه به دنبال یک بیمه ناقابل سرگردانند تسلیت گفت ..

صرفنظر از اینکه اساسا"ایا ثبت یک موسسه تحت عنوان "کانون سردفتران بازنشسته" با توجه به وجود کانون سردفتران و ایجاد توهم در اذهان صحیح بوده یا خیر؟ و اینکه متصدیان ثبت شرکتها و موسسات که برای تعیین نام تا این حد وسواس بخرج میدهند و در موقع ثبت جوامع سردفتری با ایرادهای مختلف روبرو بوده ایمو هزاران اما و اگرها ....

اولا" کانون سردفتران بموجب قانون و برای اداره امر سردفتران اعم از شاغل و بازنشسته بوجود آمده و وظایف وی اعم تر از اداره امور بازنشستگان است و اهداف کلی کانون برای امور کلان جامعه سردفتری بخصوص سران دفاتر و دفتریاران شاغل که به انجام وظایف حاکمیتی مشغول و نیازهای آنان در اولویت قرار دارند و ارتقا سطح علمی و عملی و رص کردن مقررات و قوانین در حال تصویب و پیگیری امور نزدیک به هشت هزار دفتر فعال و دفاع از حقوق آنان به مراتب از اهمیت بیشتری برخوردارند و منبع درآمد کانون از همین دفاتر شاغل است نه از ناحیه بازنشستگان...بدیهی است همه ما روزی بازنشسته خواهیم شد و مطالبات بازنشستگان از کانون بعد از سی سال خدمت قابل درک است و احترام به پیشکسوتان و ادای حقوق آنان از وظایف کانون و حتی ما شاغلین یا مشرفین به بازنشستگی است اما هرچیز بجای خود و بدعت گذاری در این امر به صلاح هیچیک از سران دفاتر اعم از شاغل و بازنشسته نخواهد بود

ثانیا"امروز که با رکود بازار و گسترش بی رویه دفاتر در سطح کشور و کاهش شدید کار و نبود هیچگونه کمک مالی دولتی و سازمانی شاهد کسر بودجه و درآمد کانون و افت شدید آن هستیم و از طرفی هنوز سردفتران ما از بیمه مطلوب استفاده نمیکنند و درماندگان این شغل و بدهکاریهای روبه افزایش و عدم امکان استفاده مناسب از صندوق تعاون و وام میسر نیست و هرآن ممکن است کانون سردفتران مجبور به فروش بعضی از ساختمانهای خود نماید چگونه میتوان در مقابل اینگونه درخواستها و یا اقدامات سکوت کرد؟ آنچه در مقابل بدعتها و حق کشیها و نبود امکانات فراخور حال سردفتران (آنهم با آن پرداختهائی که در هیچ قشری از اقشار جامعه اعم از دولتی و غیردولتی دیده نمیشود) سکوت کردیم کافی است > دیگر زمان آنکه هرگونه انتقاد و یا اعتراض ممکن است به دامن قبای فردی از افراد یا مسئول و دولتمداری بربخورد گذشته است باید در مقابل اینگونه بدعت ها و اقداماتی که فردا شاید نتوان جلوی آن را گرفت .. ایستاد و حقایق را بیان کرد...

ثالثا"اگر بدین منوان بگذرد چه معلوم فردا همه گیر نشود؟  فردا انجمن سردفتران جوان پس فردا کانون سردفتران مشرف به بازنشستگیو پسین فردا کانون سردفتران میانسال تاسیس و هریک ادعای ساختمانی و سرمایه ای  از کانون خواهند نمود

بنظر ما سرمایه ما در دستان باکفایت کانون ید امانی است و هیئت مدیره ویا مسئولین سازمان نمیتوانند آنان را با سلایق و نظرات شخصی خود و بدون نظر صاحبان آن مورد استفاده قرار دهند ......

 

بعد نوشت : 1- در همین زمینه مطلبی در وبلاگ جامعه سردفتران استان یزد منتشر شده که توصیه میشود ملاحظه فرمائید


   


نظرات()   
یکشنبه 25 مهر 1389  11:10 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 25 مهر 1389 11:21 ق.ظ


         ادارات  جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک هردو، یقه ی سردفترراچسبیده اند که ملک ،موات است ،واگر از جهاد کشاورزی استعلام می نمودی مالک را توان انتقال نبود .مورد معامله یک قطعه باغ مشجراست وسند مالکیت  نیز دلالت برباغ بودن آن دارد. ماده ی 6آئین نامه اجرائی قانون مرجع تشخیص اراضی وابطال اسناد آن مصوب 8/7/1366باتصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/85 منسوخ است.براساس آن ماده سردفتران مکلف بودند در خصوص نقل و انتقالات اراضی موضوع قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن از هیأت های واگذاری واحیاء اراضی استعلام نمایند. بند ب ماده 1 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتراسناد رسمی آن ها را موظف کرده در مورد املاک واقع درخارج از محدوده قانونی شهرها  با جلب نظر وزارت جهاد کشاورزی مبنی برعدم شمول مقررات قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن وماده 56قانون حفاظت وبهره  برداری از جنگل ها ومراتع  تنظیم سند کنند. بااین وجود مطابق تبصره ی2ماده4آئین نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد :« درصورت وجودسابقه مبنی براعلام نظر نسبت به موات نبودن ملک ازمرجع ذی ربط یا درصورتی که برای مورد معامله سند مالکیت به صورت اراضی کشاورزی ،باغ مشجر ویا دارای اعیانی صادرشده ویا مستندات وپاسخ استعلام قبلی موید آن باشد ، نیاز به اخذ نظر مجدد در  این خصوص نخواهد بود.  نیازی به بیان دوباره نیست که با وجود تبصره مرقوم دفتر خانه تکلیفی براستعلام نداشته است . بر فرض که قطعه باغ مورد معامله ازاملاک مشمول قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن بوده باشد ؛ چون پاسخ استعلام اداره ی ثبت اسناد واملاک مربوطه حکایتی ازاجرای قانون مزبورو آئین نامه ی اجرائی آن درباره ملک مرقوم ندارد ؛ باید یقه ی مسئولین جهاد کشاورزی را چسبید که چرا به تکالیف خود در قانون وآئین نامه عمل نکرده اند وتقصیر خویش به گردن این وآن می اندازند . درست است که ماده واحد قانون مرجع تشخیص اراضی موات وابطال اسناد آن کلیه اسناد واملاک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی وغیر رسمی ؛ مربوط به اراضی موات ویا سند مربوط به قسمتی ازاراضی که موات باشد واقع درخارج ازمحدوده ی استحفاظی شهرها به استثنا ء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل واین قبیل اراضی را در اختیار دولت جمهوری اسلامی ایران دانسته است ؛ لکن آئین نامه اجرائی قانون انجام اقداما تی را برای تشخیص اراضی موات ضروری دانسته است . لازم است هیأت موضوع ماده 2 آئین نامه نظریه خود را دایر برموات بودن زمین طی صورتجلسه ای با اکثریت  حداقل سه نفر از چهار نفر اعضا  آن اعلام نماید که یکی از آن سه نفرباید حاکم شرع باشد . مراتب موات بودن باذکر مشخصات کامل زمین ومحل وقوع و موقعیت دقیق آن به همراه یک نسخه کروکی به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام و جریان ثبتی آن استعلام گردد 0 م 3 آئین نامه ) چنانچه زمین دارای سابقه ثبتی و مالک باشد باید بلافاصله مراتب موات بودن در صورت مشخص بودن آدرس مالکین به آن ها ابلاغ و الا به فاصله ی 15 روز در یکی از روزطنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی ( در صورت وجود و یا سایر وسایل ممکن و معمول جهت اطلاع مالکان ذیربط ) در دو نوبت آگهی گردد تا اگر معترض به نظریه هیات باشند اعتراض خود را به هیات یا دادگاه صلاحیت دار تسلیم کنند ( تبصره 1 ماده 3) و پس از قطعیت رأی هیأت موضوع ماده 2 یا صدور رأی قطعی مبنی  بر موات بودن زمین از سوی دادگاه است که اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه مکلف است مطابق تبصره 2 ماده 3 در مورد املاک جاری با حذف آگهی های نوبتی و تحدیدی و انجام عملیات ثبتی لازم و در مورد املاک ثبت شده با ابطال سند مالکیت ؛ سند مالکیت زمین موات را به نام دولت جمهوری اسلامی ایران صادر نماید . در مورد قطعه باغ مشجر که در دفتر اسناد رسمی تحت تصدی یکی از همکاران عزیز مورد انتقال رسمی قرار گرفته است ؛ باغ بودن ملک دلالت بر غیرموات بودن آن دارد . چرا که مطابق ماده ی 1 آئین نامه اجرائی قانون، اراضی موات  زمین هائی است که سابقه احیائ و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی مانده و افراد به صورت رسمی یا غیر رسمی برای آن ها سند تهیه کرده اند . شک و شبه ای نیست که اداره جهاد کشاورزی هیچ یک از اقدامات پیش بینی شده در آئین نامه اجرائی قانون را تا زمان تنظیم سند انتقال انجام نداده است تا مدعی موات بودن قطعه باغ باشد. حتی اگر یکی از تشریفات پیش بینی شده در آئین نامه انجام می شد اداره ثبت مراتب را در پاسخ استعلام به دفتر اسناد رسمی اعلام می کرد و چنانچه اقداماتی از سوی اداره جهاد کشاورزی انجام شده باشد لکن اداره ی ثبت در پاسخ استعلام ثبتی اشاره ای به آن ننموده باشد این متصدی پاسخ استعلام اداره ثبت است که مرتکب تخلف شده است . یاد آوری این نکته نیز بیهوده نیست که اگر تکلیفی هم دایر بر استعلام بر عهده ی سردفتر باشد طبق بخش نامه شماره 76427/88/7/5/88 معاونت وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سردفتر از اداره منابع طبیعی هم از جهت موات نبودن و هم از حیث مرتع نبودن استعلام خواهد کرد و استعلام از اداره جهاد کشاورزی دیگر ضرورتی ندارد.

