تبلیغات
وبلاگ شخصی لطیف عبادپور
پنجشنبه 16 آبان 1392  12:34 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 16 آبان 1392 12:37 ب.ظ

انتخابات هیئت مدیره ی اولین دوره ی کانون سردفتران و دفتریاران استان اردبیل با شکوه تمام و حضور نزدیک به اتفاق سردفتران و دفتریاران استان به نحوی شایسته و سالم  به تاریخ دهم آبان ماه 1392  در محل ساختمان جامعه ی سردفتران برگزار گردید.استان ما از قرار معلوم هفتمین استانی است که به این انتخابات سرنوشت ساز همت گمارده است . حضور فعالانه همکاران در انتخابات نشانگر اهتمام جدی و احساس مسوولیت آنها در قبال انبوه مشکلات و دشواریهایی است که در حال حاضر دفاتر اسناد رسمی با آن ها روبروست . حضور مسوولانه همکاران بزرگوار مدیریت مسوولانه ای را می طلبد و مسوولیت هیئت مدیره را در اولین دوره ی مدیریت کانون دوچندان می سازد ؛ امری که منتخبین  در انجام وطایف قانونی خویش نباید از آن غفلت کنند که به وقتش سخن ها در این باره خواهیم داشت و لکن به جاست در اینجا مراتب قدردانی خویش را به حضور شریف تک تک اعضای محترم هیات نطارت : جناب آقای شهرام دهقانی مدیرکل محترم ثبت اسناد و املاک و جناب آقای نجفی و جناب آقای محمودی معاونت محترم قضایی و ریاست محترم حفاطت اطلاعات اداره کل دادگستری استان و جناب آقای موسوی و جناب آقای داداشی و جناب آقای خداداد معاونین و ریاست محترم حفاطت اطلاعات اداره کل ثبت و جنابان آقایان نوری و نطری و فرهودی نمایندگان محترم سردفتران و دفتریاران در هیات نطارت و کلیه پرسنل و دست اندرکاران انتخابات که الحق و الانصاف برگزاری سالم و با صلابت انتخابات محصول احساس مسوولیت آن بزرگواران بود اعلام کنم و همین طور لازم است از حضور پرشور تمامی همکاران گرامی ؛همکاران عزیزم در مرکز استان و نمین و آبی بیگلو و هیر و نیر  و همکاران گرامی ام در پارس آباد و اصلاندوز ومشگین شهر و رضی و خلخال و کوثر و هشتجین  و گرمی و انگوت  و بیله سوار و جعفر آباد اعم از دوستانی که اینجانب را لایق خدمت گداری دانسته اند و دوستانی که بنا به  جهاتی حقیر در لیست انتخابی شان نبودم با عرض ادب تشکر و قدردانی نمایم و به منتخبین انتخابات نیز از صمیم قلب تبریک  می گویم و دست تک تک آن ها را می فشارم و امیددارم با هم اندیشی و همفکری و تشریک مساعی کلیه ی همکاران بتوانیم معضلات موجود بر سر راه سردفتری و دفتریاری را یکی پس از دیگری از سر راه بر داریم و با کمک کانون های سراسر کشور؛ سردفتری و دفتریاری را در فراز ترین نقطه ی جامعه ی حقوقی کشور بنشانیم .

                                                                                  با تشکر و احترام:لطیف  عبادپور

   


نظرات()   
یکشنبه 20 مرداد 1392  07:29 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 20 مرداد 1392 08:33 ب.ظ

لطیف عبادپور سردفتر اسناد رسمی 10 پارس آباد و دانشجوی دوره ی دكترای حقوق خصوصی و مدرس دانشگاه

سردفتر کاتب بالعدل است؛ و بلندترین سوره ی قران‌نازل در شان او ( آیه ی 283 سوره ی مباركه بقره ) او را در كتاب مقدس نشان است و در تقویم ایام نامی نیست .

سردفتر قاضی است و محصول کارش بسان محصول کار او؛ با این تفاوت که قاضی رفع اختلاف می کند و سردفتر منع اختلاف. قاضی حکم صادر می کند و سردفتر هم؛ هر چند که آنچه از قلم سردفتر صادر می شود نامش نه حكم بل هست «سند» و این سند اگر حكم نیست خاصیت «حکم» را داراست گذشته از خاصیت های دیگرش که حکم ندارد. حکم هم لازم الاجراست و سند هم. آن یکی بعد از کش و قوس های فراوان و طی تشریفات عدیده پا به نقطه وجود می گذارد و لازم الاجرائی تحصیل می کند و لیکن این یکی هم به صرف این که قلم شخصی با نام «سردفتر» آن را بوجود آورده است می تواند اجرا شود؛ و نیازی هم به صدور حکم از سوی قاضی نیست. آن یکی را نه علم قاضی که بل ادله طرفین یاری کننده است و علم قاضی را اثری در آن نتواند بود و اعتبارش نه مطلق که نسبی است و این یکی را علم و تصدیق سردفتر ارزش و اعتبار بخشنده است و اعتبارش نیز در بسیاری موارد مطلق است و نه نسبی.( ماده ی 72 قانون ثبت )

دست پخت سردفتر لازم الاجراست،(ماده 92 قانو ثبت ) معتبر است و از انکار و تردید مصون ( ماده 70 قانون ثبت ) مستنکف از اعتبار دادن به آن باید منفصل شود ولو این که قاضی باشد (م 73 قانون ثبت ) دعوی بر خلاف مندرجات آن به شهادت شهود پذیرفته نمی شود(م 1309 قانون مدنی )مبنای رسیدگی به اصالت اسناد عادی است و ... ولی آیا شان و مرتبه­ ای که این اثر دارد متناسب با شان و مرتبه­ ای است که برای خالق آن ( سردفتر ) شناخته شده است؛ آیا سردفتر به عنوان خالق سند بهره­ ی ناچیزی از شان و شوکتی که قانون گذار برای سند شناخته است؛ نصیبش هست. واقعیت این است که مقنن علیرغم لطف ویژه ­اش نسبت به سند خالق آن را به دست فراموشی سپرده است و این روند نامعقول تاثیر خود را بر مخلوق نیز گذاشته است و بدین سان می بینیم بر تعداد دادخواست­های اعلام بی اعتباری سند رسمی و شکوائیه های دائر بر ادعای جعل معنوی افزوده می­ شود هر چند که این دعاوی نتیجه­ ای جز سرگردانی سران دفاتر در راه­روهای دادسراها و دادگاه­ها نداشته است و آخر الامر حجیت سند بطور قطع اعلام شده است. به هر حال این عدم تناسب بین شأن سند و خالق آن (سردفتر) از کجا نشأت می گیرد؟ قاضی تامین است و وكیل از تامینات شغل قضا برخوردار ، كار سردفتر چه از كار این دو شغل شریف كم دارد كه از تامینات قانونی او را بهره ای نیست اگر امین است چرا تامین نباشد .

سردفتر وکیل است. وکیل مادام­ العمر و مجانی آنچه که او می­نویسد؛ وکیل مدافع سند. او باید تا آخر عمر مدافع و نگاهبان و پشتیبان سند باشد اگرچه روزگاری برای تسجیل آن مبلغی کمتر از یکصد تومان به عنوان حق التحریر اخذ نموده باشد. او با یک دادخواست و شکایت واهی بارها و بارها و ساعت ها و روزها باید پشت درهای بسته حاکم دادگاه که روزی شاید هم صندلی اش در دانشگاه بوده است منتظر بایستد تا وقت رسیدگی به پرونده اش برسد اگرچه حتماً پایان کار به نفع او باشد. بگذریم از اتهامات رسمی و غیر رسمی که در حق او روا داشته می شود .

سردفتر مشاور حقوقی است؛ او باید با صبر و حوصله، سخنان مراجعین اش را بشنود و راهنمایشان باشد و بسیاری از اوقات از ضمیر آنها نیز باخبر باشد و حرف های نگفته اشان را از سکوتشان بشنود و راه از چاه بنمایاند و الا باید جوابگو باشد. این مشاور ممکن است گاهی ساعت دو نیمه شب سراسیمه با صدای زنگ تلفن، خواب آلود بسوی گوشی تلفن شیرجه رود که مبادا اتفاق ناگواری این تماس را سبب است و باید به سوی محل اتفاق روانه شود؛ لکن بشنود از آن سوی خط که دارد معامله ای را در آن وقت شب با دیگری انجام می دهد و نیاز به راهنمائی وی به قید ده فوریت دارد و اگر راهنمائی او نباشد ضرری جبران ناپذیر در انتظارش خواهد بود و باید از صاحب كلام دفع ضرر شود و معامله­ ی شبانه اش جوش بخورد حال این جوش خوردن به قیمت سکته و ایست قلبی سردفتر هم تمام شود هیچ ایرادی نتوان کرد و او را باکی نیست.

سردفتر مامور مالیات است و متصدی وصول عوارض و حق بیمه و گاهی بدهی آب و برق و گاز و تلفن از نوع ثابت و سیار و غیر ذالک و البته از سنخ بی­ مواجب بوده و کوچکترین قصور و بی­توجهی مسئولیت انتظامی و تضامنی و ... در پرداخت آنها در انتظارش هست و بسیاری از موارد باید تاوان قصورش را در قبال متعامل نیز بپردازد. پس این سردفتر از کارمند دولت چیزی کم ندارد و فقط اسم و مزایایش را ندارد که آن هم قابل توجه نیست و همین که «کار» کارمند را دارد و کارانه اش به جیب کارمند می رود باید شاكر بود همین كه ابلاغ سردفتری پس از طی هفت خوان رستم برایش صادر شده باید ممنون باشد و دم بر نیاورد چون بر اساس قانون اساسی همه حق اشتغال دارند الا سردفتر. پس باید تكالیف رنگارنگ را پذیرا باشد و دم نزند .

سردفتر وقتی کارفرما می شود؛ کارفرمائی او نیز قوز بالاقوز است و قانون دفاتر اسناد رسمی و قوانین و مقررات ثبتی كم بود قانون کار نیز افزوده گشت بر آنها و بدین سان: نهادند قوزیش بالای قوز و باید هم قانون كار بر رابطه اش با زیر مجموعه هایش حکمفرما باشد و هم قوانین و مقررات ثبتی . راست بجنبد تیغ قانون کار در گلویش قرار گیرد و چپ  بپیچد نظارت ثبتی شاهرگش را نشان رود.