   


نظرات()   
یکشنبه 11 مهر 1389  12:14 ق.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

    آقای الف ششدانگ اتومبیل سواری پژو پارس مدل 1388 را از آقای ب می خرد و با حضور طرفین در مرکز  تعویض پلاک برای خریدار شماره ی انتظامی تخصیص می یابد و پلاک انتظامی او بر روی اتومبیل نصب می گردد . الف قرار بوده است از تسهیلات موسسه ی مالی اعتباری بنیاد جهت خرید اتومبیل بهره مند شود . موسسه برای اعطای تسهیلات از خریدار می خواهد اتومبیل به موسسه منتقل شود تا تسهیلات در اختیار او قرار گیرد الف به جای این  که خواستار انتقال قطعی اتومبیل به نام خود شود ترتیب انتقال اتومبیل را از ب  به موسسه می دهد و دفتر اسناد رسمی نیز تسلیم خواسته ی او می شود . موسسه بدون این که شماره ی انتظامی به نامش تخصیص یابد بر خلاف ماده 20 آئین نامه ی راهنمائی و رانندگی مالک اتومبیل می شود و به هر تقدیرالف  از تسهیلات موردنظر خویش  مستفیض می شود . اقساط واریز می گردد حال الف  دیناری بدهی به موسسه ی مالی و اعتباری ندارد . موسسه ، اتومبیل را از آنرو طالب بود که می خواست  خیالش از باز پرداخت اقساط تسهیلات پرداختی از سوی ب راحت شود . سردفتر تنظیم کننده ی سند قطعی در مرخصی اجباری است ؛ همان چیزی که انفصال موقتش می خوانند . کفیل سردفتر منفصل نمی داند چه باید کند . موسسه ، پلاک انتظامی دارا نیست تا امکان تعویض پلاک باشد و بدتر از آن الف قبلا به جای موسسه پلاک گرفته و بر روی اتومبیل مزبور نصب نموده و بدون این که مالک اتومبیل باشد با آن تردد می کند . این بدان معنی است که سند انتقال و شناسنامه خودرو  متعارض با یکدیگر می باشند حال آن که آن دو باید موافق هم باشند . به هر حال موسسه طلب خویش گرفته است و دیگر مالکیت اتومبیل را نیازی نیست .چه باید کرد ؟ شاید بهترین راه این باشد که معامله تسجیل یافته بین ب و موسسه اقاله شود . چون عمل تعویض پلاک برای صحت معامله و اعتبار سند ضروری نیست . چون معامله صحیح است پس اقاله آن نیز ایرادی ندارد هر چند که سردفتر تنظیم کننده ی سند انتقال به نام موسسه مرتکب تخلف شده است . برای اقاله 5000ریال حق الثبت و دویست هزار ریال حق التحریر وصول  خواهد شد ولکن مالیات نقل و انتقال طبق قانون مالیات بر ارزش افزوده باید بطور کامل گرفته شود . پس از اقاله معامله ی مزبور باید تاییدیه نقل و انتقال که به نام ب و الف صادر شده است تمدید  گردد تا ب  بتواند در دفتر اسناد رسمی  اتومبیل مزبور را به الف منتقل کند.     

   


نظرات()   
چهارشنبه 24 شهریور 1389  09:02 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 24 شهریور 1389 11:54 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،


           از مراجعین دائمی دفتر تحت تصدی ام است . وکالت نامه به دست وارد می شود و ابراز می کند مروری بر وکالت نامه بیندازم تا اگر بی اشکال باشد خودروی موضوع وکالت نامه را بخرد . متن وکالت  نامه را می خوانم وکالت متضمن فروش و انتقال یک دستگاه خودروی سواری سمند ال ایکس  است ؛ فرق آن چنانی با دیگر وکالت نامه های فروش ندارد همه ی اختیارات لازم را دارد با این حال متضمن عبارتی هم هست که نویسنده ی این سطور کمتر  آن را  در وکالت نامه ها دیده است : اخذ ثمن به نفع وکیل . وکالت نوعی نیابت است و مقتضای نمایندگی این است که اثر بیع برای موکل باشد . (1)اثر مستقیم بیع، تملیک عین است به عوض معلوم . وکیل خودرو را از سوی موکل می فروشد و با قبول خریدار خودرو از مالکیت موکل خارج می شود و با خروج خودرو از مالکیت او ثمن جای خالی مبیع را می گیرد و در همان حین که قبلت خریدار  به بعت لموکلی وکیل ملحق می شود ثمن در مالکیت موکل داخل می شود .نمی شود خروج از مالکیت موکل باشد و دخول به مالکیت شخصی دیگر ولو وکیل . شرط اخذ ثمن به نفع وکیل در ضمن وکالت نامه های متضمن اختیار فروش با مقتضای وکالت مخالف است و باید گفت عمل اخذ ثمن به نفع وکیل ،وکالت نیست و باید با تحلیل اراده های طرفین به دنبال احراز قصد واقعی آن ها بود . ماهیت واقعی عمل مزبورزمانی  احراز شدنی است که این واقعیت را در نظر بگیریم غالب وکالت  های متضمن اختیار فروش خودرو به دنبال یک معامله ی عادی بین موکل و وکیل اعطاء و وکالت نامه ها در دفاتر اسناد رسمی تسجیل می شود ؛ و چون وکیل ثمن را به موکل می پردازد بعضی از سردفتران با درج چنین شرطی در ضمن وکالت نامه ها می خواهند باب ادعای دوباره موکل در خصوص ثمن را مسدود کنند . این دسته از همکاران وسواس بیجا به خرج می دهند آن ها وکالت نامه تنظیم می کنند و نباید وارد این مقولات شوند مقولاتی که فرسنگ ها با  تعریف وکالت و ماهیت حقوقی آن فاصله دارند.گرچه چنین عباراتی وکالت نیست و نباید در ضمن وکالت نامه ای تنظیمی دفاتر قید شود لیکن اگر قید شده باشد نمی توان ان را بی اثر شناخت .    گفته اند العقود تابعه للقصود . دادرس در مواجهه با این نوع اسناد و قیود و شروط باید با تحلیل اراده های موکل و وکیل قصد واقعی آن ها را احراز بکند . آنچه واقع شده است مسلما  مخلوطی از وکالت است با یک ماهیت حقوقی دیگر . این موجود نهفته در پوستین وکالت چیست ؟ 1- شاید بتوان این  پیمان وکالت نما را اصلا وکالت محسوب نداشت . چون لازمه ی اخذ ثمن به نفع وکیل این است که وی مالک ثمن باشد و لازمه مالکیت وکیل بر ثمن این است که اراده ی طرفین را به گونه ای تحلیل شود  که آن ها با این توافق خواسته اند خودرو به مالکیت وکیل وارد شود و از مالکیت خود او فروخته شود. 2- ممکن است گفته شود که این شرط دال است بر این که موکل ثمن را به وکیل بخشیده است لیک باید گفت در زمان انعقاد پیمان وکالت نما هنوز بیعی منعقد نشده است تا موکل مالک ثمن باشد و آن را ببخشاید .3- می توان گفت موکل با این شرط بطور ضمنی به وکیل اختیار داده است پس از انعقاد بیع ، ثمن را مجانا به خود تملیک کند و آن را که در ید خریدار است بگیرد . به هر حال تحلیل اراده ی طرفین و احراز قصد واقعی آن ها با دادرس است که با توجه به الفاظ و عبارات به کار رفته در سند وکالت نما و قرائن و اوضاع و احوال به این کار مبادرت خواهد کرد . پس برای این که جائی برای این گونه مباحث وجود نداشته باشد سردفتران باید از چنین عباراتی در متن وکالت نامه ها استفاده نکنند و در وکالت نامه های مسبوق به انجام معاملات عادی که موکل ثمن را قبل از انعقاد وکالت اخذ نموده است بر فرض محال اگر موکل به مقام زیاده خواهی  بر آید و مطالبه ی دوباره ی ثمن را از طریق مرجع قضائی کند وکیل با سند عادی که در اختیار دارد قادر است معامله ی فی مابین خود و موکل را اثبات کند و ادعای او را مردود سازد.  


پی نوشت : کاتوزیان ، دکتر ناصر ، حقوق مدنی - ( عقود معین ج 3)عقود اذنی - وثیقه های دین ، تهران ،بهنشر ، چاپ اول ، 1364، ص 118   

   


نظرات()   
شنبه 13 شهریور 1389  04:49 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 شهریور 1389 01:08 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 

              حق تقسیم شده است به حق مالی و حق غیرمالی . حق مالی هم منقسم است به : حق عینی ، حق دینی ، حق معنوی . حق عینی حقی است بر عین مال که ممکن است اصلی باشد مثل حق مالکیت و یا تبعی مثل حق وثیقه . حق دینی هم حقی است برای شخصی بر عهده ی شخصی دیگر. حق معنوی حقی است بر آثار فکر و اندیشه یک شخص .بر اساس  ماده 946 و 947 سابق قانون مدنی  زوجه با فوت شویش از عین اموال منقول او ارث می برد و از عرصه سهمی نداشت و از بنا و شجر ثمن قیمت فرض او بود . ماده ی 946 که اصلاح شد زمین نیز به اقلام اموال موضوع ارث زوجه افزوده شدبا این حال محرومیت او از عین زمین و ابنیه و اشجار باقی ماند . ماده 946 اصلاحی مقرر داشت : « زوج از همه اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج ، یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد. در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد ، سهم زوجه یک چهارم از همه اموال به ترتیب فوق است .» استثناء ثمنیه اعیانی ( و اینک ثمنیه ) از سهم الارث سایر وراث چنان در میان نویسندگان پیش نویس اسناد مالکیت و محررین اسناد مالکیت و ثباتان دفتر املاک و سردفتران اسناد رسمی از دیرباز معمول بوده است که شائبه عینی بودن حق زوجه را نسبت به آن ایجاد نموده است و  رفته رفته فراموش کرده ایم که این حق نه حق بر ثمنیه وبل حقی است بر بهاء ثمنیه و منظور از ثمنیه نیز همان یک هشتم ماترک غیرمنقول است و بس .تردیدی نیست که حق زوجه بر بهاء ثمنیه از سه حالت خارج نیست یا یک حق عینی است یا یک حق دینی و یا معنوی . نیازی به بیان نیست که حق زوجه بر بهاء یک حق معنوی نیست . پس باید آن را یا باید عینی شناخت یا دینی . طبق ماده 946 حقی که به محض  فوت شوهر برای عیال او ایجاد می شود حقی نه بر عین و بلکه بر  قیمت عین است که قهرا بر ذمه وراث قرار می گیرد . ماده ی 948  اصلاحی  قانون مدنی تصریح می کند : « هرگاه ورثه از ادای قیمت امتناع کنند زن می تواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند .» این ماده به دلالت التزامی  دربرگیرنده تعهد وراث است به پرداخت قیمت ثمنیه اموال غیرمنقول که اگر التزام به تادیه نباشد امتناع از تادیه معنا نخواهد داشت .پس حق زوجه بر بهاء ثمنیه را باید یک حق دینی شناخت . ماده 948 محتوی حق دیگری نیز برای زوجه است . او می تواند در صورت امتناع وراث از تادیه قیمت حق خود را از عین اموال غیرمنقول موروثی استیفاء کند .این اختیار که قانون گذار به زوجه اعطاء نموده است  می تواند یک نوع حق وثیقه قهری باشد که در صورت امتناع وراث او را محق می سازد از عین مال بهره مند شود و فرقش با حق وثیقه های ناشی از قرارداد این است که وثیقه ی ناشی از عقد باید مطابق مقررات حراج شود و اگر خریداری نبود تملیک به  داین می شود  و در حق زوجه بر بهاء ثمنیه او می تواند با امتناع وراث از تادیه قیمت ، عین را تملک کند . این حق تملک یک حق وثیقه قهری است که در تقسیمات حق ، آن  را حق عینی تبعی می نامیم که  زوجه می تواند با استفاده از این حق ، حق دینی خود را به حق عینی اصلی (یعنی حق مالکیت) تبدیل کند.زوجه می تواند از حق وثیقه ای که ماده ی 948 برای او شناخته درگذرد  و باز الزام وراث را به اداء قیمت خواستار شود و استفاده از فعل « می تواند » در این ماده اختیار و اقتدار او را در استفاده از این حق وثیقه نشان می دهد . بنا به مراتب فوق حق زوجه را بر بهاء ثمنیه اموال غیرمنقول می توان یک حق دینی شناخت که قهرا بر ذمه ی ورثه تعلق می گیرد با نوعی حق وثیقه ی قهری نسبت به  عرصه و اعیان اموال غیر منقول که در صورت استنکاف ورثه از ادای مافی الذمه او قادر به تملک (حق مالکیت) ثمنیه اموال مزبور  می باشد . در نتیجه این حق دینی می تواند ساقط شود به هر سببی که مناسب برای اسقاط آن است : 1- وراث می توانند مطابق مقررات اصلاح موادی از آئین نامه قانون ثبت قیمت ثمنیه را به زوجه بپردازند  ( وفای به عهد) و سند مالکیت سهمی خود از مال غیرمنقول را بدون استثناء حق ثمنیه از اداره ثبت دریافت کنند . وراث  بدون توسل به شیوه ی پیش بینی شده در آئین نامه قانون ثبت با ارائه ی اقرارنامه رسمی وصول بهاء ثمنیه به اداره ی ثبت نیز توان این کار را دارند  2- زوجه امتناع وراث را اثبات کند و سند مالکیت ثمنیه مال غیرمنقول را عرصتا و اعیانا بگیرد . 3- ذمه ی وراث را بری کند و وراث با ارائه ی ابراء نامه ی رسمی سند مالکیت بدون استثناء ثمنیه خواهند گرفت . 4- ممکن است شرایط سایر اسباب سقوط تعهد نیز در این باره حاصل شود و یا طرفین بدان توافق کنند هرچند که احتمال انتخاب شیوه های دیگر از سوی طرفین خیلی ضعیف است و البته اقاله در این مورد راه ندارد که اقاله مخصوص عقود است .5- شخص ثالث نیز می تواند قیمت ثمنیه را به زوجه اداء کند که در این صورت  ذمه وراث بری می شود و می توانند اسناد مالکیت خود را بدون استثناء حق ثمنیه از اداره ثبت اخذ کنند  و هیچ حقی برای شخص ثالث ایجاد نمی شود جز این که اگر قصد تبرع نداشته و ماذون در پرداخت باشد حق رجوع برای وصول مبلغ پرداختی به هریک از وراث بر اساس سهم او خواهد داشت 6- اگر زوجه حق خود را بر بهاء ثمنیه به عقد صلح یا هر عقد مناسب ناقله ی دیگر به هر یک از وراث یا شخص ثالثی منتقل کند منتقل الیه قائم مقام زوجه خواهد بود و او می تواند بهاء ثمنیه را از وراث بگیرد و یا در صورت امتناع وراث ثمنیه را عرصتا اعیانا تملک کند و یا به طریق دیگری با وراث توافق کند .     