سردفتر وقتی در مقام مجری قانون ظاهر می شود باید مو را از ماست بیرون بکشد و باز وقتی قانون و یا حتی بخشنامه می خواهد در موردش اجرا شود باید طابق النعل بالنعل بدون هیچگونه اغماض باشد. همه ماده 10 قانون خدمت وظیفه عمومی را به خاطر دارند . آن ماده انجام امور مختلف را منوط به اخذ مدرک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت مراجعین می دانست. امر صدور پروانه کسب، صدور گواهینامه رانندگی، اعطاء تسهیلان بانکی و .... چه بسیار سردفترانی که به صرف نبود مدرک نظام وظیفه در میان مدارک پیوست سند محکوم به انفصال های چند ماهه شدند؛ ولی آیا کارمند بانک، درجه دار راهنمائی، کارمند شهرداری و ... می توان سراغ گرفت که فقط به دلیل نگرفتن مدرک دال بر رسیدگی به وضع مشمولیت لااقل توبیخ شفاهی یا کتبی شده باشد تا چه برسد به انفصال و این مشتی است نمونه از خروار .

نوبت به بازرسی وقتی رسد بازرسی دفاتر اسناد را هیبتی دیگر است . بازرسی چند و چندین باره دفتر روا باشد گهی کلی و گاه اجمالی ، زمانی با شکایت و وقتی بی شكایت و البته با ارسال كاغذ پاره ای بی نام ونشان . اگر بگویم زمان و مكان هم نمی شناسد بد و بیراه نگفته ام ؛ آیا شنیده اید كسی را ساعت 23 شب از خانه اش به محل كارش خوانند تا امورش بازرسی كنند؟ این كار را در مورد سردفتر كرده اند .چرا نباید نظام بازرسی قانونمند و واحدی در سراسر كشور حاكم باشد و بازرسان پاسخگوی صورتجلسات تنظیمی خود نباشند ؟ تا چندی پیش می گفتند تنظیم سند بر خلاف مقررات نموده ای بدون این که معلوم باشد آن مقررات چه سنخ مقرراتی است: قانون یا آیین نامه و یا بخشنامه. که اگر وجود داشت حتماً ماده یا شماره­ اش قید می­ شد و جالب این كه همین سنخ گزارشات منتهی به احكام انفصال هم می شد . كسی نمی تواند برای قبل از 1378 حتی بخشنامه ای برای اخذ عدم خلافی در تنظیم اسناد اتومبیل پیدا كند ولی همه ی آنانی كه در آن روزها سردفتر بودند فراموش نكرده اند كه حتی گذشت یك روز هم برای گواهی های عدم خلاف قابل اغماض نبود و كم نبودند سردفترانی كه به اتهام تنظیم سند به استناد گواهی های عدم خلاف منقضی شده ( و صرفا به خاطر یك روز )محكوم به انفصال بیش از 3 ماه گشتند .

یکی از مسوولان با رشته فقه و مبانی حقوق می خواست سردفتر شود و برای موفقیت در آزمون سردفتری ناچار از مطالعه قوانین و مقررات ثبتی و از جمله قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و ... و آئین نامه های مربوط گردید نتیجه جالب بود و آن این که آن مسئول محترم به کار خود چسبید و قید شغل سردفتری را برای همیشه زد. می گفت با خواندن چندین ماده از این مقررات فهمیدم که شغل سختی است و مرا طاقت تلبس به آن شغل نیست . می گفت اگر سیستم نظارتی حاکم بر سردفتران در تمامی بخشها و شئونات جامعه اعمال می شد ما شاید در مملکت مشکلی نداشتیم. می گفت وقتی این مقررات را می خواندم احساس می کردم که دوام و بقای جامعه در این است که وضعیتی بوجود آید که فقظ شخصی به نام سردفتر از مسیر خود منحرف نشود و اگر کار او درست باشد ارکان دیگر جامعه از راه بدر نخواهند شد. این برداشت مسئولی است که نه از درون این جامعه سردفتری به موضوع می نگرد و نه کارش ایجاب می کند که ارتباطی با مشکلات این صنف داشته باشد و بلکه چند روزی فقط چند ماده از مقررات مربوط به آنها را خوانده است. واقعیت این است که سردفتر هر جا رود (البته در کشور خودمان) آسمان سردفتری همین رنگ است و مشکلاتش همگون. هر مسئله از مسائل سردفتری با مشکلات متعدد تنیده شده است: مسئله حق التحریر، تحمیل وصول بدهی های ادارات بی­ هیچ مزد و حق الزحمه با مسئولیت­های سنگین برای جبران ضرر و زیان وارد بر ادارات، مساله استعلام، شریک ساختن دیگران با سردفتر در دفترخانه بدون تعیین مسئولیت انتظامی و مدنی و کیفری شفاف بر این شرکا، میزان حق بیمه پرداختی و سنخیت نداشتن خدمات ارائه شده با مبالغ پرداختی، سهیم ساختن دیگران در درآمدهائی که نقشی در ایجاد آن ندارند، نادیده انگاشتن زحمات سردفتر در حالی که بیشتر سردفتران خود به عنوان کارمندی مانند کارکنان دیگر، بخش قابل توجهی از اموراتی که بر عهده کارکنان محول است انجام می دهند. چاره­ ای هم ندارند چرا که کارمندان دیگر توانائی و صلاحیت انجام آن را ندارند. مسئله حق التنظیم اسناد که هیچگاه به آن توجهی نشده است، بخشنامه های تکلیفی که چنان در جای نرم و راحت خود جاخوش کرده­ اند که گویا به همین زودی­ها حاضر به دست کشیدن از سر کچل سردفتر نیستند، مالیات شغلی سردفتران، پیشرفته شدن نحوه ی ارتکاب جرائم و حرفه­ ای شدن جرائم مربوط به اسناد که هر چه زمان می گذرد انجام کار را برای سردفتر لایطاق ساخته است و می­ رود که حیثیت او را بر باد دهد. شمول قانون کار بر کارکنان دفاتر اسناد رسمی، لیست بلند بالای افراد ممنوع المعامله و بررسی وضعیت مراجعین از این حیث و سرمایه های عظیمی که سران دفاتر اسناد رسمی در این راه مصروف ساخته اند وتجدیدنظر چهارسال به چهار سال و گاهی طولانی تر ازآن  در تعرفه های حق التحریر علیرغم تورم سرسام آور و ... که ذکر تک تک آنها باعث می­شود مثنوی هفتاد من کاغذ شود و مجالی به ذكر آن ها در این وجیز نیست و همکاران عزیز هر کدام در این مدت به فراخور به بیشترین آن ها پرداخته اند و اگرچه گوش شنوائی نبوده است و اجرشان با خدا.

همکاری می گفت هر سندی به مثابه بمبی است که سردفتر نمی­ داند کی منفجر خواهد شد و آن دیگری در پاسخ همکار ثبتی که حقوق خود را با درآمد دفتریار و سردفتر مقایسه کرده بود گفته بود که آیا می دانی که با ورود هر مراجعه کننده با چهره­ ای برافروخته، روزانه چند بار قلبم از جایش کنده شده و ناچار در زیر میزها و صندلی ها به دنبال قلب از جا کنده ­ام می­گردم که مبادا در سند کلمه­ ای از قلم افتاده و حال پاسخ او چون دهم و تشرهای ثبت چگونه تحمل كنم .آن دیگری وقتی دو هفته پشت سر هم دردسری به سراغش نیامده بود در پوست خود نمی­ گنجید؛ و آن یکی از یادآوری مشکلاتی که در کسوت سردفتری گریبانش را گرفته بود خشم آگین می­شد که با هزار مصیبت فراموشش کرده بودم و چرا یادآور شدی و ...آن یکی ده سال کارمند دولت بود هوس سردفتری نمود و سردفتر گشت و ای کاش نمی­ گشت! می گفت همان ماه اول معده ام خونریزی كرد  و پزشکان گفتند حاصل استرس هست خواست برگردد پل­ها را خراب شده یافت مگر شغل از دست رفته بار دگر بازگردد دردست؟!

همه­ ی این ها به جای خود، رکود و جمود و سستی و بی تفاوتی و احتیاط کاری و مصلحت اندیشی های حاکم بین سران دفاتر، مشکلات را دو چندان ساخته است. آیا یک هزارم  آن جنب و جوش و احساس مسئولیتی که در بین صنوف دیگر در مواجهه با مسائل و مشکلات شغلی آنها وجود دارد در بین سردفتران هست؛ اگر سردفتران خود به فکر حل مشکلات خود نباشند چگونه می توان از دیگران انتظار داشت که بیایند تدببری برای مشکلات آن ها بیندیشند. آیا از این همه خیل سردفتران ( نزدیك به 8000 سردفتر) گذشته از تعدادی معدود حاضر شده­ اند حداقل قلم خود را در جهت طرح مشکلات شغلی صنف به کار گیرند و از تریبون مجله کانون یا مجلات دیگر آن­ها را منعکس کنند تا بلکه گوش شنوائی برای حل و فصل آن­ها پیدا شود. آیا یک هزارم اوقاتی را که صرف رقابت و تصاحب اسناد همدیگر کرده­ ایم صرف حل مشکلاتمان کرده­ ایم؛  چه باید کرد؟

گفته­ اند یک دست صدا ندارد ، یدالله مع الجماعه . باید تمام توش و توان خود را به کار گرفت و دست در دست هم داد تا بر مشکلات فائق آمد تا زمانی که این حقوقدانان ساکن و جامد، فکر و اندیشه، زبان و بیان و کار و عمل خود را همسو و متفق در جهت رفع دشواری ها به جریان و سیلان نیندازند سردفتر وضعیتی بهتر از این نخواهد داشت و این اتفاق و اتحاد لباس عمل به خود نخواهد پوشید مگر این که سردفتران و دفتریاران دارای تشكلات صنفی باشند تا پی گیر مسائل و مشكلات آن ها باشد و تشكیل كانون های سردفتران و دفتریاران استان ها اتفاق میمون و مباركی است كه وجود آن ها در كنار كانون سردفتران و دفتریاران مركز می تواند بسیار كارساز باشد؛  و حال كه ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با تشكیل كانون سردفتران و دفتریاران استان اردبیل موافقت فرموده اند بر ماست كه بطور فعال در انتخابات كانون شركت نماییم به این امید که با همكاری و همیاری كانون های استان ها و كانون مركز مشکلات سردفتری یکی بعد از دیگری از عالم سردفتری رخت بربندد و سردفتران دلگرم و پرجنب و جوش در خدمت مردم قدرشناس این مرز و بوم باشند. كه چو هم پشت باشید و هم یك زبان / یكی كوه كندن زبن می توان .