 

 

   


نظرات()   
یکشنبه 7 شهریور 1389  01:39 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 7 شهریور 1389 03:00 ق.ظ

فراموش کرده بودم وبلاگ حقوق امروز را پارسال در روز تولد دخترم زهرا یعنی همان روزی که این پاره ی تنم شمع فروزان  نه سالگی را فوت کرد تا به ده سالگی قدم نهد تاسیس کردم . امسال هم که شمع ده او را روشن کردیم تا نسیم حیات یازده سالگی اش آن را خاموش سازد؛ ناخواسته یاد تولد نوزادی یکساله در یکسال پیش در همین روز افتادم . افسوس خوردم که در جشن تولدی بی هیچ گونه تشریفات ( به سبب برخورد با ماه مبارک رمضان و حلول لیالی قدر) که برای  دخترم زهرا تدارک دیده ایم باید شمع نخستین سال وبلاگ حقوق امروز را نیز بر روی کیک تولد دخترم می افروختیم تا وقتی طوفان حیات از لبان لوله گشته او به سوی شمع دهش هجوم می نمود شمع یک حقوق امروز را نیز خاموش می کرد تا قدم به دومین سال حضورش در میان وبلاگ های حقوقی بگذارد. درست در شش شهریور 1388 بود که وبلاگ حقوق امروز را با مطلبی تحت عنوان نقدی بر بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی تاسیس نمودم . ابراز لطف همکاران از گوشه و کنار و نزدیک و دور مرا در ادامه راهم مصمم نمود. لیکن با این که در ابتدای کار قصد داشتم پس از مدتی ( حداکثر تا یکسال) وبلاگ را به سایت تبدیل کنم خیلی زود دریافتم که اداره ی یک وبلاگ اگر چنین وقت گیر است ؛ برای روی پا نگه داشتن سایت باید اوقاتی چندین برابر اختصاص داد که چنین وقتی را هنوز دارا نیستم ؛ بنا براین ناچار به همین شیوه راه را طی خواهم کرد تا توان وفرصت و توفیق این کار وقت گیر و پرمسئولیت راپیدا کنم . در این مدت یک سال از ابراز نظرات دوستان و همکاران بی نصیب نبودم . همگان تمجید نمودند و تعریف . نظراتی که در برگیرنده ی نقد باشد و بیانگر ایراد به تعداد انگشتان دست هم نمی رسید . انتقاد نابجائی هم داشتم که بی هیچ دخل و تصرفی به نمایش گذاشتم و با این که پاسخ شدیدی را می توانست داشته باشد ؛ پاسخ را نگاشتم ولکن در وبلاگ نگذاشتم تا خود را تمرین دهم که قرار نیست همگان آنچه خوشایند توست بیان کنند و ممکن است کس یا کسانی عقایدی در باره ی تو و قلمت  داشته باشند که ناخوشایند تو باشد و این گاهی ممکن است غیرمنصفانه هم باشد و تو ناگریز و ناگزیر باید سکوت اختیار کنی و این سکوت ممکن است از صدها پاسخ کارگرتر و اثربخش تر باشد . در این روز که برایم خیلی عزیز است لازم می دانم توصیه ای به دختر یازده ساله ام داشته باشم و آن این که هیچ وقت به این فکر نباشد که حقوق بخواند و اگر بر خلاف توصیه ام حقوق خواند حداقل سردفتر نشود که هر چند آن که راه پدر می رود می گویند خلف صالح ولی من خود می گویم پا جای پای من نگذارد و در آینده هر شغلی را که خود خواست برگزیند ولی سردفتری واگذارد چرا؟ پاسخ این چرا را در لابلای نوشته های پدر خواهد یافت . و نیز فرض است بر من در کمال  تواضع و فروتنی بوسه بر دستان همکاران و دوستان عزیزی زنم که در این مدت یک سال درفضای مجازی در کنارم بودند و این صاحب قلم قاصر و ناقص را متحمل بودند که اگر تحمل ا« ها نبود وبلاگ حقوق امروز یکساله نمی شد . و در انتها از همه همکاران ،قضات شریف ، وکلای گرانقدر ، سایر تحصیل کردگان و دانشجویان حقوق تقاضا دارم ضمن این که نظرات خود را در باره ی روش یکساله ی وبلاگ  بیان می کنند ارشادات و راهنمائی های خود را در جهت هرچه پربارشدن وبلاگ در سال آتی نیز ابراز دارند قطعا آن گونه گام خواهیم برداشت که خواسته ی شماست .        

   


نظرات()   
جمعه 29 مرداد 1389  02:23 ب.ظ    ویرایش: جمعه 29 مرداد 1389 02:29 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

          

می گوید آقای الف به ب وکالت داده است تا ششدانگ یکبابخانه به پلاک 46 فرعی از 112 اصلی را بخرد و سپس بفروشد . ب این کار را می کند یعنی ملک را با سند رسمی می خرد و سپس با سند رسمی می فروشد . بعد از چند روز به دفترخانه مراجعه و ابراز می کند که می خواهد همان ملک را دوباره برای موکلش بخرد و به شخص دیگری بفروشد البته با همان وکالت نامه . شاید خیلی عجیب و غریب نماید لیکن نباید تعجب کرد وقتی مراجعه کننده ای درخواستی دارد و راه و روش برایت می نمایاند باید انگیزه ی او را دریافت . لابد هدفی دارد و بدین سان می خواهد به آن هدف برسد . در مورد اراضی واگذاری مسکن و شهرسازی یا شرکت های تعاونی ، واگذار شونده زمین واگذارشده را به دیگری با قولنامه می فروشد و  وکالت خرید و سپس  فروش به وکیل اعطاء می کند. در این گونه موارد وکیل پس از خرید رسمی و فروش رسمی آن ، گاهی با خریدار به این نتیجه می رسند که از سر عقد بگذرند و به اصطلاح آن را اقاله کنند و چون به مورد وکالت مراجعه می کنند اثری از اختیار اقاله  در آن نمی یابند و مراجعه به  موکل نیز ممکن است برای وکیل هزینه داشته باشد ،  دست به کار می شوند مشورت ها با این و آن شروع می شود.  طرف های مشاوره هر کدام به فراخور اطلاعات حقوقی خود چیزی می گویند و این هم شاید رهنمودی از رهنمودهای  یک تحصیل کرده ی حقوق  برای رفع  مشکل اوباشد : که دوباره بخر و سپس بفروش . وقتی مراجع روشی را از حقوق خوانی یاد می گیرد دست بردار نیست و چون دست بر نمی دارد ممکن است هر سردفتری را به تردید اندازد که نکند اشتباه می کند. همکار عزیز مشگین شهری با همین وضعیت مواجه می شود برای رفع تردید مباحثه ی کوچکی را واجب می شمارد و طرف مباحثه طبق معمول همیشگی او من هستم . بد نیست این را بدانید مشگین شهر یکی از شهرهای استان اردبیل است قرار گرفته  دامنه ی سبلان . ییلاق عشایر مغان است. از نیمه ی بهار که بگذرد تا اواسط شهریور اگر گذرت به ییلاق افتد و شبی در آلاچیق های  عشایر بیتوته کنی و از نانی که با ساج یا در تنور پخته اند و پنیری که از شیر و ماست گوسفندان خویش درست کرده اند بخوری و آخر کار هم به آبگرم قینرجه یا موئیل روی و آبی به تن زنی؛ شاید تمدد اعصاب حاصل از آن  یک سال بس ات باشد و با آرامشی بی نظیر بتوانی یک سال دیگر با ارباب رجوع سر و کله بزنی بدون این که از کوره به در روی . زدیم به جاده ی خاکی و از اصل موضوع دور شدیم . در پاسخ همکار عزیز  می گویم وکیل نمی تواند با وکالت نامه مزبور نه خرید دوباره ی  آن ملک کند و نه فروش دیگرباره ی آن و البته او خود این را می دانست  . تعهد وکیل به خرید و فروش آن ملک و به تبع آن  اختیارش برای خرید و فروش آن با انجام مورد وکالت از بین رفته است . چون موکل مورد وکالت را بعد از اعطاء وکالت، خود انجام دهد وکالت منفسخ می شود ولی وقتی وکیل آن را انجام دهد گوئیم وکالت اجراء گردیده است و وکالت با اجراء تمام مورد وکالت پایان می یذیرد. انجام شده را نمی توان دوباره انجام داد و پایان یافته را نمی توان از آغاز شروع کرد . باید از نو ایجابی باشد و قبولی تا وکالت جدید لباس هستی بپوشد .

 

  

   


نظرات()   
پنجشنبه 31 تیر 1389  06:10 ب.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق بانکی ،

 

           بانک با آقای الف برای احداث یک باب ساختمان ویلائی مشارکت نموده و قرارداد مشارکت مدنی منعقد شده است . شریک ساختمان را احداث کرده است لیکن بر خلاف پروانه ی  ساختمان . به شهرداری جهت اخذ گواهی پایان ساختمان مراجعه می کند جواب می شنود که تخلف کرده ای و باید در کمیسیون ماده ی 100قانون شهرداری به تخلف رسیدگی شود  تا چنانچه از نظر کمیسیون مانعی نباشد گواهی عدم خلاف ساختمانی صادر گردد . دوران مشارکت منقضی شده است و  انتظار رای کمیسیون مساوی است با تحمل سود و خسارت دیرکرد کمرشکن دوران مشارکت . باید چاره ای اندیشید پس به بانک مراجعه می کند تا بلکه آن ها راهی برای خروج نشان دهند . بانک می پذیرد فعلا سهم الشرکه ی خود را به موجب قرارداد داخلی به نحو اقساط به او بفروشد . از قرارداد مشارکت مدنی تنظیمی در دفترخانه فک رهن نشود تا پس از اخذ گواهی عدم خلاف ، قرارداد فروش اقساطی در دفتر مزبور تنظیم گردد و موردرهن مشارکت مدنی آزاد گردد . بانک ها حتی در مواردی که قراردادهای خود را بطور رسمی در دفتر اسناد رسمی منعقد می کنند باز قرارداد داخلی هم تنظیم می نمایند . پس اگر در این باره نیز چنین کنند ایرادی نیست و بر صحت معامله خرده نتوان گرفت . بانک هر زمانی خواست می تواند قرارداد عادی تنظیمی را در دفتر اسناد رسمی تسجیل کند و وسیله ی اثبات را مستحکم تر سازد (تبدیل قرارداد داخلی به قرارداد رسمی ) . با این حال رهن عقدی است که نمی توان آن را خارج از دفترخانه منعقد کرد و باید حتما رسمی باشد . برای همین قرارداد داخلی فقط متضمن فروش اقساطی خواهد بود و مرهونه ای نخواهد داشت . ایراد کار در این جاست ؛ بانک با این کار خطری را پذیرا می شود که جاهل به آن است . بانک به اعتبار رهینه ی مشارکت مدنی ، با خیال راحت اقدام به فروش اقساطی سهم الشرکه ی خویش بطور عادی و با قرارداد داخلی می نماید که این قرارداد یک سند ذمه ای بیش نیست . با تنظیم قرارداد فروش اقساطی داخلی دیگر مشارکتی در کار نیست که مرهون داشته باشد . شریک قرارداد مشارکت مدنی و خریدار قرارداد فروش اقساطی داخلی می تواند به محض  تنظیم قرارداد فروش اقساطی داخلی با مراجعه به مرجع قضائی موجبات فک رهن رهینه ی قرارداد مشارکت مدنی را فراهم نماید بدین استدلال که بانک سهم الشرکه ی خود را به او فروخته است و در این میان بانک دستش به هیچ جا بند نیست و حتی اگر خریدار اقساط را نپردازد و بانک به موجب قرارداد فروش اقساطی داخلی درخواست صدور اجرائیه کند یقینا نخواهد توانست بازداشت ساختمان احداثی را خواستار شود چرا که مسکن متناسب از مستثنیات دین است و توقیف آن طبق ماده ی 61  آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 روا نبود. اگر خریدار چنین نکند و پای بند قول و قرار خویش باشد هر وقت گواهی عدم خلاف اخذ کرد می تواند با بانک قرارداد فروش اقساطی مشتمل بر رهن منعقد کند لیکن باید تعداد اقساطی را که قبلا خریدار پرداخته در سند قید کرد تا وی اقساط باقیمانده را بپردازد طبق قراری که بانک با او می گذارد .       

   


نظرات()   
پنجشنبه 17 تیر 1389  10:52 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 19 اسفند 1392 12:28 ب.ظ


            

              اصرار دارد به استناد وکالت نامه ای که برای انتقال سهم الشرکه شریک شرکت با مسئولیت محدود دارد سه دانگ از ششدانگ یک قطعه زمین متعلق به شرکت را به خود منتقل کند . اصرار او سردفتر را به تردید می اندازد و یا این که می خواهد به کمک من از دست این مراجع سمج که ادای حقوق دانان را در می آورد خلاص کند. گاهی هر یک از ما هم با چونان کسانی مواجه می شویم که از باجه ی علم حقوق نظری به دنیای سترگ این علم انداخته و خود را حقوقدان پنداشته اند جهل آنان از نوع جهل مرکب است . چون فکر می کنند که می دانند حال آن که نمی دانند که نمی دانند .آن کس که نداند و نداند که نداند / در جهل مرکب ابدالدهر بماند (1) اقناع اینان سخت سخت است و به راحتی تسلیم نمی شوند کفر آدم در می آید تا این قبیل افراد دست از سر کچلت بردارند و راه خویش گرفته و بروند . گفتنی است که سهم الشرکه مال است و یک قطعه زمین نیز مال ،  لیکن مالک این دو مال مختلف است اولی را شریک مالک است دومی را شرکت . اولی داخل در ظرف دارائی شریک است و آن دیگری وارد در ظرف دارائی شرکت . « حق شریک را نمی توان از حقوق عینی تلقی کرد ؛ چه با آوردن حصه در شرکت ، مال آورده شده ، به شرکت منتقل می شود و شریک مالک آورده باقی نمی ماند تا به همراه شرکای دیگر ، مالک جزئی از دارائی جمعی حاصل از آورده ها باشد......... . در واقع شرکت ، شخص ثالثی است که مدیون شریک است و دین شرکت ، حقی است که شریک به دلیل آوردن مالی ، در مقابل شرکت پیدا کرده است . » (2) با این حال نمی توان دین شرکت به شریک یا به بیان دیگر طلب شریک را از شرکت یک طلب معمولی دانست بلکه شرکا به موجب آن  حقوق دیگری از قبیل اداره ی شرکت و بهره مندی از سود و زیان  و ..... به دست می آورند(3) و زمانی می توانند از اموال شرکت نیز برخوردار شوند که شرکت منحل شود و اموالی برای آن باقی بماند .وکیل باید سهم الشرکه را به استناد وکالت نامه با عقد صلح به خود انتقال دهد و به شریکی موکل پایان بخشد و با شریک یا  شرکاء دیگر مدیر یا مدیران جدید را برگزینند ؛ آن گاه مطابق شرکت نامه و قانون سه دانگ از ششدانگ قطعه زمین مورد اشاره را از شرکت با امضاء دارندگان حق امضاء به وکیل انتقال دهند تا قال قضیه کنده شود یا پس از انتقال سهم الشرکه توانند با توافق شرکا  شرکت را منحل کنند و با انتخاب مدیر تصفیه کارهای جاری را خاتمه دهند و تعهدات آن را اجرا و مطالبات شرکت را وصول کنند تا امکان تقسیم دارائی شرکت بین شرکاء شرکت فراهم گردد .   