 

   


نظرات()   
چهارشنبه 15 تیر 1390  09:21 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 15 تیر 1390 10:03 ب.ظ

دوستان سلام
با توجه به این که مدتی است وبسایت حقوق فردا به آدرس :    LAW10.IR   به مدیریت اینجانب دایر شده است و اگرچه در آغاز راه است ؛ به اطلاع می رسانم بعد از این هیچ مطلب جدیدی در آدرس :  ebadpoor.mihanblog.com   خدمت دوستان ارائه نخواهد شد و مطالب جدید در وبسایت حقوق فردا تقدیم خواهد شد . دعوت می کنم مطلب ( اختصار نویسی در سند رسمی ) را در وبسایت حقوق فردا ملاحظه فرمایید.    

   


نظرات()   
چهارشنبه 24 فروردین 1390  06:05 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 26 خرداد 1390 01:42 ق.ظ



وبلاگ شخصی لطیف عبادپور به آدرس زیر منتقل شد:
http://law10.ir
وب سایت حقوق فردا
blog.law10.ir

   


نظرات()   
یکشنبه 7 فروردین 1390  03:28 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 10 فروردین 1390 12:34 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق بانکی ،

         طرفین قرارداد مدعی هستند که آنچه  مورد توافق آن ها بوده فروش اقساطی است و مشارکت مدنی تنظیم یافته ناشی از اشتباه متصدی بانک است که به جای نمونه قرارداد فروش اقساطی ، نمونه ی قرارداد مشارکت مدنی را به دفتر اسناد رسمی ارسال کرده و در نتیجه سند اشتباه تنطیم و امضاء شده است . بنابر این سند تنطیمی صورتی است که معنای آن با مقصود طرفین تطبیق ندارد. از مصادیق ماقصد، لم یقع نیست بل ما ثبت لم یقصد و لم یقع . ثبوتا فروش اقساطی است و اثباتا مشارکت مدنی . اگر اثبات شود که چنین گشته است البته این سند اعتباری نخواهد داشت و به درد هیچ یک از طرفین نخواهد خورد. توافق آن ها باید به درستی و به گونه ای که بوده است  ثبت و مسجل شود تا بتواند به کار آید. دو راه بیش وجود ندارد یا باید سندی نو ساخت یا به مقام اصلاح بر امد . تکلیف شیوه ی نخست معین است و بحثی در آن نتواند بود. سند مشارکت کنار نهاده می شود و این کار می تواند با اقاله انجام شود چرا که فعلا دلیلی بر بی اعتباری سند مزبور نیست و اظهار طرفین ادعائی بیش نیست اگرچه در آن قسمت که به ضرر آنهاست اقرار تلقی و می تواند مورد استناد قرار گیرد . با پرداخت حق الثبت و حق التحریر سند فروش اقساطی تنطیم و به امضاء متعاملین می رسد . در پی راه و روش دگر دویدن یک انگیزه بیش نمی تواند داشته باشد : فرار از حق الثبت و حق التحریر سند دوم . آیا با اقرارنامه اصلاحی می توان تمام مواد مشارکت مدنی را زباله ساخت و تمامی مواد قرارداد فروش اقساطی را به جای آن نهاد؟ این کار اصلاح نیست اصلاح سند، رفع ایراد یا ایرادات آن است به گونه ای که چارچوب آن حفظ شود و اصلاح به استخوان بندی آن خللی وارد نسازد. قبل و بعد از اصلاح بتواند آنچه قصد شده و در عالم اعتبار حقوق واقع گردیده است را بنمایاند . وقتی سندی تمام محتویاتش کنار گذاشته می شود و الفاظ و عبارات جدیدی جای ان را می گیرد هیچ عقل سلیمی این عمل را اصلاح نخواهد دانست . معنی این کار دگرگون ساختن است نه اصلاح . این کار هیچ تفاوتی با شیوه ی نخست ندارد جز آن که نام اقرارنامه اصلاحی را با خود به یدک می کشد ؟ چرا ؟ برای این که حق الثبت و حق التحریر قرارداد فروش اقساطی را نداشته باشد.این را هم باید افزود که اگرچه هر عقدی دو طرف دارد و هست ونیست عقد بر اساس اصل حاکمیت اراده در ید مقتدر آنهاست لیکن چون ماهیت های حقوقی در قالب سند عرضه شدند دو شخص دیگر را  هم باید بر طرفین افزود که یکی سند را می سازد و آن دیگری تکیه گاه آن است که اعتبار و عزتش را مدیون این تکیه گاه است . سردفتر حق التحریر می گیرد که سند را بسازد و دولت که حق الثبت به خزانه اش سرازیر می شود تا همیشه یار و یاور سند رسمی باشد؛ اعتبارش را تضمین کند و التزامش را لازم سازد و نسبت به انکار و تردید در آن نیز بی اعتنا باشد . با امضاء سند استحقاق دولت بر حق الثبت مسجل است و با ورود سند در دفتر ، سردفتر کار خویش انجام داده است و عمل شخص محترم است و پس باید اجرت او را داد و اجرت او حق التحریر است . هیچ دلیلی بر اعاده و استرداد یا انجام عملی دیگر به جای حق الثبت و حق التحریر ماخوده نیست . اشتباه متصدی بانک به عنوان یکی از طرفین عقد نمی تواند طرفین را از هزینه ی سند فروش اقساطی برهاند چنانکه اگر این اشتباه از ناحیه ی سردفتر هم بود باید به خرج خویش موجبات تنطیم سند فروش اقساطی را فراهم می کرد . هر کس اشتباه کرد او باید هزینه ی تنطیم سند را بپردازد.ممکن است گفته شود دولت باید از حق الثبت سندی بهره مند شود که امکان اجرا ندارد . باید گفت که شرط استحقاق دولت امضاء سند است و چون حقی ایجاد شد سقوط آن حق دلیل می خواهد و هیج دلیلی بر سقوط حق دولت در دست نیست همانطور که اگر معامله ی موضوع سندی بلافاصله بعد از ثبت فسخ یا اقاله شود و یا به حکم مرجع قضائی بی اعتبار اعلام شود حکمی بر استرداد حق الثبت نمی توان یافت . بدیهی است اگر طرفین اقرار قابل استنادی بر بی اعتباری معامله ی موضوع سند داشته باشند طبق ماده ی 1275 قانون مدنی ملزم به اقرار خود خواهند بود و بر اساس ماده ی 1278 قانون مدنی این اقرار فقط نسبت به خود آن ها یا قائم مقام آنها نافذ خواهد بود و در حق دیگری نافذ نمی تواند باشد و دولت و سردفتر خارج از دایره ی نفوذ اقرار قرار دارد. بنابر این اگر نماینده ی قانونی بانک اقرار قابل استنادی بر وقوع اشتباه داشته باشد نمی تواند به استناد قرارداد مشارکت مدنی ثبت شده درخواست صدور اجرائیه کند یا شریک از بانک بخواهد سهم الشرکه را برای انجام امر موردمشارکت در اختیار او بگذارد.    

 

   


نظرات()   
پنجشنبه 4 فروردین 1390  03:20 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 03:45 ب.ظ

انا لله و انا الیه راجعون
با خبر شدیم ابوی گرامی همکار و استاد عزیزمان جناب آقای علیرضا طباطبائی بافقی سردفتر محترم 3 یزد و مدیر سخت کوش وبلاگ سردفتری سرابی فریبنده دار فانی را وداع گفته و آن بزرگوار در سوگ پدر نشسته اند اگر امکان حضور در رکابشان را از دست دادیم حداقل می توانیم از طریق این فضای مجازی در کنارشان باشیم و در غم و اندوهشان شریک شویم برای ایشان و خانواده ی بزرگ طباطبائی این مصیبت را تسلیت عرض می کنیم و از خداوند متعال برای آن ها صبر جمیل و برای آن مرحوم رحمت واسعه حواستاریم . 

   


نظرات()   
چهارشنبه 25 اسفند 1389  11:41 ب.ظ    ویرایش: پنجشنبه 4 فروردین 1390 01:01 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