 

   پانوشت ها:

 1- دهخدا

2- دکتر ربیعا اسکینی  حقوق تجارت، شرکت های تجاری ج اول ، چاپ یازدهم ،انتشارات سمت 1386 ، ص 125

3- دکتر کاتوزیان به نقل از محمد دمرچیلی و غیره  قانون تجارت در نظم حقوقی کنونی ، چاپ اول ، انتشارات خلیج فارس ، 1380 ، ص 85

   


نظرات()   
شنبه 5 تیر 1389  09:02 ق.ظ    ویرایش: - -
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

                                                                                  

آقای الف به ب وکالت داده است تا ششدانگ یکباب خانه را به هر شخص ولو به نفس خود بفروشد.  وکالت بلاعزل تنظیم شده لکن موکل سند مالکیت راتسلیم وکیل نکرده است . وکیل در  دفترخانه حاضر شده است تا سند انتقال ملک مزبوررا بنویساند و وکالتا ازسوی  موکل به عنوان فروشنده و اصالتا به عنوان خریدار امضاء کند.  سردفتر سند مالکیت ملک را مطالبه می کند تا استعلامات آن تنظیم شود ؛  مراجع چون بمبی می ترکد و فریاد بر می آورد این چه وکالتی است که شما نوشته اید مگروکالت بلاعزل نیست. وکالت بلاعزل دردید مردم به قدری شکوه وجلال پیدا کرده است که وقتی وکیل چنان وکالتی را دردست دارد گواین که سند انتقالی دردست دارد و گاهی فکر می کند که وکالت بلاعزل برترازسند انتقال هم هست.غافل ازاین که او نیابتی بیش ندارد وابزارولوازم انجام موردوکالت راباید دراختیارات داشته باشد و ازجمله لوازم این کارسند مالکیت است . گذشته از آن که سردفتر برای احراز مالکیت موکل و بازداشت نبودن ملک باید سند مالکیت را ملاحظه کند ، مطابق ماده 104آئین نامه ی قانون ثبت اسناد واملاک  مصوب 1317: <<........ هرگاه  معامله  راجع باشد به انتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفترانتقال را درصفحات  مخصوص به انتقالات  سند  مالکیت  قید و امضاء کرده و به منتقل الیه  تسلیم می نماید.............در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه ی آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل الیه می تواند به اداره ی ثبت حوزه ی وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد ....... >>

بنابراین سردفتر مکلف است خلاصه ی انتقال را در صفحات مخصوص انتقالات قید کرده امضاء کند و اگر تکلیف مندرج در  بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی را نیز به تکلیف قید انتقالات درصفحه ی انتقالات سند مالکیت  بیفزائیم هیچ  شک وشبهه ی درغیرمجازبودن تنظیم سند انتقال بدون ارائه سند مالکیت وجود نخواهد داشت. درقسمتی از بند 82 مجموعه بخش نامه های ثبتی آمده است  : «. . . . .وقوع هرمعامله هم درستون انتقالات سند مالکیت منعکس وبه امضاء متعاملین وسردفتربرسد. . . »                                                       بخش نامه امضاء متعاملین راهم در ستون انتقالات لازم وضروری دانسته است .(1) بنا بر این سردفتر حق تنظیم سند بدون ارائه سند مالکیت ندارد حتی اگر پاسخ استعلام وضعیت ثبتی دلالت بر مالکیت موکل داشته باشد . چنانچه موکل از تسلیم سند مالکیت به وکیل خودداری کند و وکالت وکیل برای فروش و انتقال  باشد ، او چاره ای جز این ندارد که به استناد قولنامه و وکالت نامه اگر بلاعزل باشد از  مرجع قضائی الزام موکل را به تسلیم سند مالکیت جهت انجام مورد وکالت بخواهد همین طور می تواند وکالت را کنار نهد و دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد . اگر وکالت بلاعزل نباشد و مسبوق به انجام معامله ای هم نباشد الزام او به تسلیم سند مالکیت ممکن نخواهد بود و تسلیم نکردن سند مالکیت می تواند عزل ضمنی وکیل تلقی شود .                                                                                                                                                                

پانوشت : راقم نقدی بر بخش نامه مزبور نوشته  که دروبلاگ موجود است ودر شماره 100 مجله کانون نیز درج گردیده است.

 

 

 

 

   

   


نظرات()   
سه شنبه 25 خرداد 1389  12:36 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:05 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق بانکی ،


        قرارداد رهنی در دفترخانه تحت تصدی راقم تنظیم و ثبت شده است . قرارداد مربوط به بانک ملت یکی از شهرهای همجوار است با یکی از کارکنان خود بانک برای اعطاء تسهیلات خرید مسکن. سند زمانی تنظیم شده که من سردفتر منحصر کل مغان بودم . اینک در شهر مزبور دفترخانه تاسیس شده است . دورنویسی از دفترخانه ی مزبور می رسد دایر بر اینکه مراتب صدور یا  عدم صدور اجرائیه نسبت به قرارداد رهنی مورد اشاره اعلام گردد. پاسخ به طریق مقتضی داده می شود . چندی بعد رونوشت  اطلاع نامه ی فکی وصول می شود که حکایت از آزادی رهینه قرارداد مورد بحث دارد تا مراتب فک در ستون ملاحظات دفتر قید شود. فک رهن در ملاحظات ثبت دفتر اخبار می شود. در اقرارنامه نماینده ی بانک اقرارنموده که تمامی مطالبات بانک وصول شده است .دیری نمی پاید که نامه ای جدید به دفترخانه تنظیم کننده ی اقرار از بانک  می رسد در حالی که متضمن معرفی ملک جدیدی است و خواستار تنظیم متمم تعویض وثیقه برای قرارداد رهنی است که من تنظیم کرده ام . بانک با  اقرار به وصول بدهی ، قرارداد رهنی را در تابوت نهاده و مورد رهن نیز به سبب وفای به عهد آزاد گشته است . بانک یا باید با متممی تعویض وثیقه می کرد یا اعراض از رهن می نمود و بعد  با  متممی الحاق وثیقه به سند ذمه ای.بانک  اقرار به وصول بدهی کرده است و با این اقرار تعهدات ناشی از قرارداد رهنی ساقط شده است .رهن هم یک عقد تبعی است دینی وجود ندارد تا بتوان با تعویض وثیقه یا الحاق وثیقه ملکی را رهین دین قرارداد . چه باید کرد ؟ مسلم است که اقرار مزبور مبنی بر اشتباه یا غلط بوده است  .همکار می خواهد با اقرارنامه ای دیگر جملات متضمن اقرار بر وصول مطالبات را زاید تلقی کند؛ لیکن این کار به گونه ای انکار بعد از اقرار است . چنین اقدامی  تعارض آشکار  با اصل اعتبار محتویات و مندرجات سند رسمی دارد. اگر مقر ( بانک) بخواهد از ایرادات مقرر در ماده ی 1277 قانون مدنی و   تبصره ماده ی 70 قانون ثبت (1)بهره مند شود ناچار به طرح دعوی در مرجع قضائی است .  شاید بتوان از مفاد ماده ی 1272 قانون مدنی استعانت طلبید . ماده ی مرقوم مشعر است براین که : « در صحت اقرار تصدیق مقرله شرط نیست لیکن اگر مفاد اقرار را تکذیب کند اقرار مزبور در حق او اثری نخواهد داشت ».  باید متوسل به خود مقرله شد بخصوص که کارمند بانک است و تجدید قرارداد مستلزم پرداخت حق الثبت و حق التحریراز سوی خود اوست . او باید تکذیب اقرار کند ؛ باید اقرارنامه ای دیگر تنظیم کرد که در آن مقرله مفاد اقرارنامه ی قبلی را تکذیب کند بدین قرار که اقرار نماینده ی بانک بر وصول مطالبات مبنی بر اشتباه است . ولی اگر اطلاعنامه به اداره ثبت مربوط و رونوشت آن به دفترخانه ی تنظیم کننده ی قرارداد رهنی رسیده باشد و متصدی دفتر املاک در دفتر املاک و ثبات در ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی درج مراتب فک رهن نموده باشند تکذیب مقرله نیز فایده ای نخواهد داشت ؛ چون ماده 1272 تکذیب را در حق خود  مکذب موثر دانسته است و لا غیر. تکذیب مقرله تکلیفی برای اداره ی ثبت و دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرارداد اولیه نمی تواند ایجاد کند و مندرجات دفتر املاک و دفتر اسناد با حکم دادگاه قابل تغییر است . چنانچه  بر اساس ماده ی  1276 و 1277 قانون مدنی کذب اقرار یا فساد آن  نزد حاکم ثابت شود یا اثبات شود که اقرار مبنی بر اشتباه و غلط بوده است اقرار مزبور هیچ گونه اثری نخواهد داشت . با این حال به نظر راقم  صدور حکم  بر کذب اقرار مقرله یا  فساد آن از سوی دادگاه باز مجوزی برای اقدام اداره ی ثبت مربوطه و دفترخانه ی تنظیم کننده ی اولیه برای قید بی اعتباری مندرجات دفتر املاک یا ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی دابر بر فک رهن نمی تواند باشد؛ چون حکم دادگاه بشرح مارالبیان جنبه ی اعلامی داشته و قابلیت اجرا نمی تواند داشته باشد مگر این که در پی حکم مزبور و  به استناد آن حکم ، دادخواست صدور حکم بر بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی به طرفیت مقرله و  اداره ثبت و سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده ی قرار داد اولیه تقدیم دادگاه  شود و حکم دیگری در این باره صادر گردد یا مقرله می توانست همان ابتدای کار دادخواستی بدهد که متضمن  هر دو خواسته بطور یکجا باشد و حکم بطور توام بر کذب یا فساد یا اشتباه بودن اقرار از یکسو و بی اعتباری مندرجات دفتر املاک و ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی صادر می شد  .بی مناسبت نیست جهت مدلل ساختن ادعا به یک رای از شورایعالی ثبت اشاره شود که هر چند راجع به درج خلاف عزل وکیل در ستون ملاحظات دفتر است با این حال حکایت از این نکته دارد که مندرجات ستون ملاحظات دفتر اسناد رسمی و به طریق اولی مندرجات دفتر املاک را فقط با حکم مرجع قضائی می توان باطل و بی اثر ساخت: شخصی به موجب سند رسمی بدون قید مدت ، وکالت بلاعزل داشت لکن موکل پس از دو سال از تاریخ دادن وکالت ، او را عزل کرد و عزل هم در ملاحظات ثبت وکالت نامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شد. وکیل ثبت عزل را بی اثر می دانست و به بقاء وکالت خود عقیده داشت . شورایعالی ثبت  در این باره طی  شماره 524-12/9/1343  چنین رای داد : « برای ابطال ثبت عزل باید به دادگاه مراجعه شود ».(2)

 

 

پانوشت ها : 1-ماده 1277قانون مدنی : « انکار بعد از اقرار مسموع نیست لیکن اگر مقر ادعا کند اقرار او فاسد یا مبنی بر اشتباه یا غلط بوده شنیده می شود و همچنین است در صورتی که برای اقرار خود عذری ذکر کند که قابل قبول باشد مثل این که بگوید اقرار به گرفتن وجه در مقابل سند یا حواله بوده که وصول نشده لیکن دعاوی مذکوره مادامی که اثبات نشده مضر به اقرار نیست ».

تبصره ماده 70 قانون ثبت :« هر گاه کسی به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تادیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و ان تعهد انجام نشده و یا حواله و یا برات یا چک یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.»  

2- امیر هوشنگ ساسان نژاد ، گزیده ی قوانین و بخش نامه های ثبتی ، انتشارات فردوسی ، چاپ اول ، 1374 ص 601  

   


نظرات()   
جمعه 14 خرداد 1389  05:25 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 14 فروردین 1390 11:07 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

دفترخانه خلوت خلوت است و من طبق معمول یا مشغول مطالعه ام یا نوشتن و یا صحبت تلفنی با همکاران . دفترخانه ، همان دفتری است که تا مدت ها پیش سردفتر آن که من باشم فرصت سرخاراندن نداشت . 8 صبح تا 8 شب . اصل کتابت بر تمام امور حاکم بود همه، تمام وقت سرگرم کتابت بودیم و خسته هم نمی شدیم .  حالا هم با مکالمات تلفنی سر خود را گرم می کنیم . یکی از همکاران  خوبم از شهر اهر آذربایجان شرقی تماس گرفته است می گوید می خواهد در اجرای یک حکم الزام به تنظیم سند ، انتقال اجرائی ملکی را به نام محکوم له ثبت کند و شهرداری در پاسخ استعلام قید کرده است از آنجا که قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است ابتدا مقدار زمین مزبور به شهرداری منتقل  و سپس اجرای حکم شود و باقیمانده ملک به محکوم له تملیک گردد و صلح نامه ای عادی نیز پیوست نامه کرده است که به موجب آن مالک متعهد شده است محل گذر را به شهرداری منتقل کند . می گویم خیابان جزو مشترکات عمومی است و تملک آن روا نبود . چون تملک مقدور نباشد  معامله ی  نتوان کرد و معامله ممکن نبود سند نتوان نوشت . قسمتی از ملک مزبور تبدیل وضعیت پیدا کرده است از ملکیت خصوصی خارج شده و جزو مشترکات عمومی گشته است . باید ماده ی 45 آئین نامه ی قانون ثبت در باره ی آن اجرا شود و تنظیم سند انتقال به نام شهرداری وجاهت قانونی ندارد . خاطرم هست دوازده  سال پیش که با ابلاغ سیار برای ثبت اسناد مردم شریف شهرستان گرمی در هفته دو روز به شهر مزبور  سفر می کردم دیدم سردفتر سابق که یک سردفتر تجربی بود برای چنین مواردی تنظیم سند انتقال نموده است . شهرداری موردی را معرفی کرد تا سند انتقال بنویسم و من در پاسخ اعلام کردم که سند نتوان نوشت و باید اجرای ماده ی 45 شود . داد شهردار محترم وقت در آمد که از مغان قانون  آوردی ؟ حاج آقا ...... با آن سن و سال مگر کمتر از تو می دانست ؟ چطور ایشان می نوشت و تو نمی نویسی ؟ برایش ماده ی 45 آئین نامه را خواندم و جمله به جمله توضیح دادم دید روش بدی نیست به ناهار دعوتم کرد و خواست بیش تر با من آشنا شود . در تنها رستوران مجلل و مجهز شهر ناهاری باهم خوردیم و از این جا و آنجا صحبت ها کردیم و گویا مهرم به دلش نشست و تا زمانی که من به شهر مزبور تردد داشتم ارتباط تنگاتنگ بود و اگر به مشاوره ی حقوقی نیاز داشت با من می کرد . جا دارد یادی هم از همکار و پیشکسوت فقیدمان حاج یداله محبی سردفتر سابق دفتر خانه 26 گرمی بکنم که روزگاری سردفتر کل مغان ( متشکل از سه شهرستان پارس آباد ، بیله سوار و گرمی ) بود و این عنوان از او  چند صباحی به من هم به ارث رسید . روزگارانی او با ابلاغ سیار دو روز به شهر ما پارس آباد قدم می گذاشت و چند سالی هم من به شهر او رفتم تا ثابت کنیم آنها نیز ممکن است محتاج ما باشند . حاج آقا محبی چند سالی است که دار فانی را وداع گفته هم سردفتر اسناد رسمی بود و هم سردفتر ازدواج و طلاق . تحصیلات حقوقی نداشت یک سردفتر تجربی بود فعال و پر جنب و جوش . خستگی برای او معنا نداشت  ؛ تند بود وتیز  .در تند نویسی بی نظیر بود ، خط ریزی داشت و اگر با کلمات آشنا نبودی امکان خواندن نبود به شوخی می گفت چنین می نویسم که هم برای نوشتنش پول بگیرم و هم برای خواندنش . می گفت سردفتر باید نترس باشد و در بیش تر اوقات نترس هم بود .اسنادی را که ما نمی توانستیم بنویسیم در دست اوبه راحتی آب خوردن بود . بعدها فکر می کردم او نترس از آنرو بود که حقوق نخوانده بود ؟ با این حال تجربیات خوبی داشت و توصیه های خوبی هم برای من داشت که هنوز هم آویزه ی گوشم است هر چند که به برخی از آن ها عمل نکردم و از جمله ی آن ها توصیه هائی بود که من موافق با آن نبودم . او رفت .خدایش رحمت کناد . همکار اهری گفت شهرداری تاکید می کند حتما باید سند انتقال تنظیم شود می گویم اگر مقررات به خوبی به آن ها تفهیم گردد اصرار بی هوده نخواهند کرد ؛ بخصوص که در زمان حاضر تمامی ادارات و نهادها دارای مشاورحقوقی هستند که زبان ما را بلدند . در این گونه موارد ماده 45 ائین نامه ی قانون ثبت راه را به روشنی نشان داده است . ماده مرقوم مقرر کرده است : «   املاکی‌ را که‌ پس‌ از پلاک‌ کوبی‌ و توزیع‌ اظهارنامه‌ و قبل‌ از درخواست‌ ثبت‌ و آگهی‌ بوسیله‌ اصلاحات‌ خراب‌ می‌شود باید مالک‌ یا شهرداری‌ مراتب‌ را به‌ اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ دهد و همچنین‌ اگر خود اداره‌ ثبت‌ اطلاع‌ حاصل‌ کرد بایستی‌ پس‌ از رسیدگی‌ و معاینه‌ محل‌ ، مراتب‌ را در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ و پرونده‌ مربوطه‌ و اگر ملک‌ ثبت‌ شده‌ است‌ در ستون‌ ملاحظات‌ دفتر املاک‌ هم‌ قید کرده‌ و هرگاه‌ قسمتی‌ از ملک‌ باقی‌ بماند یا به‌ شهرداری ‌منتقل‌ شود به‌ همان‌ شماره‌ اصلی‌ ملک‌ که‌ برای‌ تمام‌ ملک‌ تعیین‌ شده‌ آگهی‌ خواهد شد و چنانچه‌ قبلا آگهی‌ و تحدید شده‌ حدود بقیه‌ تعیین‌ و در صورتی‌ که‌ در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ با توضیح‌ مراتب‌ در ملاحظات‌ دفتر املاک‌ با حدود واقعی‌ در زیر ثبت‌ اولیه‌ با بایگانی‌ کردن‌ سند مالکیت‌ اولی‌ سند مالکیت‌جدید صادر خواهد شد.