          می خواهد سند انتقال ششدانگ یکبابخانه به نام آقای ..... در قبال مبلغ یک میلیارد ریال تنظیم شود . نصف ثمن نقدا و فی المجلس پرداخت شده است و توافق کرده اند مورد معامله در برابر مابقی ثمن ( پانصد میلیون ریال دبگر ) در رهن و وثیقه ی او ( فروشنده ) باشد . سردفتر به تردید می افتد که آیا می تواند ثمن معامله را همانی  درج کند که طرفین خواسته اند ( یک میلیارد ریال ) . تردید برای او از آن جا حادث گردیده است که شنیده است بازرسان برخی مناطق ثبتی برای بعضی سردفتران ایراد گرفته اند که چرا قیمت توافقی طرفین را قید کرده اند و می باید ارزش منظقه ای اعلامی از سوی دارائی را به عنوان بهاء معامله در سند درج می کردند . این که بازرسی از تبصره الحاقی به ماده  ی 58 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی چنان برداشتی نموده باشد چندان بعید نیست چرا که کم نیستند همکاران سردفتر که دانسته یا ندانسته همین کار را می کنند . ممکن است ارزش منطقه ای بهاء توافقی دو طرف معامله باشد چنانکه در صلح های محاباتی بدین ترتیب است لیک نه سردفتر الزامی به درج ارزش به درج ارزش منطقه ای به عنوان ثمن معامله است و نه طرفین مکلف به این کارند . بهاء معامله همان است که از دالان اراده ی طرفین گدر کرده و رضای شان تحصیل گشته است . الزام سردفتر به اخد حق الثبت و حق التحریر بر اساس ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبت و تبصره ذیل ماده ی 58 آیین نامه ی دفاتر اسناد رسمی دلالتی بر تفویض اختیار یا تحمیل تکلیف بر سردفتر در تبدیل ثمن معامله از مبلغ توافقی به مبلغ ارزش معاملاتی ندارد. برای این که تلاقی اراده ی طرفین به گونه ای که با یکدیگر برخورد داشته تسجیل شود در مقابل بهاء معامله  باید بهاء توافقی به هر میزانی که باشد درج شود هرچند که ممکن است گاهی بهاء توافقی معادل ارزش منطقه ای باشد . با این حال برای این که معلوم باشدحق الثبت و حق التحریر بر مبنای کدامین مبلغ وصول شده است لازم است در ذیل سند و همان جایی که مبلغ حق الثبت و حق التحریر و شماره ی فیش مربوطه اشاره می شود به مبلغ ارزش منطقه ای هم اشارتی گردد . موضوع دیگری که سردفتر را به تامل واداشته بود مبنای وصول حق الثبت و حق التحریر چنین سندی است . آیا وثیقه بودن مورد معامله می تواند توجیه مناسبی برای فرار از حکم مندرج در ماده ی 123 اصلاحی قانون ثبیت و تبصره ی ذیل ماده ی 58 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی باشد . مواد مرقوم مقرر نموده اند حق الثبت و حق التحریر اسناد انتقال اموال غیر منقول بر اساس ارزش منظقه ای باشد . بهاء توافقی مبلغ گزافی است و تامل  سردفتر را سببی به جا . اگر در گزینش مبنای وصول به راه خطا رود در هر حال جای دفاع برایش باقی نخواهد ماند اگر شیوه ی پیش بینی شده در مواد مرقوم را پیش گیرد و راه صواب غیر آن باشد باید جور مابقی  حق الثبت را بکشد و ممکن است تیغ تخلف انتظامی هم در زیر گلویش قرار گیرد . و اگر قیمت توافقی را اختیار کند و گویند که باید به حکم ماده ی 123 قانون ثبت و تبصره ماده 58 آیین نامه عمل می کردی آن وقت دیگر راه نجاتی برایش نیست که تخلف اضافه دریافتی او را از هستی ساقط خواهد کرد. باید گفت بین دیون با وثیقه و بی وثیقه از حیث مبنای وصول حق الثبت تفاوتی نیست . نه ماده ی 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت جکم جداگانه ای برای این دو نوع دین دارد و نه تبصره دیل ماده ی 58 تاب تجویز وصول حق التحریر این گونه اسناد بر اساس قیمت توافقی دارد. تنها موردی که قانون گدار بین با وثیقه بودن یا بدون وثیقه بودن آن تمایز قائل شده است وجه التزام و وجه الضمان است که در ماده ی 51 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران اولی  مشمول حق الثبت و دومی متعلق حق الثبت شناخته نشده است با این عبارت که چنانچه برای تامین وجه التزام و وجه الضمان مالی به وثیقه گرفته نشده باشد حق الثبت وصول نخواهد شد .ماده ی قانونی که بعد از اصلاح ماده 123 و 124 قانون ثبت و ملغی شدن تخفیفات و معافیت های ثبتی به استثناء تعهدات دانشجویان بورس خارج از کشور هنوز در باره ی بقاء یا فناء آن بین همکاران بحث هست.عقد رهن یک عقد تبعی است و بطور مستقل بوجود نمی آید ، پیش از آن باید دینی باشد تا عقد مزبور بتواند تشکیل شود . در عقود مشتمل بر رهن ما همیشه با دو عقد مواجه هستیم : عقدی که متضمن دینی است و عقد رهن و فقط نسبت به عقد نخست حق الثبت تعلق می گیرد و عقد فی نفسه مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست . چون عقد رهن از بس در شکم عقد اصلی قرار گرفته است به گونه ای خود را به رخ کشیده است که توجه نکرده ایم عقد اصلی چیز دیگری است که دین را بوجود آورده است که اگر دهنده ی تسهیلات وثیقه نمی خواست باز هم وجود داشت و حق الثت و حق التحریرش نیز همانی بود که مشتمل بر رهن آن دارد. رهن تنها نداریم و چون با عقد دیگر همراه شود رهن حق الثبت ندارد و برای همین برای تمامی قراردادهای مشتمل بر رهن یک حق الثبت به ماخذ مندرج در سند که همان مبلغ قرارداد اصلی است تعلق می گیرد و بدین لحاط متمم قراردادهای تعویض وثیقه و رهینه و الحاق آن مشمول حق الثبت اسناد مالی نیست.( بخش نامه ی شماره ی  19/7400 مورخ 81/1/26 کانون سردفتران و دفتریاران مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشورطبق نامه های شماره34/479 مورخ 26/1/81وشماره34/879-81/1/4 اداره کل امور اسناد و سردفتران . برای دیدن بخش نامه ر. ک ردیف 67 مجموعه ی محشای بخش نامه های ثبتی ، حمید آدرپور و غلامرضا حجتی اشرفی چاپ 13 کتابخانه گنج دانش ) و حق الثبت اسناد اتومبیل که بصورت قطعی مشتمل بر رهن تنظیم شود براساس قیمت اعلامی دارائی خواهد بود حتی اگر طرفین مبلغ بیش تر یا کمتری را به عنوان ثمن معامله برای درج در سند اعلام کرده باشند و ترهین خودرو در قبال ثمن تاثیری در میزان حق الثبت نخواهد داشت . ( همان منبع ، بخش نامه مندرج در ردیف 52) 

 

   


نظرات()   
یکشنبه 8 اسفند 1389  11:58 ق.ظ    ویرایش: یکشنبه 8 اسفند 1389 12:05 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،

            فسخ باز کردن گره عقد به دست یکی از طرفین یا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر یک از عوضین یا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پیش از عقد بر می گردد . برای انشاء فسخ نیازی به ارادهی طرف مقابل نیست . ب این حال مطابق ماده ی 449 قانون مدنی ، اراده ی فسخ کننده باید به گونه ای ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود . بند الف ماده ی 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 شیوه ی اخبار عمل حقوقی فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمی معین کرده است ؛ بدون آن که کاری به اثر و نتیجه ی فسخ و اعاده ی عوضین به طرفین داشته باشد. : << دفاتر اسناد رسمی  در مورد اقاله و فسخ باید به طریق ذیل عمل کنند : الف- در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار فسخ خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر باید امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ....... در این مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .>> و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قید فسخ در دفاتر و سند مالکیت لاشه ی سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ی ثبت ارسال داشته و رسید دریافت نمایند . در هیچ یک از مواد مرقوم  حضور و امضای طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروری شناخته نشده است . اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ی 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را برای اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره ای به تامین حقوق طرفین موقع فسخ در دفتر اسناد رسمی ندارد و رعایت دقیق قسمت الف ماده 23 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را مورد تاکید مجدد قرار داده است . لیکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمی وکانون سردفتران و دفتریاران برای سران دفاتر اسناد رسمی نیز لازم الاتباع است حکم دیگری دارد . به موجب این ماده ی قانونی : << هرگاه بر طبق شرایط مقرر بین طرفین و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملین معامله را فسخ و یا متعهدی تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده یا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ی قبض صندوق اداره ی ثبت حاکی از ودیعه گذاردن موردمعامله در صورتی که عبارت از وجه نقد یا مال منقول دیگر باشد و پس از تامین حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قید و به طرف اخطار می نمایند که حق خود را اخذ و برای باطل نمودن ثبت حاضر گردد .>>  بنابر این طرف مقابل باید به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد یا این که حقوق او در صندوق اداره ی ثبت ایداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ یک عمل ارادی است و برای انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نباید چنین تمهیداتی مدنظر قانون گذار قرار می گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم باید عوض دیگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد یک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شیوه ی مندرج در ماده ی 69  دست فسخ کننده خالی می ماند چیزی را می دهد بدون این که اهرمی برای اعاده ی عوض آن در اختیار داشته باشد و او باید با تقدیم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهای دادگستری را برای نیل به حقوق خویش اختیار کند حال ان که قانون گذار می توانست راه حل عادلانه ای را اتخاذ کند . شورای عالی ثبت نیز آرائ متعددی صادر کرده است که همگی به گونه ای دلالت بر ضرورت رعایت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکی در بیع شرط بود که سند شرطی در تاریخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعایت ماده ی 69 قانون ثبت و ماده ی 23 نظامنامه ی قانو دفاتر اسناد رسمی نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قید شد( چنانکه بیع قطع بعدی هم در دفتر املاک در ج گردید) سپس مدیون در تاریخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بیع قطع فروخت. خریدار شرطی بالا بعد از این بیع ، اجرائیه صادر کرد در حالی که برابر مندرجات دفتر املاک ، خریدار بیع قطع ، مالک شناخته می شد ( ماده ی 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ی ثبت کل عملیات اجرائی تعقیب و رفع اختلاف در صلاحیت دادگاه تشخیص شد . مزایده واقع شد و بستانکار تقاضای صدور سند انتقال کرد ولی چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خریدار قطعی مالک شناخته می شد پرسش بعمل آمد . رای مورخ 25/1/42 شورا : << مزایده گذاشتن ملکی که در دفتر املاک بنام غیر بدهکار ثبت شده است صحیح نبوده و رفع اختلاف در نظائر این مورد با دادگاه صلاحیتدار است >> ( ر-ک علیرضا میرزائی ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، بهنامی ، 1384 ، ص 272)

   


نظرات()   
چهارشنبه 20 بهمن 1389  09:39 ب.ظ    ویرایش: چهارشنبه 20 بهمن 1389 10:46 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

            در وبلاگ همکاری سردفتر(1) دیدم که نوشته بود : سردفتری به استناد وکالت نامه ای که مدت اعتبار آن منقضی شده بوده است سند تفویض وکالتی نگاشته ، چون از او پرسیده اند که چرا چنین کرده استدلال نموده است که موارد انقضاء و ارتفاع وکالت در ماده ی 678 قانون مدنی مصرح است : عزل موکل است و استعفای وکیل و موت و جنون و گاهی سفه آنها (ماده 682قانون مدنی ) و آنچه که در ماده ی 683 قانون مدنی آمده است و چون گدشت مدت اعتبار وکالت از جمله ی مواردی نیست که در مواد مربوط به وکالت و یا سایر مقررات قانونی از طرق انحلال وکالت شناخته شده باشد ؛ پس قید مدت اعتبار برای وکالت اعتباری ندارد و بر کار او خرده نتوان گرفت و بل این  موکل است که آب در هاون کوبیده است . باورم نیست که او اعتقادی به گفته هایش داشته باشد . یقینا چنان سندی حاصل بی توجهی بوده است و چون بدان توجه شده سردفتر خواسته اقدام خویش توجیه کند بدون آن که خم به ابرو آورد . همانطور که ماهیت ها و موجودات حقوقی ( همانند موجودات طبیعی) به اسبابی متولد می شوند و می زیند به اسبابی هم می میرند و  دنیای اعتبار را وداع می کنند .موجبات مردن آن ها را اسباب  انحلال می نامیم . گاهی گره عقد با توافق و تراضی طرفین باز می شود که به این تراضی ؛ «اقاله یا تفاسخ » می گوئیم . زمانی نیز یک اراده می تواند این موجود را از عالم هستی حقوقی محو و نابود سازد . این طریق انحلال نیز « فسخ » است مثل این که موکل وکیل را عزل کند یا وکیل مستعفی شود . صورت سومی هم هست که نه دو اراده و نه یک اراده در وقوع انحلال دخالتی ندارد بلکه انحلال عقد قهری است چنان که موکل یا وکیل مجنون شوند یا بمیرند که انحلال این چنینی هم انفساخ نام دارد . البته قهری بودن انحلال در انفساخ به آن معنی نیست که اراده ی طرفین و تراضی آن ها هیچ نقشی در ایجاد سبب انفساخ ندارد. همانطور که در فسخ ؛ ممکن است حق فسخ به حکم قانونگذار ایجاد شود ( کلیه ی خیارات به جز خیار شرط) یا در نتیجه ی تراضی طرفین ( خیار شرط) ؛ انفساخ نیز ممکن است  ناشی از حکم قانون گذار باشد مثل انحلال کلیه ی عقود جائز به موت و جنون یکی از طرفین یا ناشی از اراده ی طرفین که در اصطلاح حفوق دانان «شرط فاسخ»  نامیده می شود .شرط فاسخ ، تراضی طرفین عقد است در باره ی انفساخ احتمالی عقد در آینده یا محدود ساختن آثار عقد به زمان معین یا واقع نشدن شرایط خاص است (2). بنابر این بر خلاف خیار شرط که  شرط ( سبب ایجاد حق فسخ ) در نتیجه ی توافق طرفین حاصل می شود و گره عقد با یک اراده باز می شود ؛ در انفساخ به استناد شرط فاسخ ، شرط با تراضی دو طرف بوجود می آید ولی با تحقق شرط فاسخ عقد بطور قهری و خود به خود منحل می شود و نیازی به دخالت اراده یا اراده های طرفین برای وقوع انحلال نیست . همکار محترم اگر بر صحت اقدام خویش در تفویض وکالت مدت اعتبار گذشته بدان توجیه ایمان داشته باشد باید گفت که او نتوانسته است ماهیت آنچه را که تحت عنوان مدت اعتبار وکالت در وکالت نامه ذکر شده است بدرستی شناسائی کند و در نتیجه کج راهی را برگزیده است . طرفین می توانند شرط کنند که قرارداد پس از مدتی پایان یابد یا در اثر رویداد خاص خود به خود منحل شود که این شرط ، «شرط انفساخ » هم نامیده می شود . پس اگر در وکالت نامه قید شده باشد : « اعتبار این وکالت نامه از تاریخ تحریر به مدت یک سال است » تردید نمی توان کرد که آن یک شرط فاسخ یا شرط انفساخ است که این شرط نه تابع احکام خیار شرط بل نهادی است جداگانه که در سایه ی ماده ی 10 قانون مدنی قابل تحلیل و بررسی است .(3) با انقضاء مدت وکالت خود به خود منحل و به اصطلاح منفسخ است و تفویض آن به دیگری صحیح نیست و تفویض مزبور کاغذ پاره ای بیش نیست و نه وکیل نخست و نه مفوض الیه هیچ کدام وکیل موکل نیستند.  

پی نوشت ها:

1-      وبلاگ دفتر اسناد رسمی 35 قم

2-      دکتر کاتوزیان ، ناصر ؛ حقوق مدنی ، قواعد عمومی قراردادها ، ج 5 ، تهران ،شرکت انتشار با همکاری شرکت بهمن برنا ، چاپ دوم ، ص 401

3-      همان ، صص161و160

   


نظرات()   
پنجشنبه 30 دی 1389  01:05 ق.ظ    ویرایش: دوشنبه 20 دی 1389 12:15 ب.ظ

          بانک مسکن در احداث  واحدی از واحدهای متعدد یک مجتمع آپارتمانی با پرداخت یکصدوپنجاه میلیون ریال با آقای الف مشارکت نموده است و ششدانگ عرصه ملک محل اجرای طرح را در رهن خویش گرفته است . شریک پایان کار آپارتمان ها را گرفت . پنج واحد آپارتمان است .بانک مسکن اصرار دارد هر پنج آپارتمان فروش اقساطی شود و هر پنج واحد در رهن و وثیقه بانک قرار گیرد سپس شریک سابق و خریدار فعلی درخواست فک رهن چهار واحد از پنج واحد را کند و با موافقت بانک از واحدهای مزبور فک رهن شود .طبق معمول آنقدر به قراردادهای موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا به عنوان قالب های پرداخت تسهیلات و وام نگریسته اند ظاهر آن ها ماهیت واقعی آن ها را تحت الشعاع قرار داده است و فراموش کرده ایم که فروش اقساطی همان عقد بیع است و لکن عقد بیع موجل که ثمن معامله در آنها به نحو اقساط به بانک پرداخته می شود .قانون عملیات بانکی بدون ربا تعریف جدیدی از قرارداد فروش اقساطی ارائه نکرده است تا بگوئیم قالب جدیدی برای یک ماهیت نو مطمح نظر قانون گذار در قانون عملیات بانکی بدون ربا بوده است .ماده 47 آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا ( تصویب نامه شماره 88620هیئت وزیران و ماده 1 دستورالعمل اجرائی فروش اقساطی مسکن در تعریف قرارداد فروش اقساطی بیان می کند:« منظور از فروش اقساطی مسکن عبارتست از واگذاری عین به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیرمساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد » بنابراین قرارداد فروش اقساطی همان عقد بیع است که در ماده 338  قانون  مدنی مطرح شده است با این تفاوت که بر خلاف عقد بیع نقد،ثمن به نحو موجل پرداخت می شود. اگر قرارداد فروش اقساطی به دنبال قرارداد مشارکت احداث ، تنظیم و ثبت شود ؛ بانک سهم الشرکه خود را از واحد یا واحدهای مورد مشارکت به شریک می فروشد و مبلغ ارزیابی را بصورت اقساطی از او وصول می کند . اگر بانک در یک واحد از مجتمع آپارتمانی مشارکت نموده باشد در سایر واحدها سهم الشرکه ای ندارد تا به شریک بفروشد . بایع باید مالک مبیع باشد تا بتواند آن را بفروشد . بانک در واحدهای دیگر مشارکت ننموده و مالک قسمت مشاعی از اعیانی های احداثی آن واحدها نشده است که بتواند آن ها را بفروشد . بدیهی است رهن گرفتن مالی غیر از فروش اقساطی آن مال باشد.  بانک می تواند سهم الشرکه خود را در یک واحد آپارتمان ( آپارتمان مورد مشارکت بفروشد و تمامی واحدها را رهن بگیرد. اگرچه از نظر حقوقی این کار ایرادی ندارد لیکن  بانک یک بنگاه اقتصادی  دولتی است  و حق ندارد بطور یک جانبه خواستهی خود را بر شریک تحمیل کند و املاک بیش تری از او را مقید سازد و امکان تصرف شریک را در املاکش از وی سلب کند . گذشته از آن بانک قصد ندارد تا استهلاک بدهی های خریدار رهینه ها را نگه دارد و ابدا چنین قصدی از اول نداشته است و برای همین بلافاصله بعد از انعقاد قرارداد فروش اقساطی موافقت می کند از واحدهای آپارتمانی غیر مورد مشارکت فک رهن شود . باید گفت اگر تمامی واحدهای اپارتمانی  فروش اقساطی شود قرارداد فروش اقساطی نسبت به واحدهائی که بانک در ان ها مشارکت ننموده به سبب مالک نبودن بانک در جزء  مشاعی از اعیانی های آن ها باطل خواهد بود و اگر واحدهای دیگر فقط در رهن قرار گیرد و پس از  فروش اقساطی   رهینه های اضافی آزاد  شود ، این کاری است بیهوده و بهتر آن است که آپارتمان ها تفکیک شوند و واحد مورد مشارکت فروش اقساطی شده و در رهن قرار گیرد و از سایر واحدها با موافقت بانک فکن رهن شود و هیچ نیازی به دوباره کاری نیست .

   


نظرات()   
یکشنبه 19 دی 1389  01:12 ب.ظ    ویرایش: یکشنبه 19 دی 1389 01:08 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

 

          اجاره تملیک منفعت است به عوض معلوم . طبق ماده ی 466 قانون مدنی « اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود...»،اگر چه ماده ی مرقوم دلالتی بر معوض بودن عقد اجاره نمی کند لیکن به کمک مواد دیگر می توان معوض بودن این عقد را احراز کرد.چنانچه بند 3 ماده ی 490 قانون مدنی مستاجر را مکلف نموده مال الاجاره  را در مواعدی که بین طرفین مقرر بوده  است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً بپردازد . پس در عقد اجاره منفعت در مقابل مال الاجاره قرار می گیرد. علت انعقاد عقد اجاره برای موجر تملک مال الاجاره است و برای مستاجر مالک شدن منفعت . برای اینکه منفعت معین ومعلوم باشد ،مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل خواهد بود (ماده 468 قانون مدنی) و«مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده باشد و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است»گاهی برخی از مراجعین دفترخانه ها درخواست می کنند مدت اجاره در اجاره نامه ی رسمی از  تاریخی قبل از زمان انعقاد عقد اجاره قید شود . مثلا بستن عقد در تاریخ اول مهرماه 89 صورت می گیرد و متعاقدین خواستار آنند که شروع مدت اجاره از اول فروردین ماه  1389 باشد .منفعت شش ماه گذشته چه با استفاده یا بدون استیفا از بین رفته است و مالاجاره ای که برای منفعت آن مدت مقرر  شده  است بی عوض می ماند. همان چیزی که در COMMON LAW  گفته می شود: عوض نباید گذشته باشد .(1)حتی اگر منفعت شش ماه مزبور را مستاجر استفاده کرده باشد نمی تواند عوض مال الاجاره در عقد اجاره ای باشد که در تاریخ 1/7/89 منعقد  می شود و مستاجر اگر توافق قبلی با موجر درباره منفعت آن شش ماه نداشته باید اجرت المثل آن مدت را بپردازد . تلف عین مستاجره بالتبع تلف منفعت را به دنبال دارد و موجب انفساخ عقد اجاره است و چگونه منفعت تلف شده می تواند مورد و عوض در عقد اجاره قرار گیرد . به موجب ماده 483 قانون مدنی «اگر در مدت اجاره عین مستاجره بواسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه ی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.» انفساخ عقد اجاره در صورت تلف عین مستاجره از آنروست که وجود منفعت وابسته به عین است و عین نباشد منفعت هم نخواهد بود . منفعت غیرموجود چگونه تواند تملیک شود . بنابراین مدت اجاره نمی تواند از ایام قبل از تاریخ انعقاد عقد اجاره شروع شود . با این حال اگر مورد اجاره از مدت ها قبل در تصرف مستاجر باشد و وی از آن استیفا منفعت نموده باشد ؛ مالک (موجر فعلی ) طبق ماده ی 337 قانون مدنی می تواند اجرت المثل آن را از استیفاء کننده بگیرد : <<‌هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند ، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود ، مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده )  اگر متصرف بدون اذن هم از مال غیر استیفاء منفعت کرده باشد مالک باز مستحق اجرت المثل از باب استفاده ی بلاجهت او خواهد بود .بنابراین اگر مستاجر از قبل از انعقاد اجاره مورد اجاره را بصورت مشروع یا نامشروع در اختیار داشته باشد  می توان در عقد اجاره ای که فعلا منعقد می شود ذکر کرد: طرفین اقرار نمودند مورد اجاره از اول فروردین ماه سال 89 در تصرف مستاجر بوده و در آن مدت  از آن  استیفاء منفعت کرده است و مستاجر متعهد است اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X   ریال در تاریخ  X  به موجر بپردازد . یا مستاجر اجرت المثل مدت مرقوم را جمعاً به مبلغ X ریال به موجر پرداخت و موجر اقرار به اخذ آن نمود و طرفین کلیه دعاوی واقعی و فرضی و احتمالی خود را در همین ارتباط ضمن عقد لازم حاضر و ضمن عقد خارج لازم اسقاط نمودند . به نظر می رسد  چون استیفاء از اسباب ضمان قهری است چنین استفاده هائی مشمول قانون مالیات های مستقیم نباشد و مالیاتی بدان تعلق نگیرد بخصوص که قانون روابط موجر و مستاجر نیز چنین تصرفاتی را در بر نمی گیرد .

پی نوشت: 

1- ConsideratioN must not be past _ past consideration is no consideration ( Roscorla V. Thomas[1842]Re
MCArdle[1951]

(Martin Hant- Level As LEVEL LAW )                                                                                                                                                             
  

 

   


نظرات()   
چهارشنبه 1 دی 1389  10:10 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 20 دی 1389 12:27 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

       
          انتقال مالی به شرط عمری و یا تعلق منافع آن در مدت معین به مصالح مشمول مالیات درآمد اتفاقی بوده و بر حسب مورد مالیات آن ممکن  است ،بر اساس تبصره ماده ی 120 یا ماده 122 قانون مالیات های مستقیم و به نرخ مقرر در ماده 131 قانون مزبور وصول شود . طبق تبصره ماده ی 120 : « در مورد صلح معوض و هبه ی معوض به استثنای مواردی که مشمول ماده (63) این قانون می باشد درآمد مشمول مالیات موضوع این فصل عبارت خواهد بود از مابه التفاوت ارزش عوضین که بر اساس مقررات این ماده تعیین می شود نسبت به طرف معامله ای که از آن منتفع شده است .» و به موجب ماده ی 122 : «  در مورد صلح مالی که منافع آن مادام‌العمر یا برای مدت معین به مصالح یا شخص ثالث اختصاص داده می‌شود بهای مال به مأخذ جمع ارزش عین و منفعت در تاریخ تعلق منافع، مأخذ مالیات متصالح در تاریخ مزبور خواهد بود». حال برای این که طرفین مشمول مالیات گزاف نشوند آیا مصالح می تواند عین مال را به استثناء منافع مادام العمر مصالح یا منافع مدت معین آن مال به عقد صلح به دیگری منتقل کند. یعنی مالکیت عین به متصالح منتقل شود لیکن مالکیت منفعت مادام الحیات مصالح یا در مدتی که تعیین گشته است در مالکیت مصالح باقی بماند تا از آن بهره مند شود. حق مالکیت یک رابطه ی اعتباری است بین شخص و مال که او را متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات می کند. مالکیت ممکن است اصلی یا تبعی باشد . گاهی رابطه ی اعتباری مستقیم و بی واسطه بین شخص و مال برقرار است ؛ چنان که مالکیت بر زمین ، اتومبیل ، حیوان و .... از این سنخ است و مالکیت اصلی بر آن اطلاق می شود و زمانی بستگی اعتباری بین شخص با مالی با واسطه است و به تبع مالکیت بر یک مال ، بر مالی دیگر مالکیت حاصل می شود و مالکیت تبعی نامیده می شود و می گوئیم : التابع تابع . مالکیت بر منافع ، چنین مالکیتی است . ماده ی 32 قانون مدنی بطور واضح و گویا بر وجود مالکیت تبعی در عالم اعتبار حقوق صحه می گذارد : « تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیرمنقوله که طبعا یا در نتیجه ی عملی حاصل شده باشد ، بالتبع مال مالک اموال مزبور است » ماده 33 آن قانون نیز به تعبیری دیگر دربرگیرنده ی همین مفهوم از مالکیت است : « نماء و محصولی که از زمین حاصل می شود مال مالک زمین است ، چه به خودی خود روئیده باشد یا به واسطه ی عملیات مالک ....» و ماده 34 اضافه می کند :« نتاج حیوانات در ملکیت تابع مادر است و هر کس مالک مادر باشد مالک نتاج آن هم خواهد بود.»
در مالکیت اصلی  ، ریسمانی مال را مستقیم به مالک پیوند می دهد چون ریسمان به سببی قانونی بگسلد رابطه ی اعتباری محو و نابود می  گردد .چنانکه اگر مالک آن را بفروشد رشته ی اتصال پاره می شود . در مالکیت تبعی ، نخست مالکیت اصلی ( رابطه ی اعتباری بین مالک و عین مال) بوجود می آید و چون این نوع مالکیت مسری است فورا بدون نیاز به سببی دیگر به ثمره و منافع نیز سرایت می کند . در مالکیت تبعی  ریسمان ارتباط سه نقطه ی اتصال دارد که بواسطه ی آن مالک نخست به عین مال و سپس به منافع وصل می شود . اگر رشته ی اتصال عین مال با منفعت به سببی مثل عقد اجاره بگسلد ؛ رشته ی ارتباط آن با مالک نخواهد گسست. ولی چنانجه ریسمان ارتباط مال و مالک پاره شود ، ارتباط مالک با منفعت مال نیز قطع  خواهد شد : اذا سقط الاصل سقط الفرع .  در صلح مالی به دیگری رابطه ی مالک با عین مال (مالکیت اصلی ) از بین می رود و این قطع ارتباط بر اساس  قاعده ی تابعیت به منافع هم سرایت می کند و دیگر رابطه ی بین او و منافع قابل تصور نیست تا بتوان منافع را در مدت معین از مورد انتقال استثناء کرد و آن را همچنان در مالکیت مصالح نگهداشت . سبب مالکیت مالک عین بر منافع مالکیت اوست به عین مال و چون این ارتباط زایل شود ارتباط دومین ( مالکیت تبعی ) نیز تبعا و خود به خود زایل خواهد شد و شرط استثناء منافع از مورد انتقال سببی نیست که بتواند مالکیت مصالح را بر منافع بدون مالکیت بر عین همچنان حفظ کند . بنابراین صحیح آن است که در این گونه موارد به شرط نتیجه منافع مادام العمر یا مدت معین  را برای مصالح قرارداد . چون متصالح به محض این که قبول صلح مال می کند طبق قاعده تبعیت وبه مالکیت تبعی مالک منفعت هم می شود و اوست که باید اراده ی خود را بر تملیک مجدد منفعت ولو بصورت شرط نتیجه  ابراز دارد تا مصالح بتواند با سببی مناسب مالک منافع مادام الحیات خود یا مدت تعیین شده شود و از آن بهره مند گردد.  

   


نظرات()   
پنجشنبه 11 آذر 1389  01:12 ب.ظ    ویرایش: شنبه 13 آذر 1389 06:28 ب.ظ
نوع مطلب: حقوق ثبت ،


       سه نسخه سند عادی با متن واحد را ارائه می کند تا امضا های ذیل آن تصدیق شود . اصرار دارد که هر سه امضا تحت یک شماره تصدیق شود تا متحمل هزینه ی زیاد  نگردد . خواسته اش را رد می کنم و او در حالی که زیرلب زمزمه می کند دفترخانه که قحط نیست دفترم را ترک می کند تا سراغ سردفتر دیگری رود . او رفت و مرا به تامل واداشت که آیا رد او برسبیل صواب بود ؟ اندک تفکری نموده و آنچه از دالان فکر و اندیشه ام گذر کرد در تکه کاغذی نگاشتم ولی حوصله ام سر رفت و نتوانستم حاصل را نظم و نسج بخشم تا این که برای همکار عزیزی در استانی دیگر نیز مسئله حادث شد و درنگ را جایز ندانستم و بر آن شدم ترتیبی بر یاد داشت های  خام دهم . نسبت به این موضوع باید از دو زاویه نگریست : الف) از جهت تکلیف سردفتر به انجام این کار   ب) از حیث اختیار سردفتر در انجام این کار  .

الف ) از جهت تکلیف سردفتر : در حالی که ماده 21قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354تهیه ی اصول اسناد رسمی را به تعداد متعاملین تجویز و نسخه ای هم برای نگهداری در بایگانی دفترخانه پیش بینی نموده است (1) در هیچ یک از قوانین و مقررات ثبتی حکم مشابهی در باره ی اسناد عادی گواهی امضاء شده در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. فقط ماده 12 آئین نامه ی موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 17 دی ماه 1354 سردفتر را مکلف کرده است رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نماید . علاوه بر آن هر جا قانون گذار صدور سندی را در نسخه های متعدد لازم دیده به آن تصریح کرده است . چنانچه ماده 223 و 259 و 260 قانون تجارت به دلالت التزامی بیانگر این است که  صدور برات  که یک سند تجاری است در نسخه های متعدد جایز است . چون قاعده ی آمره ای وجود ندارد که سردفتر را مکلف به تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی با متن واحد تحت یک شماره کند وی را باید مبری از تکلیف شناخت . وقتی تردید کنیم مکلف به انجام امری هستیم یا نه ؟ اصل برائت را جاری می کنیم .

ب ) از حیث اختیار سردفتر : نه امری از سوی قانون گذار و نه نهیی صریح  از او به سردفتر نرسیده است که ملزم به این کار باشد یا او را از تصدیق امضا ذیل نوشته های عادی تحت یک شماره صریحا منع کند . در این باره  دو اصل در مقابل هم  قرار خواهند گرفت : اصل عدم اختیار و اصل اباحه . حال که امر و نهی صریحی در کار نیست آیا بر سردفتر مباح است این کار بکند ؟ سردفتر نماینده ی حاکمیت است و  از سوی حاکمیت مامور است اموری را که در صلاحیت او نهاده شده است انجام دهد ؛ در موارد تردید ،  اصل عدم اختیار اوست و نمی توان به اصل اباحه متوسل شد . . ماده 49 قانون ثبت بطور کلی وظایف و اختیارات سردفتر را در چهار بند احصاء و تصدیق صحت امضاء یکی از آن هاست .(2) با این که ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی  تهیه و تصویب آئین نامه لازم برای گواهی امضا را به وزارت دادگستری ( فعلا قوه قضائیه ) محول کرده است با این حال در آئین نامه قانون مزبور فقط به ماده 12 اکتفا شده است که در آن سردفتر مکلف به اخذ رونوشت یا فتوکپی سند گواهی شده برای بایگانی در دفترخانه شده و از تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیز منع گردیده است و در کنار این منع ملزم به رعایت مواد64 و 66و 67 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد اخذ معتمد و معرف است (3) در هیچ مقرره ای به سردفتر اختیار تصدیق امضاء نوشته های با متن واحد  تحت یک شماره از دفتر گواهی امضاء اعطاء نشده است  و بلکه می توان به کمک برخی از مواد قانونی  ممنوعیت این کار را احراز کرد : 1- در تصدیق امضاء ،  سردفتر در واقع امضاء متقاضی را در دفتر گواهی امضا ثبت می کند به نحوی که امضاء تصدیق شده از انکار و تردید مصون می ماند . اگر یک سند عادی در نسخه های متعدد تهیه شده و بعضی از آن ها تصدیق امضا و برخی دیگر نشده باشد ؛ مواردی که امضاء ذیل آن ها در دفتر اسناد رسمی گواهی شده مسلم الصدور شناخته می شود حال آن که نسبت به بقیه انکار توان نمود و تردید روا داشت . این بدان معنی است که نسخه های دسته ی نخست با تصدیق امضا از حمایت حاکمیت برخوردار شده است حال آن که نسخه های اخیر بهره مند از این پشتیبانی نیست . سردفتر به عنوان یک مأمور به خدمت عمومی به نمایندگی از سوی حاکمیت امر گواهی امضا را انجام می دهد که نتیجه ی آن بذل ویژگی مسلم الصدوری به نوشته های گواهی امضا شده است .(4) هر شخصی می خواهد از این حمایت و پشتیبانی بهره مند شود باید با پرداخت هزینه های لازم موجبات این بهره مندی را فراهم سازد.متقاضی گواهی امضا به تعداد اسنادی که در دفترخانه تصدیق امضا می شود از حمایت و پشتیبانی حاکمیت برخودار می شود و باید هزینه ی این برخورداری را بپردازد . در عالم اعتبار حقوق نیز مانند عالم طبیعت با یک تیر دو نشان نتوان زد.

2-       2- طبق ماده 123 و 124 اصلاحی قانون ثبت حق الثبت گواهی هر امضا  5000  ریال است . سردفتر متن را تصدیق نمی کند که یکسانی یا گوناگونی متون در وصول حق الثبت تاثیر داشته باشد . حق الثبت برای ثبت امضا در دفتر گواهی امضا و گواهی آن در ذیل نوشته ی عادی است ؛ پس هر امضائی گواهی شود بدان حق الثبت تعلق می گیرد . اگر سردفتر چند امضا را در ذیل چند نوشته ی با متن واحد با یک حق الثبت  گواهی کند حقوق دولتی را تضییع کرده است چون موجبات حمایت حاکمیت را از چند سند عادی با یک حق الثبت فراهم کرده است .

3-       3- بر اساس تعرفه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی حق التحریر گواهی هر امضاء حداقل 10000 ریال و حداکثر  30000 ریال است . حق التحریر حق مسلم سردفتر است و هیچ مرجعی نمی تواند او را از حق مسلم خویش محروم کند . وقتی امضاء های ذیل نسخه های متعدد هرچند با متن واحد تصدیق امضاء می شود سردفتر به تعداد نسخه ها ی نوشته ی عادی ,امضاء گواهی می کند و به تعداد امضاهای گواهی شده مستحق حق التحریر است .

4-       4- مبلغی که به عنوان حق التحریر بابت هر گواهی امضا وصول می شود تمام آن متعلق به سردفتر نیست . سردفتر در واقع در رأس شرکت با مسئولیت نامحدودی است ( البته با مسئولیت نامحدود صرفا برای سردفتر) که بدون آن که خود بخواهد قانون گذار کسانی را با او شریک ساخته است . سهم الشرکه دفتریار 15 در صد و سهم الشرکه ی کارکنان جمیعا 15 درصد و سهمی کانون سردفتران و دفتریاران 10 درصد وجوه دریافتی از بابت حق التحریر است. هرجند که هریک از این درصدها نام سهم الشرکه ندارد و با عناوین دیگری مانند حق السهم وپاداش و  حق بیمه و بازنشستگی نامیده شده است . تصدیق امضاء ذیل اسناد عادی متعدد با متن واحد تحت یک شماره و با یک حق التحریر در واقع تضییع حقوق اشخاص مزبور هم  هست . به کسورات اشاره شده باید حقوق عمومی را نیز افزود که سردفتر تحت عنوان مالیات مشاغل و مالیات ارزش افزوده بر مبنای حق التحریر  مکلف به پرداخت آن است که اقدام به گواهی امضا تحت یک شماره و با یک حق التحریر از میزان آن خواهد کاست که باز تضییع وجوه عمومی است .

 

نتیجه این که وحدت متن نوشته های عادی متعدد توجیه مناسبی برای تایید امضاء های ذیل نوشته های مزبور تحت یک شماره و با یک حق الثبت و حق التحریر نیست .

 

پی نوشت ها : 1- ماده 21 قانون دفاتر اسناد رسمی و... : << اصول اسناد رسمی در صورت تقاضای متعاملین به تعداد آنها تهیه می شود و بهر حال یک نسخه اضافی تنظیم خواهد شد که نسخه اخیر باید در دفترخانه نگهداری شود..............>>

2-ماده 49 قانون ثبت : << وظایف مسئولین دفاتر از قرار ذیل است : 1- ثبت کردن اسناد مطابق مقررات قانون. 2- دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن سواد دارند. 3- تصدیق صحت امضاء 4- قبول و حفظ اسنادی که امانت می گذارند.>>

3- ماده 12 آئین نامه موادی از قانون دفاتر اسناد رسمی و...: << 1- دفاتر گواهی امضاء مکلفند رونوشت یا فتوکپی سند گواهی امضا شده را به هزینه متقاضی دریافت و نگاهداری نمایند 2- دفاتر مجاز به تصدیق صحت امضاء نوشته های مالی نیستند ، منقصود از نوشته های مالی نوشته هائی است که در آن بطور منجز پرداخت وجه نقدی از طرف امضاء کننده تعهد و یا ضمانت شده باشد و یا آن که موضوع گواهی امضاء شده عین یا منفعت مال غیر منقول و یا سهام شرکت های ثبت شده باشد ( اصلاحی 27/11/60) 3- در مورد تصدیق امضاء مواد 64و 66 و 67 قانون ثبت اسناد و املاک لازم الرعایه است >>

4-ماده 20 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران :<< دفتر گواهی امضا دفتری است که منحصرا مخصوص تصدیق امضاء ذیل نوشته های عادی است و نوشته تصدیق امضاء شده با توجه به ماده 375 آئین دادرسی مدنی مسلم الصدور شناخته می شود.   وزارت دادگستری آئین نامه لازم را برای گواهی امضاء تهیه و تصویب خواهد کرد.>>

       

   


نظرات()   
سه شنبه 2 آذر 1389  12:32 ب.ظ    ویرایش: دوشنبه 8 آذر 1389 12:14 ق.ظ
نوع مطلب: حقوق مدنی ،

         آقای الف به آقای ب وکالت داده است تا خودرو سواری پژو پارس با مشخصات معین را به نام خود  تعویض  پلاک کند .در وکالت نامه صر یحاً قید شده است: « تعویض پلاک اتومبیل سواری پژو پارس صرفا به نام خود وکیل . » درقسمت حدود اختیارات برای وکیل حق توکیل غیرنیز پیش بینی  شده است. وکیل اتومبیل را فروخته است وقصد دارد خودرو مزبور به نام خریدارجدید تعویض پلاک  شود . در مرکز تعویض  پلاک  کارشناس حقوقی از اجابت  خواسته او خود داری کرده و اعلام نموده است که تعویض پلاک به نام دیگری بر خلاف شرط مندرج در وکالت است و او به دنبال راهی است تا خواسته ی خود را عملی سازد ؛ بدون این که نیاز به دخالت دوباره ی موکل(فروشنده) باشد. فروشنده  در خمارلو کلیبر ساکن است وبرای رسیدن به آنجا باید صدها کیلومتر مسافت طی نمود و  وکالت مجد دی گرفت . آیا تفویض وکالت با استفاده ازحق توکیل غیر مندرج  در وکالت اولیه می تواند موجب برآورد شدن  خواسته ی او باشد؟  آیا با  تفویض وکالت هم به شرط موکل دایر بر  « تعویض پلاک صرفا به نام خود وکیل » عمل می شود و هم وکیل اول به خواسته ی خویش نائل می گردد ؟ آیا با  تعویض پلاک اتومبیل مرقوم به نام وکیل دوم به استناد سند تفویض وکالت خلاف قصد موکل اولیه عمل نشده است ؟ آنچه مسلم است تنظیم سند تفویض وکالت به استناد وکالت نامه مزبور با وجود حق توکیل غیرهیچ ایرادی ندارد ؛ لکن بحث برسراین است که آیا پلاک  باید به نام وکیل اول تخصیص یابد و وکیل دوم فقط می تواند آن سری از اقدامات را که انجام آن نیاز به اذن فروشنده  دارد انجام دهد؟  درعملیات تعویض پلاک فروشنده هم باید اقداماتی را انجام دهد تا امرتعویض پلاک عملی شود . عدم خلافی ازدفاتر 10+ پلیس اخذ وبرگ معاینه فنی  اتومبیل را از مرکز مکانیزه معاینه فنی اتومبیل تحصیل کند . فرم بازدید بگیرد تا کاردان فنی خودرو را بازدید ومهر وامضاء نماید واز اداره گاهی بخواهد درباره ی  سرقتی نبودن اتومبیل اظهار نظر کند واوراق تائیدیه برای نقل وانتقال وهمینطور برگ درخواست فک پلاک مربوط به خودرو را امضاء کند وبا این کارها  در واقع اعلام کند که خودرو را به متقاضی پلاک انتظامی فروخته ونصب پلاک به آن بلا مانع است . نقش فروشنده در عملیات تعویض پلاک در این حد است  وخریداربرای خود درخواست پلاک انتظامی می کند ودرخواست پلاک انتظامی بنام خریدار امری نیست که فروشنده بتواند درباره ی آن  به خریدار وکالت دهد. درخواست تخصیص شماره انتظامی وحتی تخصیص شماره پلاک به خریدار یک عمل حقوقی نیست وجزو اعمالی هم نیست که خریدار از جانب موکل انجام دهد امری است مربوط به خود اوکه وی اصالتاً آن را انجام می دهد. شرط تخصیص شماره انتظامی وپلاک ، خریداری خودرو است. درست است که شماره در سیستم جدید شماره گذاری به خود شخص تخصیص می یابد لیکن تخصیص آن به شرط نصب درخودروئی است که خریدار آن را ابتیاع می کند با این حال چون هنوزمدرک محکمه پسند برای وقوع معامله خودرو بین فروشنده وخریدار وجود ندارد فروشنده با اخذ فرم بازدید خریدار را معرفی وبا امضاء‌فرم تائیدیه برای نقل وانتقال برا ین امرصحه می گذارد تا از تعویض پلاک اتومبیل به نام غیرخریدار جلوگیری شود و چاره ای هم جز این برای شناسائی خریدار واقعی تا قبل از تنظیم سند قطعی در دفتر اسناد رسمی نیست . مواردی که فروشنده به موجب وکالت نامه باعبارتی مثل تعویض پلاک به نام خود وکیل وی  را مجازمی کند برای خود شماره  انتظامی درخواست کند  چنانچه حق توکیلی در کارنباشد معنی آن این است که وکیل خود خریدار است و وی می تواند  فقط برای خود درخواست شماره انتظامی کند ؛ لیکن ااگر  حق توکیل برای وکیل اول ودر نظر گرفته شده باشد و وی وکالت را به شخصی دیگر تفویض کند ؛ از آنجا که وکیل آخراصولاً وکیل فروشنده ( موکل ) نیزهست ؛  موکل با اعطاء حق توکیل ،انتخاب وکلای بعدی را خود تجویز  نموده و اراده او بر این تعلق گرفته که وکیل آخر ، خریدار اتومبیل باشد و  بتواند برای خود شماره انتظامی و پلاک بگیرد و آخرالامر سند قطعی انتقال بین فروشنده و وکیل آخر به عنوان خریدار تنظیم گردد . پس  می توان با تفویض وکالت خواسته ی وکیل رابرآورده  ساخت . در پایان بیان این نکته ضروری است که استفاده از عباراتی چون تعویض پلاک صرفا به نام خود در چنین وکالت نامه هائی نباید تداعی معامله با خود در ذهن ها بکند ؛ چون تعویض پلاک  عمل حقوقی نیست تا مشمول مقررات معامله با خود باشد بلکه آنچه  از عبارت مذکور می توان درک کرد تجویز فک پلاک انتظامی فروشنده از اتومبیل و معرفی وکیل به عنوان خریدار  است که بتواند برای خود پلاک انتظامی بگیرد. سخن آخر این که چرا سردفتر سند را به گونه ای نگارد که صدر و ذیل آن تعارض داشته باشد و جنین مباحثی را لازم کند . اگر قصد موکل این است که وکیل به نام خود پلاک گیرد و سند انتقال هم به نام خود او تنظیم گردد باید از قید حق توکیل خودداری کرد و گر موکل جنین قصدی ندارد با نظر موکل هم عبارت «تعویض پلاک اتومبیل به نام هر شخص » در وکالت نامه درج شود و هم حق توکیل به وکیل اعطا شود .           

 

 

 

 

 

 

 

 

   


نظرات()   
سه شنبه 11 آبان 1389  08:16 ب.ظ    ویرایش: سه شنبه 11 آبان 1389 08:49 ب.ظ

دیروز گذری داشتم از وبلاگ همکار دانشمند و فعال و دلسوز و صدیق جناب آقای طباطبائی بافقی سردفتر محترم دفتراسناد رسمی یزد که کارهای سترگی را ایشان و همکاران بزرگوارشان در جامعه سردفتران یزد در حوزه سردفتری تاکنون به نام خود ثبت کرده اند هر معضلی ، مشکلی در این حوزه رخ داده آن ها ساکت ننشسته اند و لااقل با قلم شان به مصاف آمده اند . دیدم زبان به شکوه از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران و با کمال تعجب با همان عنوان لیکن با پسوند بازنشسته گشوده اند یاد روزی افتادم که  سالها پیش ضرورت تاسیس یک تشکل صنفی برای سردفتران و دفتریاران در کنار کانون سردفتران و نه در عرض آن با یکی از دوستان دست اندرکار و نزدیک به کانون سردفتران مطرح کردم و نوشته ای هم با عنوان ضرورت ایجاد تشکل صنفی سردفتران و دفتریاران نوشتم . نه نوشته ی مزبور در مجله کانون درج شد و نه پاسخی شفاهی از آن دوست شنیدم که قرار بود به گونه ای ولو غیرمستقیم در کانون مطرح شود تا نظر اعضاء هیئت مدیره در این باره آشکار شود . آن دوست نگفت که موضوع را مطرح کرده یا نه و اگر مطرح کرده  عکس العمل دوستان در هیئت مدیره کانون چه بوده است همین که نوشته در مجله درج نشد و پاسخی دریافت نکردم از ناگفته ها پاسخ خویش گرفتم و از آن روز تاکنون دیگر این پیشتهاد را مطرح نساختم تا اینگ در وبلاگ همکار و دوست و استاد عزیزم از تشکیل کانونی در عرض کانون سردفتران مطلع گشتم که می خواهد از امکانات کانونی استفاده کنند که در نتیجه ی بیگاری های سردفتران تحصیل گردیده است . با وجود مطلبی که استاد طباطبائی در وبلاگ خویش در این باره گذاشته اند دیگر روا نیست این شاگرد بیش از این در این باره قلم بدواند و حرف های آن بزرگوار به عنوان حرف دل من نیز عینا با کسب رخصت از حضرتشان در معرض دید همکاران گذاشته می شود :

ید کانون نسبت به سرمایه ما ید امانی است مواظب باشید

اطلاعات رسیده حکایت از آن دارد که اخیر تعدادی بازنشستگان حوزه سردفتری با تشکیل کانونی بنام کانون سردفتران بازنشسته و ثبت آن از ریاست سازمان درخواست ساختمان جهت استقرار نموده اند و کانون سردفتران هم بنا به دستور ویا تحت فشار و اکراه و یا بهر نحو دیگر با اینکار موافقت و شنیده ها حاکی است توافق نامه یا صورتجلسه تحویل و تحول هم آماده امضا گردیده است که جای تاسف و تاثر دارد و باید به سردفتران شاغل بخصوص آنا نکه به دنبال یک بیمه ناقابل سرگردانند تسلیت گفت ..

صرفنظر از اینکه اساسا"ایا ثبت یک موسسه تحت عنوان "کانون سردفتران بازنشسته" با توجه به وجود کانون سردفتران و ایجاد توهم در اذهان صحیح بوده یا خیر؟ و اینکه متصدیان ثبت شرکتها و موسسات که برای تعیین نام تا این حد وسواس بخرج میدهند و در موقع ثبت جوامع سردفتری با ایرادهای مختلف روبرو بوده ایمو هزاران اما و اگرها ....

اولا" کانون سردفتران بموجب قانون و برای اداره امر سردفتران اعم از شاغل و بازنشسته بوجود آمده و وظایف وی اعم تر از اداره امور بازنشستگان است و اهداف کلی کانون برای امور کلان جامعه سردفتری بخصوص سران دفاتر و دفتریاران شاغل که به انجام وظایف حاکمیتی مشغول و نیازهای آنان در اولویت قرار دارند و ارتقا سطح علمی و عملی و رص کردن مقررات و قوانین در حال تصویب و پیگیری امور نزدیک به هشت هزار دفتر فعال و دفاع از حقوق آنان به مراتب از اهمیت بیشتری برخوردارند و منبع درآمد کانون از همین دفاتر شاغل است نه از ناحیه بازنشستگان...بدیهی است همه ما روزی بازنشسته خواهیم شد و مطالبات بازنشستگان از کانون بعد از سی سال خدمت قابل درک است و احترام به پیشکسوتان و ادای حقوق آنان از وظایف کانون و حتی ما شاغلین یا مشرفین به بازنشستگی است اما هرچیز بجای خود و بدعت گذاری در این امر به صلاح هیچیک از سران دفاتر اعم از شاغل و بازنشسته نخواهد بود

ثانیا"امروز که با رکود بازار و گسترش بی رویه دفاتر در سطح کشور و کاهش شدید کار و نبود هیچگونه کمک مالی دولتی و سازمانی شاهد کسر بودجه و درآمد کانون و افت شدید آن هستیم و از طرفی هنوز سردفتران ما از بیمه مطلوب استفاده نمیکنند و درماندگان این شغل و بدهکاریهای روبه افزایش و عدم امکان استفاده مناسب از صندوق تعاون و وام میسر نیست و هرآن ممکن است کانون سردفتران مجبور به فروش بعضی از ساختمانهای خود نماید چگونه میتوان در مقابل اینگونه درخواستها و یا اقدامات سکوت کرد؟ آنچه در مقابل بدعتها و حق کشیها و نبود امکانات فراخور حال سردفتران (آنهم با آن پرداختهائی که در هیچ قشری از اقشار جامعه اعم از دولتی و غیردولتی دیده نمیشود) سکوت کردیم کافی است > دیگر زمان آنکه هرگونه انتقاد و یا اعتراض ممکن است به دامن قبای فردی از افراد یا مسئول و دولتمداری بربخورد گذشته است باید در مقابل اینگونه بدعت ها و اقداماتی که فردا شاید نتوان جلوی آن را گرفت .. ایستاد و حقایق را بیان کرد...

ثالثا"اگر بدین منوان بگذرد چه معلوم فردا همه گیر نشود؟  فردا انجمن سردفتران جوان پس فردا کانون سردفتران مشرف به بازنشستگیو پسین فردا کانون سردفتران میانسال تاسیس و هریک ادعای ساختمانی و سرمایه ای  از کانون خواهند نمود

بنظر ما سرمایه ما در دستان باکفایت کانون ید امانی است و هیئت مدیره ویا مسئولین سازمان نمیتوانند آنان را با سلایق و نظرات شخصی خود و بدون نظر صاحبان آن مورد استفاده قرار دهند ......

 

بعد نوشت : 1- در همین زمینه مطلبی در وبلاگ جامعه سردفتران استان یزد منتشر شده که توصیه میشود ملاحظه فرمائید


   


نظرات()   
  • کل صفحات:4  
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  •   

وبلاگ شخصی لطیف عبادپور