و نیز هرگاه‌ در نتیجه‌ تغییر وضع‌ مجاور املاک‌ ثبت‌ شده‌ و تبدیل‌ حد به‌ کوچه‌ اصلاح‌ سند مالکیت‌ در حدی‌ که‌ قبلا به‌ ملک‌ مجاور و فعلا به‌ کوچه‌ محدود است‌ تقاضا شود در صورتی‌ که‌ شهرداری‌ عمومی‌ بودن‌ کوچه‌ را اعم‌ از بن‌ بست‌ یا غیر بن‌ بست‌ تایید نماید اصلاح‌ ثبت‌ دفتر املاک‌ و سند مالکیت‌ توسط‌ اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ با رعایت‌ حقوق‌ مجاورین‌ انجام‌ خواهد شد.»

  در چنین مواردی که ملکی در طرح تعریض خیابان قرار گرفته است و ملک ملکیت از کف داده شهرداری مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط اعلام می کند نماینده و نقشه بردار بر روی ملک مزبور حاضر شده و صورتمجلس قید حدود باقیمانده تنظیم و به روش اعلام شده در ماده ی 45 در مورد املاک جاری مراتب در دفتر توزیع اظهارنامه و پرونده ی ثبتی منعکس خواهد شد  و چنانچه ملک از املاک ثبت شده باشد مراتب در ستون ملاحظات  دفتر املاک قید و سند مالکیت جدید صادر و به مالک تسلیم می شود.

   


نظرات()   
دوشنبه 3 خرداد 1389  09:44 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 14 اسفند 1392 02:39 ب.ظ

ر

با بانک رفاه کارگران قرارداد مشارکت مدنی منعقد کرد . سهم الشرکه ها در حساب مشترک مشارکت واریز شد و در دفعات متعدد بر حسب پیشرفت کار در اختیار شریک قرار گرفت تا احداث ساختمان مسکونی کند. ساختمان ساخته شد اما نه در زمینی که قرار بود طرح  بر روی آن انجام شود  و مورد رهن سند مشارکت هم بود.   پروانه ی ساختمان و سند مالکیت هیچ ایرادی نداشت شریک اشتباها زمین همجوار را ساخت . هنوز نمی دانست چه کرده است در حالی که خوشحال بود و خندان و سر از پا نمی شناخت که بالاخره به هر جان کندنی بود صاحب خانه شده است وارد ساختمان  شهرداری شد تا  گواهی پایان کار ساختمان را بگیرد و از بانک تبدیل قرارداد مشارکت مدنی را  به قرارداد فروش اقساطی بخواهد . مامور شهرداری بر بالین زمین حاضر شد تا ببیند احداث موافق پروانه است یا خیر و در کمال تعجب پاره آجری نیز بر روی آن نیافت . در آغاز تصور نمود که او را سر کار گذاشته اند ولی چون ساختمان نوساز را در زمین مجاور دید که قامت بر افراشته است یقین کرد که متقاضی پایان کار مرتکب اشتباه شده است و اعلام کرد پایان کار نتوان صادر کرد چون زمین بیاض است و احداثی در کار نیست . تازه فهمید که زمین برادر آباد کرده است و خود را خانه خراب و در یک سال گذشته آب در هاون می کوبیده است . به اداره ی ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد  تا تقاضا کند تبدیل وضعیت ملک  از عرصه به اعیان در قسمت توضیحات سند مالکیت درج گردد تا بلکه ملتفت نشوند این کار بکنند و قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد و بعد مشکل خویش با برادر فیصله دهد . کارشناس ثبت هم متوجه اشتباه او  شد  و دست رد بر سینه اش زد  . نومیدانه به بانک مراجعه کرد  و در کمال ناباوری دید  بانک حاضر است علیرغم اشتباه حادث سهم الشرکه ی خویش به او انتقال دهد تا قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی تبدیل شود . ولی کدام سهم الشرکه ؛ سهم الشرکه از ساختمانی که در زمین غیر ساخته شده است؟ زمین موضوع سند مالکیت خالی است و ساختمانی وجود ندارد تا بانک سهم الشرکه خود را از آن به شریک انتقال دهد . چون کار بانک دادن وام است و گرفتن  سود و قانون عملیات بانکی بدون ربا راهی برای خلاص شدن از شائبه ی ربا بودن سود؛ بانکها ماهیت های حقوقی پیش بینی شده در قانون  مزبور را فقط نقابی می دانند که در پشت این نقاب چهره ی واقعی وام دادن و سود گرفتن  مستور است . از نظر آن ها کار  این نقاب مشروع ساختن سود ماخوذه است و بس. هنوز هم بانک ها با این ذهنیت به قالب های پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا می نگرند . غافل از آن که قرارداد فروش اقساطی همان عقد بیع است و فرقش با عقد بیعی که ثمن در آن حال است این است که در فروش اقساطی ثمن به اقساط پرداخت می شود و بنا براین مبیع باید شرایط مقرر در قانون را بطور تمام و کمال دارا باشد تا قرارداد صحیح انگاشته شود و الا قرارداد فروش اقساطی تنظیمی باطل خواهد بود و می توان از مرجع قضائی حکم  بی اعتباری آن را گرفت  و  توقیف عملیات اجرائی را در صورت صدور اجرائیه از مرجع مزبور خواستار شد . چاره ی کار این است که برادر ملک خویش به شریک انتقال دهد و با متممی ضمن اصلاح محل اجرای طرح ؛ تعویض وثیقه نیز انجام شود و سپس قرارداد فروش اقساطی تنظیم گردد .       

   


نظرات()   
  • کل صفحات:4  
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  •   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور